Дело № 2-54/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саранск 04 февраля 2019 года

Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе: 

председательствующего – судьи О.В. Селезневой, 

с участием секретаря судебного заседания – В.В. Лончиной, 

с участием в деле:

истцов – ФИО1, ФИО2, их представителей ФИО3 и ФИО4, действующих на основании доверенности от 13 октября 2018 года,

ответчика – общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Термодом»,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – публичного акционерного общества Банка «Финансовая Корпорация Открытие»,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме «Термодом» о взыскании денежных средств, уплаченных ими по договору участия в долевом строительстве от 08 февраля 2017 года, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, штрафа, о компенсации морального вреда, 

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме «Термодом» (далее по тексту – ООО ПКФ «Термодом»), с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просили суд взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по договору участия в долевом строительстве от 08 февраля 2017 года, по 1460025 рублей в пользу каждого из истцов, проценты за пользование чужими денежными средствами по 471880 рублей в пользу каждого из истцов, в счет возмещения убытков 218445 руб. 88 коп., в счет компенсации морального вреда по 10000 рублей в пользу каждого из истцов, штраф. 

В обоснование своих требований истцы указали, что 08 февраля 2017 года между ними и ООО ПКФ «Термодом» заключен договор участия в долевом строительстве № 44/1-1/93, согласно которому ответчик обязуется в предусмотренных срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить и ввести в эксплуатацию квартиру имеющую строительный №, которая будет находиться на № этаже в 16-ти этажном доме по генплану № 1-1 со встроенными помещениями общественного назначения (этап 1), расположенном на земельном участке по адресу: комплексная застройка многоэтажными жилыми домами на участке 

<

адрес>. Площадка 1. Цена договора в размере 2920 050 оплачена ими полностью.

Согласно условиям договора ответчик должен был передать квартиру, общая проектная площадь которой (с учетом 1/2 лоджии) должна составлять 72,1 кв. м, без учета балконов и лоджий – 68,9 кв. м.

В ходе проведения осмотра квартиры выявлено, что фактическая площадь построенной квартиры составляет 65,1 кв. м, что, по мнению истцов, не соответствует площади квартиры, указанной в договоре. Фактическая площадь объекта долевого строительства меньше площади, обусловленной договором, более чем на 5%.

В этой связи, истцы полагают, что денежные средства, уплаченные ими по договору участия в долевом строительстве от 08 февраля 2017 года, должны быть им возвращены в полном объеме. 

Кроме того, для приобретения жилого помещения ими был заключен кредитный договор о предоставлении целевого кредита под залог недвижимого имущества с ПАО «БИНБАНК». В счет погашения задолженности по указанному договору ими были внесены денежные средства в размере 436891 руб. 76 коп. 

Также действиями ответчика им был причинен моральный вред, компенсацию которого они оценивают по 10000 рублей в пользу каждого (л.д. 1-4).

Определением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 12 декабря 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на сторону ответчика привлечено публичное акционерное общество «БИНБИНК».

При рассмотрении дела судом учитывается, что 01 января 2019 года произошла реорганизация публичного акционерного общества «БИНБАНК» в форме присоединения к публичному акционерному обществу Банку «Финансовая Корпорация Открытие».

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежаще, о причинах неявки суд не известил, при этом представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом заявления об уточнении требований, просила суд их удовлетворить. При этом суду пояснила, что в момент заключения договора участия в долевом строительстве от 08 февраля 2017 года ей и ФИО2 о содержании пунктов 1.4 и 1.4.1 было известно. В момент подписания договора они с условиями договора участия в долевом строительстве от 08 февраля 2017 года были согласны. До подачи иска были согласны на возврат денежных средств в полном объеме за всю площадь, на которую произошло уменьшение квартиры, а не только за 0,8 кв. м.

В судебном заседании представитель истцов ФИО4 заявленные ФИО1 и ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом заявления об уточнении требований, просил суд их удовлетворить. Считает, что ответчик превысил допустимое изменение общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

В судебное заседание представитель истцов ФИО3 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежаще, о причинах неявки суд не известила.

