Дело № 2-975/2018

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области 

в составе судьи Дьяченко Т.А.

при секретаре Пономаренко А.Н.

рассмотрел в г. Омске в открытом судебном заседании 21 мая 2018 года гражданское дело по иску Администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1, ФИО2 о признании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка незаконным, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация ОМР Омской области обратилась в суд к ФИО1, ФИО2 с требованиями о признании незаконным соглашения о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.09.2015 №. В ходе судебного разбирательства истец дополнил исковые требования, просил исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации перехода прав и обязанностей по переуступке прав по договору аренды земельного участка от 15.09.2015 № с кадастровым номером №.

В обоснование заявленных требований указано, что 15.09.2015 между Администрацией Магистрального СП ОМР Омской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №, местоположение которого установлено в 200м по направлению на восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: 

<

адрес>. Срок аренды Участка указанного в договоре составляет пять лет. В соответствии со сведениями выписки из Единого государственного реестра недвижимости права и обязанности по Договору переданы от ФИО1 к ФИО2 на основании Соглашения о переуступке прав по договору аренды от 20.02.2018. В Администрацию Омского муниципального района Омской области 20.02.2018 поступило уведомление от ФИО1 о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № от 15.09.2015 в пользу ФИО2 Арендатор земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу исключительно в случае, если срок такого договора составляет более пяти лет. Учитывая, что договор аренды земельного участка № от 15.09.2015 заключен на срок пять лет, арендаторы не имеют право передать свои права и обязанности по Договору.

В судебном заседании представитель истца Администрации ОМР Омской области по доверенности ФИО3 поддержал заявленные требования с учетом уточнения по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО1, ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, возражений относительно заявленных требований не представили. 

Согласно адресной справке, выданной 10.05.2018 отделом адресно-справочной работы УВМ УМВД России по Омской области ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. зарегистрирован по месту жительства по адресу: 

<

адрес>, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. зарегистрирована по месту жительства по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствии, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в заочном производстве, по представленным доказательствам против чего не возражал представитель истца.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в отзыве на иск дело просил рассматривать в его отсутствие, решение по делу оставил на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица Администрации Магистрального СП ОМР Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений относительно заявленных требований не представил. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений ст. 606 ГК КФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Частью 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Распоряжением Администрации Магистрального СП ОМР Омской области от 15.09.2015 № ФИО1 был предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 1000 кв.м. в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение 

<

адрес>, с кадастровым номером №, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

В судебном заседании установлено, что 15.09.2015 между Администрацией Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1000 кв.м. в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение 

<

адрес>, с кадастровым номером №, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Согласно п. 1.3 Договора срок аренды Участка составляет пять лет с даты государственной регистрации настоящего договора. 

Договор аренды земельного участка № от 15.09.2015 был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы Омской области 06.10.2015.

Между ФИО1 (арендатор) и ФИО2 (Арендатор) 20.02.2018 было заключено соглашение о переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №, согласно которому выбывший Арендатор уступает, а Вступающий Арендатор принимает на себя права и обязанности Арендатора по Договору аренды земельного участка № от 15.09.2015 с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м. в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого установлено в 200 м. по направлению на восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: 

<

адрес>, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы Омской области 02.03.2018.

Уведомление о состоявшейся передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО4 предоставил в Администрацию ОМР Омской области 20.02.2018.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.04.2018 земельный участок с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., местоположение 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенной использование - для размещения дома индивидуальной жилой застройки находится в аренде у ФИО2 срок с 02.03.2018 по 06.10.2020. Дата государственной регистрации аренды: 02.03.2018, номер государственной регистрации: №. 

В соответствии с ч. 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 ГК РФ, а также статьей 35 Конституции РФ, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов ч. 3 ст. 209 ГК РФ установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

В ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ указано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Частью 5 ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Иные правила передачи права аренды определены ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, которой установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Земельного кодекса общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим:

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Между тем, пунктом 3.2 договора аренды земельного участка № от 15.09.2015, заключенного Администрацией Магистрального СП ОМР Омской области и ФИО1, было прямо предусмотрено условие о том, что арендатор не вправе отдавать свои права залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, или в качестве паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать в субаренду земельный участок.

Таким образом, с учетом срока действия договора, не превышающего пяти лет, ФИО1 при рассмотрении возможности перехода права аренды третьему лицу следовало, руководствоваться ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, где уведомление допустимо только при заключении договора аренды земельного участка сроком более пяти лет, что исключает уведомительный характер и предполагает наличие получения согласия от лица уполномоченного распоряжаться земельным участком, если иное не установлено договором.

Учитывая содержание прав и обязанностей сторон по договору аренды, право арендодателя как собственника имущества устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе вводить запрет на передачу его другим лицам, игнорирование этого условия является нарушением не только существующего обязательства между сторонами и положений указанных норм материального права, а также нарушением принадлежащего полномочному лицу правомочия по распоряжению имуществом.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Таким образом, Соглашение о переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 20.02.2018, заключенное между ФИО1 и ФИО2 нарушает требования закона, в частности положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, является оспоримым и подлежит признанию недействительным.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного суда № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного сведения о государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 15.09.2015 на основании Соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 20.02.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:20:110601:6136 подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии со ст. 98, ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, с ответчиков в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска был освобожден, в размере 600 рублей по 300 рублей с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 235-237 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 20.02.2018 незаконным.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 15.09.2015 на основании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 20.02.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером №. 

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в местный бюджет оплату госпошлины в размере 600 рублей по 300 рублей с каждого ответчика.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в течение 1 месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, а не явившимся ответчиком в Омский районный суд Омской области в течение 7 дней с момента получения копии решения может быть подано заявление об отмене данного решения. 

СУДЬЯ:

Решение в окончательной форме изготовлено: 28.05.2018.