Дело № 2-3450/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

«27» ноября 2018 года Гатчинский городской суд Ленинградской области 

в составе: председательствующего судьи Крячко М.И., 

при секретаре Казиевой И.Д.,

с участием прокурора _____________________,

адвоката _________________, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Кивеннапа» о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа, третье лицо: администрация Гатчинского района Ленинградской области, администрация Пудостьского сельского поселения Гатчинского района,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Кивеннапа» об обязании заключить договор, признании права собственности, обязании передать документы, взыскании неустойки, морального вреда, штрафа, поясняя что, 31 июля 2015 года между ФИО1 и ООО «Кивеннапа», был заключен предварительный договор № S300715/П-27 купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (ТаунХауса). В соответствии с договором стороны обязались заключить договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации на ООО «Кивеннапа» права собственности на указанную блок-секцию и исполнения покупателем своих обязательств по предварительному договору. Строительство объекта должно было быть завершено не позднее 30 сентября 2015 года, основной договор должен был быть заключен не позднее 07 августа 2016 года. Обязанность по оплате договора была исполнена истцом своевременно. Основной договор купли-продажи блок-секции жилого дома с земельным участком был заключен между ФИО1 и ООО «Кивеннапа» только 06 ноября 2018 года. Поэтому просрочка ООО «Кивеннапа» в заключении основного договора составляет 660 дней. По мнению истца, он не являлся участником долевого строительства, поэтому к спорным правоотношениям применим не Федеральный Закон № 214-ФЗ, а Закон «О защите прав потребителей». ООО «Кивеннапа» срок передачи объекта был нарушен. Размер неустойки составил [(1944 012 * (0,5/100)] * 660 = 6415239,6 рублей, где: 1944 012 руб. - цена договора; 660 - количество дней, начиная с 08.08.16 г. по 29.05.18 г. (день подачи искового заявления). Поскольку сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара», подлежит взысканию неустойка в размере 1944 012 рублей, т.е. в размере, равном сумме предварительной оплаты товара. Ответчиком были причинены ФИО1 нравственные страдания, которые она оценила в размере 50 000 рублей. Истец посчитал, что с ООО «Кивеннапа» в его пользу подлежит также штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, т.е. в сумме = (1944 012 + 50 000): 2 = 997 006 рублей. Истец после уточнения исковых требований (л.д. 106) потребовал взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку передачи блок-секции в жилом доме блокированной застройки по адресу: 

<

адрес>, ул. Ижорская, дом 2, строение 3, в сумме 1944012 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 50 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 997006 рублей, всего 2991018 рублей, возврат госпошлины в сумме 10979 рублей 38 копеек.

Определением Гатчинского городского суда от 27 ноября 2018 года судом принят отказ ФИО1 от исковых требований к ООО «Кивеннапа» об обязании заключить основной договор купли-продажи, признании права собственности на объект недвижимости, обязании передать документы, в связи с отказом истицы от иска в данной части.

Истец, будучи извещенным о дне судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направив в суд своего представителя, который, явившись в суд, настаивал на иске, подтвердив указанные в нем обстоятельства. 

Представитель ответчика, явившись в судебное заседание, исковые требования не признал, представил письменный отзыв на иск (л.д. 53-57, 68-75), в котором просил снизить размер неустойки, применив правила ст. 333 ГК РФ.

Представитель третьего лица по делу администрации Гатчинского района Ленинградской области в судебное заседание не явился, о судебном заседании уведомлен надлежащим образом, в представленном суду заявлении просил рассматривать дело в его отсутствие, оставил вопрос об удовлетворении иска на усмотрение суда (л.д. 66). 

Представитель третьего лица по делу администрации Пудостьского сельского поселения Гатчинского района в судебное заседание не явился, о судебном заседании уведомлен надлежащим образом, в представленном суду заявлении просил рассматривать дело в его отсутствие, оставил вопрос об удовлетворении иска на усмотрение суда (л.д. 98). 

