К делу №2-2884/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 сентября 2018 года г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе: 

председательствующего - судьи Зубкова Г.А.

при секретаре судебного заседания Бешуковой С.Б.,

с участием истца ФИО2, 

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 и АО КБ «Росинтербанк» о признании обременения отсутствующим и признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам о признании обременения отсутствующим и признании права собственности на недвижимое имущество. В обоснование иска указала, что нею и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.04.2016. В соответствии с условиями данного договора ФИО3 (продавец) передал ей в собственность следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, с кадастровым номером №, относящийся к категории земель земли промышленности, энергетики, транспорта, иного специального назначения, общей площадью 10 000 кв.м., предназначенный для строительства цеха по фасовке патронов и прессовке метательных тарелок стрелкового стенда;

- административно-хозяйственное здание стрелкового стенда с оружейной комнатой, общей площадью 329.50 кв.м., с кадастровым (или условным) №, стр. 1, этажность: 2;

- здание для установки метательных машин, общей площадью 8,20 кв.м., с кадастровым (или условным) №, стр. 4, этажность: 2;

- здание для установки метательных машин, общей площадью 4,10 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 5, этажность: 1;

- здание для установки метательных машин, общей площадью 8,20кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 3, этажность: 2;

- траншеи для установки метательных машин, общей площадью 47,30 кв.м.. с кадастровым (или условным) номером №, coop. 7;

- охранно-пропускной пункт, общей площадью 15,30кв.м., с кадастровым (или условным) номером № стр. 2, этажность: 1;

- топочную, общей площадью 5,90 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 6, этажность: 1;

- спортивную площадку (стрелковый тир), общей площадью 115,2 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №.

Общая стоимость указанного недвижимого имущества по договору была установлена сторонами в размере 12 000 000 руб., которые были уплачены продавцу, ФИО3 полностью при подписании данного договора.

На момент заключения договора купли-продажи все недвижимое имущество, указанное в договоре, находилось под обременением в залоге в пользу АО КБ «Росинтербанк» в обеспечение возврата ФИО3 денежных средств по кредитному договору от 07.03.2014 № № в сумме 10 000 000 руб. 

По условиям договора купли-продажи от 15.04.2016 ФИО3 обязался произвести досрочное погашение своих кредитных обязательств перед АО КБ «Росинтербанк» с целью снятия обременения на вышеуказанное недвижимое имущество.

Все недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 15.06.2016г., было фактически передано истице во владение в момент заключения договора (согласно пункту 4.1.3 договор имеет силу передаточного акта).

Из представленных ФИО3 впоследствии копий кредитного договора и платежных документов следует, что им были исполнены обязательства перед АО КБ «Росинтербанк».

Однако ответчики уклоняются от снятия обременении в ЕГРН, которые на данный момент фактически отсутствую в связи с полным исполнением им кредитных обязательств по кредитному договору от 07.03.2014 № № что подтверждается приходными кассовыми ордерами.

Поскольку фактически задолженность у продавца по кредитному договору перед АО КБ «Росинтербанк» отсутствует, т.е. обязательства по данному договору прекращены надлежащим его исполнением (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации), и, соответственно прекращены и обеспечивающие по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.04.2016г.

Наличие записи об обременении недвижимого имущества, являющегося предметом купли-продажи по договору от 15.04.2016 г., в виду фактически отсутствующего обременения, нарушает права истицы, препятствуя регистрации перехода права собственности.

С учетом положений ст. ст. 12, 218, 309, 310, 429, 432, 554, 555 Гражданского кодекса российской Федерации просила:

признать отсутствующими обременения в виде залога в пользу АО КБ Росинтербанк» на следующее недвижимое имущество: 

- земельный участок, с кадастровым номером №, относящийся к категории земель земли промышленности, энергетики, транспорта, иного специального назначения, общей площадью 10 000 кв.м., предназначенный для строительства цеха по фасовке патронов и прессовке метательных тарелок стрелкового стенда;

- административно-хозяйственное здание стрелкового стенда с оружейной комнатой, общей площадью 329,50 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 1, этажность: 2; здание для установки метательных машин, общей площадью 8,20 кв.м., скадастровым (или условным) номером №, стр. 4, этажность: 2;

