14RS0035-01-2023-017949-31

Дело № 2-4232/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Якутск 09 июля 2025 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Цыкуновой В.П., при секретаре Литвинове В.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно - строительная компания» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО17. М.Х., ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО1, ФИО8,, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 обратились в суд с иском к ответчику о защите прав потребителей, указывая, что между истцами и ответчиком заключены договоры долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>. При расчете цены договора застройщиком неправомерно не применен понижающий коэффициент 0,3 в отношении балконов ОДС. Просили взыскать с ответчика в пользу ФИО4, ФИО5 денежные средства в размере 469350 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., в пользу ФИО12 денежные средства в размере 453600 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., в пользу ФИО1 денежные средства в размере 451500 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., в пользу ФИО13, ФИО16 денежные средства в размере 531300 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., в пользу ФИО2 денежные средства в размере 441000 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., в пользу ФИО14, ФИО15 денежные средства в размере 463050 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., в пользу ФИО17 денежные средства в размере 524400 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., в пользу ФИО10, ФИО11 денежные средства в размере 506250 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., в пользу ФИО6, ФИО7 денежные средства в размере 417900 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., в пользу ФИО18, ФИО9 денежные средства в размере 415800 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., в пользу ФИО3 денежные средства в размере 437850 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., признать прекращенным ограничение прав и обременение объектов недвижимости в пользу ООО СЗ «Жилищно-строительная компания».

Определением Якутского городского суда РС (Я) от 06 февраля 2024 года производство по делу по иску ФИО17, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО1, ФИО18, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 к ООО Специализированный застройщик Жилищно-строительная компания о взыскании убытков прекращено.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 24 апреля 2024 года определение Якутского городского суда РС (Я) от 06 февраля 2024 года отменено, гражданское дело направлено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 18 июня 2024 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 24 апреля 2024 г. оставлено без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения. 

Определением суда от 06 сентября 2024 г. принято уточнение иска по делу по иску ФИО17, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО1, ФИО18, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик Жилищно-строительная компания о защите прав потребителей.

Определением суда от 06 сентября 2024 г. по ходатайству стороны ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза. 

Определением суда от 28 ноября 2024 г. производство по делу возобновлено.

Определением суда от 28 ноября 2024 г. по ходатайству стороны ответчика по данному делу привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора – Министерство строительства Республики Саха (Якутия), ПАО Банк ВТБ, ПАО «Газпромбанк», ПАО «Сбербанк России».

В ходе судебных разбирательств, представителями ответчика ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» ФИО19, ФИО20 заявлено ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, на основании того, что 17 истцов являющихся сторонами по 11 договорам участия в долевом строительстве жилого дома, обратились с коллективным иском, который не соответствует требованиям ч. 5 ст. 244.20 ГПК РФ, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения, поскольку нарушен порядок обращения в суд. 

Определением суда от 24 декабря 2024 г. в удовлетворении ходатайства об оставлении искового заявления без рассмотрения отказано. Определение вступило в законную силу 25 марта 2025 г. 

Определением суда от 01 апреля 2024 г. требования истцов к ООО СЗ «ЖСК» выделены в отдельное производство. 

В судебном заседании представитель истцов по доверенности ФИО21 с учетом уточнения просит суд признать погашенным денежное требование ответчика к ФИО1 (кв. 71) на сумму 69 300 рублей (с учетом погашения части долгана сумму 47250 рублей), зачетом взаимных денежных требований соистца по настоящему иску, путем вычитания из общей суммы исковых требований 520 800 рублей. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания», в пользу ФИО1 денежные средства в размере 451 500 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей. Прекратить обременение в виде ипотеки в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в отношении квартиры с кадастровым номером № по адресу: 

<

...>, принадлежащей на праве собственности ФИО1. Указать в решении суда о том, что решение суда является основанием для погашения регистрационной записи № в Едином государственном реестре прав на недвижимость об обременении в виде ипотеки в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» квартиры с кадастровым номером № по адресу: 

<

...>, принадлежащей на праве собственности ФИО1. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания», в пользу ФИО1: расходы на представителя в размере 25 000 рублей, а также расходы на нотариальное заверение доверенности в размере 3700 рублей. Также указала на то, что права истца на соразмерное уменьшение цены договора и обязанность ответчика по выплате денежных средств возникли до 01 января 2025 г. В этой связи в новой редакции ч. 4 ст.10 ФЗ-214 применению не подлежит, правовая позиция нашла свое отражение в апелляционном определении Верховного Суда Республики Саха (Якутия). 

