УИД: 66RS0011-01-2020-002750-59

Дело № 2-1813/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Каменск-Уральский 27 ноября 2020 года

Красногорский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Мартынюк С.Л.,

при помощнике судьи Шакировой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, штрафа по закону о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с первоначальным (л.д. 4-7) и уточненным (л.д. 45-49) иском к ответчику о защите прав потребителя.

В обоснование исковых требований указано, что * между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор №* купли-продажи вещи, создаваемой в будущем.

Согласно главе 1 договора продавец является собственником земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * край, г. *, ул. *, в районе дома №*, на котором ведется строительство жилого дома площадью * кв.м., этажность *, количество обособленных помещений *.

Продавец обязуется осуществить строительство на участке и ввести дом в эксплуатацию в срок до 01.07.2017 и продать покупателю часть дома, расположенную на * этаже, проектный номер помещения *, общей проектной площадью * кв.м.

Согласно п. 2.1 договора выкупная стоимость помещения составляет 2 550 000 руб. По данному договору продавцу были переданы денежные средства в размере 2 550 000 руб.

До настоящего времени помещение не передано.

* между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор №* купли-продажи вещи, создаваемой в будущем.

Согласно главе 1 договора продавец является собственником земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * край, г. *, ул. *, в районе дома №*, на котором ведется строительство жилого дома площадью * кв.м., этажность *, количество обособленных помещений *.

Продавец обязуется осуществить строительство на участке и ввести дом в эксплуатацию в срок до 01.08.2017 и продать покупателю часть дома, расположенную на * этаже, проектный номер помещения *, общей проектной площадью * кв.м.

Согласно п. 2.1 договора выкупная стоимость помещения составляет 1 920 000 руб. По данному договору продавцу были переданы денежные средства в размере 1 920 000 руб.

До настоящего времени помещение не передано.

Считает, что заключенный сторонами договор, поименованный как договор купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от *, * предусматривает финансирование покупателем строительства объекта недвижимости - многоквартирного *-этажного * дома, часть которого после сдачи объекта в эксплуатацию подлежит передаче в собственность покупателя. Таким образом, фактически продавцом осуществляется деятельность застройщика многоквартирного дома, а договор следует расценивать как договор участия в долевом строительстве.

Как следует из материалов дела, ответчик является физическим лицом и не соответствует требованиям, предусмотренным ст. 2 ФЗ № 214.

12.10.2020 ФИО2 было направлено заявление с требованием об уплате неустойки за просрочку передачи квартир. Ответа не последовало.

В исковом заявлении истец просит:

- признать договор №* от * года и договор №* от * года договорами долевого участия;

- взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче помещения по договору №* от * года за период с 02.08.2018 по 09.10.2020 в размере 578 000 рублей;

- взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче помещения по договору №* от * года за период с 02.09.2018 по 09.10.2020 в размере 418 336 рублей;

- взыскать с ответчика в пользу истца штраф за неудовлетворение требований истца в размере 50% от суммы, присужденной в пользу истца.

Определением суда в протокольной форме от 29.10.2020 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (л.д.65).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, настаивал на удовлетворении исковых требований (л.д.76). 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела (л.д.68).

Ответчик заявила ходатайство о передаче дела по подсудности в Центральный районный суд города Сочи (л.д.71).

Определением Красногорского районного суда от 27.11.2020 ходатайство ФИО2 оставлено без удовлетворения.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела (л.д.75).

Судом определено рассмотреть дело при данной явке лиц (ч.3 ст. 167 ГПК РФ). 

Изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что * между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи вещи создаваемой в будущем №*. По условиям, которого ФИО1 приобретен земельный участок и жилой дом, создаваемый в будущем силами ответчика стоимостью 2 550 000 рублей 00 копеек (л.д. 8-13). 

Для оплаты приобретенного объекта недвижимости между ФИО2 и ФИО1 было заключено соглашение об обеспечении обязательств от * года (л.д. 14-15).

* между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи вещи создаваемой в будущем №*. По условиям, которого ФИО1 приобрел земельный участок и жилой дом, создаваемый в будущем силами ответчика стоимостью 1 920 000 рублей 00 копеек (л.д. 17-22). 

Для оплаты приобретенного объекта недвижимости между ФИО2 и ФИО1 было заключено соглашение об обеспечении обязательств от * года (л.д. 23-24).

На основании расписки от 12.12.2016 года ФИО1 передал денежные средства представителю ФИО2 – ФИО3 в размере 2 550 000 рублей в счет оплаты по договору №* от * года (л.д. 26).

На основании расписки от 18.04.2017 года ФИО1 передал денежные средства представителю ФИО2 – ФИО3 в размере 1 000 000 рублей в счет оплаты по договору №* от * года (л.д. 27).

На основании расписки от 16.06.2017 года ФИО1 передал денежные средства представителю ФИО2 – ФИО3 в размере 300 000 рублей в счет оплаты по договору №* от * года (л.д. 28).

На основании расписки от 19.07.2017 года ФИО1 передал денежные средства представителю ФИО2 – ФИО3 в размере 300 000 рублей в счет оплаты по договору №* от * года (л.д. 29).

На основании расписки от 19.05.2017 года ФИО1 передал денежные средства представителю ФИО2 – ФИО3 в размере 300 000 рублей в счет оплаты по договору №* от * года (л.д. 30).

04.08.2017 истец перевел денежные средства в размере 20 000 руб. по договору №* от * года, что подтверждается приходным кассовым ордером №* от * (л.д.31).

Истец признать договор №* от * года и договор №* от * года договорами долевого участия.

