2-110/2024

61RS0005-01-2023-005385-17 

Решение

Именем Российской Федерации

26 июня 2024 г.

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Соломахиной Е.А.

помощника судьи Баланцевой Н.А.,

с участием представителя ответчика ООО "СЗ "Ростовстрой" - ФИО1, представителя третьего лица по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО "СЗ "Ростовстрой", ООО "УК Ростовские кварталы", третье лицо ФИО4 об обязании устранить недостатки объекта, взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ООО "СЗ "Ростовстрой", ООО "УК Ростовские кварталы", третье лицо ФИО4 об обязании устранить недостатки объекта, взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков, компенсации морального вреда, штрафа, по тем основаниям, что 05.10.2018г. между ФИО3 и ООО СЗ «Ростовстрой» был заключен договор участия в долевом строительстве №ДУ-440, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома и полной уплаты участником долевого строительства установленной договором цены передать в собственность участнику долевого строительства 

<

...>, общей проектной площадью 98,93 кв.м., количество комнат 3, по адресу: 

<

...>. Цена договора была определена сторонами в пункте 3.1 Договора и составляла 6803 720 руб.

Стороны исполнили договорные обязательства. Истец произвел оплату цены договора, а ответчик по акту приема-передачи квартиры от 28.01.2019г. передал истцу объект долевого строительства.

В процессе эксплуатации квартиры истец обнаружил недостатки в работе системы вентиляции. В частности, по вентиляционным каналам, расположенным в кухне и санузле нарушен отвод воздуха из квартиры, имеет место обратная тяга, в квартиру поступают посторонние запахи - из других квартир (приготовления пищи, сигаретного дыма и т.п.), а также холодный воздух с улицы. Проблема усугубляется с появлением ветра, который направляет воздух по вентиляции не наружу, а в квартиру в усиленном режиме.

В период сезонного понижения температуры воздуха, стена между кухней и санузлом (где проходят вентиляционные каналы) становится холодной, что с учетом притока холодного воздуха через вентиляцию, делает невозможным пользование душем (ванной) в санузле без риска для здоровья.

Данные обстоятельства были зафиксированы в акте управляющей организации, составленном в 2021г. и вновь подтверждены в Акте № проверки дымовых и вентиляционных каналов от газоиспользующего оборудования от 08.12.2022г., составленном ООО «ВК-СЕРВИС».

Истец указал, что 08.10.2021г. направил ответчику ООО "СЗ "Ростовстрой" требование об устранении недостатков квартиры. До настоящего времени ответчик выявленные недостатки не устранил, ответ на требование в адрес истца не направил.

На основании изложенного, истец просил суд обязать ООО СЗ "Ростовстрой" устранить недостатки объекта долевого строительства, а именно привести в рабочее состояние вентиляционные каналы 

<

...>, расположенной по адресу: 344082, 

<

...>, в том числе обеспечить их соответствие нормативным требованиям действующих технических регламентов, строительных норм и правил, взыскать с ООО СЗ "Ростовстрой" в пользу истца неустойку за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства за период с 23.10.2021г. по 27.09.2023г. в размере 987 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб., штраф.

В судебное заседание истец не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Суд рассмотрел дело порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ООО "СЗ "Ростовстрой" в суде иск не признала, представила проектное решение установки дефлекторов, просила снизить размер неустойки и штрафа.

Представитель ООО "УК Ростовские кварталы" в суд не явился, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом, суд рассмотрел дело в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель 3 лица по доверенности ФИО2 считал требования обоснованными, однако возражал против установки дефлекторов через террасу собственника 

<

...>. 

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. ч. 1 и 5 ст. 4 Закона Российской Федерации от ... г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон РФ "О защите прав потребителей") продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Согласно ст. 36 ЖК РФ, а также статьям 289, 290 ГК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. К общему имуществу в многоквартирном доме относится, в том числе, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от ... г., надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, либо путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами товариществ собственников жилья, ЖСК или специализированного кооператива, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 6 тех же Правил в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно п. 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. Согласно п. 11 Правил содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт.

В силу п. 42 указанных Правил организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 05.10.2018г. между ФИО3 и ООО СЗ «Ростовстрой» был заключен договор участия в долевом строительстве №ДУ-440, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома и полной уплаты участником долевого строительства установленной договором цены передать в собственность участнику долевого строительства 

<

...>, общей проектной площадью 98,93 кв.м., количество комнат 3, по адресу: 

<

...>. Цена договора была определена сторонами в пункте 3.1 Договора и составляла 6 803 720 руб.

