Дело № 2-896/2024 

...

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

30 июля 2024 года г. Апшеронск

Апшеронский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Коломийцева И.И.,

при секретаре судебного заседания Сиволаповой Т.С.,

с участием: представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности,

представителя ответчика ФИО3 - ФИО4, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, администрации 

<

адрес> городского поселения 

<

адрес> о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и приведении сторон в первоначальное положение, 

установил:

ФИО1, с учетом уточненных исковых требований, обратилась в суд с иском к ФИО3, администрации 

<

адрес> городского поселения 

<

адрес> о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и приведении сторон в первоначальное положение.

Требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого в собственность покупателя перешло жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Указанный объект недвижимости приобретен ответчиком за счет заемных денежных средств в размере 429 500 рублей, предоставленных ей на основании договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с КПК «...». По условиям договора купли-продажи расчет между сторонами должен был быть произведен в течение 15 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, а также государственной регистрации ипотеки, поскольку по условиям договора квартира находилась в залоге у займодавца. Государственная регистрация перехода права собственности и залога состоялась ДД.ММ.ГГГГ, однако денежные средства в размере 429 500 рублей ФИО1 до настоящего времени не переданы. ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме 429 500 рублей были направлены пенсионным органом в адрес КПК «...» в счет погашения задолженности по договору займа. Между тем, ФИО1 стало известно о том, что денежные средства, полученные ФИО3 в виде займа, израсходованы на иные цели, намерений исполнять обязательства по договору купли-продажи у ответчика не было. Договор купли-продажи недвижимого имущества заключен ФИО3 с целью обналичить средства материнского (семейного) капитала, а не приобретение жилого помещения. ФИО1 до настоящего времени зарегистрирована в спорном жилом помещении, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года проживала в нем, что подтверждается справкой квартального комитета и квитанциями об оплате коммунальных платежей. В марте 2024 года истцу стало известно о намерении ответчика вместо квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, получить новое жилое помещение в рамках реализации программы «Вынужденные переселенцы» по переселению граждан из ветхого жилья. В настоящий момент на основании соглашения о предоставлении жилых помещений в собственность граждан взамен изымаемых у собственников аварийных жилых помещений от 22 апреля 2024 года спорный объект недвижимости в рамках реализации процедуры по переселению граждан принадлежит на праве собственности администрации 

<

адрес> городского поселения 

<

адрес>. ФИО1 в адрес ФИО3 направлено требование о расторжении договора купли-продажи, которое оставлено без ответа и исполнения.

Учитывая изложенное, с учетом уточненных исковых требований, ФИО1 просит суд признать причины пропуска срока исковой давности уважительными и восстановить срок исковой давности; расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, в отношении квартиры, общей площадью 26,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>; прекратить право собственности ФИО3 и администрации 

<

адрес> городского поселения 

<

адрес> на данное жилое помещение; признать за ФИО1 право собственности на квартиру, общей площадью 26,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>; указать в резолютивной части решения суда о том, что решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обеспечила участие в судебном заседании своего представителя ФИО2, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности, которая в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении и пояснила, что ФИО1 стало известно о нарушенном праве только с момента начала мероприятий по переселению граждан из ветхого жилья, а именно в конце 2023 года.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обеспечила участие в судебном заседании своего представителя ФИО4, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности, который в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения, представил в суд письменные возражения на исковое заявления и пояснил, что обязательства перед ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества исполнены в полном объеме. Тот факт, что ФИО1 проживала в спорной квартире не свидетельствует о неисполнение обязательств по договору, поскольку проживание истца было обусловлено договоренностью между сторонами. Согласно условиям договора оплата по договору производится в течение 15 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также государственной регистрации ипотеки в силу закона. Право собственности на жилое помещение за ответчиком зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, обязанность по оплате должна была быть исполнена в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, именно с указанной даты истец узнала о нарушенном праве. Обращаясь в суд с настоящим иск спустя 10 лет с момента совершения сделки, истцом пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основаниям для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель ответчика - администрации 

<

адрес> городского поселения 

<

адрес> ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседания не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляла, ранее представила в суд возражение на исковое заявление, в котором просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском срока исковой давности.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ОСФР по 

<

адрес> ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила отзыв на исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в свое отсутствие, при принятии решения полагается на усмотрение суда и указывает, что ФИО3, будучи владелицей государственного сертификата на материнский (семейный) капитал ДД.ММ.ГГГГ обратилась в территориальный орган ОСФР по 

<

адрес> с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в размере 429 408,50 рублей на погашение основного долга и уплату процентов по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и КПК «...». Целью заключения указанного договора займа являлось приобретение объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ средства материнского (семейного) капитала перечислены на счет кредитной организации. Сведений об исполнении нотариального обязательства по оформлению квартиры в собственность всех членов семьи ФИО3 пенсионному органу не представила.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Межмуниципального отдела по Апшеронскому и Белореченскому районам управления Росреестра по Краснодарскому краю и КПК «...» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли.

На основании ч. 3 - 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, выслушав доводы участников процесса, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании пунктов 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежал объект недвижимости, с кадастровым (или условным) номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения.

Согласно п. 4 договора, жилое помещение приобретено за счет заемных средств в размере 429 500 рублей, представленных по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между и КПК «...» и ФИО3

Оплата квартиры производится в течение 15 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору, а также государственной регистрации ипотеки в силу закона в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, путем уплаты покупателем продавцу суммы 429 500 рублей (п. 5 договора).

ДД.ММ.ГГГГ в целях исполнения обязательства между КПК «Кредит Финанс» (займодавец) и ФИО3 (заемщик) заключен договор займа с условием о залоге №.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет займодавцу имущество, указанное в п. 1.2 договора займа с условием о залоге, возникающее на основании ст. 77 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момент государственной регистрации перехода права собственности ФИО3 на имущество (п. 1.3 договора займа с условием).

Согласно ответу ОСФР по 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в управление ПФР в 

<

адрес> внутригородском районе 

<

адрес> с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

По результатам рассмотрения указанного заявления, платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 429 408,50 рублей перечислены на расчетный счет КПК «...».

Согласно справке КПК «...» № от ДД.ММ.ГГГГ обязательство по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ исполнено.

Переход права собственности на жилое помещение к ФИО3 осуществлен ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации 

<

адрес> городского поселения 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О признании многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу», жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

На основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о предоставлении жилых помещений в собственность гражданам, взамен изымаемых у собственников аварийных жилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта к договору купли-продажи ФИО3 взамен аварийного жилья по вышеуказанному адресу в собственность представлено жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Как следует из материалов дела и не оспаривалось представителями сторон в ходе судебного разбирательства, в настоящий момент в указанном жилом помещении проживает ФИО1

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане свободны в заключении договора. 

Статья 432 Гражданского кодекса РФ указывает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора купли-продажи являются: предмет и цена.

Пунктом 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса). 

Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец в обоснование уточненных требований указала, что до настоящего времени ФИО3 не исполнены обязательства по оплате приобретенного имущества, а именно жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Из буквального толкования условий договора, следует, что сторонами определены размер и порядок оплаты за недвижимое имущество, при этом в текст договора не включено положение, подтверждающее передачу денежных средств, акт приема-передачи денежных средств, либо расписка суду не представлены.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что денежные средства за спорное недвижимое имущество ФИО7 не получены.

В п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 года), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи, в связи с чем, продавец вправе заявить в судебном порядке требования о расторжении договора и возврате недвижимого имущества.

Между тем, в ходе судебного разбирательства представителями ответчиков представлены в суд ходатайства о применении срока исковой давности.

На основании ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Статьей 191 Гражданского кодекса РФ установлено, что течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока (п. 1 ст. 192 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу указанных норм материального права, применение судом срока исковой давности по заявлению стороны в споре направлено на сохранение стабильности гражданского оборота и защищает его участников от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Из материалов дела следует, что обязанность по оплате за приобретенное недвижимое имущество должна была быть исполнена покупателем в течение 15 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также государственной регистрации ипотеки.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество за ФИО3, а также обременение в виде ипотеки в силу закона, осуществлены ДД.ММ.ГГГГ.

Обязательство по оплате должно было быть исполнено ФИО3 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, при неисполнении обязательства ФИО1 стало известно о нарушенном праве ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи истек ДД.ММ.ГГГГ, при этом ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском лишь 11 апреля 2024 года.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

Принимая решение по делу, судом не установлено оснований для восстановления истцу пропущенного срока исковой давности. 

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

Статьей 205 Гражданского кодекса РФ установлено, что в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

Между тем, истцом в материалы дела в порядке ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено доказательств, свидетельствующих об уважительных причинах пропуска срока исковой давности.

Доводы представителя истца о том, что ФИО1 узнала о нарушенном праве только в конце 2023 года, поскольку после заключения сделки продолжила проживать в спорном жилом помещении, признаны судом несостоятельными, поскольку не могут служить основанием для восстановления пропущенного срока исковой давности.

Согласно частям 1 и 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Как следует из материалов дела, определением Апшеронского районного суда Краснодарского края от 06 мая 2024 года по делу приняты меры по обеспечению иска в виде ареста жилого помещения - квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, до разрешения спора по существу.

Принимая решение по делу, суд полагает возможным отменить принятые в рамках рассмотрения дела обеспечительные меры.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, администрации 

<

адрес> городского поселения 

<

адрес> о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и приведении сторон в первоначальное положение - отказать.

Обеспечительные меры, принятые в рамках рассмотрения настоящего дела определением Апшеронского районного суда Краснодарского края от 06 мая 2024 года - отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Апшеронский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 30 июля 2024 года.

Судья Апшеронского районного суда И.И. Коломийцев