РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2019 года пос. Ленинский

Ленинский районный суд Тульской области в составе

председательствующего Волкова В.В.,

при секретаре Ушаковой Л.А.,

с участием

представителя истицы ФИО2 адвоката Кулакова М.А.,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4,

представителя ответчика ФИО5 адвоката Качалкина С.Н., представившего удостоверение №, выданное ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО6 адвоката Дьяковой О.Е., представившей удостоверение №, выданное ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2, ФИО7 к Обществу с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС-СТРОЙ», ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО9 о признании недействительными сделок по передаче в собственность нежилых помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, применении последствий их недействительности, истребовании недвижимого имущества из незаконного владения,

у с т а н о в и л:

истцы ФИО2 и ФИО7 обратились в суд с указанным иском к ООО «АЛЬЯНС-СТРОЙ», ФИО3, ФИО5, ФИО6 по следующим основаниям.

Предметом спора являются нежилые помещения, расположенные в техническом подвале многоквартирного 

<

адрес>: № с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>; № с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> № с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> В перечисленных нежилых помещениях располагаются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, что относит эти помещения к общему имуществу, доля в праве на которое принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме. В то же время в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на это имущество зарегистрировано за ответчиками, в связи с чем истцы просили признать сделки по отчуждению этого имущества незаконными.

Определением от 06 февраля 2019 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО8, ФИО9

Определением от 18 февраля 2019 года принято уточненное исковое заявление, в котором истцы просили признать недействительным в силу ничтожности договор № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве в 

<

адрес>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС-СТРОЙ» и ФИО5 в части передачи в собственность нежилых помещений:

- 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Признать недействительным в силу ничтожности договор передачи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС-СТРОЙ» и индивидуальным предпринимателем ФИО5, о передаче в собственность последнего следующих нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>

- 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Применить последствия недействительности сделки путем возврата в собственность собственников помещений многоквартирного 

<

адрес>, нежилого помещения № 

Истребовать из незаконного владения ФИО3 в собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> нежилое помещение №, с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты>, расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.

Истребовать из незаконного владения ФИО6 в собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> нежилое помещение №, с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты>, расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. 

Истцы ФИО2 и ФИО7 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания, извещены надлежащим образом. 

Представитель истицы ФИО2 адвокат Кулаков М.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, с учетом их уточнений, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Альянс-Строй» по доверенности ФИО10 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. 

Ответчики ФИО3, ФИО5, ФИО9, ФИО6 и ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указал на то, что эксперт, проводивший исследование спорных помещений, не был надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и в заключении не отражены сведения об эксперте.

Представитель ответчика ФИО5 адвокат Качалкин С.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, адресованных ФИО5

Представитель ответчика ФИО6 адвокат Дьякова О.Е. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, адресованных ФИО6 

Представитель ответчика ФИО8 адвокат Чембуров А.С. в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица ООО «УК «Новый квартал» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, ст.165.1 ГК РФ, счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие сторон и третьих лиц. 

Заслушав объяснения представителя истицы ФИО2 адвоката Кулакова М.А., представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4, представителя ответчика ФИО5 адвоката Качалкина С.Н., представителя ответчика ФИО6 адвоката Дьяковой О.Е., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела истцы ФИО2 и ФИО7 являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, договором участия в долевом строительстве в 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, актом передачи № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21-30)

Дом, в котором расположена вышеуказанная квартира, построен застройщиком ООО «Альянс-Строй» с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Право собственности на нежилое помещение № в указанном многоквартирном доме на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве в 

<

адрес>, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС-СТРОЙ» и ФИО5 (т.2, л.д.1-26), договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано за ФИО5 (т.1, л.д.34-37). 

Приобретенное по указанному договору также нежилое помещение №, площадью 

<

данные изъяты> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продано ФИО8, которая в свою очередь по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала его ФИО3 (т.1, л.д.123). Последняя в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала спорное помещение ФИО9 т.1, л.д.117), а тот согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ вернул его ФИО3 (т.1, л.д.111), право собственности которой в настоящее время зарегистрировано в установленном законом порядке (т.1, л.д.31-33).

Также по оспариваемому вышеуказанному договору участия в долевом строительстве в 

<

адрес> ФИО5 приобретено нежилое помещение №, площадью 

<

данные изъяты> которое на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продано ФИО11 (т.1, л.д.89). Право собственности за ним зарегистрировано в установленном законом порядке (т.1, л.д.38-41).

Проверяя обоснованность доводов истцов о том, что указанные помещения входят в состав общего имущества многоквартирного дома, суд установил, что согласно проектной документации для размещения инженерных коммуникаций дома предусмотрен технический подвал.

