61RS0023-01-2024-006859-89

№ 2-252/2025

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации

11 марта 2025 года г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего Филоновой Е.Ю., при секретаре Багманян А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Шахты, третье лицо: Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, ООО «Айра Торрес», о взыскании упущенной выгоды, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г. Шахты о взыскании упущенной выгоды. С учетом неоднократного уточнения требований, указала, что ей на праве собственности принадлежала квартира общей площадью 72,9 кв.м, расположенная по адресу: 

<

данные изъяты>. На основании соглашения об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания №

<

данные изъяты> от 22.05.2024 квартира перешла в собственность ответчика взамен возмещения стоимости изымаемого помещения, в соответствии с отчетом 

<

данные изъяты> от 14.05.2024, исполненного ООО «Айра Торрес» в размере 4 076 894 руб. Размер возмещения стоимости установлен п. 5 соглашения № 

<

данные изъяты> от 22.05.2024г. Постановлением от 12.09.2023г № 2902, в соответствии с Заключением №34 от 18.08.2023 об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> признан аварийным и подлежащим сносу. Получив денежную компенсацию за переданное жилое помещения в размере 4 076 894 руб. она узнала, что величина оценочной стоимости, указанная в отчете об оценке, вошедшая в стоимость соглашения и выплаченная является недостоверной, а отчет недействительным, поскольку в нем допущены ошибки, а именно: п. 8.4 Отчета № 147/61 от 14.05.2024 в качестве аналогов выбраны объекты, которые по общей площади значительно ниже (на 20-30%%) от оцениваемой квартиры. Кроме того, два дома из списка (объектов-аналогов) признаны аварийными и подлежащими сносу (по 

<

данные изъяты>, то есть оценка аварийного жилья проводится по остаточной стоимости. Соответственно, на объектах аналогах в отчете произошла ошибка в расчетах, которая и привела к недостоверности стоимости. 

В соглашении № 

<

данные изъяты> от 22.05.2024 в п. 5 возмещение стоимости сложилось не по соглашению сторон, а на основании отчета № 

<

данные изъяты>, заказчиком которого выступала Администрация. Так как, на руки истцу предоставлялся не весь отчет, а только титул и письмо на зам.главы о величине оценочной стоимости, у истца не было возможности даже привлечь другого эксперта о проверке отчета. Сделав независимую экспертизу, и получив на руки полную версию отчета об оценке, истец увидел, что объекты-аналоги не соответствуют исходнику. После чего истец узнал, что оценка стоимости, указанная в отчете об оценке, вошедшая в стоимость соглашения и выплаченная истцу является недостоверной. Согласно экспертному заключению №

<

данные изъяты> по ценам на май 2024 года стоимость оценки составила 5 128 000 руб. Считает, что у нее сложились убытки в форме упущенной выгоды в размере 693 347, согласно разницы между отчетом № 

<

данные изъяты> от 14.05.2024 и заключением эксперта № 

<

данные изъяты> от 23.01.2025, проводимым в рамках судебной экспертизы ООО «161 Эксперт». Ввиду сложившийся разницы соглашение № 

<

данные изъяты> от 22.05.2024 об изъятии объекта недвижимости взамен получения компенсации, нарушило права Истца на возмещение в полном объеме, согласно рыночной стоимости объекта и прочих величин, формирующих итоговую величину стоимости, на которую он мог бы рассчитывать при достоверной оценки.

С учетом уточнения требований, просит суд признать величину оценочной стоимости (размера возмещения) согласно Отчету № 

<

данные изъяты> от 14.05.2024 ООО «Айра Торрес» недостоверной, а Отчет № 

<

данные изъяты> от 14.05.2024г ООО «Айра Торрес» об определении рыночной стоимости имущества, подлежащего изъятию для муниципальных нужд муниципального образования "Город Шахты", недействительным;

Признать п. 5 соглашения об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания № 

<

данные изъяты> от 22.05.2024 недействительным в части размера возмещения стоимости, в связи с изъятием жилого помещения;

Определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение согласно Заключения эксперта № 

<

данные изъяты> от 23.01.2025г, проводимым в рамках судебной экспертизы ООО «161 Эксперт» 4 770 241 рубль и возложить на администрацию г. Шахты обязанность произвести возмещение в размере 693 347 рублей.

