РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

7 июня 2018 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе: 

Председательствующего судьи Щербакова Л.В.

при секретаре Бединой А.О. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2546/18 г по иску Управления земельных отношений Раменского муниципального района Московской области к ФИО1, ФИО2, Силе А. М. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Управление земельных отношений Раменского муниципального района обратилось в суд с иском в котором указало, что 

<

дата> Министерство имущественных отношений Московской области и Производственный строительный кооператив «ВКЛАД» заключили договор аренды земельного участка 

<

номер> общей площадью 133 050кв.м., с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного по адресному ориентиру: относительно ориентира: жилой дом по адресу: 

<

адрес>. Дополнительным соглашением 

<

номер> от 

<

дата> к договору аренды земельного участка 

<

номер> от 

<

дата>. Министерство имущественных отношений передало права и обязанности арендодателя по договору в полном объеме Комитету по управлению имуществом Раменского муниципального района. В связи с реорганизацией Комитета по управлению имуществом Раменского муниципального района на основании решения Совета Депутатов Раменского муниципального района 

<

номер> от 

<

дата>. в форме разделения на Управление земельных отношений Раменского муниципального района, Управление вступило в обязательство, возникшее из договора аренды 

<

номер> от 

<

дата>. на стороне арендодателя. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 

<

дата>. Дополнительное соглашение 

<

номер> зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 

<

дата>. На основании соглашения об отступном от 

<

дата>., зарегистрированного 

<

дата>., права и обязанности арендатора по договору переданы Силе А.М.(доля в праве в размере 90/100), ФИО2(доля в праве в размере 8/100) и ФИО1(доля в праве в размере 2/100 доли). Несмотря на то, что Земельный кодекс РФ не содержит нормы, обязывающей получить согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договора аренды земельных участков на срок более пяти лет, это не исключает право арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено п.2 ст.615 ГК РФ. Указанное согласие получено не было. Истец считает, что при заключении Соглашения стороны злоупотребили правом и просит признать указанное Соглашение недействительной сделкой в силу её ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В судебном заседании представитель истца - Управления земельных отношений Раменского муниципального района Московской области поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в заявлении, уточнив суду о том, что ответчики пользуются арендованным земельным участком. 

Ответчик ФИО1 исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчики Сила А.М., ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено в ходе судебного разбирательства 

<

дата> Министерство имущественных отношений Московской области и Производственный строительный кооператив «ВКЛАД» заключили договор аренды земельного участка 

<

номер> общей площадью 133 050кв.м., с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного по адресному ориентиру: относительно ориентира: жилой дом по адресу: 

<

адрес> 

Дополнительным соглашением 

<

номер> от 

<

дата> к договору аренды земельного участка 

<

номер> от 

<

дата>. Министерство имущественных отношений передало права и обязанности арендодателя по договору в полном объеме Комитету по управлению имуществом Раменского муниципального района. 

В связи с реорганизацией Комитета по управлению имуществом Раменского муниципального района на основании решения Совета Депутатов Раменского муниципального района 

<

номер> от 

<

дата>. в форме разделения на Управление земельных отношений Раменского муниципального района, Управление вступило в обязательство, возникшее из договора аренды 

<

номер> от 

<

дата>. на стороне арендодателя.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 

<

дата>. 

Дополнительное соглашение 

<

номер> зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 

<

дата>. 

На основании соглашения об отступном от 

<

дата>., зарегистрированного 

<

дата>., права и обязанности арендатора по договору переданы Силе А.М.(доля в праве в размере 90/100), ФИО2(доля в праве в размере 8/100) и ФИО1(доля в праве в размере 2/100 доли). 

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. 

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ. Указанное согласие в настоящем деле имеется.

В Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в п.16 прямо указано, что уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Кроме того, суд считает, что если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Таким образом оснований для признания недействительным оспариваемого Соглашения в силу ничтожности судом не установлено. Кроме этого, истцом не доказано злоупотребление правом при заключении Соглашения, в связи с чем в иске следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований Управления земельный отношений о признании сделки- Соглашения об отступном от 

<

дата>. заключенного между ПСК «Вклад» и Силой А.М., ФИО2. ФИО3 ничтожным и примении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд в течении месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Мотивированное решение изготовлено 7 июня 2018 года.