РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12.02.2024 года г.о. Самара 

Октябрьский районный суд г. Самары в составе: 

председательствующего судьи Мининой О.С.,

при секретаре Булавиной А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-427/2024 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об устранении препятствий в пользовании собственностью, снятии с регистрационного учета, о признании утратившим право пользования жилым помещением, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной, восстановлении права собственности на жилое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с данным иском, указав, что ему на праве собственности, на основании договора купли-продажи от 20.06.2013 г., заключённого с гражданкой ФИО2, принадлежит объект недвижимого имущества – квартира, расположенная по адресу: адрес, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества от 10.08.2023 г. В принадлежащей ему квартире зарегистрированы ответчики: ФИО2 – бывший собственник квартиры, а также ФИО3, и ФИО4, - члены семьи бывшего собственника, что подтверждается адресной справкой №... от 23.09.2023 г. 06.09.2023 г. истец обратился к ответчикам с уведомлением о необходимости снятия с регистрационного учёта бывшего собственника и членов его семьи, в связи с предстоящей продажей принадлежащего ему объекта недвижимого имущества — квартиры, расположенной по адресу: адрес, однако его уведомление ответчики оставили без рассмотрения. В добровольном порядке сняться с регистрационного учёта из его квартиры ответчики отказываются. Без заявления и личного присутствия самих ответчиков, снять их с регистрационного учёта из его квартиры в паспортном столе (в отделе полиции по вопросам миграции отдела полиции по Октябрьскому району г. о. Самара) невозможно. Регистрация и проживание в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении ответчиков, существенным образом ограничивает его права владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Истец является единственным обладателем указанной выше квартиры и, соответственно, не вправе по своему усмотрению осуществлять, владение пользование и распоряжение принадлежащего ему имущества. Поскольку ответчики, не является членами его семьи и переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, то за ответчиками право пользования жилым помещением принадлежащем ему на праве собственности не сохраняется. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 просит суд устранить препятствия в пользовании его собственностью в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес. Снять с регистрационного учёта - ответчиков: ФИО2 дата г.р., ФИО3, дата г.р., ФИО4, дата г.р. в квартире, расположенной по адресу: адрес. Признать ФИО2 дата г.р., ФИО3, дата г.р., ФИО4, дата г.р. утратившими право пользования жилым помещением – квартирой, расположенная по адресу: адрес.

ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым требованием, в котором, ссылаясь на ст. ст. 170, 178, 179 ГК РФ, просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной адресу: адрес от дата, заключенной между ФИО2 и ФИО1, зарегистрированный в реестре №... от дата Прекратить у ФИО1 право собственности на трехкомнатную квартиру площадью 69 кв.м., расположенную по адресу: адрес. Восстановить за ФИО2 право собственности на трехкомнатную квартиру площадью 69 кв.м, расположенную по адресу: адрес. 

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО5, действующий на основании доверенности, первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать. 

В судебном заседании ФИО2 и ее представитель ФИО6, действующий на основании доверенности, встречные исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить; в удовлетворении первоначальных исковых требований просили отказать.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились. О дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщили.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле и их представителей, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 на праве собственности, на основании договора купли-продажи от дата, заключённого с ФИО2, принадлежит объект недвижимого имущества – квартира, расположенная по адресу: адрес.

В свою очередь, ранее указанная квартира принадлежала на праве собственности ФИО2, согласно договору передачи квартир в собственность граждан от дата, что подтверждается свидетельством о праве собственности №... выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области.

В данной квартире зарегистрированы: ФИО2 – бывший собственник квартиры, а также ФИО3, и ФИО4, - члены семьи бывшего собственника, что подтверждается адресной справкой №... от дата, которые проживают в указанной квартире по настоящее время.