Истец ФИО1 и ее представитель в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель Администрации г.Шахты в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил суду письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители третьих лиц Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, ООО «Айра Торрес» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

На основании положений ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006г. №47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом.

Согласно п. 2 данного Положения, его действие распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 49 Положения, на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня получения заключения, а в случае обследования жилых помещений, получивших повреждения в результате чрезвычайной ситуации, - в течение 10 календарных дней со дня получения заключения принимает в установленном им порядке решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано ст. 32 ЖК РФ.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе. В случае если собственники в установленный срок не осуществили снос дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из разъяснений, данных в п. 22 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (муниципальные нужды заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 названного Кодекса.

Согласно п. 2 ч. 6 ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», полученные за счет средств Фонда средства бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средства местных бюджетов могут расходоваться на выплату гражданам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд, возмещения за изымаемые жилые помещения в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Частью 7 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном, доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением, граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения.

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В п. п. 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Судом установлено, что на основании постановления Администрации г.Шахты от 12.09.2023 №

<

данные изъяты> многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

данные изъяты> признан аварийным и подлежащим сносу.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.11.2015 квартира, расположенная по адресу: 

<

данные изъяты>, принадлежала на праве собственности ФИО1

Как следует из п. 5 соглашения об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания, №

<

данные изъяты> от 22.05.2024, заключенного между Администрацией г. Шахты и ФИО1, достигнуто согласие на досрочное изъятие жилого помещения указанной выше квартиры у собственника за 4 076 894 руб., из которых 3 457 206,11 руб. за счет средств областного бюджета и 619 687,89 руб. за счет средств местного бюджета, с последующем приобретением на нее права собственности у Администрации г. Шахты.

Денежные средства по соглашению выплачены, квартира у истца изъята.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.05.2024 квартира принадлежит муниципальному образованию «Город Шахты».

Из отчета №

<

данные изъяты> от 14.05.2024 об оценке Объекта оценки ООО «Айра Торрес» следует, что рыночная стоимость квартиры составляет 3 893 000 руб. (жилое помещение, доля земельного участка, доля общего имущества в МКД), стоимость непроизведенного капитального ремонта МКД – 77 409 руб., убытки причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (в том числе временное пользование иным жилым помещением, услуги, связанные с переездом, убытки, связанные с поиском другого жилого помещения, с оформлением права собственности на другое жилое помещение, с досрочным прекращением своих обязательств, упущенная выгода) – 106485 руб., итого 4 076 894 руб.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

По статье 1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в соответствии с установленной подведомственностью.

В статье 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Исходя из того, что действующее законодательство (статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма от 30.05.2005 N 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Общие требования к отчету об оценке установлены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Абзацем 1 статьи 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ определено, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Согласно досудебному экспертному заключению №

<

данные изъяты> «Бюро оценки и автоэкспертизы» ИП ФИО2 рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на 14.05.2024 составляет 5 128 000 руб.

Из отчета №

<

данные изъяты> от 14.05.2024 об оценке Объекта оценки ООО «Айра Торрес» следует, что рыночная стоимость квартиры составляет 3 893 000 руб. (жилое помещение, доля земельного участка, доля общего имущества в МКД), стоимость непроизведенного капитального ремонта МКД – 77 409 руб., убытки причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (в том числе временное пользование иным жилым помещением, услуги, связанные с переездом, убытки, связанные с поиском другого жилого помещения, с оформлением права собственности на другое жилое помещение, с досрочным прекращением своих обязательств, упущенная выгода) – 106485 руб., итого 4 076 894 руб.

Определением суда от 01.11.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «161 Эксперт». 

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении ООО «161 Эксперт» №

<

данные изъяты> от 23.01.2025 выкупная цена изымаемого жилого помещения - квартиры №

<

данные изъяты>, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

данные изъяты>, признанным аварийным и подлежащим сносу, определенная по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, включающим в себя, в том числе рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроиведенный капитальный ремонт составляет 4 770 241 рубль.

Вместе с тем, сравнивая отчет ООО «Айра Торрес» и ООО «161 Эксперт», в результатах размера компенсации за непроизведенный капремонт в отчете ООО «Айра Торрес» и в экспертном заключении ООО «161 Эксперт» имеется существенная разница.

Из отчета ООО «Айра Торрес» следует, что стоимость непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома – 77 409 руб.

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении ООО «161 Эксперт» №

<

данные изъяты> от 23.01.2025 сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 710 578 руб.

