Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июля 2017 года г. Минусинск

Минусинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего Дудусова Д.А.

при секретаре Коротковой В.В., 

с участием представителя истца ФИО1 (выписка из ЕГРЮЛ от 24.05.17г.) и представителя ответчика ФИО2 (доверенность от 17.02.17г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску региональной общественной организации «Комитет по защите прав потребителей Красноярского края» в интересах ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Минусинскводстрой» о взыскании денежной суммы и взыскании денежной компенсации морального вреда и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Минусинскводстрой» к ФИО3 о взыскании денежной суммы, 

УСТАНОВИЛ:

РОО «Комитет по защите прав потребителей Красноярского края» в интересах ФИО3 обратилась к ООО «Управляющая компания «Минусинскводстрой» с исковыми требованиями о взыскании денежной суммы и взыскании денежной компенсации морального вреда. ООО «Управляющая компания «Минусинскводстрой» обратилось в суд со встречным иском к ФИО3 о взыскании денежной суммы. Определением суда от 20 июля 2017 года гражданские дела были объединены в одно производство. 

Определением суда от 27 июня 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора была привлечена ФИО4.

В исковом заявлении, в заявлении об увеличении исковых требований и в судебном заседании истец через своего представителя ФИО1 свои требования мотивировал следующим. 

30.07.2014г. между истцом и ООО «Управляющая компания «Минусинскводстрой» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>; договор зарегистрирован Управлением Росреестра 10.09.14г.. 

Согласно п. 1.2 договора участия в долевом строительстве, застройщик обязуется организовать строительство и ввести в эксплуатацию законченный строительством вышеуказанный многоквартирный жилой дом, после чего передать в собственность участника однокомнатную квартиру № 23 общей площадью 46,6 кв.м. с учетом балконов, расположенную на 2-ом этаже строящегося многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> с полным пакетом документов, необходимых для оформления объекта долевого строительства в собственность участника, при условии надлежащего выполнения участником условий настоящего договора. В соответствии с п. 2.1 Договора, цена договора составляет 1 305 000 рублей, из расчета стоимости 1 кв.м.- 28 000 рублей. 

Согласно дополнительному соглашению от 08.12.15г. срок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию установлен 2 квартал 2016 года, передача застройщиком квартиры и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме участнику установлен не позднее 90 дней после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию- не позднее 01.06.16г.. Согласно акту приема- передачи, квартира была передана истцу 16.12.16г., то есть, с нарушением установленного договором срока на 166 дней.

Кроме того, согласно кадастровому паспорту квартиры ему была передана квартира площадью 42,2 кв.м., вместо оговоренной площади квартиры- 46,6кв.м..

Также, 11.02.2016г. между истцом и ООО «Управляющая компания «Минусинскводстрой» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> договор зарегистрирован Управлением Росреестра 25.02.16г.. 

Согласно п. 1.2 договора участия в долевом строительстве, застройщик обязуется организовать строительство и ввести в эксплуатацию законченный строительства вышеуказанный многоквартирный жилой дом, после чего передать в собственность участника трехкомнатную квартиру № 21 общей площадью 108,58 кв.м. с учетом балконов, расположенную на 2-ом этаже строящегося многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> с полным пакетом документов, необходимых для оформления объекта долевого строительства в собственность участника, при условии надлежащего выполнения участником условий настоящего договора. В соответствии с п. 2.1 Договора, цена договора составляет 2 800 000 рублей, из расчета стоимости 1 кв.м.- 25 787 рублей. 

Согласно пункту 1.6 договора от 11.02.16г. срок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию установлен 2 квартал 2016 года, передача застройщиком квартиры и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме участнику установлен не позднее 90 дней после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию- не позднее 01.06.16г.. Согласно акту приема- передачи, квартира была передана истцу 16.12.16г., то есть, с нарушением установленного договором срока на 270 дней.

Кроме того, согласно кадастровому паспорту квартиры, фактическая площадь квартиры составляет 104,9 кв.м., вместо оговоренной площади квартиры- 108,58кв.м..

