РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июля 2017 года г.Самара

Кировский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Башмаковой Т.Ю.,

при секретаре Селивановой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-85/2017 по исковому заявлению Ассоциации по защите прав и законных интересов участников долевого строительства к ФИО1 о признании зарегистрированного права отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился к ответчику ФИО1 с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО1 на квартиру, находящуюся в незавершённом строительством объекте, общей площадью 41,7 кв.м, расположенную на 1 этаже по адресу: 

<

адрес> (строительный); считать решение суда основанием для прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации № от *** в отношении права собственности ФИО1 на квартиру, находящуюся в незавершённом строительством объекте общей площадью 41,7 кв.м, расположенную на 1 этаже по адресу: 

<

адрес> (строительный).

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности (т. 1 л.д. 10), в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям (т. 1 л.д. 3-9), дополнительно пояснив суду, что истец не оспаривает решение и определение суда в отношении квартиры ФИО1, также не оспаривают право собственности, не пытаются признать незаконными действия Администрации г.о. Самара, существует правовая процедура как признание зарегистрированного права отсутствующем. На момент регистрации права собственности за ФИО1 объект права как таковой не существовал. Управление Росреестра по Самарской области на основании решения суда зарегистрировал право собственности ФИО1 на квартиру. В решении суда по признанию права собственности о квартире не говорится ничего. Тем не менее, Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировало право собственности на квартиру, а не на долю. Право на долю в объекте недвижимости можно признать только при наличии зарегистрированного права на объект целиком. Судебным экспертом и заключением эксперта было подтверждено, что отсутствовали меры по консервации объекта, а законодатель прямо регламентирует о наличии мер по консервации объекта при регистрации права собственности на объект - жилой дом, то, соответственно, в гражданский оборот жилой дом - 4 этажа не был введён, как объект незавершённого строительства, поэтому признание права собственности на помещение в несуществующем объекте незавершённого строительства было не возможно. Уведомление о расторжении договора субаренды земельного участка получили почтой, но гораздо позже, чем дата расторжении договора. Договор субаренды по дополнительному соглашению в феврале этого года закончился, но до истечении срока договора субаренды, ни Министерство строительства по Самарской области, ни ФИО3 истцу не направили уведомление о расторжении этого договора, поскольку стороны не выразили намерение расторгать этот договор до истечения срока его действия, в силу ст.621 ГК РФ он продолжает своё действие на неопределённый срок. Просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО1 и её представитель адвокат Латушкина А.Н., действующая на основании ордера (т. 2 л.д. 187), в судебном заседании исковые требования не признали, дали пояснения, аналогичные изложенным в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 69-73). В удовлетворении иска просили отказать.

Представитель третьего лица Товарищества собственников жилья «Бегемот» - председатель ТСЖ «Бегемот» ФИО3, действующий на основании протокола собрания правления ТСЖ «Бегемот» (т. 3 л.д. 102), в судебном заседании возражал против исковых требований, пояснив суду, что земельный участок находится у него в аренде, ранее он передавал его в субаренду истцу, в настоящее время срок субаренды истёк, Ассоциации по защите прав и законных интересов участников долевого строительства направлено уведомление о расторжении договора субаренды. Одноуведомлениеотправленопо почте, конверт суду не предоставил, второе на руки отдано охраннику С.А.Н. от ***. На земельном участке находится две секции: секция А и секция Б. ТСЖ «Бегемот» было организовано в 2008 году, часть собственников жилых помещений вступили в члены ТСЖ. Секция Б фактически является продолжением секции А, нумерация квартир продолжается, а не начинается с начала, и секции между собой соединены. В планах ТСЖ «Бегемот» достройка не только секции А, но секции Б. По секции А проведены технические работы, определена работа, часть уже оплачена. По секции Б рассматривается проектирование и достройка, проводятся консультации, поскольку изменились нормативы. Те замечания, которые выявлены экспертом будут устранены. В настоящее время заведены 3 уголовных дела по ч.4 ст.159 УК РФ. Одно напрямую касается истца, по двум остальным они являются свидетелями. В удовлетворении иска просил отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (т. 1 л.д. 45), предоставлен отзыв на иск, в котором указали, что при наличии данных государственного кадастра недвижимости, не отменённого правоустанавливающего документа, отсутствует основание для признания права собственности ответчика отсутствующим. Просили рассмотреть дело в отсутствие представителя (т. 2 л.д. 214-216).