Согласно отчету ООО «Айра Торрес» объектом оценки является квартира, расположенная по адресу: 

<

данные изъяты>, площадь которой составляет 72,9 кв.м.

По разделу 6 отчета при проведении оценки использовались следующие стандарты:

Федеральный стандарт опенки №1 «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО 1);Федеральный стандарт оценки №2 «Виды стоимости», Федеральный стандарт оценки №3 «Процесс оценки», Федеральный стандарт оценки №4 «Задание на оценку», Федеральный стандарт оценки №5 «Подходы и методы оценки», Федеральный стандарт оценки №6 «Отчет об оценке», Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости», Свод стандартов и правил РОО 2015 (ССО РОО 2015).

Использование федеральных стандартов оценки вызвано обязательностью их при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации, что установлено положениями, указанными в стандартах.

Применение стандартов и правил оценочной деятельности ССО РОО является обязательными для оценщиков, поскольку они являются членами саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков».

Истцом представлена рецензия на отчет об оценке №

<

данные изъяты> ООО «Айра Торрес», согласно которому стоимость размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт существенно занижена.

Проанализировав оспариваемый отчет, суд приходит к выводу, что отчет составлен с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, определяющих общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, вышеуказанных федеральных стандартов оценки в связи со следующим.

Так, статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. До этого разъяснения Верховный Суд РФ такую позицию сформировал в ответе N 2 Обзора судебной практики за III квартал 2012 года

Таким образом, выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Из части 1 статьи 190.1 ЖК РФ следует, что возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган местного самоуправления, уполномоченный на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать от имени муниципального образования в качестве собственника жилого муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (то есть на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если:

до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств местного бюджета.

Таким образом, возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта полностью или в части, не был проведен, что привело к утрате несущей способности конструкций дома.

Как разъяснено в подпункте "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14 от 02.07.2009 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем, в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Из обстоятельств дела и буквального содержания ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ следует, что поскольку на момент первой приватизации комплексный капитальный ремонт дома не проводился, что привело к утрате несущей способности конструкций дома, то у муниципального образования (бывшего наймодателя) сохраняется обязанность выплатить компенсацию за него в виде невыполненного комплексного капитального ремонта, требуемого на момент первой приватизации.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из п. 14.2 ст.1 ГрК РФ следует, что капитальный ремонт объектов капитального строительства - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов ().

Согласно «Методическим рекомендация по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения (в том числе в домах непригодного для проживания жилищного фонда)» СПОД РОО 03-17-2023. Москва.2023 г., в условиях отсутствия единого утвержденного порядка расчета размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рекомендуется использовать следующие варианты расчета и обоснования данной величины: 

1. Обследование жилого дома, разработка проекта и составление сметы на капитальный ремонт МКД. Данный вариант расчета, несомненно, является наиболее полным. Но, вследствие большой величины материальных и временных затрат на обследование и разработку проектно-сметной документации данный метод редко используется оценщиками и экспертами. Вариант предпочтителен для использования при наличии результатов обследования жилого дома, проекта и сметы его капитального ремонта.

2. Расчет на основе аналогов, в которых были выполнены работы по капитальному ремонту. Данный метод предполагает наличие достаточного количества аналогов (МКД), по которым доступны данные сметных расчетов по проведению капитального ремонта. Сравнительный анализ состояния МКД и выведение среднего по аналогам значения величины затрат на проведение капитального ремонта в расчете на его площадь позволяет произвести расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт рассматриваемого многоквартирного дома.

3. Расчет на основе укрупненных показателей стоимости капитального ремонта МКД (МЖД) по данным Информационно-аналитического справочника Ко-Инвест для регионов РФ (http://u-data.net/rsmjd).

4. Определение стоимости капитального ремонта на основе стоимости замещения. Расчет возможно провести по 2 вариантам:

a. на основании данных Справочника Ко-Инвест «Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства» с учетом существующего износа путем определения потери части стоимости дома (включая общедомовое имущество) вследствие накопления физического износа. Данный вариант предполагает определение стоимости замещения всего МКД с учетом (за вычетом) накопленного физического износа на дату оценки в соответствии с данными справочника, с использованием соответствующих коэффициентов и определенной степени износа на дату оценки.

b. на основе Методики определения физического износа гражданских зданий, утв. Приказом №404 Минжилкомхоза РСФСР от 27.10.1970г., в соответствии с которой стоимость капитального ремонта определяется в процентах от стоимости замещения (воспроизводства) конструктивных элементов. Данный расчет основан на использовании вышеуказанной методики и сборников укрупненных показателей стоимости строительства для оценки стоимости ремонта по конструктивным элементам МКД. Целесообразен при отсутствии необходимости ремонта всех конструктивных элементов МКД (всего дома), так как позволяет учесть необходимость ремонта только части элементов здания.

