№ 2-1072/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

16 ноября 2017г. г. Тамбов

Советский районный суд г. Тамбова в составе:

председательствующего судьи Александровой Н.А.

при секретаре Артамоновой С.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации Устьинского сельского совета, ФИО3 о признании недействительным договора аренды 

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился ФИО1 с иском к ответчикам о признании недействительным постановления администрации Устьинского сельского совета о предоставлении ФИО3 в аренду земельного участка, расторжении договора аренды от , заключенного между ФИО3. и администрацией Устьинского сельского совета и аннулировании в едином кадастре недвижимости сведений о земельном участке, расположенном по адресу: 

Согласно уточненного искового заявления от , по иску ФИО1, ФИО2 к администрации Устьинского сельского совета, ФИО3, истцы просят признать недействительным договор аренды земельного участка от , заключенный между Муниципальным образованием - Устьинский сельсовет Моршанского района Тамбовской области и ФИО3, с кадастровым номером общей площадью 2500 кв.м., находящегося по адресу: , категория земель: земли населенных пунктов (зона - Ж), разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и аннулировать в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером общей площадью 2500 кв.м., находящегося по адресу: В обоснование искового заявления истцы указали, что постановлением администрации Моршанского района Тамбовской области ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 0,08 га сроком на 3 года под строительство частного жилого дома по от земельный участок площадью 0,06 га представлен ФИО1 Так же между ФИО2 и администрацией был заключен договор о предоставлении участка во временное пользование на условиях аренды. С ФИО1 так же заключен договор аренды, который в настоящее время не сохранился. Поскольку их регистрация в Росреестре не требовалась, то в договорах аренды существует указание, на то, что они зарегистрирован Моршанским райкомземом. После заключения договоров аренды были изготовлены строительные паспорта на строительство жилых домов 1998 г. Также имеются схемы разбивки жилых домов на земельных участках, акты выноса в натуре границ земельных участков и разбивки строений с указанием того, что границы земель участков и разбивка строений закреплены на местности деревянными кольями и переданы застройщикам под строительство, планы земельных участков. Своими силами и средствами на арендуемом земельном участке истцы возвели объекты незавершенные строительством, которые находится на земельном участке по сей день. Считают, что на предоставленных в аренду земельных участках они правомерно возвели объекты капитального строительства незавершенные строительством, поскольку вид разрешенного использования арендуемого земельного участка разрешает на нем строительство частного жилого дома согласно разработанному генплану застройки, а также имеется полученное разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Следовательно, признать объекты незавершенные строительством самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ и обязать снести их не представляется возможным, поскольку для этого отсутствуют основания. В силу отсутствия денежных средств, строительство заморожено, но они все время использовали земельный участок как для складирования на нем строительных материалов для будущего строительства, так и для посадки овощных и ягодных культур, а также осуществляла скашивание сорной травы. Кроме того, производили оплату земельного налога. Между тем, летом 2016 года истцы случайно узнали, что принадлежащие им на правах аренды земельные участки Устьинский сельсовет передал другому лицу, ФИО3 на основании заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов в соответствии с п.п. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ в аренду на 20 лет (Договор аренды от ) При этом, земельный участок, который поставлен на кадастровый учет и передан ФИО3 на правах аренды, сформирован из двух земельных участков: участка ФИО2 и участка ФИО1 . Предоставление в аренду ФИО3 земельного участка с находящимися на нем двумя объектами незавершенных строительством, является незаконной сделкой и подлежит отмене. Договор о предоставлении участка во временное пользование на условиях аренды (договор временного пользования землей), заключенный с ФИО2 и ФИО1 на данный момент является действующим, так как в силу п.2 ст. 621 ГК РФ возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок Следовательно, проведение аукциона и заключение договора аренды земельного участка с ФИО3 является незаконной (ничтожной) сделкой, поскольку не соответствует требованиям законодательства и, подлежит признанию ее недействительной с применением последствий недействительности сделки в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ

Истцы ФИО2 и ФИО1 в судебном заседании поддержали исковые требования по изложенным в иске основаниям. 

