Дело № 2-1510/2019

28 июня 2019 года

г. Котлас

29RS0008-01-2019-001679-72

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Котласский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Ашуткиной К.А.,

при секретаре Чекалиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 июня 2019 года в г. Котласе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным заключенного между ФИО2 и ФИО3 __.__.__ договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., ...., применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

В обоснование требований указала, что долей в спорном жилом помещении принадлежало на праве общей долевой собственности на основании договора о передаче квартиры в собственность от __.__.__, что соответствовало комнате площадью кв.м. __.__.__ истец на основании договора купли-продажи недвижимого имущества приобрела в собственность долей в праве общей долевой собственности в указанной квартире, что соответствовало комнате площадью кв.м. __.__.__ . умерла. Наследниками по закону являлись истец ФИО1 и ответчик ФИО2, которые вступили в права наследования (по доле на долей). Приехав в квартиру в __.__.__ года, истец обнаружила в квартире посторонних людей и обратилась в правоохранительные органы. В результате проверки было установлено, что ответчик продала свои долей в виде комнаты площадью кв.м. в спорном жилом помещении ФИО3 на основании договора купли-продажи от __.__.__. Истец полагает, что ФИО2 на праве собственности комната площадью кв.м. не принадлежала, следовательно, у неё отсутствовало право по её отчуждению третьему лицу. В связи с этим истец просит признать заключенный между ответчиками договор купли-продажи недействительным в соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ.

В судебном заседании ФИО1 требования поддержала по изложенным в иске доводам, также пояснила, что со слов участкового ей стало известно, что по оспариваемому договору купли-продажи ФИО2 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., ...., проданы не за 540000 рублей, как указано в договоре, а за 450000 рублей. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, представила письменные возражения, согласно которым с исковыми требованиями не согласна, в ее собственности находилось доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., ...., доли находились в собственности ФИО1 Поскольку ФИО1 сдавала указанную квартиру в аренду на возмездной основе сторонами в судебном порядке определен порядок пользования жилым помещением, а именно решением мирового судьи судебного участка № Котласского судебного района Архангельской области от __.__.__ в пользование ФИО2 определена жилая комната, площадью кв.м. Ответчиком было принято решение о продаже указанной доли, для чего она оформила нотариальное уведомление о намерении продать долю, однако ФИО1 не выразила намерений о выкупе указанной доли. __.__.__ между ФИО2 и ФИО3 заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., ..... Считает, что все действия по продаже указанной доли совершены ею в установленном законодательством порядке, преимущественное право покупки доли истца не нарушено, основания для признания указанной сделки недействительной отсутствуют.

Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали, представили письменные возражения на иск. Считают, что ФИО2, являясь собственником доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., ...., имела право распорядиться принадлежащим ей имуществом, преимущественное право истца на приобретение доли не нарушено, оспариваемый договор заключен между ответчиками на отраженных в нем условиях.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом.

Третье лицо нотариус нотариального округа: город Котлас и Котласский район Архангельской области, ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи от __.__.__ были запрошены необходимые сведения, продавец подтвердил свое право на имущество, ограничений не имелось, денежные средства по договору были переданы в том размере, который указан в договоре. При заключении договора его сторонам разъяснялось, что по договору в собственность покупателя переходит доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а не комната.

Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) определил рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что __.__.__ в деревне ....-.... Архангельской области умерла .

Наследодателю на праве собственности принадлежали долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., .....

Указанное имущество принадлежало наследодателю на основании договора передачи части квартиры в собственность в городе Котласе Архангельской области от __.__.__, согласно которому администрация муниципального образования «Котлас» передала безвозмездно в собственность доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., ..... В силу п. 2 договора квартира имела статус коммунальной на момент приватизации. Пунктом 3 договора установлено, что в собственность ФИО6 перешла одна комната площадью кв.м.

Наследниками первой очереди являются ФИО1 и ФИО2, которые согласно наследственному делу № к имуществу в установленный законом шестимесячный срок обратились к нотариусу с заявлениями о принятии наследства.

__.__.__ ФИО1 и ФИО2 выданы свидетельства о праве на наследство по закону после смерти ФИО6 в размере по доли каждой на наследственное имущество в виде денежных вкладов и долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., .... (комната площадью кв.м. и места общего пользования).

Кроме того, ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ принадлежали долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., ..... В соответствии с п. 1 указанного договора ФИО1 имела право пользоваться комнатой площадью кв.м., а также местами общего пользования.

Таким образом, после вступления в наследство после смерти ФИО6 ФИО1 стало принадлежать доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., ...., а ФИО2 - доли в праве общей долевой собственности.

Право общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 на указанные доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Архангельская область, г. ...., ...., зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

__.__.__ ФИО2 направила ФИО1 извещение о намерении продать принадлежащие ей доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., ...., за 540000 рублей. Направление указанного извещения, факт его получения ФИО1 и факт отсутствия от ФИО1 сообщения о намерении приобрести долю в праве общей долевой собственности на предложенных в извещении условиях удостоверен нотариусом нотариального округа: .... ФИО7

В связи с тем, что между ФИО1 и ФИО2 не достигнуто соглашение о порядке пользования указанной квартирой, последняя __.__.__ обратилась к мировому судье с исковым заявлением об определении порядка пользования жилым помещением.