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.04г. № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: « В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.».

Таким образом, у истца имеется правовое основание требовать от ответчика выплаты неустойки за нарушение срока сдачи квартир истцу. Расчёт суммы неустойки за нарушение срока по договору от 30.07.17г. следующий: 1 305 000 х 1/150 х 10% х 166 дней = 144 420 рублей. Расчёт суммы неустойки за нарушение срока по договору от 11.02.16г. следующий: 2 720 000 х 1/150 х 10% х 270 дней = 489 599 рублей. 

Кроме того, с ответчика подлежат взысканию суммы переплаты за указанные квартиры. Расчет суммы переплаты по договору от 30.07.14г. следующий: 46,6- 42,8= 3,8 х 28 000= 106 400 рублей; расчет суммы переплаты по договору от 11.02.16г. следующий: 108,58- 104,9= 3,68 х 25 787= 94 896 рублей. 

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Неправомерные действия ответчика, связанные с нарушением срока сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию стали причиной того, что в течение длительного времени истец испытывал переживания по поводу перспективы исполнения ответчиком исполнения ответчиком своих обязательств перед ним, таким образом, истцу был причинен моральный вред, который он оценивает в размере 5 000 рублей. 

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявляюсь ли такое требование суду.

Кроме того, 26.04.17г. истец направлял ответчику две претензии с требованиями о добровольном возмещении неустойки и о соразмерном снижении стоимости квартир и возвращении суммы переплаты в общем размере 201 296 рублей; 12.05.17г. ответчик претензии получил, но требования истца не исполнил.

Согласно статье 22 Закона о защите прав потребителя, требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу статьи 23 Закона, за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Расчет пени за период с 23.05.17г. по 25.07.17г.: 201 296 : 100 х60 = 120 777 рублей 60 копеек.

Указанная ответчиком сумма в размере 80 000 рублей не была внесена в связи с тем, что он видел, что площади переданных ему квартир меньше, чем установлено договорами.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 29, 100, 131, 132 ГПК РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей», Законом об участии в долевом строительстве, просит: взыскать с ответчика в его пользу по договорам участия в долевом строительстве от 30.07.2014г. и от 11.02.16г.- суммы неустойки- 634 019 рублей, суммы перепалаты за квартиры- 201 296 рублей, пени- 120 777 рублей 60 копеек, денежную компенсацию морального вреда- 5 000 рублей и штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке. 

Ответчик ООО «Управляющая компания «Минусинскводстрой», действующий в судебном заседании через своего представителя по доверенности ФИО2, в письменном отзыве на иск и в своем встречном иске свою позицию по делу мотивировал следующим. 

Ответчик не согласен с исковыми требованиями истца по договору от 30.07.14г. в части взыскания неустойки, полагает эти требования завышенными. Так, согласно дополнительному соглашению от 08.12.15г. срок передачи квартиры- до 01.11.16г., квартира передана 16.12.16г., следовательно, просрочка составила 46 дней. 

Кроме того, переплата за квартиру подлежит взысканию в сумме 25 204 рубля, поскольку, площадь квартиры была оговорена в договоре с учетом лоджий(балконов): 46,6- 45,7= 0,9 кв.м. х 28 004= 25 204 рубля. 

Кроме того, истцом допущена просрочка исполнения своих обязательств по договору- несвоевременно произведена оплата суммы в размере 1 148 000 рублей: оплата должна была быть произведена до 10.09.14г.- фактически была произведена 23.09.14г., то есть с просрочкой в 14 дней; первоначальный взнос должен был быть уплачен в сумме 157 000 рублей после регистрации договора, то есть, после 10.09.14г., фактически уплачен 17.02.16г., то есть, с просрочкой на 517 дней. В связи с чем, просит взыскать с ФИО3 сумму неустойки в размере 29 156 рублей 63 копейки.