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ. 

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства, суд пришел к следующему.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По мнению суда, к отношениям сторон не могут быть применены положения ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так как часть 2.3 статьи 1 названного закона, его действие распространено на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц (введена Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ и подлежит применению к договорам, заключенным после 01.01.2017 г.

В соответствии с п. п. 1-4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Из разъяснений, изложенных в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГКРФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 названного выше Постановления. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

31 июля 2015 года между истцом и ООО «Кивеннапа» был заключен предварительный договор № S300715/П-27 купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (ТаунХаус) (л.д. 12-18). Согласно указанному договору продавец обязался заключить в будущем договор купли-продажи блок-секции в жилом доме, расположенном по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, п. Пудость. 

Из раздела 2 предварительного договора следует, что он вступает в силу со дня его заключения и действует до заключения сторонами основного договора купли-продажи, а в части взаиморасчетов - до полного исполнения сторонами своих обязательств. Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на блок-секцию и исполнения в полном объеме покупателем своих обязательств в соответствии с условиями настоящего договора и приложений к нему.

Протоколом согласования цены (л.д. 15) определена цена договора в размере 1944012 рублей.

Согласно графику внесения денежных средств указанная сумма подлежала оплате 04.08.2015 - 1300000 рублей, 31.08.2015 – 300012 рублей, и далее 25-го числа ежемесячно в сумме 31273 рубля, до 25.07.2016 года (л.д. 17 оборот).

Денежные средства в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи в размере 1944012 рублей были оплачены истцом в полном объеме, что следует из акта сверки за период с 01.01.2012г. по 11.05.2018г. (л.д. 20).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В договоре от 31.07.2015 г. № S300715/П-27, поименованном как предварительный, стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки, но и обязанность ФИО1 до заключения основного договора внести денежные средства в размере 100% от стоимости данного объекта недвижимости.

В связи с этим следует прийти к выводу о том, что заключенный между ФИО1 и ООО «Кивеннапа» договор, поименованный предварительным, не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РФ и является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, так как на момент заключения договора объект недвижимости ответчиком построен не был.

Согласно п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 1, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», законодательство о защите прав потребителей применяется к отношениям, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг. В частности, законодательство о защите прав потребителей применяется к отношениям сторон договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. 2 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей, в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать передачи оплаченного товара в установленный им новый срок или возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

Кроме того, в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара (п. 3 ст. 23.1).

Исходя из изложенного, применительно к возникшим между сторонами правоотношениям следует, что при неисполнении продавцом обязанности по передаче товара покупателю (потребителю) в установленный договором купли-продажи будущей недвижимой вещи срок, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и взыскания неустойки.

Согласно п. 4.2.4 договора № S300715/П-27 от 31 июля 2015 объект недвижимости должен быть передан истцу в течение 10 дней с момента заключения основного договора. Основной договор, в соответствии с графиком исполнительных мероприятий, должен быть заключен в течение 30 дней с даты государственной регистрации права собственности на продавца.

В связи просрочкой исполнения застройщиком обязательства по заключению основного договора купли-продажи блок-секции жилого дома с земельным участком 03 мая 2018 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием выплатить неустойку и компенсацию морального вреда (л.д. 27-28).

На претензию ответчик истцу не ответил.

06 ноября 2018 года между ООО «Кивеннапа» и ФИО1 был заключен основной договор купли-продажи № S061118/О-3 (л.д. 110-113)

06 ноября 2018 года между сторонами подписан акт приема-передачи жилого помещения (л.д. 114) и земельного участка (л.д. 115).

Основной договор был заключен спустя 660 дней.

Таким образом, со стороны застройщика допущена просрочка исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, период просрочки с 08.08.2016 по 29.05.2018 года (660 дней), что свидетельствует о возникновении у истца права требовать выплаты неустойки. 

Согласно ст. 314 ГК Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в который оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно, в любой момент такого периода.