Стороны исполнили договорные обязательства. Истец произвел оплату цены договора, а ответчик по акту приема-передачи квартиры от 28.01.2019г. передал истцу объект долевого строительства.

Таким образом, истец ФИО3 является собственником 

<

...> в 

<

...>, ч то подтверждается выпиской ЕГРН.

Установлено, что обслуживание многоквартирного дома по адресу 

<

...> осуществляет ООО «УК Ростовские кварталы».

В судебном заседании установлено, что в процессе эксплуатации квартиры истец обнаружил недостатки в работе системы вентиляции. В частности, по вентиляционным каналам, расположенным в кухне и санузле нарушен отвод воздуха из квартиры, имеет место обратная тяга, в квартиру поступают посторонние запахи - из других квартир (приготовления пищи, сигаретного дыма и т.п.), а также холодный воздух с улицы. Проблема усугубляется с появлением ветра, который направляет воздух по вентиляции не наружу, а в квартиру в усиленном режиме. В период сезонного понижения температуры воздуха, стена между кухней и санузлом (где проходят вентиляционные каналы) становится холодной, что с учетом притока холодного воздуха через вентиляцию, делает невозможным пользование душем (ванной) в санузле без риска для здоровья.

Из материалов дела усматривается, что ... г. истец направил в адрес ООО СЗ «Ростовстрой» претензию. Данные обстоятельства были зафиксированы в акте управляющей организации, составленном в 2021г. и вновь подтверждены в Акте № проверки дымовых и вентиляционных каналов от газоиспользующего оборудования от 08.12.2022г., составленном ООО «ВК-СЕРВИС».

Истец указал, что 08.10.2021г. направил ответчику ООО "СЗ "Ростовстрой" требование об устранении недостатков квартиры, в частности, нарушения в работе системы вентиляции, которая выходит на кухню и санузел квартиры.

Согласно Акта проверки дымовых и вентиляционных каналов от газоиспользующего оборудования № от ... г. подтверждено наличии недостатка- обратная тяга в кухне.

Установлено, что ... г. между ООО «УК Ростовские кварталы» и ООО «ВК-Сервис» заключен договор на проверку технического состояния вентиляционных каналов и дымоходов.

Согласно актов проверок ООО «ВК-Сервис» от ... г., ... г.,... г., ... г., ... г.,... г. техническое состояние вентиляционных каналов и дымоходов находилось в исправном состоянии.

Также, ... г. ООО «ВК-Сервис», по заданию ООО «УК Ростовские кварталы» в МКД были выполнены работы по установке пластин из оцинкованной стали толщиной 1,0 мм в местах выхода вентиляционных каналов на кровлю в осях (С-Т): (18-19) Секция 4, (место расположения квартиры истца) с целью исключения задувания и попадания наружного воздуха в каналы вентиляционных шахт и далее в помещения квартир, что подтверждается актом сдачи выполненных работ от ... г..

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы №-С от ... г. ООО «ЦСЭ «Прайм» фактическое расположение вентиляционных каналов в кухне-ВШ-4.2 и помещении санузла –ВШ-4.4 соответствует данным листа 109 рабочей документации «Архитектурные решения. Основной комплект рабочих чертежей. 04-АР Книга 5».

Объемный расход воздуха вентиляционного отверстия кухни квартиры по адресу: Ростов-на-Дону, 

<

...> условиях приоткрытой створки окна и нормируемой работе вентиляционной шахты соответствует требованиям п.9.2 и Таблицы 9.1 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», предъявляемым к минимальной величине воздухообмена в помещениях кухонь с электроплитами.

В санузле жилого помещения - 

<

...> на момент исследования зафиксирована обратная тяга. На работу вентиляционной системы ВШ-4.4 в санузле и образование обратной тяги не влияет открытие оконных блоков в жилой комнате, примыкающей к санузлу,. вязи с чем, определить соответствие производительности вентиляционной системы ВШ-4.4 нормируемой работе вентиляции на момент исследования технически не представляется возможным.

Вентиляционные шахты ВШ-4.2 и ВШ-4.4 многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, проходящие в 

<

...>, расположены в зоне ветрового подпора (тени), что не соответствует требованиям п.4.4.1, 4.4.2, 6.8.3, Г.17. «Правил производства трубо-печных работ», утвержденным Постановлением президиума ЦС ВДПО от -03.2006 г. №, предъявляемым к расположению вентиляционных труб вне зоны ветрового подпора.

