Решение

 

Именем Российской Федерации

п. Нижний Ингаш 17 декабря 2024 года 

Нижнеингашский районный суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Абрамовой Т.М., при секретаре Красновой А.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-354/2024 (УИД 24RS0038-01-2024-000464-04) по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, Управлению Росреестра по Красноярскому краю о прекращении обременения в виде ипотеки на жилой дом и земельный участок, обязании погасить запись об ипотеке,

установил:

истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в Нижнеингашский районный суд с иском к ответчикам ФИО3, ФИО5, ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении жилого дома, общей площадью 222,5 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка, общей площадью 2593 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; об обязании органа регистрации прав погасить регистрационную запись об ипотеке вышеуказанного жилого дома и земельного участка. Требования мотивированы тем, что 22.10.2013 между ФИО1, ФИО2 и ответчиками ФИО3, ФИО5, ФИО4 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости (далее Договор). Согласно п.1 Договора, продавцы продают покупателям в общую равнодолевую собственность принадлежащий продавцам на праве общей долевой собственности жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>. Пунктом 5 Договора установлено, что жилой дом продается по цене 1200000 рублей. Согласно п.6 Договора, жилой дом приобретается покупателями частично за счет собственных средств в размере 180000 рублей, частично за счет кредитных средств в размере 1020000 рублей. Сумма 180 000 рублей выплачена продавцам 11.09.2013 наличными, что подтверждается распиской. Сумма в размере 1 020 000 рублей была выплачена продавцам посредством безотзывного покрытого аккредитива, что подтверждается платежными поручениями №№ от 22.10.2013. 05.12.2013 между истцами и комитетом по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому в собственность истцам передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 2593 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Кредит на приобретение недвижимого имущества был погашен истцами, однако после погашения установлено, что на дом и земельный участок наложены ограничения в виде залога в пользу ответчиков, несмотря на то, что договором купли-продажи залог в пользу продавцов не предусмотрен и более того оплата имущества произведена еще в 2013 году. Свои обязательства перед ответчиками по договору купли-продажи истцы выполнили в полном объеме. Однако ответчики уклоняются от подачи заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке. Поскольку договор купли-продажи квартиры полностью исполнен, деньги за объект недвижимости ответчикам переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. Истцы не имеют возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего им на праве собственности дома и земельного участка, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением.

В судебное заседание истцы не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 при надлежащем извещении в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, указав, что не имеют возражений по существу заявленных требований.

На основании определения Нижнеингашского районного суда от 31.10.2024 производство по данному гражданскому делу в части требований к ФИО5 прекращено в связи со смертью последней "дата". 

Определением Нижнеингашского районного суда от 25.09.2024 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Красноярскому краю.

Представитель соответчика - Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в их отсутствие. Согласно письменным возражениям на исковое заявление, Управление не является субъектом материальных правоотношений, в связи с чем, оно является ненадлежащим ответчиком при рассмотрении требований о прекращении обременения в виде ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке. 

Определением Нижнеингашского районного суда от 31.10.2024 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - АО «Россельхозбанк».

Представитель третьего лица - АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явился, извещен должным образом о времени и месте рассмотрения дела. 

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон и третьего лица. 

Суд, исследовав материалы настоящего гражданского дела, приходит к следующему:

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п.1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В силу ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.3 указанного Федерального закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу п.11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу п.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из материалов дела следует, что 22.10.2013 между ответчиками ФИО5, ФИО4, несовершеннолетней В в лице ее законного представителя – матери ФИО6, с одной стороны, и истцами ФИО1, ФИО2, с другой стороны, заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п. 6 договора купли-продажи дом приобретался покупателями у продавцов частично за счет собственных средств в размере 180 000 рублей, частично за счет кредитных средств в размере 1 020 000 рублей, предоставленных покупателям по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) от "дата" №, заключенному в г. Канске между покупателями и ОАО «Россельхозбанк». Сумма 180 000 рублей выплачена покупателями продавцам 11.09.2013 наличными денежными средствами, что подтверждается распиской. Данные средства были переданы пропорционально долям продавцов. 

Сумма 1020000 рублей выплачена покупателями продавцам посредством безотзывного покрытого аккредитива, который был открыт банком-эмитентом ОАО «Россельхозбанк», что подтверждается платежными поручениями №, №, № от 22.10.2013 (765 000 рублей перечислено ФИО5, 170 000 рублей – ФИО4, 85 000 рублей – ФИО6).

Таким образом, свои обязательства перед продавцами по договору купли-продажи от 22.10.2013 истцы исполнили в полном объеме.

28.10.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю произведена регистрация права собственности ФИО1, ФИО2 на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, при этом сделана запись о наличии обременения от "дата" №, ипотека в силу закона. Обременение установлено в пользу ФИО3, ФИО5 и ФИО4.

05.12.2013 между истцами и комитетом по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка №, согласно которому в собственность истцам передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 2593 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

27.01.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю произведена регистрация права собственности ФИО1, ФИО2 на вышеуказанный земельный участок, при этом сделана запись о наличии обременения от "дата" №, ипотека в силу закона. Обременение установлено в пользу ФИО3, ФИО5 и ФИО4.

Согласно записи акта о смерти № от "дата", ответчик ФИО5 умерла "дата" в 

<

адрес>. 

Нотариус Нижнеингашского нотариального округа предоставил информацию о том, что после смерти ФИО5 наследники с заявлением о принятии наследства не обращались.

Материалами дела достоверно подтверждено то обстоятельство, что обязательство ФИО1, ФИО2 по договору купли-продажи от "дата" прекращено его надлежащим исполнением, что в силу приведенных выше норм закона влечет за собой прекращение его обеспечения в виде залога. До настоящего времени ответчики ФИО3, ФИО4, а также ФИО5 до своей смерти, как залогодержатели, не обратились в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения (ипотеки в силу закона) с объектов недвижимости – жилого дома и земельного участка, расположенных в 

<

адрес>, несмотря на то, что истцами обязательства по договору купли-продажи исполнены в полном объеме и исполнение принято ответчиками.

В настоящее время истцы являются собственниками данных объектов недвижимости. Наличие обременения в виде ипотеки на спорные объекты нарушает права истцов, как собственников указанных объектов недвижимости, что является недопустимым, в связи с чем, имеются основания для удовлетворения заявленных требований в полном объеме. 

Относительно возражений представителя Управление Росреестра по Красноярскому краю суд исходит из того, что требование истцов о прекращении ипотеки в настоящем деле, должно рассматриваться по сути как требование об установлении юридического факта. В этом случае в качестве заинтересованного лица может привлекаться регистрирующий орган, для которого не создаются какие-либо материальные или процессуальные последствия (включая вопрос о распределении судебных расходов), кроме связанных с исполнением вступившего в законную силу судебного постановления.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площадью 222,5 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, общей площадью 2593 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об ипотеке в силу закона от "дата" № в отношении жилого дома, общей площадью 222,5 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об ипотеке в силу закона от "дата" № в отношении земельного участка, общей площадью 2593 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Красноярский краевой суд через Нижнеингашский районный суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Председательствующий Абрамова Т.М.