К делу № 2-264/2026

УИД 23RS0033-01-2025-001975-45

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пгт Мостовской 17 февраля 2026

Мостовской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего-судьи Ковальской Т.Г.,

при секретаре Губиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МО Мостовский район Краснодарского края о признании земельного участка ранее учтенным,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, которым просила признать ранее учтенным земельный участок общей площадью 410 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ИЖС, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Исковые требования ФИО1 мотивировала тем, что является собственником одноэтажного жилого дома с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного на данном земельном участке. Данный дом о был приобретен ею в 2009 году у администрации МО Мостовский район Краснодарского края. Согласно пункту 1.3 Договора, к истцу (покупателю) перешли права и на земельный участок.

В целях оформления прав в отношении земельного участка, истец обратилась к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана и схемы расположения границ земельного участка на кадастровом плане территории, но в процессе выполнения кадастровых работ было обнаружено пересечения кадастровых границ с соседним земельным участком.

Решением Мостовского районного суда Краснодарского края от 01.10.2024 все пересечения были устранены, после чего кадастровым инженером подготовлена схема расположения на кадастровом плане территории, которая для утверждения была направлена в администрацию Переправненского сельского поселения. Однако, письмом № 11-3593/25 от 20.11.2025, в утверждении схемы было отказано по причине не соответствия площади испрашиваемого земельного участка предельно допустимой площади, определенной Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Совета Переправненского сельского поселения Мостовского района от 16.07.2014 № 187 муниципального образования Мостовский район, так как испрашиваемый истцом под собственным жилым домом земельный участок, расположен в территориальной зоне Ж-1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), для которого предельный минимальный размер площади земельного участка составляет 1000 кв.м, а максимальный 3000 кв.м. Правила землепользования и застройки не допускают формирование в указанной территориальной зоне новых земельных участков с назначением – для индивидуального жилищного строительства и площадью менее 1000 кв.м.

Истец, как собственник жилого дома, имеет исключительные права на земельный участок, занятый принадлежащим ей домовладением. Причем, площадь такого земельного участка составляет 410 кв.м.

Сформировать новый земельный участок в территориальной зоне Ж-1 с площадью менее 1000 кв.м невозможно. Земельный участок, в границах которого расположен принадлежащий истцу объект недвижимости – индивидуальный жилой дом 1939 года постройки, имеет обозначенные на местности границы, мог и должен был быть учтен органами местного самоуправления в инвентаризационной описи и поставлен на государственный кадастровый учет. В результате пропуска земельного участка под строением истца, создалась невозможность образования самостоятельного земельного участка, так как его площадь будет составлять только 410 кв.м, вместо установленного минимума в размере 1000 кв.м.

Увеличить площадь земельного участка истца до минимального ограничения (1000 кв.м) не представляется возможным, так как с западной стороны он граничит с землями общего пользования (автомобильная дорога), а с северной, восточной и южной, граничит с землями смежных землепользователей, сведения об описании местоположения границ которых содержатся в ЕГРН.

Таким образом, в результате отсутствия в ЕГРН сведений о земельном участке истца со статусом «ранее учтенный», создает для нее непреодолимое административное (внесудебное) препятствие для формирования земельного участка и получения на него прав в порядке, определенном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 и статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сложившаяся ситуация нарушает права истца, как собственника объекта капитального строительства, поскольку противоречит общим принципам земельного законодательства, закрепляющим требования об обязательном учете земель на территории Российской Федерации с целью реализации принципа платности использования земель. Земельный участок под жилым домом истца, с момента его фактического образования, обозначен порядком пользования, визуально идентифицируем, мог и должен был быть учтен органами местного самоуправления и поставлен на кадастровый учет.

В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель ФИО2 доводы иска поддержали, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Кадастровый инженер ФИО3 исковые требования поддержала.

Представитель ответчика - администрации МО Мостовский район в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен. От представителя администрации ФИО4 в суд поступил мотивированный отзыв, приобщенный к материалам дела, в котором она просила рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации, против удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 не возражала.

Представитель третьего лица - администрации Переправненского сельского поселения Мостовского района в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен. От представителя главы администрации ФИО5 в суд поступило ходатайство, которым он просил рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации, против удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 не возражал.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был надлежаще извещен.