Установлено также, что 20.06.2013 г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор займа, согласно п. 1.1. которого, Заимодавец передает Заемщику в собственность денежные средства в размере 1 900 000 (Один миллион девятьсот тысяч) рублей (далее "Сумма займа"), а Заемщик обязуется возвратить Заимодавцу сумму займа в срок до июня 2014 года. За пользование суммой займа Заемщик уплачивает Заимодавцу суммы в размере 66 500 (Шестьдесят шесть тысяч пятьсот рублей) ежемесячно до 21 (Двадцать первого) числа каждого месяца.

Согласно п. 2.1. договора, в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательства возврата Суммы займа переоформляется право собственности с Заемщика на Заимодавца на следующее имущество (далее - "Имущество"): квартиру, общей площадью 69 кв.м., находящуюся по адресу: адрес.

В соответствии с п. 2.2. договора, по истечению срока действия данного договора и исполнения сторонами всех условий данного договора Заимодавец обязуется переоформить право собственности на вышеуказанное имущество на Заемщика в течении 3 рабочих дней.

Согласно п. 2.3. договора, по соглашению сторон общая оценочная стоимость (оценка вышеуказанного Имущества в течение срока действия настоящего Договора составила 3 600 000 (Три миллиона шестьсот тысяч) рублей.

Согласно п. 2.3. договора, сумма займа передается Заимодавцем Заемщику следующим образом: сумма в размере 1 000 000 (Один миллион) рублей при подписании настоящего договора, остальная сумма в размере 900 000 (Девятьсот тысяч) рублей передается в течение (одного) дня после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности вышеуказанного имущества на Заимодавца.

21.06.2014 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору займа от 20.05.2013 г. об увеличении срока займа, на срок до 18.06.2015 г.

Согласно п. 5.2. данного дополнительного соглашения, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения Заемщиком своих обязательств, Заемщик выплачивает пени в следующем размере:

- 1 000 (Одна тысяча рублей) за каждый день просроченного платежа; просроченная задолженность от 3 месяцев – реализация имущества.

Согласно п. 3 представленному договору купли-продажи от 20.06.2013 г.: по соглашению сторон указанная квартира продана за 950 000 рублей, которая передана полностью до подписания настоящего договора.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела установлено и сторонами не оспаривалось, что денежные средства переданы ФИО2 в счет суммы займа, а не за продажу квартиры и фактически между сторонами заключен договор займа с обременением (под залог недвижимого имущества).

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжения имуществом принадлежит собственнику этого имущества.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Согласно ст. ст. 807, 808 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. Понятие и основания возникновения залога определены в ст. 334 ГК РФ.

В соответствии со ст.ст. 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В ходе рассмотрения дела установлено и сторонами не оспаривалось, что договор купли-продажи заключен сторонами с целью обеспечения возврата предоставленных ФИО2 денежных средств по договору займа, то есть, при наличии соглашения о займе, оформление договора купли-продажи квартиры прикрывало договор залога имущества. О притворности сделки говорит и то, что согласно п. 2.2. договора займа, по истечению срока действия данного договора и исполнения сторонами всех условий данного договора заимодавец обязуется переоформить право собственности на вышеуказанное имущество на заемщика в течении 3 рабочих дней, а также то, что имущество по сделке ФИО1 фактически не передавалось, ФИО2 с членами семьи продолжает до настоящего времени проживать в квартире, то есть при заключении договора купли-продажи стороны рассчитывали на его иные последствия, а именно: обеспечение возврата суммы займа.

Разрешая заявленные ФИО2 требования, суд, оценив представленные доказательства, факт заключения договора купли-продажи жилого помещения, договора займа, оценив условия данных договоров в совокупности, установив обстоятельства, свидетельствующие о притворности оспариваемой сделки по продаже имущества, приходит к выводу о том, что действительная воля сторон направлена на достижение правовых последствий, характерных для залога недвижимого имущества, следовательно, сделка купли-продажи от 20.06.2013 г. является притворной, прикрывающей договор займа с обременением (залога) спорного недвижимого имущества, заключенный между ФИО2 и ФИО1, соответственно, требования истца по встречному исковому заявлению в данной части обоснованы и подлежат удовлетворению.

Поскольку договор купли-продажи является притворной сделкой, в силу положений ст. 170 п. 2 ГК РФ этот договор является ничтожным в силу закона, и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента совершения сделки.