Представитель истца, по доверенности, в судебном заседании пояснила, что договоры аренды земельного участка, заключенные между администрацией и ФИО2 ФИО1 являются действующими. В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ они считаются продленными не неопределенный срок, поскольку арендодатель не заявил о прекращении договора аренды, а арендаторы продолжают использовать земельный участок на условиях аренды. В настоящее время договор аренды ФИО1 утерян, при этом использование им земельного участка, подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами. Так же пояснила, что письменного обращения в администрации с заявлением о продлении срока договора аренды нет, однако, при устном обращении истцов, им было разъяснело, что договор аренды с ними продлен на 49 лет. На арендованных истцами земельных участках существуют объекты незавершенного строительства, о чем в деле имеются заключения специалиста. Администрации Устьинского сельсовета, при заключении договора аренды с ФИО3 знала о данных объектах незавершенного строительства. Кроме того, представитель администрации, при заключения договора аренды в 2016 году не вышел не местность, не убедился в том, что заявленный ФИО3 земельный участок свободен от строений других лиц. Данные объекты незавершенного строительства нельзя признать самовольными, поскольку они находятся на земельном участке, с соответствующим видом разрешенного использования и построены на основании разрешения на строительство.

Представитель ответчика, администрации Устьинского сельского совета, в судебном заседании пояснил, что исковые требования не признает. Нарушений при заключении договора не было. 

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании пояснила, что исковые требования не признает. ФИО3, увидев заброшенную территорию, посмотрев публичную кадастровую карту, на которой было видно, что права на данные участки и расположенные на нем объекты недвижимости не зарегистрированы, обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка. После проведения межевых работ и публикации в газете с ним был заключен договор аренды

Представитель третьего лица, администрации Моршаснкого района, в судебном заседании пояснил, что против удовлетворения исковых требований возражает. Свои доводы изложил в возражениях на иск. Земельный участок был предоставлен ФИО3 в соответствии с требованиями действующего законодательства. Срок действия договоров аренды, заключенных с истцами истек. Просит применит срок исковой давности к требованию о признании договора недействительным.

Третье лицо, кадастровый инженер ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.

Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В соответствии с ч. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Исходя из положений ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, между администрацией Моршанского района и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка для строительства жилого дома, площадью 800 кв.м. сроком на три года. 

Постановлением администрации Моршаснкого района от , ФИО1 предоставлен в аренду, сроком на три года, земельный участок, площадью 600 кв.м. для строительства жилого дома. Договор аренды не сохранился.

Согласно п.3.1 договора аренды от при досрочном расторжении договора или его истечении, землепользователь имеет право на продление договора на согласованных сторонами условиях, по письменному заявлению временного землепользователя, поданному не позднее 30 календарных дней до истечении срока действия договора. 

Таким образом, стороны пришли к соглашению о том, что по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом арендатор, не позднее, чем за месяц до истечения срока его действия, должен уведомить арендодателя в письменной форме о своих намерениях.

Таким образом, в силу приведенных п. 1,2 ст. 621 ГК РФ, а также условий договора аренды от , для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, либо его пролонгации, необходимо наличие условий: истечение срока договора; надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; надлежащее уведомление о пролонгации договора.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих, что истцы письменно уведомляли арендодателя о желании продлить договор на согласованных сторонами условиях на неопределенный срок, суду не представлено. 

ФИО2, ФИО1 ссылаясь на то, что по истечении срока действия договора аренды, считали его продленным, доказательств надлежащего исполнения его условий со своей стороны, также не представили, строительство жилого дома не осуществляли, арендные платежи не вносили Использование же земельного участка по своему усмотрению по истечении срока действия договора, не является доказательством наличия у сторон намерения на нахождение в дальнейшем в договорных отношениях на прежних условиях.

Кроме того, согласно материал дела, извещение о свободном земельном участке, площадью 2500 кв.м., расположенном по адресу: , пер. Солнечный, , предназначенном для ИЖС, намечаемом для предоставления в аренду без проведения торгов, было размещено в печатном издании "Согласие" от . Истцы могли знать о намерении собственника земельного участка передать его в аренду. Однако каких-либо извещений о своем намерении на дальнейшее использование земельного участка, ФИО2, ФИО1 в адрес собственника не направляли. 

