Дело № 2-46/2024

УИД 19RS0003-01-2023-002366-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2024 года город Саяногорск

Саяногорский городской суд Республики Хакасия в составе 

председательствующего судьи Плетневой Т.А., 

при секретаре Аракчаа М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о расторжении договора безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, земельного участка в рассрочку, прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности, восстановления записи о государственной регистрации права собственности по встречному иску ФИО4 к ФИО3 о прекращении обязательств зачетом встречного обязательства о возмещении убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ИП ФИО4 о расторжении договора безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, земельного участка в рассрочку, прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности ФИО4, восстановления записи о государственной регистрации права собственности ФИО3, мотивируя требования тем, что ДАТА между ним и ФИО4 был заключен договор аренды только нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Однако, впоследствии, появился договор безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, расположенного по адресу: 

<

адрес> и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> в рассрочку от ДАТА, который он, возможно, подписал в нетрезвом виде. Решением 

<

> городского суда Республики Хакасия от ДАТА и апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от ДАТА установлено, что правоотношения между нами регулируются договором безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения и земельного участка от ДАТА, который, по мнению суда, является действующим, а договор от ДАТА утратил свою силу в день подписания договора от ДАТА. Кроме того, апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от ДАТА определено, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение площадью 89,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, на земельный участок, площадью 503 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый № к ФИО4 на основании договора безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, земельного участка в рассрочку от ДАТА, заключённого между ФИО3 и ФИО4. Поскольку судом установлено, что правоотношения между ними регулируются договором от ДАТА, а также по решению суда право собственности по данному договору перешло к ответчику, в связи с чем, считает, что данный договор подлежит расторжению по следующим основаниям. Пунктом 4 договора от ДАТА предусмотрена плата и порядок расчета по договору, из которого следует, что ежемесячно, в течение 14 лет Покупатель выплачивает собственнику по 25 000 рублей в качестве авансового платежа за выкуп строения и земельного участка, ощененного общей стоимостью 4 200 000 рублей. Оплата по договору безвозмездного пользования от ДАТА является задатком в сумме 200 000 рублей. Однако, ответчик не производит в установленный договором срок очередные платежи по договору от ДАТА, а с января 2022 года вообще не произвел ни одного платежа. При этом, общая сумма платежей, полученных от покупателя не составляет и половины цены, определённой договором. ДАТА он направил ответчику требование о расторжении договора, на которое получил ответ, в котором ответчик считает расторжение договора нецелесообразным. В связи с чем, считает, что в данном случае со стороны истца имеются существенные нарушения условий договора и спорный договор безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, земельного участка в рассрочку от ДАТА подлежит расторжению. Просит расторгнуть договор безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, земельного участка в рассрочку от ДАТА, заключенный между ФИО3 и ФИО4 на нежилое помещение площадью 89,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и земельный участок, площадью 503 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности ФИО4 на указанное имущество и восстановления записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 на это имущество.

ФИО4 обратился со встречным иском к ФИО3 о прекращении обязательств зачетом встречного обязательства о возмещении убытков, мотивируя требования тем, что ДАТА. между ним и ФИО3 был заключен договор безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, земельного участка в рассрочку, расположенных по адресу: 

<

адрес>. В целях воспрепятствования ему исполнять обязанности по договору по заявке продавца (ответчика) в нарушение условий договора ДАТА произведено отключение электричества, а ДАТА. - водоснабжения, чем были созданы условия невозможности использовать нежилое помещение по назначению, извлекать доход. В адрес ответчика ДАТА. направлена претензия с требованием, возобновить водо-электроснабжение нежилого помещения. Ответчик был предупрежден, что в случае неисполнения требований настоящей претензии о возложении на ответчика обязанности по возмещению причиненных убытков, связанных с невозможностью использования помещения для осуществления законной предпринимательской деятельности. В связи с нарушением условий договора им было подано в суд исковое заявление об обязании ответчика не чинить препятствий в пользовании помещением, обязании обеспечить помещение электроэнергией и водоснабжением. Апелляционным определением ВС РХ от ДАТА. исковые требования были удовлетворены, ответчика обязали не чинить препятствий в пользовании помещением в срок до ДАТА. обеспечить помещение электроэнергией и водоснабжением. Таким образом, судом установлены обстоятельства недобросовестного поведения ответчика. Недобросовестное поведение ответчика также подтверждается постановлениями по ч. 2 ст. 17.15 КоАП РФ от ДАТА.; вынесенными УФССП по РХ, привлечением ответчика к административной ответственности. Более того, с целью воспрепятствованию исполнению решения суда, ответчик демонтировал часть электрического кабеля, что подтверждается актом от ДАТА. В целях реализации своего права ДАТА. ответчику направленно уведомление о предполагаемом убытке за 11 месяцев времени вынужденного простоя в два миллиона семьсот пятьдесят тысяч рублей, а также сообщено, что предусмотренные договором выкупные платежи будут удерживаться в счет компенсации причиненных убытков, вплоть до их полного возмещения. Возражений и спора о зачете и о сумме зачета от ответчика не поступило, о намерении проведения переговоров ответчик не уведомил. ДАТА. от ответчика поступило требование о расторжении договоров. При этом требование не содержит какой либо информации о допущенных нарушениях договора с его стороны, послужившими основанием для расторжения договора. Кроме того, на момент предъявления требования ответчик достоверно знал и понимал, что причинил ему убытки своими не законными действиями, и задолженность с его стороны по договору отсутствует. ДАТА. в адрес ответчика направленно уведомление, в котором он сообщил, что расторжение указанных договоров не целесообразно. Ответчику выплачено по договорам один миллион четыреста две тысячи рублей. Ответчик несет ответственность и обязанность возместить убытки за все время вынужденного простоя, который он оценивает в 250000 рублей за каждый месяц вынужденного простоя. Просит прекратить обязательства ФИО4 перед ФИО3 по оплате выкупной стоимости имущества по договору от 25.05.2017г. за апрель 2020г. в сумме 25 000 руб., май 2020г. в сумме 25000 руб., июнь 2020г. в сумме 25 000 руб., август 2020г. в сумме 18000 руб., декабрь 2020г. в сумме 15000 руб., июль 2021г. в сумме 25000 руб., август 2021г. в сумме 20000 руб., ноябрь 2021г. в сумме 25000 руб., декабрь 2021г. в сумме 20000 руб.,, январь- декабрь 2022г. в сумме 300000 рублей, январь - ноябрь 2023г. в сумме 275 000 рублей, на общую сумму 773 000 рублей зачетом встречного обязательства о возмещении убытков, причинными ФИО4 ФИО3 не законными действиями связанных с невозможностью использования нежилого здания, земельного участка по назначению, извлекать доход.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Возражает против удовлетворения встречного иска.

Представитель истца (ответчика) по ордеру адвокат ФИО1 исковые требования поддержала. Возражает против удовлетворения встречного иска, поддержала письменные возражения на встречный иск.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, указал на то, что оплаты частично не производились потому что кафе не работало в 2020 и 2021 году в связи ковидными ограничениями. Затем с ДАТА ФИО3 произведено отключение электричества, а ДАТА. - водоснабжения, чем были созданы условия невозможности использовать нежилое помещение по назначению, извлекать доход.

Представитель ответчика (истца) по ордеру адвокат ФИО2 считает исковые требования ФИО3 не обоснованными, поддержал свои письменные возражения. Встречные исковые требования просил удовлетворить.

Выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьями 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности. Наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Частью 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Из материалов дела следует, что ДАТА. между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, земельного участка в рассрочку, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Как указывает в иске ФИО3, ФИО4 не производит в установленный договором срок очередные платежи по договору от ДАТА, а с января 2022 года вообще не произвел ни одного платежа.

В ходе судебного заседания установлено и подтверждено сторонами по делу, что ФИО4 не произведены платежи за апрель 2020г. в сумме 25 000 руб., май 2020г. в сумме 25000 руб., июнь 2020г. в сумме 25 000 руб., август 2020г. в сумме 18000 руб., декабрь 2020г. в сумме 15000 руб., июль 2021г. в сумме 25000 руб., август 2021г. в сумме 20000 руб., ноябрь 2021г. в сумме 25000 руб., декабрь 2021г. в сумме 20000 руб., январь- декабрь 2022г. в сумме 300000 руб., январь - ноябрь 2023г. 275 000 руб.