Из содержания положений статьи 170 ГК РФ и пункта 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду следует установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны. При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Разрешая вопрос о применении последствий недействительности сделки, суд приходит к выводу, что к возникшим между сторонами правоотношениям должны быть применены правила, касающиеся прикрываемой сделки, т.е. договора залога.

Согласно пункту 1 статьи 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В силу статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального Закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

При таких обстоятельствах, подлежит прекращению право собственности ФИО1 на трехкомнатную квартиру площадью 69 кв.м., расположенную по адресу: адрес восстановлению за ФИО2 право собственности на указанную квартиру.

В свою очередь, решение суда является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 и о восстановлении права собственности ФИО2 на объект недвижимости: квартиру, расположенную по адресу: адрес.

При этом, на основании указанного решения суда, подлежит государственной регистрации ипотека (залог недвижимого имущества) на основании условий договора займа от 20.06.2013 г. и дополнительного соглашения к нему от 21.06.2014 г., который в установленном порядке не зарегистрирован: квартиры, расположенной по адресу: адрес, с внесением соответствующей записи в ЕГРН.

В судебном заседании представителем ФИО1 заявлено ходатайство о пропуске ФИО2 срока исковой давности по обращению с данным исковым заявлением.

Срок исковой давности по недействительным сделкам установлен статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2).

По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Не соглашаясь с заявленным ходатайством, ФИО2 и ее представитель указали, что срок исковой давности в данному случае следует исчислять именно с подачи искового заявления об устранению препятствий в пользовании собственностью, снятии с регистрационного учета, о признании утратившим право пользования жилым помещением, также заявили ходатайство о восстановлении срока.

В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т. п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

В соответствии с частью 1 статьи 112 ГПК РФ лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

Учитывая, что фактически сделка по договору купли – продажи жилого помещения не исполнялась, ФИО2 совместно с членами своей семьи продолжала проживать в указанном жилом помещении, суд находит срок исковой давности, не пропущенным ФИО2

При установленных обстоятельствах, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об устранении препятствий в пользовании собственностью, снятии с регистрационного учета, о признании утратившим право пользования жилым помещением, находя их преждевременно заявленными.

В свою очередь, ФИО1 не лишен права обратиться к ФИО2 с самостоятельным иском о взыскании задолженности по договору займа, с последующим обращением взыскания на заложенное имущество, в случае невозврата денежных средств.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об устранении препятствий в пользовании собственностью, снятии с регистрационного учета, о признании утратившим право пользования жилым помещением, – оставить без удовлетворения. 

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной, восстановлении права собственности, – удовлетворить. 

Признать договор купли – продажи от 20.06.2013 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, притворной сделкой, прикрывающей договор займа и залога, заключенный между ФИО1 и ФИО2, объекта недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: адрес.

Прекратить право собственности ФИО1 (паспорт №...) на квартиру, площадью 69 кв.м., расположенную по адресу: адрес.

Возвратить в собственность ФИО2 (паспорт №...) объект недвижимого имущества: квартиру, площадью 69 кв.м., расположенную по адресу: адрес.

Произвести государственную регистрацию ипотеки (залога недвижимого имущества) – квартиры, расположенной по адресу: адрес, на основании условий договора займа от 20.06.2013 г. и дополнительного соглашения к нему от 21.06.2014 г., заключенных между ФИО2 и ФИО1, которые считать неотъемлемым приложением к настоящему решению суда.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 (паспорт №...) и о восстановлении права собственности ФИО2 (паспорт №...) на объект недвижимости: квартиру, расположенную по адресу: адрес, а также при обязательном предъявлении в совокупности с настоящим решением договора займа от 20.06.2013 г. и дополнительного соглашения к нему от 21.06.2014 г., сведений о государственной регистрации ипотеки (залога недвижимого имущества), на объект недвижимости: квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 19.02.2024 года.

Судья подпись Минина О.С. 

Копия верна. 

Судья:

Секретарь: