Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г.Тамбов 25 февраля 2019 года

Ленинский районный суд г. Тамбова в составе:

председательствующего судьи Воронцовой Е.С.,

при секретаре Дмитриевой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №2а-278/2019 по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации г.Тамбова о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка, предоставлении земельного участка в собственность за плату, 

У С Т А Н О В И Л:

26.01.2017 между комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 1000 кв.м. из земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером *** по ***А *** с видом разрешенного использования «под строительство гостевого дома (гостиницы)».

10.11.2017 между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды.

02.04.2018 ФИО1 получено разрешение № 68306000-2600-2018 на строительство объекта капитального строительства – «индивидуальный жилой дом (гостевой дом)».

13.06.2018 за ФИО1 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом (гостевой дом), о чем в ЕГРН внесены соответствующие сведения.

ФИО1 обратился в администрацию г.Тамбова с заявлением о предоставлении ему земельного участка общей площадью 1000 кв.м. из земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером *** по ***А в собственность за плату без проведения торгов.

Постановлением администрации г.Тамбова от 27.06.2018 № 3443 отказано в выкупе испрашиваемого земельного участка, поскольку вид разрешенного использования «под строительство гостевого дома (гостиницы)» не соответствует фактическим целям использования земельного участка.

ФИО1 обратился в администрацию г.Тамбова с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка в связи с окончанием строительства объекта – гостевого дома.

Письмом от 13.08.2018 комитетом архитектуры, развития и реконструкции администрации г.Тамбова ФИО1 отказано, поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа – город Тамбов, утвержденными постановлениям администрации Тамбовской области от 28.09.2017 № 943, земельный участок с кадастровым номером *** расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж1. Учитывая, что «гостиницы, гостевые дома» в данной зоне отсутствуют изменить вид разрешенного использования земельного участка в связи с окончанием строительства объекта – гостевого дома, не представляется возможным.

12.09.2018 сведения ЕГРН уточнены, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом.

ФИО1 вновь обратился в администрацию г.Тамбова с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, на что комитет архитектуры, развития и реконструкции администрации г.Тамбова 30.10.2018 ответил о невозможности положительно рассмотреть его обращение ввиду нарушений процедур, установленных земельным и градостроительным законодательством.

ФИО1 обратился в суд с административным иском, в котором с учетом уточнений просит признать незаконным бездействие администрации г.Тамбова по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ***, выраженного в письме от 30.10.2018, и не предоставлению в собственность за плату указанного участка (постановление от 27.06.2018 № 3443). Обязать администрацию г.Тамбова изменить вид разрешенного использования земельного участка на «для индивидуального жилищного строительства» и предоставить участок в собственность за плату. 

В обоснование административного иска указано, что ФИО1 имеет право на спорный земельный участок в силу ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации как собственник расположенного на нем жилого дома. Статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет изменять вид разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом без дополнительных разрешений и согласований при условии соблюдения требований технических регламентов. Постановлением администрации от 28.09.2017 № 943 установлен градостроительный регламент для территориальной зоны Ж-1 (индивидуальной жилой застройки), в котором расположен спорный земельный участок. Таким образом, отказ администрации г.Тамбова в изменении вида разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом не может считаться законным.

Определением Ленинского районного суда г.Тамбова от 20.02.2019 требования ФИО1 о признании незаконным бездействия администрации г.Тамбова по не предоставлению в собственность за плату земельного участка общей площадью 1000 кв.м. из земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером *** по ***А *** с видом разрешенного использования «под строительство гостевого дома (гостиницы)», выраженного в постановлении от 27.06.2018 № 3443, и обязании администрацию г.Тамбова предоставить указанный участок в собственность за плату выделены в отдельное производство и переданы в Октябрьский районный суд г.Тамбова для принятия и рассмотрения в порядке гражданского судопроизводства.

В судебное заседание ФИО1 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Его представитель по доверенности ФИО2 требования административного иска поддержал по изложенным в нем основаниям. Считал, что административный ответчик обязан привести вид разрешенного использования спорного земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом для территориальной зоны Ж1. Существующий вид разрешенного использования «под строительство гостевого дома (гостиницы)» не отвечает ни действующим Правилам землепользования и застройки муниципального образования городского округа – город Тамбов, утвержденным постановлениям администрации Тамбовской области от 28.09.2017 № 943, ни фактическому использованию спорного земельного участка.

Представитель администрации г.Тамбова по доверенности ФИО4 считал оспариваемые действия (бездействие) законными, обосновывая свою позицию содержанием ответов администрации г.Тамбова от 13.08.2019 и 30.10.2018.

Представитель комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова по доверенности ФИО5 просила в удовлетворении административного иска отказать, поскольку договора аренды спорного земельного участка заключался с условием использования земельного участка под строительство гостевого дома (гостиницы).

