РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июля 2020 года г. Ангарск 

Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Лось М.В., 

при секретаре – Непомилуевой Д.А., 

при участии истца- ФИО1, представителя истца-Прокофьевой О.А., ответчика- ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 1924/2020, по иску ФИО2 к ФИО3 о возложении обязанности заключить основной договор купли- продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора 

УСТАНОВИЛ:

В суд с иском обратилась ФИО2 к ФИО3 о возложении обязанности заключить основной договор купли- продажи недвижимого имущества, указав в обоснование заявленных требований, что ** она заключила с ответчиком предварительный договор купли- продажи недвижимого имущества:

-земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома и хозяйственных построек, общей площадью №м., расположенный по адресу: иркутская область, ..., ..., ...;

- жилого дома, жилое здание, инвентарный №, № расположенного по адресу: ... ..., ....

Пунктом 2 Дополнительного соглашения к Предварительному договору обязанность заключить основной Договор купли- продажи возникает в течение 2-х месяцев с момента вынесения Ангарским городским судом решения о прекращении права общей собственности.

Решение о прекращении права общей собственности вынесено Ангарским городским судом **.

** истец направил ответчику предложение о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре. От заключения основного договора ответчик уклоняется. Требование истца о заключении основного договора купли- продажи недвижимого имущества ответчика добровольно не удовлетворил.

Просит обязать ФИО3 заключить с ФИО2 основной договор купли- продажи недвижимого имущества: 

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома и хозяйственных построек, общей площадью 537,39 кв.м., расположенного по адресу: ..., ..., ...;

-жилого дома, жилое здание, инвентарный №, № расположенного по адресу: ... ..., ..., на условиях предварительного договора купли- продажи недвижимого имущества от **. 

Определением Ангарского городского суда ... от ** к участию в деле, в качестве третьего лица привлечен ФИО4.

В судебном заседании истец ФИО2 настаивала на удовлетворении заявленных требований.

Представитель истца - ФИО8 требования истца поддержала по доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании пояснил, что согласен заключить основной договор купли- продажи жилого дома и земельного участка за ранее согласованную цену- 8000 000,00 рублей. Но при этом суду пояснил, что подпишет договор, после того, как ФИО2 выплатит ему денежную сумму в размере 3000 000,00 рублей.

В письменном возражении, ранее представленным на иск, указал, что не признает требования о заключении договора по цене 5000 000,00 рублей, поскольку пропущен срок исковой давности.

Третье лицо-ФИО4 в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, ** ФИО3 и ФИО2 заключили предварительный договор купли- продажи согласно которому ФИО3 ( продавец) обязался передать ФИО2 (Покупатель) в собственность следующее имущество,

- 1/2 земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома и хозяйственных построек, общей площадью 1172 кв.м., расположенного по адресу: ..., микрорайон Байкальск, ...;

-1/2 жилого дома, жилое здание, инвентарный №, № расположенного по адресу: ... ..., ..., 

Движимое имущество «Художественная мастерская», представляет собой временную постройку с деревянными стенами, установленными на железеботонных плитах, находящуюся на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: ... ... ...;

Часть земельного участка с кадастровым номером №, разрешенное использование земельного участка: для размещения элементов благоустройства, в соответствии с характерными точками координат МСК-38, площадью 279 кв.м., находящегося смежно с земельным участком, расположенным по адресу: ... ... ....

Пунктом 1.3. Договора стороны обязались до **, со дня подписания настоящего предварительного договора, заключить основной договор купли - продажи, при этом общая цена всего имущества составит 8 000 000,00 рублей.

В соответствии с условиями пункта 2.1.1 Договора сделка купли- продажи осуществляется с условием оформления в собственность земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: ... ... после раздела жилого дома из общей долевой собственности между ФИО3 и ФИО4, находящихся в общей долевой собственности на два самостоятельных жилых дома, выделения в натуре в собственность ФИО3 и ФИО4 по ? доли жилого дома и земельного участка, прекращения права общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 на жилой дом и на земельный участок.

Разделом 3 предусмотрен порядок расчетов сторон, согласно которому покупатель обязуется оплатить продавцу на условиях основного договора купли- продажи полную стоимость ? земельного участка, ? жилого дома, части земельного участка с кадастровым номером 38:26:040202:1865 и движимого имущества «Художественная мастерская», указанной в п.1.3. настоящего договора, из которой 5 000 000,00 (пять миллионов) рублей выплатила в качестве задатка при подписании настоящего договора, что подтверждается соглашением о задатке. Указанный задаток выдается покупателем в счет причитающихся с него платежей по договору купли- продажи в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. Оставшуюся сумму 3000 000,00 (три миллиона) рублей будет выплачена в день подписания основного договора купли - продажи (пункт 3.1. Договора).

Право собственности покупателя на ? земельного участка, ? жилого дома возникнет после регистрации перехода права собственности по основному договору (пункт 4.1 Договора).

В случае неисполнения договора продавцом, он обязан уплатить покупателю сумму в размере 8 000 000, 00 (восемь миллионов) рублей. В случае неисполнения договора покупателем, задаток в размере 5000 000,00 (пять миллионов) рублей остается у продавца (пункт 5.1 Договора).

Соглашением о задатке от ** подтверждается, что покупатель ФИО2 передала, а продавец ФИО3 получил в качестве задатка 5 000 000,00 (пять миллионов) рублей, за имущество, на основании предварительного договора купли- продажи от **.

