Дело №3а-732/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Нижний Новгород 03 сентября 2020 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Беловой А.В. 

при секретаре судебного заседания Ларионовой Н.И.,

с участием: представителя административного истца ФИО1, представителей заинтересованного лица ООО «Блик» ФИО2 и ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Нижнего Новгорода о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в отношении земельного участка с кадастровым номером [номер]

установил:

администрация города Нижнего Новгорода обратилась в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в отношении земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере 46270000 рублей по состоянию на 22.04.2015 года.

В обоснование заявленных требований указала о том, что муниципальное образование город Нижний Новгород является собственником земельного участка площадью 18605 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], кадастровый [номер]. Участок предоставлен административным истцом в аренду ООО «Блик» в соответствии с заключенным 10.09.2015 года договором аренды земельного участка № 17539/02 на срок до 27.02.2020 года.

13.02.2020 года ООО «Блик» обратилось в комитет с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка на праве аренды на срок 3 года для завершения строительства торгово-культурного центра.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области кадастровая стоимость участка была определена в размере 212158396,50 рублей.

29.01.2020 года по заявлению ООО «Блик» решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 113/2020 на основании отчета об оценке от 22.10.2019 года № 19794, составленного оценщиком ФИО4, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков», кадастровая стоимость участка снижена до 46270000 рублей. Отличие рыночной стоимости от кадастровой составило 78,19%. Расчет арендной платы по вновь заключенному договору должен быть произведен на основании кадастровой стоимости, установленной решением Комиссии от 29.01.2020 года, то есть размер арендной платы будет изменен в меньшую сторону, в связи со снижением кадастровой стоимости участка.

Решение Комиссии от 29.01.2020 года по заявлению ООО «Блик» нарушает экономический интерес административного истца, поскольку определение кадастровой стоимости участка в размере рыночной стоимости уменьшает его стоимость в 4,6 раза, что влечет пропорциональное снижение арендной платы в бюджет муниципального образования город Нижний Новгород. Так, размер арендной платы, рассчитанной от кадастровой стоимости, составлявшей 212158396,50 рублей – 1102532,30 рублей.

В соответствии с правилами расчета платы, установленной договором аренды участка № 17539/02 от 10.09.2015 года, изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] не влечет изменение арендной платы по указанному договору. Однако, в связи с обращением ООО «Блик» о заключении договора аренды участка на новый срок подготовлен проект нового договора, арендная плата по которому, рассчитанная от установленной решением Комиссии от 29.01.2020 года составит 3645453,21 рублей в год. В случае отклонения Комиссией заявления ООО «Блик» об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной, арендная плата по вновь заключенному договору составила бы 16715225,99 рублей в год. Таким образом, бюджет муниципального образования потеряет 13069772,70 рублей в год налоговых поступлений от использования данного участка.

Административный истец считает, что решение Комиссии об определении кадастровой стоимости участка в размере рыночной стоимости нарушает законные интересы муниципального образования города Нижнего Новгорода, поскольку от данного решения зависит размер кадастровой стоимости участка, который, в свою очередь, влияет на размер уплачиваемой арендатором и поступающей в городской бюджет арендной платы за пользование землей. 

В судебном заседании представитель административного истца администрации города Нижнего Новгорода ФИО1 настаивала на удовлетворении заявленных требований, просила их удовлетворить.

Представители заинтересованного лица ООО «Блик» ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании просили в удовлетворении заявленных требований отказать, поддержали доводы письменных возражений.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением и не может быть признана преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Рассмотрев материалы административного дела, изучив поданное административное исковое заявление и возражения на него, исследовав представленные доказательства, заслушав представителей административного истца и заинтересованного лица, суд приходит к следующему.

На основании положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 1). В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решения Комиссии могут быть оспорены в суде. С учетом того, что целью обращения в Комиссию является пересмотр кадастровой стоимости, решение, действие (бездействие) Комиссии могут быть оспорены с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 15 статьи 20 КАС РФ, в порядке и сроки, предусмотренные главой 22 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу положений части 11 статьи 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

По настоящему административному делу административным истцом администрацией города Нижнего Новгорода оспаривается решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 29.01.2020 года №113/2020 об удовлетворении заявления ООО «Блик» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] и установлении его в размере 46270000 рублей по состоянию на 22.04.2015 года.

Полномочия Комиссии установлены, в том числе положениями Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 года №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года №69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», приказом Управления Росреестра по Нижегородской области от 06 марта 2012 года №П/35 «О комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Нижегородской области».

Из материалов административного дела усматривается, что 10.09.2015 года между администрацией г.Нижнего Новгорода и ООО «Блик» заключен договор №17539/02 аренды земельного участка с кадастровым номером [номер]. Участок предоставлен под строительство торгово-культурного центра объекты гаражного назначения на срок по 27.02.2020 года. Со стороны арендодателя договор аренды подписан представителем администрации города Нижнего Новгорода первым заместителем председателя Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода. 

13.02.2020 года ООО «Блик» обратилось в комитет с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка на праве аренды на срок 3 года для завершения строительства торгово-культурного центра.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 212158396,50 рублей по состоянию на 22.04.2015 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.10.2019 года, представленной ООО «Блик» в Комиссию.

31.12.2019 года ООО «Блик» как арендатор спорного земельного участка (плательщик арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости), обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] и установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению приложены документы, предусмотренные законом, в том числе и отчет об оценке от 22.10.2019 года №19794, составленный оценщиком ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ФИО4, согласно которого рыночная стоимость земельного участка составляет 46270000 рублей.

Комиссией 13.01.2020 года были направлены письменные уведомления, в том числе и в адрес администрации города Нижнего Новгорода, о проведении заседания Комиссии 29.01.2020 года в 10.00 часов. Указывается, что будет рассматриваться, в том числе заявление ООО «Блик» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер]. Данное обстоятельство подтверждается представленным в суд уведомлением о проведении заседания Комиссии от 13.01.2020 года №87/20.

29.01.2020 года состоялось заседание Комиссии, на которой присутствовало три члена комиссии. Исходя из содержания приказа Росреестра от 06.02.2012 года №П/49 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области» (с изменениями) при принятии решения Комиссией кворум соблюден.

Из протокола заседания Комиссии от 29.01.2020 года №2/2020 следует, что Комиссией было рассмотрено заявление ООО «Блик» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости. Комиссией исследован отчет об оценке от 22.10.2019 года №19794, составленный оценщиком ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ФИО4 Признано, что отчет соответствует требованиям законодательства об оценке и оценочной деятельности. Решением Комиссии от 29.01.2020 года №113/2020, принятым большинством голосов, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] установлена в размере 46270000 рублей по состоянию на 22.04.2015 года. 

Суд полагает, что административным истцом не представлено и судом не получено доказательств, подтверждающих, что решение Комиссии от 29.01.2020 года №113/2020 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере 46270000 рублей по состоянию на 22.04.2015 года является незаконным. 

При этом суд учитывает, что ООО «Блик», являясь арендатором земельного участка, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка (приложение №3 «Расчет арендной платы» к договору аренды № 17539/02 от 10.09.2015 года), вправе был обратиться в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

В Комиссию ООО «Блик» было подано заявление и приложены предусмотренные законом документы.

Нарушения Комиссией порядка рассмотрения заявления ООО «Блик» судом не установлено, что подтверждается исследованными судом документами, перечисленными в данном судебном решении.

Исследовав представленные в Комиссию ООО «Блик» документы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость могла быть оспорена по состоянию на 22.04.2015 года, т.к. согласно выписке из ЕГРН оспариваемая стоимость определена на указанную дату – 22.04.2015 года. 

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Блик» представил в Комиссию отчет об оценке от 22.10.2019 года №19794, составленный оценщиком ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ФИО4

Исследовав представленный в суд отчет об оценке, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость земельного участка определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из представленного отчета об оценке усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости. Оценщиком в отчете обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. В отчете в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки содержатся сведения об использованных при их составлении документах и источниках информации.

Оценщиком дано подробное описание объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером [номер], в том числе его местоположение. В отчете приведен анализ сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в том числе сведения о социально-экономической ситуации в Российской Федерации, Нижегородской области. Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект – для размещения офисно-торгового (административного) назначения.

С учетом сегмента рынка, к которому относится объект оценки, для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений к продаже земельных участков на дату оценки. Описаны 12 предложений о продаже земельных участков, из которых отобраны объекты-аналоги. Определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка.

Оценка земельного участка проведена с применением сравнительного подхода. При этом оценщик в отчете обосновал возможность и необходимость применения данного подхода к оценке и отсутствие необходимости применения доходного и затратного подходов.

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов. Подобрано достаточное количество объектов-аналогов – 4, при этом оценщик привел правила и принцип отбора аналогов. 

Приведено обоснование применения вносимых корректировок и поправок при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов. 

К отчету оценщиком приложены копии материалов распечаток, используемых при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяют вводить в заблуждение потребителей отчета.

Из материалов дела усматривается, что оценщик ФИО4 является лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки недвижимого имущества, имеющим профессиональное образование в области оценки. Является членом саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков», включен в реестр 31.07.2007 года за №000553. Имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №000093-1 от 14.09.2017 года. Деятельность оценщика застрахована в СПАО «Ингосстрах». 

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке был привлечен специалист ФИО5, трудовой договор с исполнителем от 11.01.2016 года № 06, стаж работы в оценочной деятельности с 2013 года. 

Таким образом, оснований считать, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке и оценочной деятельности, и Комиссия необоснованно приняла данный отчет при принятии своего решения, у суда не имеется.

При этом, суд не может принять во внимание доводы административного истца администрации города Нижнего Новгорода о том, что оспариваемая кадастровая стоимость Комиссией установлена незаконно, с нарушением Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 года №263.

Действительно, абзацем 2 пункта 20 Порядка установлено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Вместе с тем, указанное положение не подлежит применению, так как согласно Федеральному закону от 02.06.2016 года №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», введенному в действие с 02.06.2016 года, абзац шестой части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривающий обязательное предоставление в качестве приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения, признан утратившим силу. Следовательно, с указанной даты представление заявителем положительного экспертного заключения (экспертных заключений) при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в соответствующей комиссии не является обязательным.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2018 года по делу №АКПИ18-142 абзац 2 пункта 20 вышеназванного Порядка признан недействующим с 02.06.2016 года в той мере, в какой при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в соответствующей комиссии данное нормативное положение признает необходимым представление положительного экспертного заключения (экспертных заключений), соответствующего требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, для случая принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Таким образом, в действующей редакции статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не ограничивает полномочия Комиссии по принятию решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в зависимости от их относительной разницы в процентах. 

При таких обстоятельствах суд полагает, что оснований для признания незаконным оспариваемого по настоящему административному делу решения Комиссии, его отмене и удовлетворении поданного администрацией города Нижнего Новгорода административного искового заявления не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления администрации города Нижнего Новгорода о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в отношении земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере 46270000 рублей по состоянию на 22.04.2015 года отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья областного суда А.В. Белова 

В окончательной форме решение суда составлено 14 сентября 2020 года.

Судья областного суда А.В. Белова