Представитель третьего лица Департамента градостроительства городского округа Самара в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (т. 1 л.д. 46), предоставлен отзыв на иск, в котором просили рассмотреть исковое заявление Ассоциации по защите прав и законных интересов участников долевого строительства к ФИО1 по имеющимся в деле документам на усмотрение суда (т. 1 л.д. 48-56).

Представитель третьего лица Министерства строительства Самарской области в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (т. 1 л.д. 47), отзыв на иск не предоставлен.

Суд, выслушав участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что заочным решением Кировского районного суда г.Самары от *** за ФИО1 признано право собственности на долю 42/4825 в объекте незавершённого строительства - жилой дом по адресу: 

<

адрес>, соответствующую помещению № (строительный) на первом этаже общей площадью 41,7 кв.м (т. 1 л.д. 21).

Определением Кировского районного суда г.Самары от *** заочное решение от *** разъяснено (л.д. 22).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному ***, на основании решения Кировского районного суда г.Самары от *** и определения Кировского районного суда г.Самары от ***, зарегистрировано право собственности ФИО1 на квартиру общей площадью 41,7 кв.м в незавершённом строительством объекте по адресу: 

<

адрес> (строительный), о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** сделана запись регистрации № (т. 1 л.д. 23).

*** НП по защите прав и законных интересов участников долевого строительства «Димитрова 74а» и.о. Главы г.о. ФИО4 ФИО5 выдано разрешение на строительство № многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общественного назначения со следующими проектными характеристиками: количество этажей - 17, 3 эт; общая площадь 16830,1 кв.м, строительный объём - 66013,35 куб.м, площадь земельного участка - 6203,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком до ***. *** Главой Администрации г.о. ФИО6 ФИО7 действие настоящего разрешения продлено до *** (т. 1 л.д. 29).

Земельный участок площадью 6203,7 кв.м, имеющий кадастровый № по адресу: 

<

адрес>, с *** по настоящее время находится в аренде у ФИО3(т. 3 л.д. 103-107, 110-113, 114-116, 117-118, 119-121).

Между ФИО3 и НП по защите прав и законных интересов участников долевого строительства жилого дома «Димитрова 74а» заключен договор субаренды указанного выше земельного участка сроком с *** до ***. В дальнейшем дополнительными соглашениями к договору субаренды срок действия договора субаренды продлён до *** (т. 3 л.д. 122-123, 108-109, 124-126, 127).

*** ФИО3 в адрес истца направлено уведомление о прекращении договора субаренды в связи с истечением срока действия договора (л.д. 128).

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Истец избрал способ оспаривания зарегистрированного права ответчика в виде признания его права собственности отсутствующим, предусмотренный п.52 Постановления №10/22 Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В п.52 Постановления №10/22 указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу данных разъяснений, предъявление иска о признании права отсутствующим возможно в случае, если нарушенное право не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Заявленное требование является по существу оспариванием права собственности ответчика, зарегистрированного на спорный объект как недвижимое имущество - квартиру, тогда как он, по мнению истца, не существует, за ответчиком признано право собственности на долю в объекте незавершённого строительства. При этом объект незавершённого строительства находится в аварийном состоянии.

Указанным выше решением суда не установлен режим общей долевой собственности, а установлено соответствие 42/4825 доли определённому помещению №. Подтверждением существования в качестве объекта права квартиры является кадастровый паспорт, выданный уполномоченным органом - органом кадастрового учёта, свидетельствующий о постановке на кадастровый учёт именно квартиры №, что подтверждает фактическое существование объекта в натуре.

Согласно обзору судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённому Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, требования о признании права собственности на объект незавершённого строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежит удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору о долевом строительстве. Как следует из указанного выше решения суда ФИО1 свои обязательства по договору выполнила полностью, оплатив определённую стоимость, о чём свидетельствует акт приёма-передачи векселей от ***. Также, исходя из указанного выше Обзора следует, что целью участия в инвестировании строительства на долевых началах является приобретение индивидуально-определённого объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в ст.130 Гражданского кодекса, в ч.1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст.131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости (п.1 ст.130 Гражданского кодекса).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на неё, следует устанавливать наличие у неё признаков, способных относить её в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Спор по настоящему делу возник в отношении вещи - объекта незавершённого строительства, которым является секция Б жилого дома по адресу: 

<

адрес>, в которой построено 4 этажа.