Кроме того, по договору от 11.02.16г. первоначальный взнос в сумме 800 000 рублей должен был быть внесен после регистрации договора- после 25.02.16г., фактически эта сумма до настоящего времени истцом в полном объеме не уплачена, задолженность составляет 80 000 рублей. Таким образом, окончательный расчет по договору от 11.02.16г. истцом не произведен до настоящего времени. Следовательно, истец неосновательно требует от ответчика неустойку за нарушение срока передачи ему объектов строительства, поскольку, сам регулярно нарушал условия договоров и создавал препятствия для строительства.

Кроме того, истцом неоднократно была допущена просрочка исполнения своих обязательств по договору от 11.02.16г.; в счет первоначального взноса суммы вносились следующим образом: 50 000 рублей внесены 17.03.16г, 50 000 рублей- 13.04.16г., 100 000 рублей- 03.06.16г., 200 000 рублей- 15.06.16г., 100 000 рублей- 06.07.16г., 60 000 рублей- 25.07.16г., 60 000 рублей- 14.09.16г., 100 000 рублей- 14.03.17г.. Платеж в сумме 2 000 000 рублей должен быть оплачен в срок до 29.02.16г., фактически внесен- 21.03.16г., то есть, с просрочкой 21 день. В связи с чем, просит взыскать с ФИО3 сумму долга по договору от 11.02.16г. 80 000 рублей и сумму неустойки в размере 144 355 рублей 01 копейка.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки по двум объектам за просрочку строительства одного и того же жилого дома. Ответчик полагает, что взыскание двух неустоек за просрочку строительства одного объекта неосновательно и противоречит принципам разумности и справедливости(ст. 6 ГК РФ). 

11.07.17г. ответчиком было направлено предложение об урегулировании спора в добровольном порядке, однако, данное предложение оставлено истцом без ответа. Вместе с тем, следует учитывать, что сроки сдачи объектов долевого строительства сдвинулись по причине не исполнения участниками договоров долевого строительства по уплате платежей в сроки указанные в договорах, в том числе и самим истцом ФИО3. Ответчику не хватало денежных средств для окончания строительства дома, поскольку, часть квартир в доме не была продана; ответчик был вынужден прибегнуть к получению кредита в банке. Полагает, что к требованиям истца в части взыскания неустойки подлежат применению положения ст. 333 ГК РФ, возможно уменьшение неустойки до 1/300 ставки рефинансирования, при этом, расчет неустойки составляет сумму в размере 20 010 рублей- по договору от 30.07.14г. и 128 800- по договору от 11.02.16г.; общая сумма неустойки составляет 148 810 рублей. 

Требования о взыскании денежной компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат, так как истец проживал в собственном жилом помещении и, существенных переживаний в связи с переносом срока передачи квартир не испытывал. 

С учетом изложенного, просит уменьшить размеры взыскиваемых в пользу истца сумм до указанных выше размеров, отказать во взыскании денежной компенсации морального вреда, взыскать с ФИО3 сумму его долга перед ответчиком в сумме 80 000 рублей, сумму неустойки по договору от 30.07.14г.- 29 156 рублей 63 копейки и неустойку по договору от 11.02.16г.- 144 355 рублей 01 копейка. 

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. Суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившегося третьего лица, извещенного о дате рассмотрения дела надлежащим образом. 

Суд, выслушав стороны и исследовав материалы гражданского дела, установил следующее. 

30.07.2014г. между истцом ФИО3 и ООО «Управляющая компания «Минусинскводстрой» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>; договор зарегистрирован Управлением Росреестра 10.09.14г.. 