- здание для установки метательных машин, общей площадью 4,10 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 5, этажность: 1;

- здание для установки метательных машин, общей площадью 8,20 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 3, этажность: 2;

- траншеи для установки метательных машин, общей площадью 47,30 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, coop. 7;

- охранно-пропускной пункт, общей площадью 15,30 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 2, этажность: 1;

- топочную, общей площадью 5,90 кв.м., с кадастровым (или условным) номером 01:№, стр. 6, этажность: 1;

- спортивную площадку (стрелковый тир), общей площадью 115,2 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №;

- признать за собой право собственности на указанное недвижимое имущество.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3 оставил разрешение спора на усмотрение суда, указав, что на момент заключения с истицей договора купли-продажи недвижимого имущества данное имущество находилось в залоге у АО КБ «Росинтербанк» на основании заключенного с банком кредитного договора (договора залога) от ДД.ММ.ГГГГ №, задолженность по которому была им досрочно погашена 08.08.2016г. Уклонений от государственной регистрации снятия обременения и регистрации перехода права собственности не имеется.

Представитель АО КБ «Росинтербанк», будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, в связи с чем суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя общества.

Выслушав лиц, участвующих в деле и исследовав представленные доказательства, дела правоустанавливающих документов, суд считает исковые требования ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, 15.04.2016г. между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого ФИО3 (продавец) передал в собственность ФИО2 следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, с кадастровым номером №, относящийся к категории земель земли промышленности, энергетики, транспорта, иного специального назначения, общей площадью 10 000 кв.м., предназначенный для строительства цеха по фасовке патронов и прессовке метательных тарелок стрелкового стенда;

- административно-хозяйственное здание стрелкового стенда с оружейной комнатой, общей площадью 329.50 кв.м., с кадастровым (или условным) №, стр. 1, этажность: 2;

- здание для установки метательных машин, общей площадью 8,20 кв.м., с кадастровым (или условным) №, стр. 4, этажность: 2;

- здание для установки метательных машин, общей площадью 4,10 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 5, этажность: 1;

- здание для установки метательных машин, общей площадью 8,20кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 3, этажность: 2;

- траншеи для установки метательных машин, общей площадью 47,30 кв.м.. с кадастровым (или условным) номером №, coop. 7;

-охранно-пропускной пункт, общей площадью 15,30кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 2, этажность: 1;

- топочную, общей площадью 5,90 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 6, этажность: 1;

- спортивную площадку (стрелковый тир), общей площадью 115,2 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №.

Общая стоимость указанного недвижимого имущества по договору была установлена сторонами в размере 12 000 000 руб., которые были уплачены продавцу, ФИО3 полностью при подписании данного договора. 

Факт полного расчета между сторонами по данному договору ответчиком ФИО3 не отрицается.

Кроме того, в судебном заседании было установлено, что на момент заключения указанного договора купли-продажи все недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, находилось под обременением в виде залога в пользу АО КБ «Росинтербанк» в обеспечение возврата ФИО3 денежных средств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № в сумме 10 000 000 руб. 

Согласно условиям заключенного между ФИО2 и ФИО3 договора купли-продажи от 15.04.2016г. последний обязался произвести досрочное погашение своих кредитных обязательств перед АО КБ «Росинтербанк» с целью снятия обременения на вышеуказанное недвижимое имущество.

Из представленных материалов усматривается, что 02.08.2016г. ФИО3 обратился в АО КБ «Росинтербанк» с заявлением на досрочный возврат оставшейся суммы кредита по договору № в размере 3 923 906, 40 руб. В тот же день указанное заявление было принято сотрудником банка.

Письмом от 04.08.2016г. банк уведомил ответчика о том, что датой досрочного погашения кредита является 08.08.2016г. и для полного досрочного погашения кредита необходимо оплатить основной долг в сумме 3 621 445, 60 руб., начисленные проценты в размере 179 295, 68 руб. и неустойку в размере 123 165, 12 руб.