Возможность признания объекта незавершённого строительства недвижимостью была также разъяснена Постановлением Пленума №25 в п.38, где указано следующее: при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершённого строительства) необходимо установить, что на нём, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 Гражданского кодекса).

Поскольку в секции Б построено полностью 4 этажа, суд полагает, что спорный объект незавершённого строительства соответствует признакам объекта недвижимости.

Ссылка истца на тот факт, что наличие зарегистрированного права ФИО1 на квартиру в спорном объекте незавершённого строительства препятствует использованию земельного участка по назначению для завершения строительства жилого дома, поскольку как аварийный объект он создаёт угрозу жизни и здоровья граждан, работающих на строительной площадке, не нашла своего подтверждения.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу п.1 ст.235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.

Из системного толкования приведённого положения законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине её недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Согласно заключению эксперта, составленному на основании определения Кировского районного суда г.Самара от *** о назначении строительно-технической экспертизы, текущее состояние всех возведённых конструкций объекта незавершённого строительства по адресу: 

<

адрес>, секция 1Б на дату обследования в целом удовлетворительное: конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии. Текущее техническое состояние указанного объекта незавершённого строительства на дату обследования в целом удовлетворительное: конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют для завершения строительства здания некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии. Текущее техническое состояние всех возведённых конструкций объекта незавершённого строительства по указанному выше адресу по результатам визуального осмотра на дату обследования удовлетворительное, за исключением отдельных локальных повреждений конструкций: конструктивнее элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии (т. 3 л.д. 4-31).

Экспертиза проведена экспертом, обладающим специальными познаниями в области строительства и имеющим соответствующую квалификацию судебного эксперта.

Данное заключение экспертизы соответствует ст.86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение судебной экспертизы, внутренне согласовано со всеми другими доказательствами по делу, в том числе, техническим заключением ООО «Куйбышевский промстройпроект», технически заключением ООО «Волгамонтажпроект-Транс».

Так, согласно техническому заключению ООО «Куйбышевский промстройпроект» все возведённые конструкции на период обследования здания (фундаменты, стеновые панели, плиты перекрытий, конструкции лестницы в осях «Е-Ж/5-6») находятся в работоспособном техническом состоянии и способны воспринимать эксплуатационные нагрузки, предусмотренные проектной документацией (т. 2 л.д. 132-168).

Согласно техническому заключению ООО «Волгамонтажпроект-Транс» секция Б 

<

адрес> имеет ограниченно-работоспособное переходящее в аварийное состояние (т. 2 л.д. 2-123).

Таким образом, истцом суду не предоставлено доказательств того, что спорный объект незавершённого строительства утратил свойства объекта недвижимости и не может быть достроен, использоваться по своему первоначальному назначению и быть объектом гражданских прав.

Кроме того, постановка на кадастровый учёт именно квартиры подтверждает, что спорный объект имеет индивидуально-определённые характеристики, поскольку органом кадастрового учёта он учтён в качестве самостоятельного объекта незавершённого строительства.

Так же суду не предоставлено доказательств каким образом восстановиться якобы нарушенное право истца, если зарегистрированное право на квартиру будет признано отсутствующим, но при этом будет зарегистрировано право собственности ответчика на долю, соответствующую помещению №, в незавершённом строительством объекте по адресу: 

<

адрес>, то есть ответчик так или иначе является собственником объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания зарегистрированного права ответчика отсутствующим.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно заявлению эксперта ФБУ Самарская лаборатория экспертизы стоимость проведенной судебной экспертизы составила 35235 рублей 36 копеек, которая и подлежит взысканию с истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ассоциация по защите прав и законных интересов участников долевого строительства к ФИО1 о признании зарегистрированного права отсутствующим отказать.

Взыскать с Ассоциации по защите прав и законных интересов участников долевого строительства в пользу Федерального бюджетного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы расходы на проведение экспертизы в размере 35235 (Тридцать пять тысяч двести тридцать пять) рублей 36 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самары в течение месяца.

Председательствующий Т.Ю. Башмакова

Решение в окончательной форме изготовлено 21.07.2017 года.