Согласно п. 1.2 договора участия в долевом строительстве, застройщик обязуется организовать строительство и ввести в эксплуатацию законченный строительством вышеуказанный многоквартирный жилой дом, после чего передать в собственность участника однокомнатную квартиру № 23 общей площадью 46,6 кв.м. с учетом балконов, расположенную на 2-ом этаже строящегося многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> с полным пакетом документов, необходимых для оформления объекта долевого строительства в собственность участника, при условии надлежащего выполнения участником условий настоящего договора. В соответствии с п. 2.1 Договора, цена договора составляет 1 305 000 рублей, из расчета стоимости 1 кв.м.- 28 000 рублей. Согласно пункту 2.4 договора, участник долевого строительства производит расчет с застройщиком в следующем порядке: не ранее дня государственной регистрации договора, первоначальный взнос- 157 000 рублей и до 10.09.14г.- 1 148 000 рублей. 

ФИО3 произвел оплату по договору следующим образом: сумма в размере 1 148 000 рублей оплачена 23.09.14г., то есть, с просрочкой в 14 дней, сумма первоначального взноса в размере 157 000 рублей уплачена 17.02.16г., то есть, с просрочкой в 526 дней.

Согласно дополнительному соглашению от 08.12.15г. срок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию установлен 2 квартал 2016 года, передача застройщиком квартиры и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме участнику установлен не позднее 90 дней после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, то есть, не позднее 28.09.16г.. Согласно акту приема- передачи, квартира была передана истцу 16.12.16г., то есть, с нарушением установленного договором срока на 79 дней.

Кроме того, согласно кадастровому паспорту квартиры истцу была передана квартира площадью 42,8 кв.м., площадью вместе с балконом(пункт 1.2 договора)- 45,7 кв.м., вместо оговоренной площади квартиры- 46,6кв.м.; таким образом, площадь квартиры меньше указанной в договоре на 0,9 кв.м.. 

Также судом установлено, что 11.02.2016г. между истцом ФИО3 и его женой ФИО4 с одной стороны и ООО «Управляющая компания «Минусинскводстрой» с другой стороны был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>; договор зарегистрирован Управлением Росреестра 25.02.16г.. 

Согласно п. 1.2 договора участия в долевом строительстве, застройщик обязуется организовать строительство и ввести в эксплуатацию законченный строительства вышеуказанный многоквартирный жилой дом, после чего передать в собственность участников трехкомнатную квартиру № 21 общей площадью 108,58 кв.м. с учетом балконов, расположенную на 2-ом этаже строящегося многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> с полным пакетом документов, необходимых для оформления объекта долевого строительства в собственность участника, при условии надлежащего выполнения участником условий настоящего договора. В соответствии с п. 2.1 Договора, цена договора составляет 2 800 000 рублей, из расчета стоимости 1 кв.м.- 25 787 рублей. Согласно пункту 2.4 договора, участник долевого строительства производит расчет с застройщиком в следующем порядке: не ранее дня государственной регистрации договора(договор зарегистрирован 25.02.16г.), первоначальный взнос- 800 000 рублей и до 29.02.16г.- 2 000 000 рублей. 

ФИО3 произвел оплату по договору следующим образом: Платеж в сумме 2 000 000 рублей фактически внесен- 21.03.16г., то есть, с просрочкой 21 день; сумма первоначального взноса выплачивалась частями, с просрочкой установленного срока: 50 000 рублей внесены 17.03.16г, 50 000 рублей- 13.04.16г., 100 000 рублей- 03.06.16г., 200 000 рублей- 15.06.16г., 100 000 рублей- 06.07.16г., 60 000 рублей- 25.07.16г., 60 000 рублей- 14.09.16г., 100 000 рублей- 14.03.17г.. 

Кроме того, ФИО3 до настоящего времени не выплатил часть первоначального взноса в сумме 80 000 рублей.

Согласно пункту 1.6 договора от 11.02.16г. срок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию установлен 2 квартал 2016 года, передача застройщиком квартиры и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме участнику установлен не позднее 30 дней после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, не позднее 01.08.16г.. Таким образом, договором прямо установлена дата передачи квартиры участникам долевого строительства- 01.08.16г.. Квартира передана участникам долевого строительства по акту приема- передачи 16.12.16г.. 

Кроме того, согласно выписке из ЕГРКН квартиры, фактическая площадь квартиры составляет 104,9 кв.м., вместо оговоренной площади квартиры- 108,58кв.м..

