дело № 2-933/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2019 год город Орел

Железнодорожный районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Авраменко О.В.

при секретаре Ревякиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 315 кв.м., расположенного на землях - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: завершение строительства производственной базы, находящегося по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере – 1 225 000,00 рублей по договору, убытки в размере 2 000,00 руб., причиненные в результате оформления сделки и судебные расходы по делу - госпошлину в сумме 14 635,00 рублей. 

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключен оспариваемый договор. Земельный участок приобретался истцом исключительно для постройки автосервиса. Никаких сведений о наличии обременений, ограничений участка в гражданском обороте не имелось. ДД.ММ.ГГГГ Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области истцу был составлен градостроительный план земельного участка, из которого следовало, что земельный участок расположен на территории санитарно-защитной зоны, в связи с чем, на нем не допускается размещение объектов. Указывает, что изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и при наличии которых истец не приобретал бы спорный земельный участок. Считает, что ответчик ФИО2 не могла не знать о том, что проданный земельный участок расположен на территории санитарно-защитной зоны, где любое строительство запрещено, и умышленно скрыла от истца данный факт.

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании ордера, ФИО3, требования ФИО1 поддержала по основаниям изложенным в иске и просила об удовлетворении требований.

Ответчик ФИО2 и ее представитель, действующий на основании доверенности ФИО4, возражая относительно заявленных требований пояснили, что вся информация, касающаяся земельного участка до подписания договора купли-продажи была предоставлена истцу в полном объеме, в том числе о прохождении красных линий и сообщено, что земельный участок находится в санитарно-защищенной зоне, в связи с чем, получить разрешение на строительство, построить и ввести объект в эксплуатацию возможно будет только по судебному решению. Истцу, до заключения сделки были предоставлены все документы на земельный участок, и он был предупрежден о том, что топосъемку необходимо обновить, истец общался с собственниками соседних земельных участков, ходил для консультации в администрацию города Орла и после этого согласился на заключение сделки. Просили в удовлетворении иска отказать и взыскать с истца расходы, связанные с оплатой услуг представителя ФИО4, в размере 20 000,00 рублей.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4).

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В пункте 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу ч. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

Пункт 1 статьи 454 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункты 1 и 2 статьи 469 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Статьей 10 названного Кодекса предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (покупателем) и ответчиком ФИО2 (продавцом) был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 315 кв.м., расположенного на землях - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: завершение строительства производственной базы, находящегося по адресу: 

<

адрес>. Указанный земельный участок принадлежал продавцу по праву собственности на основании соглашения о прекращении долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи (купчая) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано право собственности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, выдано свидетельство о государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ №. Истец приобрел указанный земельный участок за 1 225 000 руб. (л.д.6).

Из градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 315 кв.м. находящегося по адресу: 

<

адрес>, разработанного Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области следует, что земельный участок расположен в зоне О-1 – Зона делового, общественного и коммерческого назначения. Установлен градостроительный регламент. Земельный участок полностью расположен в границах зоны «Н-1 Санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов (производственно-, санитарно-, инженерно-технических объектов)», площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 315 кв.м. Ограничения использования земельный участков и объектов капитального строительства установлены следующими нормативными правовыми актами: СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» и др. зоны и нормативные документы согласно ч.2,3 ст.60 настоящих правил. Земельный участок частично расположен в границах зоны «Охранная зона сети водоснабжения», площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории составляет 120 кв.м. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства установлены следующими нормативными правовыми актами: СНиП 2.07.01-89*, п.7.8 (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений); Постановление администрации г. Орла от 29.11.2010 № 3995 «Об утверждении Правил охраны сетей водоснабжения и водоотведения»; СП 31.13330.2012 Водоснабжение. Наружные сети и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 2.04.02-84 /с изменениями №1,2/.

Согласно уведомлению о внесении изменений в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, в соответствии с Техническим регламентом информационного взаимодействия, получено письмо ФГБУ «Федеральной кадастровой палатой Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ № с приложением кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, которое было исполнено путем внесения изменений в ЕГРН в отношении земельного участка, площадью 315 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> - изменен адрес объекта: 

<

адрес> (л.д.57).