До апреля 2020 г. платежи произведены, что подтверждается представленными ФИО4 расписками. Доказательств иного ФИО3 не представлено.

При этом, ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО4 указывает на то, что с марта 2020 г. были введены ковидные ограничения, которые сняты Роспотребнадзором ДАТА, в связи с чем, он не мог использовать помещение по назначению, как предприятие общественного питания.

Рассматривая доводы ответчика по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО4 о невозможности ежемесячных платежей в связи с ограничениями в результате распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) суд приходит к следующему.

Договор безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, земельного участка в рассрочку от ДАТА, заключенный между ФИО3 и ФИО4 на нежилое помещение площадью 89,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> по правовой природе имеет все правовые признаки договора аренды с последующим выкупом, в связи с чем к нему применимы нормы, регулирующие отношения по договору аренды.

Часть 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" Закон N 98-ФЗ и Требования не содержат норм, исключающих применение для договоров аренды, установленных названными нормативными актами, правил предоставления отсрочки по уплате арендной платы.

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ имеют также организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Сам по себе коронавирус и связанные с ним ограничения не являются обстоятельством непреодолимой силы. Нужно исходить из обстоятельств конкретной ситуации (вопрос 7 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020).

Исходя из обстоятельств рассматриваемого дела, с учетом назначения использования ФИО4 спорного нежилого помещения (общественное питание), суд приходит к выводу, что ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО4 имел право на отсрочку платы по договору безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, земельного участка в рассрочку от ДАТА, в связи с невозможностью получения дохода.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 4 договора от ДАТА следует, что ежемесячно, в течение 14 лет покупатель выплачивает собственнику по 25 000 рублей в качестве авансового платежа за выкуп строения и земельного участка, оцененного общей стоимостью 4 200 000 рублей.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В судебном заседании установлено, что ФИО3 ДАТА произведено отключение электричества, ДАТА. отключено водоснабжение в нежилом помещении по адресу: 

<

адрес>.

Апелляционным определением ВС РХ от ДАТА. исковые требования ФИО4 к ФИО3 об обязании не чинить препятствий в пользовании помещением, устранении препятствия в пользовании имуществом путем обеспечения электроэнергией и водоснабжением удовлетворены, ФИО3 обязали не чинить препятствий в пользовании помещением, в срок до ДАТА. обеспечить помещение электроэнергией и водоснабжением.

Исполнительный лист находился на исполнении в Саяногорском ГОСП УФССП по РХ.

Из материалов дела установлено, что ФИО3 неоднократно привлекался судебным приставом-исполнителем к административной ответственности по ч. 2 ст. 17.15 КоАП РФ за неисполнение определения апелляционной инстанции от ДАТА. (постановления ДАТА.).

Более того, из акта от ДАТА. следует, что заявка на включение не исполнена, электроустановка отключена, электроэнергия на объект не подается по причине отсутствия части кабеля.

Как следует из пояснений ФИО4 и не отрицается ФИО3 определение апелляционной инстанции от 20.12.2022г. исполнено ФИО3 16.10.2023

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанный правовой подход был сформирован Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики N 3(2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 г.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).

Согласно п.7.1 спорного договора в случае возникновения споров между сторонами в процессе исполнения настоящего договора или в связи с ним стороны будут решать их путем переговоров.

В судебном заседании установлено, что при отсутствии оплаты с 2020 г. ФИО3 не направлялись ФИО4 требования о погашении задолженности, что косвенно подтверждает доводы ФИО4 об устной договоренности с ФИО3 об отсрочке платежей до снятия ограничений, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Так, суд приходит к выводу об отсутствии существенных нарушений ФИО4 договора безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, земельного участка в рассрочку, расположенных по адресу: 

<

адрес>. от 25.05.2017г. между ФИО3 и ФИО4 и в иске ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о расторжении договора безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, земельного участка в рассрочку, прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности ФИО4, восстановления записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 следует отказать.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО4 к ФИО3 о прекращении обязательств зачетом встречного обязательства о возмещении убытков, суд приходит к следующему.

Согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением, наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

Условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете, то есть должны быть установлены, либо решением суда, либо иным документом, например пунктами договора, соглашением, актом. То есть, должна быть определена сумма и срок исполнения. 

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