В Проектной декларации в графе «О функциональном назначении нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества многоквартирного 5-ти этажного проектируемого дома» предусмотрен подвал. В графе «Состав общего имущества 5-ти этажного проектируемого дома» указано: лестничные клетки, венткамеры, коридоры, тамбуры, помещения узла ввода и насосной, электрощитовая, комнаты уборочного инвентаря (т.2, л.д.32).

В техническом плане здания все помещения, находящиеся в подвальном этаже, учтены как нежилые.

Вместе с тем, как следует из договора участия в долевом строительстве, на сумму исполненного участником долевого строительства обязательства по оплате стоимости ОДС застройщик передает ему в собственность ОДС, в том числе: 

<

данные изъяты>, в состоянии, соответствующем техническим характеристикам, указанным в п.2.6 договора (т.2, л.д.3).

Согласно п. 1.5, 1.7, 2.5 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь ОДС будет уточнена после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома на основании данных кадастрового учета по фактическим обмерам.

В соответствии с договором передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным между ООО «Альянс-Строй» и ФИО1, последнему в собственность как участнику долевого строительства по договору № застройщиком переданы названные нежилые помещения. При этом уточнена площадь и присвоен фактический номер каждому помещению: 

<

данные изъяты>

Актом от ДД.ММ.ГГГГ об исполнении обязательств по договору № участия в долевом строительстве в 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ подтвержден факт оплаты ФИО1 нежилых помещений ОДС по договору № в размере 18278040 рублей (т.1, л.д.97).

В экспликации к плану подвального этажа, спорные помещения поименованы как подвальные помещения. На плане также имеется примечание о том, что подвальные помещения № не являются общедомовым имуществом. При этом, данных о том, на каком этапе проектирования, либо строительства они были выделены из общедомового имущества, стороной ответчика в материалы дела не представлено.

Таким образом, из проектной декларации и иной проектной документации, в том числе технического плана многоквартирного дома, следует, что функциональное назначение нежилых помещений №, расположенных в подвале дома, не определено.

Согласно выводам, изложенным в заключении экспертов Союз «Тульская торгово-промышленная палата» № от ДД.ММ.ГГГГ, в нежилых помещениях № расположенных в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, имеются инженерные коммуникации, в частности, разводящие сети и стояки канализации, водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, и иное инженерное оборудование (канализационные выпуски, дренажные приямки для аварийного сброса, магистральные трубопроводы, запорная арматура, ревизии и прочистки), предназначенное для обслуживания помещений (в том числе квартир) на вышерасположенных этажах (т.1, л.д.192).

В исследуемых помещениях доступна фиксация состояния несущих конструкций МКД, в частности колонн, перекрытий и отдельных участков фундаментной плиты (за исключением помещений № по причине устройства напольного покрытия), а также основных ограждающих конструкций (стены и полы подвальных помещений, перегородки) и вводов инженерных коммуникаций в МКД. 

Контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики, Также необходимо учитывать, что в силу п.3.4.5. Постановления Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери. Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.

Эксплуатация любых помещений в МКД без обеспечения свободного доступа для представителей управляющей и обслуживающей организаций к инженерным системам, расположенным в данных помещениях, недопустима. Эксплуатация самих инженерных систем напрямую связана с эксплуатацией МКД в целом, то есть без эксплуатации инженерных систем невозможна эксплуатация МКД (т.1, л.д.193)

Данное заключение экспертов суд признает допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно выполнено в соответствии с требованиями ст.86 ГПК Российской Федерации, является четким, ясным, полным, внутренних противоречий не содержит, в заключении указаны использованные нормативно-технические и методические материалы, изложены установленные экспертом обстоятельства, выводы эксперта аргументированы, согласуются с другими имеющимися в материалах дела доказательствами. Вопреки доводам представителя ответчика ФИО3 экспертам разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст.85 ГПК Российской Федерации, они предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК Российской Федерации, в заключении указаны сведения об экспертах.

Согласно ст. 289, 290 ГК Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий-крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из правовой позиции, изложенной в п. п. 1,2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК Российской Федерации, ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Подпунктом «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19 мая 2009 года № 489-0-0, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, которые используются в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК Российской Федерации и ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Руководствуясь приведенными выше нормами права, проанализировав представленные в материалы дела письменные документы, объяснения сторон, суд приходит к выводу о том, что спорные нежилые помещения № являющиеся предметом оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ №, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку они не могут быть использованы в самостоятельных целях.

Находящееся в них инженерное оборудование и инженерные коммуникации необходимы для эксплуатации всего жилого дома, предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования систем водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения и пожарной безопасности дома, следовательно, и эти помещения предназначены для обслуживания всего дома.

Основным назначением данных помещений является расположение в них инженерных коммуникаций дома и, соответственно, возможность их обслуживания. У спорных помещений отсутствуют признаки помещений самостоятельного назначения.

Фактически и в соответствии с проектной документацией спорные помещения спроектированы и предназначены, а также используются для обслуживания всего многоквартирного дома посредством размещения в нем общедомовых коммуникаций и обеспечением контроля за состоянием фундамента дома.

