Дело №2-1661/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июля 2018 года г. Сочи 

Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе 

председательствующего судьи Крижановской О.А.,

при секретаре судебного заседания Квачевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи заключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Хостинский районный г. Сочи с иском к ФИО2, в котором просит считать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категорией земель – земли населенных пунктов, видом разрешенного использования – для садоводства, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с/т «

<

адрес>», уч. № 18, заключенным между сторонами на условиях, указанных в предварительном договоре от 2 ноября 2017 года, а также, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Сочи осуществить государственную регистрацию права собственности истца на спорный земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами 02.11.2017 г. заключен предварительный договор, условия которого предусматривали в течение шести месяцев со дня его подписания заключение основного договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка. Кроме того, поскольку право собственности продавца на момент заключения предварительного договора не было зарегистрировано в установленном порядке, ответчик взяла на себя обязательство до заключения основного договора осуществить за собой государственную регистрацию права на земельный участок. По мнению истца, ее обязанности, как по предварительному договору, так и по основному, были исполнены, в то время как ответчик от исполнения условий договора уклоняется, что явилось основанием для обращения в суд.

В судебном заседании представитель истца по доверенности, ФИО3, на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик и представители третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Суд, исходя из имеющихся в материалах дела документов и сведений, касающихся предмета спора, а также учитывая наличие достаточных доказательств извещения участников спора о времени и месте судебного заседания, считает возможным, на основании ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие участвующих лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованным и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Хостинского района г. Сочи от 3 ноября 1992 года № 695/1 права на садовые участки, расположенные в садоводческих товариществах «

<

данные изъяты>», переоформлены на пожизненное наследуемое владение.

Согласно списку № 3 садовых участков садоводческого товарищества «

<

адрес>», согласованным главой администрации Хостинского района г. Сочи, землепользователем земельного участка № 18 в указанном товариществе является ФИО2.

Указанное обстоятельство также подтверждается заключением правления садового товарищества «

<

адрес>», утвержденное решением правления от 18 июня 2011 года № 7, согласно которому за ответчиком закреплен земельный участок № 18 площадью 500 кв.м. в составе садового некоммерческого товарищества «

<

адрес>», при этом, описание местоположения границ данного земельного участка соответствует местоположению фактически используемого ответчиком земельного участка в составе товариществе.

28 июля 1993 года ФИО2 на основании вышеуказанного постановления администрации Хостинского района г. Сочи выдано свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения № № на спорный земельный участок.

Судом установлено, что в настоящее время в отношении вышеуказанного земельного участка осуществлен государственный кадастровый учет, кадастровый номер участка – №, границы земельного участка уточнены, в связи с чем, на основании статьи 6 Земельного кодекса РФ он может являться самостоятельным объектом гражданских правоотношений.

2 ноября 2017 года между ответчиком и истцом заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, согласно п.п. 1,4 которого, стороны договорились не позднее шести месяцев с момента заключения предварительного договора заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. При этом истец (покупатель) свою обязанность по оплате полной цены основного договора исполнила в день подписания предварительного договора, что подтверждается распиской, собственноручно составленной ответчиком (продавцом).

18 апреля 2018 года ответчиком от истца получено предложение явиться 25 мая 2018 года в ГАУ КК «МФЦ КК» для осуществления регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества. Однако указанное обращение оставлено ответчиком без внимания.

Частью 1 статьи25ЗК РФ установлено, что права на земельные участки, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». (ч. 1 ст. 26 ЗК РФ)

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с пунктами 1, 6 части 2 статьи 14 вышеуказанного Закона о госрегистрации, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости, а также акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

В силу ч. 1 ст. 69 вышеуказанного закона права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. (ч. 3 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

Исследованные в судебном заседании документы-основания права на спорный земельный участок, суд признает соответствующими перечисленным требованиям законодательства.

Так, в частности, статьей 7 Земельного кодекса РСФСР 1991 годав редакции, действовавшей в момент получения ответчиком свидетельства о праве ПНВ от 28.07.1993 № №, было установлено, что граждане РСФСР в соответствии с настоящим Кодексом имеют право по своему выбору на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков для: ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах, поселках и сельских населенных пунктах; садоводства; огородничества; животноводства; иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

При таких обстоятельствах, несмотря на отсутствие в ЕГРН записи государственной регистрации прав на спорный земельный участок, право ответчика подтверждается совокупностью имеющихся в материалах дела документов, к которым относятся: постановление главы администрации Хостинского района г. Сочи от 3 ноября 1992 года № 695/1«О переоформлении прав на землю садоводческих товариществ», список № 3 садовых участков садоводческого товарищества «

<

адрес>», согласованный главой администрации Хостинского района г. Сочи, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения №№ от 28.07.1993.

Частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. (ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ)

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, закономили добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (ч. 2 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из ч. 1 ст. 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. (ч. ч. 2, 3 ст. 429 ГК РФ)

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. (ч. 4 ст. 429 ГК РФ)

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (ч. 5 ст. 429 ГК РФ)

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. (ч. 6 ст. 429 ГК РФ)

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. 

С учётом изложенного перед судом стоит задача независимо от наименования договора установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. 

Поскольку, в предварительном договоре купли-продажи от 2 ноября 2017 года сторонами согласованы все существенные условия основного договора, истцом исполнены в полном объеме ее обязательства по оплате цены спорного земельного участка, то по своей правовой конструкции, он является договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку, согласно вышеуказанному предварительному договору, покупатель должен был еще до подписания основного соглашения оплатить цену имущества.

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. (ч. 1 ст. 487 ГК РФ)

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. (ч. 3 ст. 487 ГК РФ)

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Частью 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. (ч. 1 ст. 314 ГК РФ)

В соответствии с ч. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. (ч. 2 ст. 401 ГК РФ)

Таким образом, доводы истца находят подтверждение в материалах дела, доказательств, опровергающих данные доводы, суду не представлено. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи заключенным – удовлетворить.

Считать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категорией земель – земли населенных пунктов, видом разрешенного использования – для садоводства, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с/т «

<

адрес>», уч. № 18, заключенным между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) на условиях, указанных в предварительном договоре от 02 ноября 2017 года.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Сочи осуществить за ФИО1 государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категорией земель – земли населенных пунктов, видом разрешенного использования – для садоводства, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с/т «

<

адрес>», уч. № 18.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда, т.е. 27.07.2018г..

Председательствующий судья Крижановская О.А.

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО

Судья Крижановская О.А.