Предписания ч. 2 ст. 621 ГК РФ о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не были оговорены сторонами в договоре аренды.

В этой связи, нельзя считать, что договор аренды земельного участка, заключенный между ФИО2 и администрацией Моршанского района, был пролонгирован, либо заключен на новый срок.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. ст. 3, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицо вправе рассчитывать на судебную защиту в случае реального нарушения либо оспаривания его прав при условии, что это будет доказано. При этом избранный способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права, характеру нарушения и привести к восстановлению нарушенных прав и охраняемых законом интересов. 

На момент обращения истцов в суд с настоящими требованиями, срок действия договора аренды истек, договор не был заключен вновь, не был пролонгирован в установленном законом порядке. Данное свидетельствует о прекращении между сторонами правовых и договорных отношений. В этой связи, права и законные интересы ФИО2 и ФИО1 оспариваемым договором аренды земельного участка, нельзя считать нарушенными.

Истцы. обращаясь в суд с иском ссылаются на то, что договор аренды с ФИО3 не мог быть заключен, поскольку на спорном земельном участке 2500 кв.м. находятся объекты незавершенного строительства, принадлежащие ФИО2 и ФИО1 

Как разъяснено в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу

Наличие объекта на земельном участке в ходе рассмотрения дела было установлено. Вместе с тем, это обстоятельство не наделяет ответчика правом на использование земельного участка по окончании срока действия договора аренды. Право дальнейшего использования земельного участка может быть реализовано ответчиком в порядке, предусмотренном земельным законодательством, после того, как у сторон будут закончены правоотношения по договору от 12.05.1998 г. N 9.

При отсутствии у истцов прав относительно объектов, расположенных на участке и самого земельного участка, предоставленного другому лицу ФИО3 по оспариваемому им договору, суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора аренды № от недействительными (незаконными) не имеется. Поскольку требование об аннулировании в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен Земельным кодексом РФ, ст. 39.18.

В рамках исполнения требований земельного законодательств, ФИО3 обратился с заявлением к администрации об утверждении схемы расположения земельного участка. Постановлением администрации Моршанского района от утверждена схема расположения земельного участка, площадью 2500 кв.м., расположенного в кадастровом квартале , расположенного по адресу: , По заданию ФИО3 кадастровым инженером был выполнен межевой план. По данным кадастрового инженера на образуемом земельном участке объект капитального строительства (здание, сооружение, объект незавершенного строительства) отсутствует. После постановки земельного участка на кадастровый учет, в печатное издание "Согласие" было дано объявление о наличии свободного, неиспользованного земельного участка для предоставления в аренду без проведения торгов. Поскольку, в течении 30 дней после публикации, с заявление о предоставлении в аренду земельного участка, кроме ФИО3 никто не обратился, на основании его заявления, был заключен договор аренды от земельного участка, площадью 2500 кв.м., находящийся по адресу: для ИЖС на срок до . Земельный участок передан по акту приема - передачи от . Внесены сведения в ЕГРН

Истцами в материалы дела не представлено и судом не установлено нарушений действующего законодательств при процедуре предоставления и заключения договора аренды земельного участка с ФИО3 

Поскольку требование об аннулировании в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке является производным от требования о признании недействительным договора аренды, оно так же удовлетворению не подлежит.

Разрешая ходатайство третьего лица о применении срока исковой давности по требованию о признании договора аренды недействительным, суд считает, что заявление правового значения не имеет, поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в соре (п.2 ст. 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности.

Руководствуясь ст. 194-199, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований о признать недействительным договора аренды земельного участка от , заключенного между Муниципальным образованием - Устьинский сельсовет Моршанского района Тамбовской области, в лице исполнительного - распорядительного органа района - администрации Устьинского сельсовета Моршанского района Тамбовской области, и ФИО3, с кадастровым номером , общей площадью 2500 кв.м., находящегося по адресу: категория земель: земли населенных пунктов (зона - Ж), разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и аннулировании в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером , общей площадью 2500 кв.м., находящегося по адресу: , категория земель: земли населенных пунктов (зона - Ж), разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, оказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено 21 ноября 2017 г.

Судья Н.А. Александрова