Дело № 2-2110/2025

64RS0045-01-2025-002259-54

Решение

Именем Российской Федерации

05 августа 2025 года город Саратов

Кировский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьиСуранова А.А.,

при помощнике судьи Фоменко Е.С.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Саратов», администрации Кировского района муниципального образования «Город Саратов» об установлении юридического факта, признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности,

установил:

ФИО3 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов», администрации Кировского района муниципального образования «Город Саратов» об установлении юридического факта, признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, мотивируя требования тем, что во владении истца находится жилое помещение площадью 60,70 кв.м, расположенное по 

<

адрес>. Указанное имущество перешло во владение ФИО3 11 декабря 1999 года на основании выданного ордера № 1275 серии № 99-П, в котором не указана площадь жилого помещения. С 11 декабря 1999 года ФИО3 владеет жилым помещением как своим собственным открыто, не от кого не срывает свои права на него, владение осуществляется непрерывно и добросовестно. 27 марта 2012 года ФИО3 подписан договор социального найма № 4538 с администрацией Кировского района города Саратова, в отношении жилого помещения площадью 27,7 кв.м, состоящее из 3 комнат. В договоре приватизации квартиры от 10 февраля 2015 года № 2719-15 указаны названные реквизиты жилого помещения. ФИО3 не придал этому значению. После признания многоквартирного дома аварийным истец узнал, что он имеет право на получение равнозначного по площади жилого помещения 27,7 кв.м. Вместе с тем, ФИО3 длительное время владеет квартирой не площадью 27,7 кв.м, а площадью 60,7 кв.м

На основании изложенного, истец просит суд установить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения ФИО3 жилым помещением, расположенным по 

<

адрес>, площадью 33 кв.м, как своим собственным в течение срока приобретательной давности, признать право собственности ФИО3 на жилое помещение, расположенное по 

<

адрес>, площадью 33 кв.м, в силу приобретательной давности.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении слушания дела не направили.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц с учетом наличия сведений об их надлежащем извещении о времени и месте слушания дела.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 11 декабря 1999 года ФИО3 выдан ордер № 1275 серии 99-П на занятие жилой площади в общежитии п/о «Корпус» по 

<

адрес>.

27 марта 2012 года между ФИО3 (наниматель) и администрацией Кировского района муниципального образования «Город Саратов» от имени администрации муниципального образования «Город Саратов» (наймодатель) заключен договор социального найма жилого помещения № 4538, по условиям которого наймодатель передал нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из 3 комнат в коммунальной квартире площадью 27,7 кв.м по 

<

адрес>. Совместно с нанимателем в жилое помещение вселился член семьи: сын – ФИО31

По акту приема-передачи жилого помещения от 27 марта 2012 года, нанимателю передано жилое помещение площадью 27,7 кв.м, состоящее из 3 комнат.

Согласно договору на приватизацию жилого помещения от 10 февраля 2015 года № 2719-15, ФИО3 принял в частную собственность жилое помещение – квартиру № 19, расположенную в коммунальной квартире по 

<

адрес> (пункт 1 договора).

Согласно пункта 2 договора на приватизацию жилого помещения, жилое помещение состоит из 3 комнат жилой площадью 27,7 кв.м, находится в коммунальной квартире общей площадью 442,5 кв.м, состоящей из 22 комнат, жилой площадью 278,2 кв.м, кухонь – 4,5, 12,6 кв.м, коридоров – 84,2, 8,1, 8,1, 5,8 кв.м, ванной – 3,5 кв.м, сушилок – 7,4, 7,5 кв.м, туалетов – 1,6, 9,7, 9,9 кв.м, шкафа встроенного – 1.4 кв.м. Квартира расположена на 2 этаже 4 этажного кирпичного жилого дома.

Доля гражданина в местах общего пользования в коммунальной квартире 100/1000 (пункт 4.1 договора).

Согласно сведениям администрации муниципального образования «Город Саратов» от 24 июня 2025 года, жилые помещения № 1, № 2, № 3, № 7А, № 10 в коммунальной квартире, расположенной по 

<

адрес>, значатся в реестре муниципальной собственности муниципального образования «Город Саратов» и Сводном реестре объектов муниципальной казны.

Согласно базе данных приватизированных жилых помещений в городе Саратове в коммунальной квартире, расположенной по 

<

адрес> приватизированными значатся жилые помещения №. 

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости ФИО3 с 23 сентября 2015 года является собственником жилого помещения с кадастровым номером № площадью 27,7 кв.м, расположенное по 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно статье 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 ГК РФ, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.

Разрешая спор, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, признает, что характер владения спорным объектом недвижимости не соответствует критериям, предусмотренным статьей 234 ГК РФ для признания истца собственником имущества в силу приобретательной давности.

В соответствии с Техническим паспортом на комнату в коммунальной квартире, выданного Саратовским филиалом ФГУН «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» общая площадь жилых комнат 4, 5, 6, переданных истцу, составляет 27,7 кв.м.

Согласно пункту 9 договора на приватизацию жилого помещения от 10 февраля 2015 года № 2719-15, принимающей стороне известны качественные и технические характеристики квартиры (жилого помещения). Претензий по принимаемому в порядке приватизации недвижимому имуществу принимающая сторона не имеет.

Согласно справке № 4679 от 05 декабря 2014 года, выданной муниципальным унитарным предприятием «Городское бюро технической инвентаризации», оспариваемое помещение размещалось в многоквартирном жилом доме 1932 года постройки.

В соответствии с пунктом 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, следует использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в ЕГРН.

В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости с кадастровым номером № зафиксированы сведения из Технического паспорта.

Согласно Техническому паспорту часть помещения № 2 является коридором общего пользования, часть помещения № 3 является коридором общего пользования, часть помещения № 7 является кухней общего пользования, часть помещения № 8 является коридором общего пользования, часть помещения № 9 является туалетом общего пользования, часть помещения № 10 является ванной общего пользования, часть помещения № 11 является встроенным шкафом общего пользования.

На данные помещения истцом заявлены права в порядке приобретательной давности.

Вопреки мнению ФИО3, места общего пользования в коммунальной квартире, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, не могут стать единоличной собственностью истца.

Места общего пользования в спорном доме, соразмерно доли истца, также являются неотъемлемой частью принадлежащей ему доли, как общее имущество всего дома.

Предоставление же в жилом доме мест общего пользования, являющихся общим имуществом всего дома, только одному из владельцев части дома, не соответствует положениям ни гражданского, ни жилищного законодательства.

Данная правовая позиция нашло свое отражение в определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 07 августа 2024 года № 88-17592/2024 (УИД 71RS0026-01-2023-001089-96).

Кроме того, распоряжение администрации от 09 августа 2023 года № 289-р «О мероприятиях по отселению из многоквартирного дома, расположенного по 

<

адрес>», многоквартирный дом, расположенный по 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Снос указанного дома запланирован до 01 августа 2025 года.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 4 статьи 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Статья 32 ЖК РФ предусматривает права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Федеральный закон № 473-ФЗ) в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2. Статьей 3 закона предусмотрено, что федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования – 28 декабря 2019 года.

Согласно части 8.2 статьи 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Согласно части 8 статьи 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Таким образом, право собственности на жилое помещение не может быть прекращено у собственника без предварительного и равноценного возмещения.

В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 10 статьи 32 ЖК РФ).

Из части 9 статьи 32 ЖК РФ следует, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Частью 6 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Пунктами 1, 2 статьи 282 ГК РФ предусмотрено, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

В силу подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

В соответствии со статьей 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущество другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Вступившая в законную силу 27 декабря 2019 года часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ предусматривает право на выплату возмещения. Вместе с тем приведенная норма закона не исключает возможность реализации права собственника на предоставление ему взамен изымаемого другого жилого помещения, при условии, что жилой дом, в котором расположено принадлежащее ему жилье, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Включения жилого дома в региональную адресную программу предоставляет собственнику право выбора между способами компенсации за изымаемое жилое помещение.

Предоставление гражданам другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними, с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.

Гражданам, переселяемым из аварийного жилья, гарантируется предоставление благоустроенных жилых помещений, равнозначных по общей площади, ранее занимаемым ими жилым помещениям.

При определении общего размера площади комнаты, занимаемой истцом, следует исходить из сведений о размерах общей площади коммунальной квартиры – 442,5 кв.м, из которых жилая площадь – 278,2 кв.м, вспомогательная - 164,3 кв.м.

Исходя из общей площади принадлежащей истцу комнаты (27,7 кв.м, что составляет 9,96 % от 278,2 кв.м площади жилых помещений в коммунальной квартире), соответственно, истцу должно быть предоставлено жилое помещение общей площадью не менее кв.м, согласно следующему расчету: (164,3*9,96%) /100% + 27,7 = 44,06 кв.м.

При указанных обстоятельствах, истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права.

Оценивая установленные по делу обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Саратов», администрации Кировского района муниципального образования «Город Саратов» об установлении юридического факта, признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Саратов», администрации Кировского района муниципального образования «Город Саратов» об установлении юридического факта, признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Кировский районный суд города Саратова в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Суранов

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 19 августа 2025 года.

Судья А.А. Суранов