УИД 26RS0030-01-2023-004942-23

Дело № 2-285/2024

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 февраля 2024 года ст. Ессентукская

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Кучерявого А.А

при ведении протокола судебного заседания секретарем Будаговой М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда Ставропольского края гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Предгорный районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края Управлению муниципального имущества администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края о возложении обязанность заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 600,00 кв. м, с кадастровым номером 26:29:070901:670, категория: земли населенных пунктов, цель использования: для ведения личного подсобного хозяйства, без проведения торгов, для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что на основании постановления администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края от 14.05.2012 г. за № 955 «О предоставлении в аренду земельного участка», ему в аренду сроком на 5 лет, был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 600,00 кв. м, с кадастровым номером 26:29:070901:670, категория: земли населенных пунктов, цель использования: для ведения личного подсобного хозяйства. На основании указанного постановления, 14.05.2012 г. между ним и Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края был заключен договор № 212 аренды вышеуказанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ он получил разрешение на строительство за № 26-521312-69-2017 Администрации Предгорного муниципального района. Срок действия разрешения на строительство - до 14 марта 2027 года. Он приступил к строительству жилого дома.

26.06.2017 года на основании постановления администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края от 26.06.2017 г. за № 834 «О предоставлении в аренду земельного участка», ему в аренду сроком на 3 года, был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 600,00 кв. м, с кадастровым номером 26:29:070901:670, категория: земли населенных пунктов, цель использования: для ведения личного подсобного хозяйства, для завершения строительства объекта.

11.05.2017 года он зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 8%. Данный факт подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - объект незавершенного строительства от 11.05.2017 года.

Для дальнейшего строительства и последующего ввода в эксплуатацию жилого дома ему необходим действующий договор аренды земельного участка, в связи с чем он обратился в Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного Муниципального округа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:29:070901:670, расположенного по адресу: 

<

адрес> от 20.11.2023 года.

Однако, получил отказ за № 772/01-08 от 24.11.2023 г. по тем основаниям, что в соответствии с договором аренды от 26.06.2017 № 39 земельный участок с КН: 26:29:070901:670, уже был предоставлен ему для завершения строительства..

Считает, что данный отказ необоснован и противоречит действующему законодательству.

18.03.2020 года на основании Постановления Губернатора Ставропольского края от 18.03.2020 года № 21-пг был введен режим повышенной готовности в соответствии с ФЗ от 21.12.1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуация природного и техногенного характера в связи с угрозой распространения новой короновирусной инфекции. По причине введения данного режима он не мог осуществлять предпринимательскую деятельность. Все это серьезно повлияло на семейный бюджет и на продолжение строительства жилого дома. В связи с чем, он не успел окончить строительство в срок, предоставленный для завершения строительства, однако, получил разрешение на строительство, которое действительно до 14 марта 2027 года, право на объект незавершенного строительства, расположенный на испрашиваемом земельном участке зарегистрировано за ним в установленном законом порядке.

В шестимесячный срок после истечения срока действия договора аренды предоставленного ему земельного участка, администрация Предгорного муниципального округа не реализовала свое право на изъятие объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов. Поэтому действия ответчиков по не заключению договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение его права пользоваться принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом.

Участвующие по делу лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Предгорного районного суда Ставропольского края, а также заказным письмом с уведомлением.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, несмотря на то, что о дате и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом. В материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Представитель истца – ФИО2 в судебное заседание не явилась, несмотря на то, что о дате и месте судебного разбирательства была извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика - Администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края в судебное заседание не явился, несмотря на то, что о дате и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика - Управления муниципальным имуществом Администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края в судебное заседание не явился, несмотря на то, что о дате и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом. Представитель ответчика – ФИО3 представила в суд ходатайство, в котором просит рассмотреть дело без участия Управления, в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку истцом уже было реализовано право на продление договора аренды.

Принимая во внимание, что в соответствии с действующим законодательством явка стороны в судебное заседание является правом, а не обязанностью, суд счёл возможным рассмотреть заявленные требования в отсутствие указанных лиц, в соответствии с требованиями п.п. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ.

Оценив обстоятельства дела по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из принципов относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также их достаточности – в совокупности, суд приходит к следующему.

Конституция Российской Федерации (статья 36 часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Исходя из положений п. 11 ст. 1 Федерального закона от 03 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" к собственности муниципальных районов или городских округов относятся земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до вступления в силу вышеуказанного Федерального закона.

В соответствии со ст. 601 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены статьей 39.8 ЗК РФ, в том числе, определен срок аренды до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Судом установлено, что постановлением администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края от 14 мая 2012 года № 955 «О предоставлении в аренду земельного участка», ФИО1 в аренду сроком на 5 лет, был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 600,00 кв. м, с кадастровым номером 26:29:070901:670, категория: земли населенных пунктов, цель использования: для ведения личного подсобного хозяйства.

14 мая 2012 года между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № 212 на срок 5 лет – до 26 июня 2017 года.

14 марта 2017 года Администрация Предгорного муниципального района выдала ФИО1 разрешение на строительство № 26-521312-69-2017. Срок действия разрешения на строительство - до 14 марта 2027 года.

11 мая 2017 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 8%, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 мая 2017 года.

На основании постановления администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края от 26 июня 2017 года № 834 «О предоставлении в аренду земельного участка», ФИО1 в аренду сроком на 3 года, был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 600,00 кв. м, с кадастровым номером 26:29:070901:670, категория: земли населенных пунктов, цель использования: для ведения личного подсобного хозяйства, для завершения строительства объекта.

26 июня 2017 года между Управлением имущественных и земельных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № 39, на срок 3 года – до 26 июня 2020 года.

Для завершения строительства и регистрации права собственности на жилой дом, 20 ноября 2023 года ФИО1 обратился в Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:070901:670.

29 ноября 2023 года, рассмотрев обращение ФИО1, Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края приняло решение об отказе в предоставлении указанной муниципальной услуги, в связи с тем, что ФИО1 уже реализовано право продления договора аренды.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Из материалов гражданского дела следует, что право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН от 11 мая 2017 года и 23 ноября 2023 года.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2020 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 26:29:070901:670 не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в кассационном Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 г. № 19-КАД21-17-К5; Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 г. № 308-ЭС22-3699 по делу №А63-4067/2021; п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2023)).

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Истец при рассмотрении данного дела ссылается на наличие уважительных причин, по которым он не успел в установленный договором срок закончить строительство объекта недвижимости - введение режима повышенной готовности на основании Постановления Губернатора Ставропольского края от 18 марта 2020 года № 21-ПГ, повлекшее невозможность осуществления предпринимательской деятельности и завершения строительства. 

Более того, у истца имеется разрешение на строительство № 26-521312-69-2017 сроком действия до 14 марта 2027 года, однако, в отсутствие договора аренды истец лишен возможности завершить строительство объекта недвижимости.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отказ Управления муниципального имущества администрации Предгорного муниципального округа 

<

адрес> в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Принимая во внимание вышеприведенные нормы действующего законодательства и установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, суд приходит к выводу, что заявленные ФИО1 исковые требования о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:070901:670, расположенного по адресу: 

<

адрес>, являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа 

<

адрес> о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка – удовлетворить.

Обязать Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 600,00 кв. м, с кадастровым номером 26:29:070901:670, категория: земли населенных пунктов, цель использования: для ведения личного подсобного хозяйства, без проведения торгов, для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Предгорный районный суд.

Судья А.А. Кучерявый

Мотивированное решение изготовлено 12 февраля 2024 года.