В судебное заседание представитель ответчика ООО ПКФ «Термодом» не явился, о времени и месте рассмотрения дела указанное лицо извещено своевременно и надлежаще, о причинах неявки своего представителя суд не известило. В ранее представленных суду письменных возражениях представитель ответчика ФИО5 относительно заявленных ФИО1 и ФИО2 исковых требований возразила, просила суд отказать в их удовлетворении.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика публичного акционерного общества Банка «Финансовая Корпорация Открытие» не явился, о времени и месте рассмотрения дела указанное лицо извещено своевременно и надлежаще, о причинах неявки своего представителя суд не известило. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1, ФИО2 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 08 февраля 2017 года между ФИО1, ФИО2 и ООО ПКФ «Термодом» заключен договор участия в долевом строительстве № 44/1-1/93, согласно пункту 1.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить и ввести в эксплуатацию квартиру, состоящую из 3 комнат, которая будет находиться на № этаже, строительный № в многоквартирном 16-ти этажном жилом доме по генплану № со встроенными помещениями общественного назначения (этап 1), расположенном на земельном участке по адресу: комплексная застройка многоэтажными жилыми домами на участке между 

<

адрес>. Площадка 1, в соответствии с проектной документацией, и передать объект участнику в общую собственность, а участник обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект в общую совместную собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (л.д. 9-16).

Цена договора на момент его заключения составила 2920 050 рублей и оплачена истцами в полном объеме (пункт 2.1 договора).

Пунктом 1.3 установлено, что застройщик в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома должен передать участнику объект в общую совместную собственность со следующими характеристиками: часть жилого дома состоит из квартиры №, общей площадью 72,1 кв. м, жилой 48,2 кв. м, этаж №; строительный номер квартиры - №, количество комнат - 3, общая проектная площадь (с учетом 1/2 лоджии) – 72,1 кв. м, общая проектная площадь (без учета балконов и лоджий) – 68,9 кв. м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости площадь жилого помещения без учета лоджий и балконов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 65,1 кв. м. (из объяснений представителя ответчика ФИО5 следует, что это площадь без учета балконов и лоджий).

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что фактическая площадь объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 44/1-1/93 от 08 февраля 2017 года, а именно квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, менее установленной договором на 3,8 кв. м (68,9 кв. м – 65,1 кв. м). 

14 августа 2018 года ФИО2 и ФИО1 ответчику ООО ПКФ «Термодом» вручено письмо, содержащее требование о возврате уплаченных по договору участия в долевом строительстве от 08 февраля 2017 года денежных средств за 3,8 кв. м в размере 153900 рублей.

В ответ на указанное письмо ООО ПКФ «Термодом» 28 августа 2018 года в адрес истцов направлено сообщение № 387/Ю о том, что возврату подлежат денежные средства в размере 32400 рублей за 0,8 кв. м.

Платежным поручением № 8185 от 04 сентября 2019 года ФИО1 переведены денежные средства в размере 32400 рублей.

12 сентября 2018 года указанные денежные средства возвращены ООО ПКФ «Термодом», что подтверждается платежным поручением № 636342.

14 сентября 2018 года ФИО1 и ФИО2 в адрес ООО ПКФ «Термодом» направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора участия в долевом строительстве, содержащее также требования о возврате уплаченных по договору денежных средств в размере 2920050 рублей, выплате процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 873776 руб. 30 коп., в счет возмещения убытков 306719 руб. 14 коп. Указанное уведомление получено ООО ПКФ «Термодом» 20 сентября 2018 года, однако ответа на него не поступило (л.д. 38-40, 41, 42). 