Оценивая доводы сторон и установленные судом обстоятельства, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Кроме того, в Обзоре Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01 февраля 2012 года, указано, что в статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится норма о том, что гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также правами, предоставленными потребителю законодательством о защите прав потребителей.

В силу норм статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Статья 314 ГК РФ гласит, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со статьёй 27 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300- 1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон РФ «О защите прав потребителей») исполнитель обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ или договором о выполнении работ. Срок выполнения работы может определяться датой, к которой должно быть закончено выполнение работы.

Согласно статье 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно частям 1-2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.04г. № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.».

Суд установил нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по договору от 30.07.14г.; при этом, в установленном порядке предложение об изменении договора истцу направлено не было, новый срок передачи участнику долевого строительства объектов долевого строительства в установленном законом и договором порядке установлен не был. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию установленная законом неустойка. 

Неустойка подлежит взысканию, исходя из расчета: по договору от 30.07.17г.: 1 305 000 х 10% :300 х2 х 79 дней = 68 730 рублей.

Также суд установил нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по договору от 11.02.16г.; при этом, в установленном порядке предложение об изменении договора истцу направлено не было, новый срок передачи участнику долевого строительства объектов долевого строительства в установленном законом и договором порядке установлен не был. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию установленная законом неустойка. 

Неустойка подлежит взысканию, исходя из расчета: по договору от 11.02.16г.: 2 800 000 х 10% : 300 х2 х 137 дней = 255 733 рубля 33 копейки. 

Таким образом, всего по двум договорам сумма неустойки составляет: 68 730 + 255 733,33= 324 463 рубля 33 копейки. 

При этом, суд полагает, что довод ответчика о неполной оплате истцом по договорам не может служить основанием для отказа во взыскании неустойки, поскольку приостановление передачи объекта истцу и его удержание ответчиком до исполнения истцом своих обязательств могло возникнуть только с момента завершения строительства и готовности объекта к передаче и только при условии соблюдения требований специального закона об извещении участника долевого строительства о данном обстоятельстве и необходимости погашения им задолженности. При этом следует учесть, что договор сторонами расторгнут не был и отказа от его исполнения в установленном законом порядке не имелось.

Оценивая довод ответчика о необходимости применения в рассматриваемом случае положений ст. 333 ГК РФ, регламентирующей порядок уменьшения размера неустойки, суд исходит из следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года в редакции от 04.03.2015, «Неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем, ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон».

Вместе с тем, пунктом 26 названного Обзора закреплено, «Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства».

Исследовав доводы ответчика о необходимости уменьшения размера неустойки, суд полагает допустимым уменьшить размер взыскиваемой неустойки, исходя из того, что ненадлежащее исполнение истцом условий договоров о своевременной уплате денежных сумм явилось одним из факторов, повлиявших на сроки строительства, поскольку застройщик недополучал необходимые для строительства денежные средства. При этом, такое увеличение сроков привело ко взысканию неустойки с ответчика в пользу истца, что в определенной степени было вызвано и действиями самого истца. При таких обстоятельствах, суд полагает, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и полагает уменьшить размер неустойки по договору от 30.07.14г. до 60 000 рублей и по договору от 11.02.17г.- до 200 000 рублей. Таким образом, общий размер неустойки по двум договорам составляет 260 000 рублей. 

Оценивая требования истца о взыскании с ответчика сумм переплаты за указанные квартиры, суд соглашается с доводами истца, полагая их основанными на законе.

Из буквального толкования условий договора от 30.07.14г. (пункт 1.2) площадь квартиры была оговорена в договоре с учетом лоджий(балконов) в размере 46,6 кв.м., как следует из технического плана квартиры, ее общая площадь с учетом балкона составляет 45,7 кв.м.. Таким образом, разница в площадях составляет: 46,6- 45,7= 0,9 кв.м., следовательно, переплата за квартиру составляет: 0,9 х 28 004= 25 203 рубля 60 копеек, ответчик признал данные требования в сумме 25 204 рубля, суд принимает признание иска в данной части. 