Необходимо учесть, что оба варианта расчета на основе стоимости замещения требуют добавления затрат на демонтаж заменяемых / подлежащих ремонту конструктивных элементов.

Все описанные выше варианты расчета ведут к получению стоимости капитального ремонта всего дома целиком (МКД). Размер доли собственника отдельного жилого помещения в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД рассчитывается пропорционально размеру доли площади жилого помещения (квартиры) в общей площади всех жилых помещений (квартир) в МКД.

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома может являться наиболее значимой величиной в составе убытков. Согласно анализу судебной практики, величина данного видов убытков может составить до 70% от рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости. 

Как видно из расчета стоимости непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома в отчете ООО «Айра Торрес» расчет размера взноса на капитальный ремонт произведен с 2014 года по 2023 г. (10 лет). При этом, определен минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в соответствии с данными постановлений Правительства Ростовской области «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области от 27 июня 2013 г. №407; от 05 декабря 2016 г. №811. 

Так же не произведено дисконтирование денежных потоков к дате оценке – 14.05.2024, т.е. не учтена стоимость денег с учетом фактора времени. К примеру, взносы, уплаченные в 2014 году в сумме 5423,7 руб. на дату оценки стоят в несколько раз дороже.

В тоже время, общая степень износа многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

данные изъяты> - 76% (Фонд развития территорий, сайт: https://xn--80adsazqn.xn--p1aee.xn--p1ai/relocation/alarm-after-2012/view/9631493#content).

Капитальный ремонт жилого дома не проводился с периода начала приватизации (1992 года), так как на жилой дом № 

<

данные изъяты>. установлен физический износ 76 %, что говорит об отсутствии какого либо капитального ремонта в предыдущие годы, т.к. при проведенном капитальном ремонте физический износ был бы существенно меньше. Таким образом, расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должен рассчитывается в период с 1992 по 2024 гг. (32 года).

При таких обстоятельствах, размер взноса на капитальный ремонт, определенный в Отчете ООО «Айра Торрес», не является стоимостью непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома, в котором расположено оцениваемое жилое помещение.

Таким образом, в Отчете № 

<

данные изъяты> ООО «АЙРА ТОРРЕС» от 14.05.2024 г. об оценке рыночной стоимости жилого помещения 72,9 м2 с кадастровым номером 61:59:0040336:409, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, стоимость размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт существенно занижена, что привело к неверному определению выкупной цены спорного жилого помещения.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что рассматриваемый отчет, не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3, федеральным стандартам оценки, обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденным Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, содержит недостоверные, документально не подтвержденные данные.

Таким образом, на момент заключения соглашения об изъятии аварийного жилого помещения именно администрация города должна была правильно определить выкупную цену. 

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Соответственно, заключая оспариваемый договор, истцы вправе были надеяться на соблюдение администрацией положений п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что администрацией разъяснялось истцам право на получение выкупной цены с учетом компенсации за капитальный ремонт, но исходя из иной стоимости изымаемого имущества, разъяснялось право на предоставление актуальной оценки стоимости имущества, но истец согласился на заключение оспариваемого договора по цене, указанной в договоре, материалы дела не содержат.

При этом, при изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, то есть принудительно, права собственником должны быть максимально защищены и право на жилище не должно быть нарушено, то есть, у них должна существовать реальная возможность приобрести для постоянного проживания иное жилое помещение при наименьших для себя потерях.

При этом, истец являлся слабой стороной при заключении договора с публичным образованием, имеющим властные полномочия и призванным исполнять закон в соответствии с нормами права.

Из буквального толкования договора об изъятии следует, что при определении выкупной стоимости жилого помещения ее размер определялся как рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения. 

Поскольку, истцы имеют право при изъятии жилого помещения, на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от заключенного соглашения, поскольку на момент первой приватизации многоквартирный жилой дом нуждался в капитальном ремонте, то у истца сохраняется право на получение этой суммы компенсации, вне зависимости от наличия в соглашении условия об окончательно определенной цене.