В соответствии со ст. 430 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику. установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон, суд приходит к выводу о том, что сторонами при совершении сделки, имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Так, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ч. 2 ст. 1 указанного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности.

Как следует из ч. 2.1 ст. 1 названного Федерального закона установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи.

В соответствии с ч. 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований. установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами -участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Истец просит взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче помещения по договору №* от * года за период с 02.08.2018 по 09.10.2020 в размере 578 000 руб.; по договору №* от * года за период с 02.09.2018 по 09.10.2020 в размере 418 336 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного Договором.

Согласно п. 2. ст. 6 указанного Федерального закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и Договором участия неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Федерального закона "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Согласно п.1.3 договора №* от * ориентировочный срока окончания строительства дома - 01.07.2017., указанный срок может быть продлен продавцом без согласования с покупателем, но не более чем на 6 месяцев. 

Пункт 1.6 договора предусматривает, что продавец обязан обеспечить в срок не позднее 4-х месяцев с момента окончания строительства дома государственную регистрацию своего права собственности на указанное помещение, и в срок не позднее 3-х месяцев с момента регистрации права собственности продавца передать его покупателю, а также предоставить в указанный срок в соответствующее подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заявление о переходе права собственности на помещение к продавцу. 

Таким образом, срок передачи помещения истцу нарушен и истек 02.08.2018.

Согласно п.1.3 договора №* от * ориентировочный срока окончания строительства дома - 01.08.2017, указанный срок может быть продлен продавцом без согласования с покупателем, но не более чем на 6 месяцев. 

Пункт 1.6 договора предусматривает, что продавец обязан обеспечить в срок не позднее 4-х месяцев с момента окончания строительства дома государственную регистрацию своего права собственности на указанное помещение, и в срок не позднее 3-х месяцев с момента регистрации права собственности продавца передать его покупателю, а также предоставить в указанный срок в соответствующее подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заявление о переходе права собственности на помещение к продавцу. 

Таким образом, срок передачи помещения истцу нарушен и истек 02.09.2018.

До настоящего времени акты приема-передачи квартир не подписаны, а квартиры не переданы истцу.

Указанными действиями ответчик нарушил положения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

12 октября 2020 года в адрес ФИО2 была направлена претензия с требованиями об уплате неустойки за просрочку исполнения обязательств в сумме 996 336 рублей (л.д. 50-52, 54-55), которая оставлена без ответа.

Согласно расчету истца неустойка, подлежащая взысканию с ответчика по договору от * №*, за период со 02.08.2018 по 09.10.2020 составляет 578 000 руб.

Согласно расчету истца неустойка, подлежащая взысканию с ответчика по договору от * №*, за период со 02.09.2018 по 09.10.2020 составляет 418 336 руб.

Рассчитывая неустойку, суд соглашается с расчетом истца. 

Установив, что ответчик нарушил срок передачи истцу объекта долевого строительства, суд, руководствуясь положениями ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", приходит к выводу о законности требований истца в части взыскания неустойки в размере 996 336 руб. 00 коп. (578 000 руб. + 418 336 руб.)

С ответчика в пользу истца взыскана сумма неустойки по двум договорам в размере 996 336 руб. 00 коп.

Сумма штрафа составит 498 168 руб. (996 336 руб. 00 коп./ 2), которая подлежит взысканию с ответчика.

Оснований для снижения размера неустойки (пени) и штрафа, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца, суд не находит, поскольку обоснованное заявление о снижении размера неустойки (пени) и штрафа от ответчика в суд не поступало, а разрешать данный вопрос по собственной инициативе суд не вправе (п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"). Кроме того, применение положений ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно лишь в исключительных случаях (абз. 2 п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"), однако по настоящему делу каких-либо обстоятельств, свидетельствующих об исключительности причин нарушения ответчиком своих обязательств, судом не установлено.

Суд отмечает также, что в 2016 году один квадратный метр покупаемого помещения стоил 75 000 руб. (исходя из стоимости 2 550 000 руб. за * кв.метра) и 64 000 руб. (исходя из стоимости 1 920 000 руб. за * кв.метров). Согласно данным сайтов о средней стоимости квадратного метра жилых помещений в г. * за сентябрь-октябрь 2020 года, стоимость одного квадратного метра жилья стоит от 121 153 руб. (* район), что подтверждается сканами страниц указанных сайтов (л.д.53). Данные обстоятельства подтверждают позицию суда об отсутствии оснований для снижения неустойки и штрафа.

Принимая во внимание, что имущественные требования истца удовлетворены судом полностью, а истец как потребитель был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд, с ответчика в силу ч. 1 ст. 98 и ч. 1 ст. 103 ГПК РФ в доход местного бюджета взыскивается государственная пошлина в размере 13 163 руб. 00 коп. 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, штрафа по закону о защите прав потребителя удовлетворить. 

Признать договор №* от * года и договор №* от * года, заключенные между ФИО1 и ФИО2 договорами долевого участия.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1: 

- неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче помещения по договору №* от * года за период с 02.08.2018 по 09.10.2020 в размере 578 000 рублей;

- неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче помещения по договору №* от * года за период с 02.09.2018 по 09.10.2020 в размере 418 336 рублей;

- штраф за неудовлетворение требований истца в размере 498 168 руб.

всего 1 494 504 (один миллион четыреста девяносто четыре тысячи пятьсот четыре) рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход муниципального бюджета МО «город Каменск-Уральский» в размере 13 163 (тринадцать тысяч сто шестьдесят три) рубля 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в канцелярию Красногорского районного суда.

Решение в окончательной форме изготовлено 04 декабря 2020 года.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ: С.Л. Мартынюк