Сумму переплаты по договору от 11.02.16г. ответчик не оспаривает, суд соглашается с расчетом истца, согласно которому размер переплаты составляет: 108,58- 104,9= 3,68 х 25 787= 94 896 рублей. 

Общий размер переплаты за квартиры по двум договорам составляет: 25 204 + 94 896= 120 100 рублей. 

Оценивая требования истца о взыскании неустойки в размере 120 777 рублей 60 копеек, суд исходит из следующего.

Судом установлено, что 26.04.17г. истец направил ответчику претензию с требованием о соразмерном снижении стоимости квартир и возвращении суммы переплаты в общем размере 201 296 рублей; 12.05.17г. ответчик претензию получил, но требование истца не исполнил.

Согласно статье 22 Закона о защите прав потребителя, требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу статьи 23 Закона, за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Согласно ст. 10 ФЗ РФ № 214- ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным Федеральным законом и указанным договором неустойки и возместить причиненные убытки сверх неустойки.

Поскольку, ни Федеральный закон № 214- ФЗ, ни заключенный между сторонами договор не устанавливают размер неустойки за неисполнение обязательства по возврату разницы в стоимости квартиры в связи с уменьшением площади квартиры, суд полагает, что к возникшим правоотношениям подлежит применению в силу требований ч. 9 ст. 4 указанного Федерального закона, Закон РФ «О защите прав потребителей» и подлежит установлению размер подлежащей взысканию неустойки в размере одного процента от невозвращенной суммы за каждый день просрочки, но не превышающем невозвращенную сумму.

Расчет пени за период с 23.05.17г. по 25.07.17г.: 120 100 : 100 х64 = 76 864 рубля. 

Таким образом, всего подлежит взысканию в пользу истца сумма в размере: 260 000 + 120 100 + 76 864= 456 964 рубля. 

Статьей 151 ГК РФ регламентировано, что если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред. Согласно статье 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Учитывая степень нарушения прав потребителя и характер нарушений, в частности, срок задержки передачи квартиры (более 3 месяцев), суд полагает подлежащей взысканию денежную компенсацию морального вреда в заявленном истцом размере. 

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Оценивая встречные исковые требования ООО «Управляющая компания «Минусинскводстрой» к ФИО3 о взыскании невыплаченной истцом суммы в размере 80 000 рублей, суд полагает, что данная сумма подлежит взысканию, как недоплаченная в установленный срок по договору. 

Оценивая встречные исковые требования ООО «Управляющая компания «Минусинскводстрой» к ФИО3 о взыскании неустойки за просрочку оплаты платежей по договорам, суд полагает их основанными на законе и условиях договоров и, подлежащими удовлетворению в следующих размерах.

По договору от 30.07.14г. в сумме 21 302 рубля 99 копеек, исходя из следующего расчета.

За период с 14.09.2014 по 23.09.2014 (14 дн.): 1 148 000 x 14 x 8,25% / 365 = 3 632,71 рублей;

За период с 10.09.2014 по 17.02.2016 (526 дн.): 157 000 x 526 x 7,81% / 365 = 17 670,28 рублей.

Всего подлежат взысканию проценты в сумме 21 302 рубля 99 копеек.

По договору от 11.02.16г. в сумме 45 892 рубля 38 копеек, исходя из следующего расчета.

За период с 29.02.2016 по 16.03.2016 (16 дн.): 2 000 000 x 16 x 9% / 366 = 7 868,85 рублей;

За период с 17.03.2016 по 21.03.2016 (5 дн.): 2 000 000 x 5 x 8,81% / 366 = 2 407,10 рублей.

За период с 25.02.2016 по 14.03.2017 (383 дн.): 100 000 x 383 x 9% / 366 = 9 418,03 рублей.

За период с 25.02.2016 по 14.03.2017 (383 дн.): 100 000 x 383 x 10% / 366 = 10 464,48 рублей.