Инженерные коммуникации и инженерное оборудование в соответствии с проектно-конструкторским решением расположены по всему периметру спорных подвальных помещений: по стенам, потолку, колоннам, соответственно, отключающие и спускные краны (запорная арматура, ревизии и прочистки) также расположены по всему периметру помещений.

Таким образом, в силу закона спорные нежилые помещения № принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Отчуждение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора долевого участия в строительстве противоречит ч.1 ст.422 ГК Российской Федерации, в соответствии с которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Согласно ч.1 ст.166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч.2 ст.168 ГК Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.167 ГК Российская Федерация недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку спорные помещения № относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома и принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а право собственности на общее имущество зарегистрировано за ФИО5, ФИО3 и ФИО6, чем нарушаются права собственников квартир многоквартирного дома, включая права истцов по настоящему иску, суд приходит к выводу о том, что передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, и нарушенное право может быть защищено путем признания договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № в части передачи в собственность ФИО5 спорных нежилых помещений недействительным в силу ничтожности с применением последствий недействительности сделки - путём возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома спорного имущества.

Поскольку в судебном заседании установлено, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, право собственности на спорные помещения установлено законодательно и не может быть оспорено в судебном порядке, а сделка по отчуждению общедомового имущества является ничтожной по причине прямого противоречия закону, у ООО «Альянс-Строй» отсутствовали правовые основания на совершение сделки по отчуждению в индивидуальную собственность ФИО5 спорных помещений, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Разрешая иск в части истребования спорных помещений из незаконного владения, суд учитывает следующее. Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Кроме того, в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П указано, что Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Вместе с тем, в этом же постановлении указано, что, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). 

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация) (пункт 3.1).

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что зарегистрированное право собственности лица, владеющего имуществом, приобретенным по сделке не у истца, а у другого лица, может быть оспорено истцом путем истребования этого имущества по основаниям, предусмотренным статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, с установлением всех необходимых для этого обстоятельств, в том числе связанных с защитой прав добросовестного приобретателя, и с соответствующим распределением обязанностей по доказыванию.

По настоящему делу установлено, что ФИО3 приобрела нежилое помещение № на основании возмездной сделки у ФИО9, продав ранее ему это помещение, приобретенное у ФИО8, которая в свою очередь приобрела его на основании договора купли-продажи у ФИО5 ФИО11 приобрел помещение № на основании возмездной сделки у ФИО5 

Из анализа приведенных выше норм права и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации следует, что имущество может быть истребовано из чужого незаконного владения, в том числе у добросовестного приобретателя, если подтверждено право собственности лица, истребующего имущество из чужого незаконного владения; имущество находится во владении иного лица; отсутствовала воля собственника на отчуждение имущества.

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В пункте 39 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 разъяснено, что, по смыслу пункта 1 статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Таким образом, из содержания статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанных выше разъяснений следует, что добросовестность приобретателя обусловливается тем, что приобретатель не знал и не имел возможности знать о том, что лицо, у которого он возмездно приобрел имущество, не имело правомочий на его отчуждение.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, право собственности на спорные помещения установлено законодательно, сделки по отчуждению общедомового имущества ничтожны по причине прямого противоречия закону.

Между тем ответчики, приобретая спорный объект, не были лишены возможности как лично, так и с помощью специалиста, ознакомиться с технической документацией дома, осмотреть приобретаемые помещения в целях получения информации относительно их целевого назначения, оценить законность сделок, связанных с отчуждением объектов общедомового имущества, правомерность действий продавцов, отчуждающих данные помещения в отсутствие согласия всех собственников помещений дома.

Таким образом, оснований для отказа исковых требований, направленных на возвращение указанного имущества в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с применением правового механизма, установленного ст. ст. 301, 302 ГК Российской Федерации, не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковое заявление ФИО2, ФИО7 удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве в 

<

адрес>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС-СТРОЙ» и ФИО5 в части передачи в собственность нежилых помещений:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>.

Признать недействительным в силу ничтожности договор передачи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС-СТРОЙ» и индивидуальным предпринимателем ФИО5, о передаче в собственность последнего следующих нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>

- 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Применить последствия недействительности сделки путем возврата в собственность собственников помещений многоквартирного 

<

адрес>, нежилого помещения №, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>

Истребовать из незаконного владения ФИО3 в собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение №, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.

Истребовать из незаконного владения ФИО6 в собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение №, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. 

Данное решение является основанием для исключения из ЕГРН:

- записи о праве собственности ФИО3 на нежилое помещение №, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>, расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> 

- записи о праве собственности ФИО5 на нежилое помещение №, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>; 

- записи о праве собственности ФИО6 на нежилое помещение №, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>, расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы или представления через Ленинский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательном виде.

Председательствующий