Исследовав письменные доказательства, учитывая мнения сторон, приходит к выводу о возможности удовлетворения искового заявления ФИО1

На основании п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В судебном заседании установлено, что истцу на праве собственности принадлежит одноэтажный индивидуальный жилой дом общей площадью 64,6 кв.м, кадастровый номер 

<

номер>, 1939 года постройки, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Данное право возникло у истца на основании договора купли-продажи муниципального имущества Муниципального образования Мостовский район, отчуждаемого путем продажи на аукционе № 01 от 11.09.2009 (запись в ЕГРН № 23-23-32/007/2010-200 от 25.02.2010).

По указанному договору истцом было приобретено нежилое одноэтажное здание ФАП (фельдшерско-акушерский пункт), назначение которого впоследствии, постановлением администрации Переправненского сельского поселения Мостовского района от 06.06.2023 № 59 «О переводе нежилого помещения в жилое помещение, расположенного на 

<

...> Мостовского района, Краснодарского края», было изменено в «нежилое» на «жилое». Соответствующие изменения, на основании указанного постановления, были внесены в ЕГРН.

Согласно пункту 1.3 Договора, к истцу (покупателю) перешли права и на земельный участок.

В целях оформления прав на земельный участок, истец обратилась к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Однако, утвердить ее не представилось возможным, так как образовать земельный участок под жилым домом невозможно, поскольку не соответствует минимальной площади земельного участка предельно допустимой площади, определенной Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Совета Переправненского сельского поселения Мостовского района № 187 от 16.07.2014 муниципального образования Мостовский район.

Так, испрашиваемый истцом под собственным жилым домом земельный участок, расположен в территориальной зоне Ж-1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), для которого предельный минимальный размер площади земельного участка составляет 1000 кв.м, а максимальный 3000 кв.м. Правила землепользования и застройки не допускают формирование в указанной территориальной зоне новых земельных участков с назначением – для индивидуального жилищного строительства и площадью менее 1000 кв.м.

Истец, как собственник жилого дома, имеет исключительные права на земельный участок, занятый принадлежащим ей домовладением. Причем, площадь такого земельного участка составляет 410 кв.м.

С целью образования указанного земельного участка кадастровым инженером ФИО3 18.08.2025 подготовлен межевой план.

Согласно заключению кадастрового инженера, являющемуся составной частью межевого плана, при проведении кадастровых работ связанных с образованием земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> установлено, что образуемый земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами). В связи с тем, что площадь образуемого участка составляет 410 кв.м, меньше минимальной допустимой площади, образование земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности по схеме невозможно. Границы участка замкнуты со всех сторон смежными земельными участками. Смежные земельные участки имеют уточненные границы. Межевание земельного участка проводилось по существующему забору.

В связи с тем, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке, принадлежит заказчику с 2009 года, у земельного участка должен быть статус "раннее учтенный". Узловые точки границ земельного участка закреплены на местности металлическими столбами, границы огорожены.

Местоположение границ образуемого земельного участка: по границе от т. 6 до т. 1 не подлежит согласованию, так как участок граничит с землями общего пользования, от т. 1, через т. 2, т. 3, т 4, т. 5 до т. 6 граница согласована раннее при межевании смежных земельных участков.

Указанные выводы также подтверждаются исследованными судом письменными доказательствами.

Таким образом, ФИО1, как собственник жилого дома, в соответствии с положениями п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ имеет исключительные права на земельный участок площадью 410 кв.м, занятый домовладением.

Также суд учитывает, что зонирование территорий, а также установление предельных норм расположенных в их границах земельных участков, были произведены после 2005 года (после вступления в силу Градостроительного кодекса РФ) и нормы, устанавливающие предельные параметры вновь формируемых земельных участков, обратной силы не имеют и не распространяют установленные ограничения в отношении земельных участков, образованных и учтенных до 2005 года.

В 2000 году производился кадастровый учет земельных участков на основании инвентаризационных описей, подготавливаемых администрациями поселений. Земельный же участок истца, очевидно, был по каким-то техническим причинам пропущен и не был учтен в Едином государственном реестре недвижимости, следовательно, не имеет статуса ранее учтенного.

Пунктом 4 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, «Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости».

В соответствии с прежней редакции ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (сегодня «О кадастровой деятельности»), «Государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных ст. 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее - объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости».

Заключая с продавцом договор купли-продажи муниципального имущества от 11.09.2009, истец была извещена о том, что под приобретаемым объектом недвижимости имеется земельный участок, права на который, согласно пункту 1.3. Договора купли-продажи, передаются ей, как покупателю. Приобретенный объект недвижимости, позже назначение которого было переведено из нежилого в жилое, расположен в границах земельного участка общей площадью 410 кв.м. Земельный участок визуально был обозначен искусственными межевыми знаками и позволял визуально определить его местоположение и границы.