Согласно приходному кассовому ордеру № 241172 от 08.08.2016г. ФИО3 уплатил в счет досрочного погашения задолженности по указанному кредитному договору 3 925 000 руб. Тем самым, 08.08.2016г. задолженность по кредитному договору№, заключенному между ответчиками, была погашена заемщиком в полном объеме.

Между тем, из представленных материалов, в том числе из дел правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимости, усматривается, что обременение в виде залога указанного недвижимого не отменено и не снято. 

Как следует из пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров (пункт 55 Постановления 10/22).

Поскольку фактически задолженность у продавца по кредитному договору перед АО КБ «Росинтербанк» отсутствует, т.е. обязательства по данному договору прекращены надлежащим его исполнением (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации), то, соответственно прекращены и обеспечивающие по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.04.2016г.

Как следует из пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение прекращает обязательство. По своей природе залог имеет акцессорный характер, т.е. дополнительный и производный от основного, главного обязательства, обеспеченного залогом. В связи с производным от основного обязательства характером, обеспечивающего обязательства, по общему правилу прекращение основного обязательства влечет и прекращение его обеспечения.

Соответственно, в силу производного от основного обязательства характера, были прекращены и обязательства по договору залога уже с даты получения банком удовлетворения по кредитным обязательствам.

Таким образом, наличие записи об обременении недвижимого имущества, являющегося предметом купли-продажи по договору от 15.04.2016 г. препятствует регистрации перехода права собственности ФИО2 на это недвижимое имущество. 

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно п. 58 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Учитывая, что в силу ст. ст. 131 и 551 ГК РФ договоры купли-продажи недвижимости не подлежат непосредственной государственной регистрации (т.е. указанные договоры считаются заключенными с момента их подписания), а государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности на них, в данной ситуации суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований истца в части признании за ним права собственности на спорные объекты недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 и АО КБ «Росинтербанк» о признании обременения отсутствующим и признании права собственности на недвижимое имущество - удовлетворить.

Признать отсутствующими обременение в виде залога в пользу АО КБ Росинтербанк» на следующее недвижимое имущество: 

- земельный участок, с кадастровым номером №, относящийся к категории земель земли промышленности, энергетики, транспорта, иного специального назначения, общей площадью 10 000 кв.м., предназначенный для строительства цеха по фасовке патронов и прессовке метательных тарелок стрелкового стенда;

- административно-хозяйственное здание стрелкового стенда с оружейной комнатой, общей площадью 329,50 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 1, этажность: 2; здание для установки метательных машин, общей площадью 8,20 кв.м., скадастровым (или условным) номером № стр. 4, этажность: 2;

- здание для установки метательных машин, общей площадью 4,10 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 5, этажность: 1;

- здание для установки метательных машин, общей площадью 8,20 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 3, этажность: 2;

- траншеи для установки метательных машин, общей площадью 47,30 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, coop. 7;

- охранно-пропускной пункт, общей площадью 15,30 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 2, этажность: 1;

- топочную, общей площадью 5,90 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 6, этажность: 1;

- спортивную площадку (стрелковый тир), общей площадью 115,2 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №

Признать за ФИО2 право собственности на следующее недвижимое имущество: 

- земельный участок, с кадастровым номером №, относящийся к категории земель земли промышленности, энергетики, транспорта, иного специального назначения, общей площадью 10 000 кв.м., предназначенный для строительства цеха по фасовке патронов и прессовке метательных тарелок стрелкового стенда;

- административно-хозяйственное здание стрелкового стенда с оружейной комнатой, общей площадью 329,50 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 1, этажность: 2; здание для установки метательных машин, общей площадью 8,20 кв.м., скадастровым (или условным) номером №, стр. 4, этажность: 2;

- здание для установки метательных машин, общей площадью 4,10 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 5, этажность: 1;

- здание для установки метательных машин, общей площадью 8,20 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 3, этажность: 2;

- траншеи для установки метательных машин, общей площадью 47,30 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, coop. 7;

- охранно-пропускной пункт, общей площадью 15,30 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 2, этажность: 1;

- топочную, общей площадью 5,90 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, стр. 6, этажность: 1;

- спортивную площадку (стрелковый тир), общей площадью 115,2 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 11.09.2018г.

Председательствующий Г.А. Зубков