На основании вышеизложенного, учитывая нуждаемость многоквартирного дома в проведении капитального ремонта, и снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта полностью, а также объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме для расчета компенсации, принимая во внимание, что потребность в капитальном ремонте многоквартирного жилого дома возникла до начала приватизации, обязанность бывшего наймодателя – органа местного самоуправления по капитальному ремонту должны быть исполнены в полном объеме, 

Учитывая, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт определена неправильно, соответственно, определенный в п. 5 соглашения размер возмещения за изымаемое жилое помещение, не может являться основанием для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.

В заключении ООО «161 Эксперт» №

<

данные изъяты> от 23.01.2025 сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 710 578 руб. определена за период с 1992 по 2025 год, как минимально установленный период времени. в течении которого капитальный ремонт не производился. Указанная сумма определена сравнительный методом и скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и пр.).

Сведений о проведении капитального ремонта и об отсутствии нуждаемости в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в доме ответчиком материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, суд считает, что заключение ООО «161 Эксперт» наиболее достоверно, поскольку в рамках заключения рассчитан именно объем невыполненного капремонта многоквартирного дома на дату первой приватизации с последующей индексацией этой суммы на дату оценки как это предусмотрено положениями части 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Эксперт учел не только объем невыполненного капремонта на дату первой приватизации, но и последующих капремонтов. В совокупности со всеми собранными по делу доказательствами, соответствует признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, и вследствие изложенного, содержит доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку экспертиза проведена уполномоченной организацией на основании определения суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных вопросов. 

При таких обстоятельствах, имеются основания для признания величины оценочной стоимости (размера возмещения) в Отчете № 

<

данные изъяты> от 14.05.2024 ООО «Айра Торрес» недостоверной, а Отчет № 

<

данные изъяты> от 14.05.2024г ООО «Айра Торрес» об определении рыночной стоимости имущества, подлежащего изъятию для муниципальных нужд муниципального образования "Город Шахты", и составленный на его основании также п. 5 соглашения об изъятии жилого помещения непригодного для проживания, недействительным. В данном случае размер возмещения за изымаемое жилое помещение надлежит определить согласно заключению эксперта № 

<

данные изъяты> от 23.01.2025, проводимым в рамках судебной экспертизы ООО «161 Эксперт», в размере 4 770 241 рубль.

Суд отмечает, что, заключение соглашения о возмещении за жилое помещение не является основанием для лишения истца права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт входящий в состав выкупной цены изъятого жилого помещения в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Истцы от своего права требовать выплату компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не отказывались, Соглашение такого условия не содержит.

Таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относится к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения.

На основании вышеизложенного, у истца возникли убытки, которые подлежат возмещению Администрацией г. Шахты в размере 693 347 рублей, в виде разницы возмещения по экспертному заключению ООО «161 Эксперт» и отчета об оценке ООО «Айра Торрес» (4 770 241 руб. - 4 076 894 руб.)

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1, удовлетворить.

Признать величину оценочной стоимости (размера возмещения) согласно Отчету № 

<

данные изъяты> от 14.05.2024г ООО «Айра Торрес» недостоверной, а Отчет № 

<

данные изъяты> от 14.05.2024г ООО «Айра Торрес» об определении рыночной стоимости имущества, подлежащего изъятию для муниципальных нужд муниципального образования "Город Шахты", недействительным.

Признать п. 5 соглашения об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания № 

<

данные изъяты> от 22.05.2024 недействительным в части размера возмещения стоимости, в связи с изъятием жилого помещения. 

Определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение согласно Заключения эксперта № 

<

данные изъяты> от 23.01.2025г, проводимым в рамках судебной экспертизы ООО «161 Эксперт» 4 770 241 рубль.

Обязать Администрацию г. Шахты (ИНН 

<

данные изъяты>, ОГРН 

<

данные изъяты>, дата регистрации 

<

данные изъяты>) произвести возмещение ФИО1 (

<

данные изъяты> года рождения, паспорт гражданина РФ 

<

данные изъяты>) в размере 693 347 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Шахтинский городской суд Ростовской области.

Судья: подпись Е.Ю. Филонова 

Решение в окончательной форме изготовлено: 25.03.2025.