Представитель комитета градостроительства администрации г.Тамбова по доверенности ФИО6 в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного иска ввиду того, что на спорном земельном участке имеется индивидуальный жилой дом.

Представитель Управления градостроительства и архитектуры Тамбовской области по доверенности ФИО7 также считала административный иск подлежащим удовлетворению, поскольку администрация г.Тамбова должна приводить земельные участки, в частности вид их разрешенного использования согласно утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 классификатора видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа – город Тамбов, утвержденным постановлениям администрации Тамбовской области от 28.09.2017 № 943. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч.ч. 2 и 3 ст. 36).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (ст.ст. 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений (п.1 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (п.2 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение (п.5 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (п.6 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Документом территориального планирования муниципального образования является генеральный план городского округа (п.2ч.1 ст.18 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Документом территориального зонирования являются Правила землепользования и застройки (п.8 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч.3 ст.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами ст.ст. 34, 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Из материалов дела следует, что 26.01.2017 между комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 1000 кв.м. из земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером *** по ***А *** с видом разрешенного использования «под строительство гостевого дома (гостиницы)».

10.11.2017 между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды.

02.04.2018 ФИО1 получено разрешение № 68306000-2600-2018 на строительство объекта капитального строительства – «индивидуальный жилой дом (гостевой дом)».

13.06.2018 за ФИО1 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом (гостевой дом), о чем в ЕГРН внесены соответствующие сведения.

ФИО1 обратился в администрацию г.Тамбова с заявлением о предоставлении ему земельного участка общей площадью 1000 кв.м. из земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером *** по ***А в собственность за плату без проведения торгов.

Постановлением администрации г.Тамбова от 27.06.2018 № 3443 отказано в выкупе испрашиваемого земельного участка, поскольку вид разрешенного использования «под строительство гостевого дома (гостиницы)» не соответствует фактическим целям использования земельного участка.

ФИО1 обратился в администрацию г.Тамбова с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка в связи с окончанием строительства объекта – гостевого дома.

Письмом от 13.08.2018 комитетом архитектуры, развития и реконструкции администрации г.Тамбова ФИО1 отказано, поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа – город Тамбов, утвержденными постановлениям администрации Тамбовской области от 28.09.2017 № 943, земельный участок с кадастровым номером *** расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж1. Учитывая, что «гостиницы, гостевые дома» в данной зоне отсутствуют изменить вид разрешенного использования земельного участка в связи с окончанием строительства объекта – гостевого дома, не представляется возможным.

12.09.2018 сведения ЕГРН уточнены, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом.

ФИО1 вновь обратился в администрацию г.Тамбова с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, на что комитет архитектуры, развития и реконструкции администрации г.Тамбова 30.10.2018 ответил о невозможности положительно рассмотреть его обращение ввиду нарушений процедур, установленных земельным и градостроительным законодательством.

Административный истец считает данный отказ незаконным, поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа – город Тамбов, утвержденными постановлениям администрации Тамбовской области от 28.09.2017 № 943, земельный участок с кадастровым номером *** расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж1, а ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом.

Суд не может согласиться с указанной позицией административного истца ввиду следующего. 

Из содержания пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 1, ч. 1, 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование спорного земельного участка – «под строительство гостевого дома (гостиницы).

При этом изначальное предоставление земельного участка ФИО10, в последующем ФИО1 в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для строительства «гостевого дома (гостиницы)».

Поскольку земельный участок предоставлен административному истцу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "для индивидуального жилищного строительства" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

С учетом изложенного отказ администрации г..Тамбова в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка является правомерным и соответствующим законодательству Российской Федерации.

Кроме того, норма п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Приняв на себя права и обязанности по договору аренды, административный истец как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом использования.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.

Требования административного истца по сути направлены на изменение договора аренды при отсутствии права на изменение договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Целевое назначение участка - существенное условие договора аренды участка, а при изменении целевого назначения участка и признании иного вида разрешенного использования участка исполнение договора аренды в прежнем виде невозможно, т.к. фактически изменяется существенное условие договора (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, между сторонами оформлены договорные отношения и в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения договора аренды. Административный истец как арендатор не вправе изменять вид разрешенного использования в одностороннем порядке и не может обязать администрацию г.Тамбова, выступающую арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора вне рамок возникших договорных отношений.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

С учетом установленных по делу обстоятельств, руководствуясь ст.ст.175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного иска ФИО1 о признании незаконным бездействия администрации г.Тамбова по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью 1000 кв.м. по ***А *** на вид «для индивидуального жилищного строительства» и обязании изменить вид разрешенного использования отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.С. Воронцова 

Решение в окончательной форме изготовлено 25.02.2019 

Судья Е.С. Воронцова