Как следует из решения Ангарского городского суда Иркутской от **, иск ФИО3 к ФИО4 о выделе в натуре в собственность жилого дома, прекращения общедолевой собственности на жилое помещение, о разделе земельного участка, прекращении права общедолевой собственности на земельный участок удовлетворен частично.

Произведен раздел жилого дома, находящегося в общей долевой собственности ФИО4 и ФИО3, расположенного по адресу: ... Байкальск, ..., в соответствии с техническим паспортом на жилой дом от ** Ангарского отделения Иркутского филиала ФГУП «Ростехинвенатризация» и прилагаемой к нему экспликации к поэтажному плату жилого дома:

ФИО4 выделена в натуре часть жилого дома, общей площадью 191,3 кв.в., жилой 106 кв.м., ФИО3 выделена в натуре часть жилого дома общей площадью 190,4 кв.м., жилой 97,1 кв.м.. Инженерные коммуникации оставлены в общей долевой собственности ФИО4 и ФИО3 

Произведен раздел земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1172 кв.м., расположенного по адресу: ..., ..., ....

ФИО4 в натуре выделен земельный участок общей площадью 634, 38 кв.м., ФИО3 выделен в натуре земельный участок общей площадью 537, 39 кв.м.

Решение вступило в законную силу **.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ** подтверждается, что ФИО3 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: ... ... и собственником ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... ..., .... 

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Согласно пункту 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

В судебном заседании из пояснений сторон установлено, что обе стороны по указанному выше предварительному договору не утратили интерес в заключение основного договора и не отказались от намерений по его заключению.

Истцом ФИО7 ** сформировано и направлено в адрес ответчика ФИО3 требование -претензия с предложением о заключении основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из материалов дела, кроме определенной сторонами даты заключения основного договора- до **, заключение сделки купли- продажи обусловлено разделом жилого дома и земельного участка, и прекращением права в общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 

Решение суда о разделе жилого дома и земельного участка, и прекращения права в общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 вступило в законную силу **. 

При рассмотрении указанного спора, определением суда от ** на спорные жилой дом и земельный участок были наложены обеспечительные меры, в виде наложения ареста и запрета совершать регистрационные действия, которые были сняты определением Ангарского городского суда ... от **. 

Указанное обстоятельство свидетельствует о наличии объективных причин, препятствующих заключению сторонами основного договора, в виде обременений - наложенного ареста и запрета на совершение регистрационных действий.

Как установлено, с момента вынесения решения суда, ответчик ФИО3, как собственник продаваемого имущества не принял должных мер по снятию обременений на спорное имущество. 

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Как следует их положений пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклонятся от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Основной договор может быть заключен лишь на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре, и при условии исполнения заявившей иск стороной всех принятых на себя по договору обязательств.

Из объяснений участников процесса следует, что стороны имеют намерение заключить основной договор купли- продажи, за цену согласованную ими при подписании предварительного договора. В судебном заседании ответчик ФИО3 пояснял, что согласен заключить основной договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, на условиях, согласованными им при заключении предварительного договора, то есть за 8 000 000,00 (восемь миллионов) рублей. 

Таким образом, учитывая намерения покупателя и продавца заключить основной договор на условиях, определенных в предварительном договоре, в том числе касающейся цены жилого дома и земельного участка, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований о возложении обязанности заключить основной договор купли- продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора.

При удовлетворении требований истца суд принимает во внимание, что решением Ангарского городского суда ... ** ФИО3 выделена в натуре часть жилого дома общей площадью 190,4 кв.м., жилой 97,1 кв.м. и земельный участок общей площадью 537, 39 кв.м., соответственно при указании недвижимого имущества в основном договоре купли- продажи необходимо учитывать указанную площадь.

Цена имущества по предварительному договору сторонами определена в 8000 000 (восемь миллионов) рублей, оснований определять цену имущества в ином размере, суд не усматривает.

По ходатайству стороны истца по настоящему делу определением от ** приняты обеспечительные меры в виде:

в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... совершать регистрационные действия, связанные с переходом права собственности в отношении имущества: 

земельного участка, общей площадью 1172 кв.м., расположенного по адресу: ..., ..., ...;

-жилого дома, площадью 318,70 кв.м., расположенного по адресу: ... ... ..., 

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Принимая во внимание, что судом спор разрешен по существу, то меры по обеспечению иска должны быть сохранены до момента вступления решения суда в законную силу. Тогда как сохранение обеспечительных мер более продолжительный период времени будет препятствовать исполнению настоящего решения, в том числе, в части заключения основного договора купли- продажи, что нарушит интересы сторон.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о возложении обязанности заключить основной договор купли- продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора - удовлетворить.

Обязать ФИО3 заключить с ФИО2 основной договор купли- продажи недвижимого имущества: 

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома и хозяйственных построек, общей площадью 537,39 кв.м., расположенного по адресу: ..., ..., ...;

-жилого дома, жилое здание, инвентарный №..., расположенного по адресу: ... ..., на условиях предварительного договора купли- продажи недвижимого имущества от **. 

Обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... совершать регистрационные действия, связанные с переходом права собственности в отношении имущества: 

земельного участка, общей площадью 1172 кв.м., расположенного по адресу: ..., ... ...;

-жилого дома, площадью 318,70 кв.м., расположенного по адресу: ... ... ..., наложенные определением Ангарского городского суда ... от ** - отменить после вступления решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Иркутский областной суд, через Ангарский городской суд, в течение месяца, со дня изготовления мотивированного решения.

Судья М.В.Лось

Мотивированное решение изготовлено 20.07.2020.