В результате расположения вентиляционных шахт ВШ-4.2 и ВШ-4.4 в зоне ветрового подпора (тени), правильная работа системы вентиляции при определенном ветровом потоке сточном) не обеспечивается, возникает «обратная тяга» в помещениях санузла и кухни 

<

...>.

На дату проведения исследования существует несколько методов устранения дефекта (недостатка) системы вентиляции в виде образования обратной тяги по причине нахождения вентиляционной шахты в зоне ветрового подпора, в том числе: наращивание высоты вентиляционной шахты до вывода её на 0,5 м из зоны ветрового подпора, установка дефлекторов, стабилизаторов и других систем. Перечисленные методы устранения выявленного дефекта (недостатка) составлены на стадии предпроектного задания.

Внесение изменений в конструктив системы вентиляции многоквартирного жилого дома и должно быть выполнено на основании разработанной проектной документации, в которой будут учтены как ветровые нагрузки, так и нормы по предотвращению распространения пожара.

Окончательный объем, стоимость и перечень работ по устранению выявленных дефектов (недостатков) вентиляционной системы в 

<

...> может быть определен после готовки проектной документации, что не входит в компетенцию эксперта-строителя, а является прерогативой индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, которые согласно ст.55.8 Градостроительного кодекса РФ, имеют выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.

Таким образом, судом достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что в вентиляционной системе МКД, расположенного по адресу 

<

...> имеются недостатки в вентиляционной системе и для устранения недостатков ответчиком разработан проект изменений в конструктив системы вентиляции.

Сторонами не оспаривались выводу судебной экспертизы, представителем ООО СЗ «Ростовстрой» представлен в материалы дела разработанный проект внесения изменения в конструктив системы вентиляции многоквартирного дома по 

<

...> в 

<

...>.

При таком положении, суд находит требования истца в части обязания устранить недостатки объекта подлежащими удовлетворению.

Суд находит необходимым обязать ООО «УК Ростовские кварталы» устранить недостатки объекта, поскольку Общество осуществляет управление многоквартирным домом, гарантийный срок обслуживания многоквартирного дома застройщиком ООО СЗ «Ростовстрой» истек ... г., положениями частей 5 и 5.1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта по Дому, который подписан от ... г..

Вместе с тем, доказательства, подтверждающие факт обращения истца в управляющую компанию с претензией об устранении выявленного недостатка, в материалах дела отсутствуют.

По мнению суда, установление даты обнаружения недостатка является юридически значимым обстоятельством, а потому требования, заявленные к ООО СЗ «Ростовстрой» подлежат отклонению.

Неустойка (штраф, пени) - это денежная сумма, которую лицо обязано уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своего обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 69-71,75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... г. № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Суд считает, что требования о взыскание неустойки, заявленной истцом, и ее начисление на сумму устранения недостатков, не подлежат удовлетворению, поскольку судом самостоятельно привлечено в качестве ответчика ООО "УК Ростовские кварталы», в период нахождения дела в суде, доказательства подтверждающие факт обращения истца в управляющую компанию с претензией об устранении выявленного недостатка, выполнении надлежащим образом услуги по устранению недостатков, в материалах дела отсутствуют. 

Сам истец не оспаривал то обстоятельство, что с претензией к указанному ответчику он не обращался, настаивал на удовлетворении требований к застройщику, рассчитав сумму неустойку предположительно из суммы 140000 руб.

Суд не может согласиться с доводами истца в части взыскания неустойки с ответчика ООО СЗ «Ростовстрой», поскольку судом установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, в частности, МКД по 

<

...> в 

<

...>, истек, соответственно все обязательства несет управляющая компания, в том числе и по устранению недостатков в вентиляционной системе.

Также не подлежат удовлетворению требования истца в части компенсации морального вреда и штрафа, поскольку судом не установлено нарушения прав потребителя в соответствии со ст.13,15 ФЗ «О защите прав потребителей».

В соответствии с положениями ст. 333.19 НК РФ, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ООО "СЗ "Ростовстрой", ООО "УК Ростовские кварталы", третье лицо ФИО4 об обязании устранить недостатки объекта, взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков, компенсации морального вреда, штрафа – удовлетворить частично.

Обязать ООО "УК Ростовские кварталы" (ИНН

<

***>) устранить недостаток объекта долевого строительства, путем установки дефлекторов в конструктив системы вентиляции многоквартирного дома, расположенного по адресу 

<

...>, на основании подготовленной проектной документации.

В остальной части отказать.

Взыскать с ООО "УК Ростовские кварталы" (ИНН

<

***>) госпошлину в доход местного бюджета в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца, со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 28 июня 2024 года.