Законодатель, формулируя понятие ранее учтенного объекта недвижимости, прежде всего, имеет в виду учет земельных участков до принятия специальных федеральных законов регулирующих кадастровый учет и регистрацию права на объекты недвижимости.

Таким образом, приобретая объект недвижимости, истец была извещена о том, что приобретаемый объект расположен в границах земельного участка площадью 410 кв.м, который позволял визуально определить его местоположение и границы, в связи с чем, органом местного самоуправления земельный участок, на котором расположен жилой дом, принадлежащий истцу на праве собственности не был включен в инвентаризационную опись земельных участков, что противоречит общим принципам земельного законодательства, закрепляющим требования об обязательном учете земель на территории Российской Федерации с целью реализации принципа платности использования земель.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», государственный земельный кадастр, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость ведутся по единой системе на всей территории Российской Федерации и являются основой для создания эффективной системы платежей за землю, регулирования всех операций с землей, защиты прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость.

Пунктом 2 Указа, обязанности по ведения государственного земельного кадастра, были возложены на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. В последующем, после ликвидации Комитетов, их обязанности были возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Роснедвижимость).

Согласно письму Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации от 13.09.2007 № ВС/1345 «О ранее учтенных земельных участках», ранее учтенными земельными участками считаются все фактически занимаемые земельные участки, учтенные в установленном порядке до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1992 № 622 утверждено положение о порядке ведения государственного земельного кадастра, пунктом 8 которого закреплено, что учет количества и качества земель ведется по их фактическому состоянию и использованию, все изменения фиксируются после того, как они произошли в натуре.

Учет земель ведется по объектам земельной собственности, землевладения, землепользования, аренды земель, сельским населенным пунктам, поселкам, районам, городам, автономным образованиям, краям, областям, республикам в составе Российской Федерации и Российской Федерации в целом. При этом выделяются места проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, участки, занятые особо охраняемыми природными и историко-культурными объектами.

Учету подлежат угодья всех категорий земель. По мере повышения уровня учета классификационные единицы учета укрупняются.

При ведении учета земель устанавливается степень ценности продуктивных земель, выделяются нерационально используемые, нарушенные и малопродуктивные земли, деградированные сельскохозяйственные угодья, а также земли, загрязненные опасными веществами и подверженные биогенному заражению.

Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по экологическим, технологическим и градостроительным свойствам, группировку почв.

Необходимые сведения о размерах, местоположении и качественном состоянии земель фиксируются при их первичном учете.

Пунктом 15 Положения предусмотрено, что сельская (поселковая) администрация организует работу по сбору и уточнению земельно-учетных данных на подведомственной территории.

Таким образом, исходя из выше приведенных нормативных актов, органы местного самоуправления должны были фиксировать все расположенные и фактически используемые земельные участки в границах подведомственных им населенных пунктов, а потом, полученную информацию систематизировать и передавать уполномоченному государственному органу в виде инвентаризационных описей для кадастрового учета.

Информация, помещенная уполномоченным государственным органом в Единый государственный реестр земель (сегодня ЕГРП) в дальнейшем используется иными органами государственной исполнительной власти, в том числе налоговыми органами, так как является исходной для исчисления налогов, в частности, земельного налога.

При таких обстоятельствах, земельный участок, на котором расположен жилой дом истца, с момента регистрации на него прав, мог и должен был быть учтен органами местного самоуправления и поставлен на кадастровый учет.

Согласно п. 1 ст. 11 ГК РФ, защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

Право на защиту является элементом - правомочием, входящим в содержание всякого субъективного гражданского права, в том числе права собственности на земельный участок. В самом общем виде способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Приведенный в Кодексе перечень не является исчерпывающим, и абзац 14 (в котором указано: «иными способами, предусмотренными законом») отсылает нас к различным нормативным правовым актам, содержащим правовые механизмы защиты права собственности. К числу таких механизмов относится иск о признании.

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что необходимо признать спорный земельный участок ранее учтенным, площадью 410 кв.м.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 к администрации МО Мостовский район Краснодарского края о признании земельного участка ранее учтенным - удовлетворить.

Признать земельный участок общей площадью 410 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> ранее учтенным.

Настоящее решение суда является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для внесения в ЕГРН сведений о данном земельном участке, как ранее учтенном.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Мостовской районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Т.Г. Ковальская

Мотивированное решение изготовлено 25 февраля 2026

Судья