Таким образом, законодатель прямо предусмотрел ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта, участнику долевого строительства, а не за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию. Аналогичная позиция неоднократно поддерживалась Верховным судом РФ, в частности в определении от 10.02.2015 г № 86-КГ14-9. 

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Согласно статье 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в пункте 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ от 04.12.2013, суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Ответчик в своих возражениях (л.д. 53-57) ходатайствовал о снижении размера неустойки, применив ст. 333 ГК РФ. 

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения - размера неустойки. 

В п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Суд считает, что действия по защите прав одного лица не должны причинять ущерб законным интересам иного лица. Взыскание неустойки в крупном размере ухудшает финансовое состояние застройщика, что отрицательно сказывается на сроках выполнения строительных работ по многоквартирному жилому дому, и нарушает интересы других дольщиков.

Как разъяснено в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на исполнителе.

Ответчиком в материалы дела доказательств надлежащего исполнения условий договора не представлено. 

Суд находит правильным расчет неустойки, представленный истцом, и соответствующим п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей. Истцом ко взысканию заявлена сумма неустойки в соответствии с расчетом за период с 08 августа 2016 года по 29 мая 2018 года = 200 дней просрочки не исполнения обязательств по договору. Итого сумма пени составляет: 1944 012 * (0,5/100) * 660 = 6415239,6 рублей, где: 1944 012 руб. - цена договора; 660 - количество дней, начиная с 08.08.16 г. по 29.05.18 г. (день подачи искового заявления) (л.д. 6). Так как размер неустойки не может превышать сумму предварительной оплаты товара, то в пользу истца с ответчика в любом случае не может быть взыскана неустойка в размере, превышающем 1944 012 рублей

Ответчиком представлен иной расчет неустойки (л.д. 73). Представленные сторонами расчеты неустойки проверены судом путем простых арифметических действий. По мнению суда более точным и верным признан расчет истца.

Вместе с тем суд считает возможным в соответствии со ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки до 800000 рублей, полагая, что такая сумма неустойки соразмерна наступившим последствиям нарушенного права истца. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В силу ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Таким образом, основанием для компенсации потребителю морального вреда является сам факт нарушения его прав, связанный, в рассматриваемом случае, с неисполнением ответчиком обязательства по передаче истцу квартиры в установленный договором срок. Поскольку данное обстоятельство судом установлено, то истец имеет право на компенсацию морального вреда, а возражения ответчика не состоятельны.

Вместе с тем, учитывая вышеприведенные обстоятельства и последствия нарушения обязательства со стороны ответчика, суд полагает заявленную истцом компенсацию морального вреда несоразмерной, и устанавливает ее в размере 10000 рублей.

В силу части 6 статьи 13 названного Закона, суд взыскивает с ответчика в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от присужденной судом суммы.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф, предусмотренный выше названной нормой в сумме 405000 рублей ((800 000 + 10000): 2). 

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче иска истец оплатил госпошлину в сумме 10979 рублей 38 копеек. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика государственная пошлина, недоплаченная истцом при подаче иска, пропорционально удовлетворенной части исковых требований в сумме 520 рублей 62 копейки (=11200 рублей + 300 рублей -10979 рублей 38 копеек). 

На основании выше изложенного, и руководствуясь ст. ст. 67, 98, 103, 167, 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО1 неустойку в сумме 800000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 10000 рублей, штраф за неисполнение в добровольном порядке требования в сумме 405000 рублей, возврат госпошлины в сумме 10979 рублей 38 копеек.

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 к ООО «Кивеннапа» о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа – отказать. 

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в доход местного бюджета Гатчинского муниципального района госпошлину в сумме 520 рублей 62 копейки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Гатчинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья М. Крячко

Мотивированное решение составлено 03 декабря 2018 года. 

Судья М. Крячко

Подлинный документ находится в материалах 

гражданского дела № 2- 3450/2018

Гатчинского городского суда Ленинградской области