За период с 25.02.2016 по 14.09.2016 (202 дн.): 60 000 x 202 x 10,5% / 366 = 3 477,05 рублей.

За период с 25.02.2016 по 25.07.2016 (151 дн.): 60 000 x 151 x 7,22% / 366 = 1 787,24 рублей.

За период с 25.02.2016 по 06.07.2016 (132 дн.): 100 000 x 132 x 7,93% / 366 = 2 860 рублей.

За период с 25.02.2016 по 15.06.2016 (110 дн.): 200 000 x 110 x 7,71% / 366 = 4 634,43 рублей.

За период с 25.02.2016 по 03.06.2016 (98 дн.): 100 000 x 98 x 8,01% / 366 = 2 144,75 рублей.

За период с 25.02.2016 по 13.04.2016 (47 дн.): 50 000 x 47 x 8,81% / 366 = 565,67 рублей.

За период с 25.02.2016 по 17.03.2016 (22 дн.): 50 000 x 22 x 8,81% / 366 = 264,78 рублей.

Всего подлежат взысканию проценты в сумме 45 892 рубля 38 копеек.

Всего по двум договорам подлежат взысканию проценты в сумме: 21 302 рубля 99 копеек + 45 892 рубля 38 копеек = 67 195 рублей 37 копеек.

Таким образом всего в пользу истца по встречному иску подлежит взысканию: 80 000 + 67 195,37= 147 195 рублей 37 копеек.

Применяя зачет встречных исковых требований, суд полагает взыскать с ООО «Управляющая компания «Минусинскводстрой» в пользу ФИО3 денежную сумму по договорам в размере: 456 964 рубля – 147 195 рублей 37 копеек = 309 768 рублей 63 копейки, денежную компенсацию морального вреда- 5 000 рублей.

26.04.17г. истцом ФИО3 в адрес ответчика были направлены претензии о добровольной выплате суммы неустойки, претензии получены 12.05.17г., до настоящего времени добровольно ответчик не удовлетворил требований истца.

Учитывая, что ответчик получил претензию 12.05.2017 года (л.д. 19), настоящее исковое заявление, ответчик требования потребителя-истца в добровольном порядке не исполнил, в силу требований пункта 6 статьи 13 закона и пункта 46 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.12г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», с ответчика подлежит взысканию штраф в пользу истца в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Суд полагает подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца и в пользу РОО «Комитет по защите прав потребителей Красноярского края» суммы штрафа в размере по 78 692 рубля 15 копеек, исходя из расчета: 309 768,63 + 5 000 = 314 768,63 : 2= 157 384,31 : 2= 78 692 рубля 15 копеек.

Суд, в связи с удовлетворением исковых требований, считает также подлежащей взысканию с ответчика в пользу муниципального бюджета г. Минусинска сумму подлежащей уплате государственной пошлины в размере 6 597 рублей 69 копеек. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования региональной общественной организации «Комитет по защите прав потребителей Красноярского края» в интересах ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Минусинскводстрой» о взыскании денежной суммы и взыскании денежной компенсации морального вреда и исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Минусинскводстрой» к ФИО3 о взыскании денежной суммы удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Минусинскводстрой» в пользу ФИО3 АЮ денежную сумму в размере 393 460 рублей 78 копеек; в том числе: неустойку и переплату по договорам от 30.07.14г. и от 11.02.16г.- 309 768 рублей 63 копейки, денежную компенсацию морального вреда- 5 000 рублей и штраф- 78 692 рубля 15 копеек. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Минусинскводстрой» в пользу региональной общественной организации «Комитет по защите прав потребителей Красноярского края» штраф в сумме 78 692 рубля 15 копеек. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Минусинскводстрой» в доход муниципального бюджета г. Минусинска сумму подлежащей уплате государственной пошлины в размере 6 597 рублей 69 копеек. 

Решение может быть обжаловано через Минусинский городской суд в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия судом мотивированного решения. 

Председательствующий: