УИД 38RS0019-01-2025-002146-93

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 сентября 2025 года г. Братск 

Падунский районный суд города Братска Иркутской области в составе

председательствующего судьи Шевченко Ю.А., 

при секретаре судебного заседания Кугаевской О.Д., 

с участием представителя истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1231/2025 по исковому заявлению ФИО5, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, к Администрации муниципального образования города Братска о признании договора купли-продажи и дополнительного соглашения недействительными в части, прекращении и признании права собственности, снятии обременения в виде залога (ипотеки), 

УСТАНОВИЛ:

ФИО5, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику Администрации муниципального образования города Братска, в котором просит, с учетом уточнения, признать договор купли-продажи от 20.01.2015 и дополнительное соглашение к нему от 03.02.2015, заключенные между ФИО3 и ФИО5, действующей в своих интересах и интересах детей ФИО8, (дата) года рождения, и ФИО2, (дата) года рождения, в отношении комнаты, расположенной по адресу: (адрес), недействительным в части касающихся прав и обязанностей ФИО8, (дата) года рождения, умершего (дата);

применить последствия недействительной сделки в данной части:

прекратить право собственности ФИО8, (дата) года рождения, на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на комнату, расположенную по адресу: (адрес);

признать за ФИО5 и ФИО2, (дата) года рождения, по 1/6 доле за каждым в праве общей долевой собственности указанной комнаты;

снять с комнаты, расположенной по адресу: (адрес) ограничение (обременение) права объекта недвижимости в виде залога (ипотеки), зарегистрированное 30.01.2015 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, в пользу ФИО3

В обоснование заявленных требований, указано, что 20.01.2015 между истцом и ФИО3 был заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: (адрес), в соответствии с которым истец, действующая в своих интересах и интересах детей ФИО8 и ФИО2, приобрела у ответчика в свою собственность и собственность детей, по 1/3 доли каждому, вышеуказанную комнату, в том числе с использованием средств материнского капитала.

Также, 03.02.2015 между истцом и ФИО3 было заключенодополнительное соглашение к договору купли-продажи комнаты от 21.01.2015, овнесении изменений в договор. При этом на момент заключения указанной сделки ФИО8 умер (дата). 

Сделка купли-продажи комнаты была оформлена риэлтором, которая убедила истца в том, что при использовании средств материнского капитала при покупке жилья, необходимо указывать всех детей и выделять им доли, а затем надо будет вступить в наследство за умершим ребенком, чем фактически ввела в заблуждение истца.

На основании договора купли-продажи комнаты, в органах Росреестра былозарегистрировано право общей долевой собственностью на комнату за истцом и её детьми,в том числе за умершим на тот момент ФИО8, по 1/3 доли за каждым.

В дальнейшем истец обратилась к нотариусу для переоформления 1/3 доли в комнате, принадлежащей её умершему сыну ФИО8, в порядке наследования по закону. Однако ей было разъяснено, что договор купли-продажи комнаты составлен с нарушением закона, и в него необходимо внести изменения. При указанных обстоятельствах данную сделку следует признать недействительной. В настоящее время истцу известно, что продавец спорного имущества - ФИО3, умерла. Приобретённая по договору комната, расположенная по адресу: (адрес), для ФИО5 и ФИО2 является единственным жильем.

Истец ФИО5, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске. 

Представитель ответчика Администрации муниципального образования города Братска, будучи надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении дела, рассмотрении дела в отсутствие представителя не представил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области, будучи надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Понятие сделок предусмотрено ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной) (п. 1 ст. 158 ГК РФ).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст.160 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

На основании п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям статей 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договоров, условия которых определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Судом из письменных материалов дела установлено, что 20.01.2015 между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО5, действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО8, ФИО2, заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: (адрес). Общая площадь комнаты 11,3 кв.м. (п. 1).

Вышеуказанная комната принадлежит продавцу на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от 30.05.2013 № (п. 2); цена продаваемой комнаты по соглашению сторон установлена в сумме 460 000 руб. (п. 5); сторонами установлен порядок расчета: денежные средства в сумме 7 000 руб. покупатели выплачивают продавцу за счет собственных денежных средств, наличными, до подписания настоящего договора; денежные средства в сумме 453 000,26 руб. покупатели выплачивают продавцу за счет средств федерального бюджета в виде материнского (семейного) капитала (п. 6).

Договор купли-продажи комнаты от 20.01.2015 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области 30.01.2015, о чем имеется штамп на договоре. Также в отношении указанной квартиры имеется государственная регистрация ипотеки в силу закона от 30.01.2025 в пользу ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Срок действия ограничения указан с 30.01.2015 по 31.07.2015. 

Судом установлено, что 20.01.2015 по акту приема-передачи данное жилое помещение было передано продавцом ФИО3 покупателю ФИО5, действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО8, ФИО2

В соответствии с дополнительным соглашением от 03.02.2015 к договору купли-продажи комнаты от 20.01.2015, изменен порядок расчета, а именно в п. 6 указано: денежные средства в сумме 7 000 руб. покупатели выплачивают продавцу за счет собственных денежных средств, наличными, до подписания настоящего договора; денежные средства в сумме 453 000,00 руб. покупатели выплачивают продавцу за счет средств федерального бюджета в виде материнского (семейного) капитала.

Из выписки из ЕГРН от 23.07.2025 следует, что собственниками комнаты, расположенной по адресу: (адрес), площадью 11,3 кв.м., являются ФИО2, ФИО8, ФИО5 в 1/3 доли каждый, право собственности зарегистрировано с 30.01.2015.

Судом исследовано дело правоустанавливающих документов на указанную комнату, из которого следует, что 20.01.2015 ФИО3 и ФИО5, действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО8, ФИО2, обратились в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о регистрации права собственности спорной комнаты за ФИО2, ФИО8, ФИО5 

ОСФР по Иркутской области представило выплатное дело по МСК, из которого следует, что решением УПФР в г. Братске и Братском районе Иркутской области № от 02.03.2015, заявление ФИО5 о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий – на оплату приобретаемого жилого помещения в размере 453 000 руб., удовлетворено.

В соответствии с платежным поручением № от 30.03.2015 ОПФР по Иркутской области перечислило ПАО Сбербанк денежные средства на улучшение жилищных условий за счет средств материнского (семейного) капитала, в общем размере 92 312 206,41 руб.

Согласно свидетельству о рождении и записи акта о рождении № от (дата) ФИО2 родился (дата) в (адрес), в сведениях о родителях его матерью записана ФИО5, в графе отец значится прочерк.

В соответствии со свидетельством о рождении, записью акта о рождении № от (дата), записью акта об установлении отцовства № от (дата), ФИО8 родился (дата) в (адрес), его родителями указаны ФИО5 и ФИО9

Обращаясь в суд с иском и оспаривая сделку купли-продажи недвижимости, истец указывает, что на момент ее совершения несовершеннолетний ФИО8, в интересах которого она действовала, умер, в подтверждение чего истцом представлены свидетельство о смерти ФИО8, умершего (дата). Данные обстоятельства также подтверждаются записью акта об его смерти № от 17.03.2009.

Оценивая представленные в суд доказательства в их совокупности, судом достоверно установлено, что на момент заключения сделки купли-продажи от 20.01.2015, несовершеннолетний ФИО8 умер (дата) в (адрес).

При этом, законом не предусмотрено признание права собственности на имущество за умершим гражданином, поскольку в силу положений пункта 2 статьи 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается его смертью. То есть, с указанного момента он перестает являться субъектом правоотношений и обладать какими-либо правами, в том числе у него не может возникнуть право собственности.

Исходя из анализа указанных норм, учитывая, что договор купли-продажи комнаты от 20.01.2015 заключен от имени ФИО5, действующей, в том числе в интересах несовершеннолетнего ФИО8, умершего (дата), т.е. после его смерти, то есть на момент, когда его правоспособность прекращена (п. 2 ст. 17 ГК РФ), то на основании ст. ст. 168, 169 ГК РФ, указанная сделка купли-продажи комнаты в части приобретения права собственности на комнату за умершим (дата) ФИО8, является ничтожной.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 данного Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Поскольку судом установлено, что спорное недвижимое имущество приобретено за счет средств материнского (семейного) капитала, право собственности зарегистрировано надлежащим образом, каких-либо правопритязаний со стороны продавца комнаты, третьих лиц к истцу не поступало, то суд признает истца ФИО5 добросовестным приобретателем. То обстоятельство, что право собственности на долю в праве собственности на указанное жилье, было зарегистрировано за умершим ФИО8 не может служить оснований для отказа в удовлетворении иска в части признания сделки недействительной. При этом Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» прямого запрета на реализацию средств материнского (семейного) капитала после смерти ребенка не содержит.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца о признании договора купли-продажи от 20.01.2015 и дополнительного соглашения от 03.02.2015, недействительным в части касающейся прав и обязанностей ФИО8, (дата) года рождения, умершего (дата), а также применении последствия недействительной сделки в данной части, являются законными и обоснованными, подлежат удовлетворению.

Поскольку сделка купли-продажи комнаты от 20.01.2015 и дополнительное соглашение от 03.02.2015, заключенные между ФИО3 и ФИО5, действующей в своих интересах и интересах детей ФИО8 и ФИО2, в отношении комнаты, расположенной по адресу: (адрес), недействительна в части касающейся прав и обязанностей ФИО8, умершего (дата), в качестве последствий недействительности следует прекратить право собственности ФИО8, умершего (дата), на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на указанное жилье, признав за истцом и несовершеннолетним ФИО2 право собственности на указанную долю по 1/6 за каждым. 

Как следует из п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

В силу подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Статьей 11 Закона об ипотеке установлено, что государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. 

Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона (п. 1). Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (п. 2).

В силу п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном данной статьей.

Согласно ст. 19 Закона об ипотеке, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В пункте 4 статьи 31 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что прекращение государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.

Согласно абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Разрешая требования истца о снятии с комнаты, расположенной по адресу: (адрес) ограничения (обременения) права объекта недвижимости в виде залога (ипотеки), суд исходит из того, что, предусмотренная договором купли-продажи комнаты от 20.01.2015, заключенным между ФИО3 и покупателем ФИО5, действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО8, ФИО2, обязанность оплатить приобретенный объект недвижимости исполнена истцом в полном объеме. 

Данная комната приобретена за счет средств материнского (семейного) капитала, ОСФР по Иркутской области (на момент приобретения комнаты - УПФР в г. Братске и Братском районе Иркутской области) перечислены денежные средства на улучшение жилищных условий, в подтверждение чего представлено платежное поручение № от 30.03.2015.

Каких-либо претензий со стороны кредитора истцу не предъявлялось. В силу вышеуказанного, ограничение, наложенное на недвижимое имущество комнату по адресу: (адрес), в виде ипотеки, зарегистрированное в пользу продавца квартиры ФИО3, должно быть прекращено.

При этом, для снятия ограничения (обременения) с объекта недвижимости, в соответствии с требованиями закона, с заявлением об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должны обратиться лица, в чью пользу зарегистрировано ограничение (обременение). По настоящему делу такими лицами являются ФИО3 и ФИО5

При этом ФИО3 до настоящего времени в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о снятии ограничения (обременения) с объекта недвижимости не обратилась. Более того, согласно сведениям, имеющимся в открытом доступе на Интернет-ресурсе Федеральной нотариальной палаты, ФИО3 умерла (дата), после ее смерти заведено наследственное дело. 

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры от 20.01.2015 исполнен в полном объеме, однако, в отношении спорного жилья в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись об ипотеке, которая до настоящего времени не погашена, в связи с чем исковые требования в части снятия с комнаты, расположенной по адресу: (адрес) ограничения (обременения) права объекта недвижимости в виде залога (ипотеки) в пользу ФИО3 подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5, (дата) года рождения, (ИНН (данные изъяты)), действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, (дата) года рождения, (ИНН (данные изъяты)), удовлетворить.

Признать договор купли-продажи комнаты от 20.01.2015 и дополнительное соглашение от 03.02.2015 к договору купли-продажи комнаты от (дата), заключенные между ФИО3 и ФИО5, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО8, (дата) года рождения, ФИО2, (дата) года рождения, в отношении комнаты, расположенной по адресу: (адрес), недействительными в части касающейся прав и обязанностей ФИО8, (дата) года рождения, умершего (дата), в (адрес);

применить последствия недействительной сделки в данной части:

прекратить право собственности ФИО8, (дата) года рождения, на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на комнату, расположенную по адресу: (адрес);

признать за ФИО5, (дата) года рождения, (ИНН (данные изъяты)) и ФИО2, (дата) года рождения (ИНН (данные изъяты)) право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на комнату, расположенную по адресу: (адрес), (кадастровый №), по 1/6 доли за каждым. 

Снять с жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес) (кадастровый №) ограничение (обременение) права объекта недвижимости в виде залога (ипотеки), зарегистрированное 30.01.2015 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, в пользу ФИО4, (дата) года рождения. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы вИркутский областной суд через Падунский районный суд г. Братска Иркутскойобласти в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 3 октября 2025 года. 

Судья Ю.А. Шевченко