В соответствии с пунктом 6.1 договора участия в долевом строительстве № 44/1-1/93 от 08 февраля 2017 года настоящий договор может быть расторгнут участником в одностороннем порядке в случае существенного изменения проектной документации строящегося здания, в состав которого входит объект, в том числе существенного изменения размера объекта (л.д. 13). 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 названного Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно подпункту 2 пункта 1.1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Часть 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве устанавливает содержание договора участия в долевом строительстве.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Вместе с тем, в пунктах 1.4, 1.4.1 стороны установили, что согласованная сторонами цена объекта подлежит изменению в случае изменения планируемой общей площади объекта по результатам обмера органами технической инвентаризации, проведенной на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию. Измененная в соответствии с настоящим пунктом договора общая площадь объекта признается согласованной сторонами, и стороны, при необходимости, производят соответствующие взаиморасчеты (к согласованной в настоящем договоре цене объекта прибавляется сумма доплаты, либо вычитается сумма переплаты), исходя из цены 1 кв. м.

В случае уменьшения общей площади объекта по результатам обмера более чем на 3,0 кв. м от площади, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, цена объекта подлежит уменьшению пропорционально изменению общей площади объекта на величину, превышающую 3,0 кв. м от планируемой общей площади объекта. Излишне уплаченные денежные средства возвращаются участнику долевого строительства на основании его письменного заявления в течение 30 рабочих дней со дня получения застройщиком такого заявления. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Заключая договор долевого участия в строительстве, стороны договорились обо всех существенных условиях договора, в том числе и о площади строящейся квартиры.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

Буквальное значение содержащихся в пунктах 1.4, 1.4.1 и в тексте всего договора участия в долевом строительстве слов и выражений содержит указания на то, что цена договора подлежит изменению в случае увеличения или уменьшения фактической площади возведенного объекта более или менее чем на 3,0 кв. м.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 пояснила, что в момент заключения договору участия в долевом строительстве от 08 февраля 2017 года о содержании пунктов 1.4 и 1.4.1 ей и ФИО2 было известно, с условиями заключаемого договора они были согласны. В случае возврата ей в полном объеме денежной суммы за 3,8 кв. м, истцы не просили бы о расторжении договора долевого участия. 

Таким образом, принимая во внимание буквальное толкование условий договора участия в долевом строительстве от 08 февраля 2017 года, суд приходит к выводу о том, что при заключении указанного договора ФИО1 и ФИО2 выразили свое согласие на возможность изменения площади строящейся квартиры более или менее чем на 3 кв. м.

Данный договор ФИО1 и ФИО2 подписали лично, тем самым, согласились с его условиями. 

В нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной истца не представлено доказательств, опровергающих указанное выше.

При таких обстоятельствах, требования ФИО1, ФИО2 о взыскании с ООО ПКФ «Термодом» денежных средств, уплаченных ими по договору участия в долевом строительстве от 08 февраля 2017 года, по 1460025 рублей в пользу каждого из истцов, процентов за пользование чужими денежными средствами по 471880 рублей в пользу каждого из истцов, в счет возмещения убытков 218445 руб. 88 коп., в счет компенсации морального вреда по 10000 рублей в пользу каждого из истцов, штрафа удовлетворению не подлежат. 

Поскольку заявленные ФИО1, ФИО2 исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, соответственно не подлежат возмещению понесенные ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей и оплату услуг нотариуса в размере 1400 рублей, а также понесенный истцами расходы на оплату государственной пошлины в размере 8251 рубля. 

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцами требований и по указанным ими основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

ФИО1 и ФИО2 в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме «Термодом» о взыскании в пользу каждого из истцов денежных средств, уплаченных ими по договору участия в долевом строительстве от 08 февраля 2017 года, в сумме 1460025 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 471880 руб. 08 коп., в возмещение убытков 218445 руб. 88 коп., в счет компенсации морального вреда 10000 рублей, штрафа, отказать. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Мордовия через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ленинского районного суда 

г. Саранска Республики Мордовия О.В. Селезнева

Мотивированное решение суда составлено 11 февраля 2019 года

Судья Ленинского районного суда 

г. Саранска Республики Мордовия О.В. Селезнева