Из сообщения Управления Роспотребнадзора по Орловской области следует, что решение об установлении санитарно-защитной зоны от объектов, в зону ограничения использования земельного участка которых попадает жилая застройка по адресу: 

<

адрес> Управлением Роспотребнадзора по Орловской области в соответствии с действующим законодательством не принималось, сведения о создании зоны с особыми условиями использования территории в ЕГРН не передавались (л.д.76).

Согласно сообщению ФГБУ «ФКП Росреестра» по Орловской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН отсутствуют сведения об установленных санитарно-защитных зонах на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес> (л.д.81).

Из письма Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области следует, что согласно Генеральному плану городского округа «Город Орел», утвержденному Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 28.02.2008 № 29/425-ГС /с изм. от 8.08.2019 № 55/0967-ГС/ земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> расположен в функциональной зоне – «Зона делового, общественного и коммерческого назначения». Кроме того, согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденным Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 № 38/616-ГС (с изм. от 8.08.2019 № 55/0968-ГС), вышеуказанный земельный участок расположен в территориальной зоне О-1 – «Зона делового, общественного и коммерческого назначения» (л.д.85-89).

Согласно п. 9 договора купли-продажи (купчая) земельного участка, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения настоящего договора стороны не могли знать. 

Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора (п. 13).

Свои требования истец основывает на том, что приобретенный им земельный участок полностью расположен в границах санитарно-защитной зоны, площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 315 кв.м. 

В то же время, из ответа Управления Роспотребнадзора по Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что на настоящий момент решения об установлении санитарно-защитной зоны на спорном земельном участке не принималось, в ЕГРН отсутствуют соответствующие сведения о наличии обременений, что подтверждается письмом Росреестра по Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

Допрошенные в ходе судебного разбирательства свидетели ФИО6, ФИО7 и ФИО8 подтвердили, что до подписания договора купли-продажи спорного земельного участка ФИО1 была предоставлена вся информация о нем, в том числе и о том, где проходят красные линии и коммуникации. ФИО1 были заранее переданы документы на земельный участок, его юрист готовил договор купли-продажи продажи.

Не доверять показаниям свидетелей у суда оснований не имеется, поскольку истец не отрицал в судебном заседании, что приезжал, осматривал земельный участок, общался с соседями и получил документы на спорный земельный участок до подписания договора купли-продажи.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, о том, что при заключении сделки продавец ФИО2 сообщила покупателю ФИО1 необходимые и имеющиеся у нее для приобретения участка сведения и в настоящее время препятствий для использования земельного участка в соответствии с целевым назначением не имеется.

Также, суд учитывает, что сведения о схемах расположения земельных участков, границах минимальных расстояний от объектов магистральных газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, объектах капитального строительства, зонах с особыми условиями использования территории, схемах расположения земельных участков содержатся в открытом доступе и истец, проявив разумную заботу и осмотрительность, мог получить полную и достоверную информацию о земельном участке из публичной кадастровой карты.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 88 ГПК РФ предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По смыслу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; другие признанные судом необходимые расходы.

В силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которых истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ).

Согласно п. 11 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не предоставляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

По смыслу статьи 100 ГПК РФ суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя критерии разумности понесенных расходов. При этом неразумными могут быть сочтены значительные расходы, не оправданные ценностью подлежащего защите права либо несложностью дела.

Кроме того, обязанность суда взыскать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных на реализацию требований ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Ответчиком ФИО2 заявлены требования о взыскании с ФИО1 расходов на оказание юридической помощи представителем ФИО4 в размере 20 000,00 рублей. 

Оплата услуг представителя подтверждается договором об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ., распиской о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ. 

Учитывая объем заявленных требований, цену иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела, суд полагает возможным взыскать с ФИО1, как проигравшей стороны в пользу ФИО2 в счет возмещения расходов, связанных с оплатой услуг представителя 15 000,00 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Орла 

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2, расходы, связанные с оказанием юридической помощи в размере 15 000,00 рублей, отказав в удовлетворении остальной части требований.

Мотивированный текст решения будет изготовлено 24 сентября 2019 года.

Судья Авраменко О.В.