Вступившим в законную силу решением мирового судьи судебного участка № Котласского судебного района Архангельской области от __.__.__ по гражданскому делу № иск ФИО2 к ФИО1 об определении порядка пользования жилым помещением удовлетворен, определен следующий порядок пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Архангельская область, г. ...., ....:

- в пользование ФИО2 выделена жилая комната площадью кв.м., в пользование ФИО1 выделена жилая комната площадью кв.м., места общего пользования оставлены в совместном пользовании ФИО2 и ФИО1 На ФИО1 возложена обязанность не чинить препятствий ФИО1 в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу: Архангельская область, г. ...., .....

__.__.__ ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, согласно которому продавец передал в собственность покупателя доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., ...., за 540000 рублей (п.п. 1, 3.2 договора). 

В соответствии с абз. 2 п. 2 договора в пользование покупателя перешла комната жилой площадью кв.м., а также места общего пользования согласно решению мирового судьи судебного участка № Котласского судебного района Архангельской области от __.__.__ по гражданскому делу № об определении порядка пользования жилым помещением.

Указанный договор удостоверен нотариусом нотариального округа: город Котлас и Котласский район Архангельской области, ФИО5

__.__.__ между сторонами договора купли-продажи подписан передаточный акт, право общей долевой собственности на указанную долю зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО3 __.__.__

Рассматривая требования ФИО1 о признании недействительным указанного договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по тем основаниям, что ФИО2 продана комната площадью кв.м., которая фактически продавцу не принадлежала, что противоречит закону, суд учитывает следующие обстоятельства.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с положениями статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. ст. 209, 288 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, которое, исходя из начал гражданского законодательства, может быть ограничено на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Нарушение права преимущественной покупки не влечет недействительности сделки, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований ст. 250 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Статьей 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2).

Суд не принимает во внимание доводы истца ФИО1 о том, что по оспариваемому договору купли-продажи ФИО2 распорядилась не принадлежащей ей комнатой площадью кв.м. в жилом помещении, расположенном по адресу: Архангельская область, г. ...., .....

Согласно части первой ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, данным в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положения Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положения Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» закреплено, что при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Из буквального толкования оспариваемого договора с учетом всех отраженных в договоре условий следует, что по указанному договору ФИО2 распорядилась принадлежащей ей долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., ...., а не конкретной комнатой в указанной квартире. В собственность ФИО3 по оспариваемому договору перешли доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., .....

Указание в пункте 2 договора определенного порядка пользования спорным недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности, не свидетельствует о том, что предметом договора купли-продажи являлась конкретная комната жилого помещения.

Пунктом 2 статьи 13 ГК РФ предусмотрено, что вступившие в законную силу судебные постановления судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением мирового судьи судебного участка № Котласского судебного района Архангельской области от __.__.__ по гражданскому делу № в пользование ФИО2 выделена жилая комната площадью кв.м., в пользование ФИО1 выделена жилая комната площадью кв.м. в жилом помещении, расположенном по адресу: Архангельская область, г. ...., ...., места общего пользования оставлены в совместном пользовании.

Указанный порядок пользования являлся обязательным для исполнения ФИО1 и ФИО2

Данный порядок пользования спорной квартирой воспроизведен в договоре купли- продажи от __.__.__ (п. 2 договора).

Сохранение существующего и установленного решением мирового судьи порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, после замены одного из собственников, отвечает интересам сособственников и соответствует требованиям закона.

Преимущественное право истца на покупку доли в праве общей долевой собственности не нарушено, поскольку ФИО2 свою обязанность по извещению истца о продаже доли исполнила, а истец не выразила волю на приобретение данной доли за объявленную продавцом цену в установленный срок.

Истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено надлежащих, достоверных и достаточных доказательств совершения сделки по иной цене, чем указано в договоре купли-продажи. 

Оспариваемый договор содержит все существенные условия, исполнен сторонами. 

Таким образом, законных оснований для признания недействительным договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от __.__.__ судом не установлено, в удовлетворении иска ФИО1 следует отказать.

Определением судьи Котласского городского суда Архангельской области от __.__.__ по заявлению ФИО1 приняты меры по обеспечению иска, объявлен запрет ФИО3 совершать любые действия по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., ...., кадастровый №.

Согласно частям 1 и 3 статьи 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Из анализа данной нормы следует, что в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта.

При таких обстоятельствах суд на основании ст. 144 ГПК РФ приходит к выводу о наличии оснований для отмены принятых мер по обеспечению иска с момента вступления в законную силу настоящего решения суда.

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.

Отменить принятые меры по обеспечению иска, установленные определением судьи Котласского городского суда Архангельской области от __.__.__, в виде запрета ФИО3 совершать любые действия по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, г. ...., ...., кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий К.А. Ашуткина