Представители ответчика по доверенности ФИО19 требования не признал, поддержав доводы письменных возражений на исковое заявление, согласно которым, истцами неверно истолкована ст. 5 Закона, так как согласно данной норме стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них (ч.2), так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. По результатам судебной строительно-технической экспертизы, экспертом была точно определена цена единицы общей приведенной площади через коэффициенты приведения, истцами не приведены доводы и суждения в связи с чем истцы ее отклоняют, что также является грубейшим нарушением закона. В связи с чем, для приведения условия о цене договора в соответствие с п. 1 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве..» предлагаем и считаем правильным определить его цену в соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве..» с применением не только понижающего коэффициента (общей приведенной площади), но и цены единицы общей приведенной площади. В деле доказательства, подтверждающие что цена единицы общей площади по проекту и цена единицы приведенной площади имеют равное значение, отсутствуют. В законе положение, согласно которому цена единицы общей площади и цена единицы общей приведенной площади являются равнозначными, отсутствует. Согласно условию договора она применяется только при определении цены договора, исходя из общей площади по проекту. Возможность применения вышеуказанной цены в других случаях, соглашением сторон не предусмотрена. В связи с чем основания для применения цены единицы общей площади по проекту при определении цены с понижающим коэффициентом отсутствуют. Судом условия договора не могут быть изменены, произвольно применены в правоотношениях в отсутствие на то оснований, поскольку суд не является его стороной, истцом требования о внесении изменений в договор не заявлены. При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению, в связи с недоказанностью «переплаты». Просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. 

В судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, относительно предмета спора Министерства строительства Республики Саха (Якутия), ПАО Банк ВТБ, ПАО «Газпромбанк», ПАО «Сбербанк России» не явились, извещены.

В соответствии с ч. 2 ст. 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации разбирательство дел в судах осуществляется в сроки, установленные настоящим Кодексом. Продление этих сроков допустимо в случаях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом, но судопроизводство должно осуществляться в разумный срок.

В соответствии с положениями части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

С учетом необходимости соблюдения разумных сроков рассмотрения гражданских дел, суд находит нужным рассмотреть исковое заявление. 

Суд, выслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу. 

Судом установлено, что между истцом и ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее - ООО СЗ «ЖСК») 24.09.2021 г. был заключен договор №71-11-1 об участии в долевом строительстве жилого дома, согласно которому ответчик ООО СЗ «ЖСК» обязуется в предусмотренный договором срок построить жилой дом по адресу: 

<

...> строительный адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику ОДС с условным номером 71, общей площадью 49,38 кв.м., а участник обязуется принять ОДС и оплатить обусловленную договором цену. Цена договора определена в размере 5 184 900 рублей. Согласно пункту 4.2 стоимость 1 кв.м. определена в размере 105 000 рублей.

Приложением №1 к договору долевого участия установлены основные характеристики объекта долевого строительства. Проектная общая площадь определена в размере 49,38 кв.м., в том числе: одна комната -20,33, кухня – 10,82 кв.м., коридор-7,12кв.м., санузел – 3,83, балкон - 7,28 кв.м.

Установлено, что ответчик ООО СЗ «ЖСК» является застройщиком дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно заключению эксперта ППК «Роскадастр» Филиал ППК «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия) №СЭ/2024-30 от 25.10.2024 г. экспертом даны следующие ответы на поставленные судом вопросы: определить фактическую общую площадь объекта долевого строительства - квартира №71 в МКД по ул. Свердлова дом 1 с учетом площади балкона (лоджии) до светопрозрачной ограждающей конструкции, без учета косметического ремонта – 44,8 кв.м., цена общей приведенной площади 117890,63 руб. 

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы данным Федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям данного Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 названного Федерального закона).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (часть 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

В силу части 4.1 названной статьи 4 условия договора, предусмотренные частью 4 этой статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным.

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как установлено из материалов дела, проектная декларация по вышеуказанному объекту капитального строительства утверждена и разрешение на строительство дома получено застройщиком в 2021 году, договор участия в долевом строительстве жилого дома между сторонами заключен 24 сентября 2021 года, таким образом, на момент возникновения отношений действовали и подлежат применению к данным правоотношениям положения нормативных правовых актов, действовавшие на указанный момент.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, вступившей в силу с 01 января 2017 года и действовавшей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Таким образом, данной нормой права предусмотрено два способа формирования цены договора: 1) в твердой денежной сумме без привязки к площади и стоимости единицы площади; 2) цена от общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Из проектной документации и договора участия в долевом строительстве жилого дома видно, что застройщиком был выбран способ формирования цены договора, исходя из общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Вместе с тем в силу прямого указания приведенной выше статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, и если цена договора определена с привязкой к общей площади помещения и стоимости единицы такой площади, а не в твердой денежной сумме, то общая площадь помещения в императивном порядке подлежит определению с учетом соответствующего понижающего коэффициента, то есть как общая приведенная площадь помещения, которая состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

В силу п.4.4 договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 18.08.2021 г. №150-10-1, если по результатам обмеров объекта долевого строительства фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше проектной общей площади объекта долевого строительства застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в пункте 4.2 договора. 

В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 года №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5, для балконов – 0,3.

Таким образом, по настоящему делу цена договора застройщиком в обязательном порядке должна была формироваться, исходя из общей приведенной площади помещения, а не из общей площади, как ошибочно полагает ответчик.

Установлено, что дольщиком оплачено за балкон в момент заключения договора – 764 400рублей (исходя из расчета: стоимость 1 кв.м. – 105 000 руб., площадь балкона – 7,28 кв.м (105 000 *7,43), что не оспаривается стороной ответчика. 

Площадь балкона по актам приема-передачи, составленным застройщиком – 7,72 кв.м. Понижающий коэффициент – 0,3. Площадь балкона по актам приема передачи Застройщика с у четом понижающего коэффициента, в кв.м. - 2,32 кв.м. (7,72* 0,3 = 2,32). Стоимость 1 кв.м, согласно ДДУ, в руб. - 105 000,00руб. Цена за балкон по актам приема-передачи с учетом понижающего коэффициента, в руб. – 243 600 руб. (Стоимость 1 кв.м, согласно ДДУ, в руб. * Площадь балкона по актам приема передачи Застройщика с учетом понижающего коэффициента, в кв.м.) Расчет: 105 000 * 2,32 = 243 600 руб. Таким образом, вместо 764 400 руб., должно было быть оплачено 243 600 руб. Сумма разницы по балконам по актам приема передачи с учетом понижающего коэффициента, в руб. (оплачено дольщиком за балкон в момент заключения ДДУ, в руб. 764 400 - Цена за балкон с учетом понижающего коэф., в руб. 243 600) = 520 800 руб. Застройщик наложил обременение в размере 98 700 руб., что не оспаривается ответчиком.

Часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ограничивает размер денежных сумм, взыскиваемых с застройщика судом по требованию участника долевого строительства по указанным в ней видам требований тремя процентами от цены договора, если таким договором не предусмотрена уплата денежных средств в большем размере.

Данная часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года Ж214-ФЗ введена Федеральным законом от 26 декабря 2024 года №482- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Из содержания пункта 5 статьи 6 названного Федерального закона от 26 декабря 2024 года №482-ФЗ следует, что положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Права истца на соразмерное уменьшение цены договора и обязанность ответчика по выплате денежных средств возникли по данному делу до 01 января 2025 г. 

В этой связи, ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ не применимы к спорным отношениям. 

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 26 мая 2025 года по делу №33-1322/2025.

Поскольку истец оплатила ответчику за балкон 764 400 рублей, цена за балкон с учетом понижающего коэффициента составит 243 600 руб., с учетом того, что застройщик наложил обременение в размере 116550 руб., дольщик оплатил частично обременение в размере 47 250 руб., что не оспаривается ответчиком, суд приходит к выводу требования истца о признании погашенным денежное требование ответчика к ФИО1 на сумму 69 300 рублей, зачетом взаимных денежных требований истца по настоящему иску, путем вычитания из общей суммы исковых требований 520 800 рублей подлежат удовлетворению, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 451 500 рублей (520 800 руб. – 69 300 руб.). 

Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Таким образом, суд находит обоснованными требования истцов о взыскании морального вреда. С учетом обстоятельств дела, степени вины ответчика, а также с учетом требований разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца, в размере 10 000 рублей.

Как видно из материалов дела, истец с претензией о возврате излишне уплаченной цены площади балкона не обращался. Из заявления участников долевого строительства от 07.12.2022 г. следует, что Участники долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> не согласны с методикой измерения жилого дома. 

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" (далее - Постановление N 479), установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Из буквального толкования постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года N 479 следует, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года включительно.

Согласно пункту 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в редакции от 26 декабря 2024 года) неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину-участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 года включительно. Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2025 г. N 925, мораторий на ответственность застройщиков по ДДУ продлено до 31 декабря 2025 года.

На основании изложенного, штраф не подлежит взысканию.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 14 указанного Федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Частью 1 статьи 53 указанного Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ (часть 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ).

В свою очередь абзац 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ прямо предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ.

Обосновывая свою позицию о наличии в рассматриваемом случае оснований для погашения записи об ипотеке, истцы исходят из того, что запись об обременении внесена ответчиком на основании акта сверки взаиморасчетов, согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 116550 рублей. 

Из выписки из ЕГРН, представленной истцом, следует, что в пользу ООО СЗ «ЖСК» зарегистрирована ипотека в силу закона сроком действия до полного исполнения обязательств перед застройщиком (№ государственной регистрации 14:36:105004:5109).

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Оценив в совокупности и взаимной связи представленные доказательства по правилам статей 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя вышеприведенные нормы материального права, суд приходит к выводу о том, что залог спорной квартиры прекращен на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

Поскольку требования истца в части определения площади балконов с понижающим коэффициентом судом удовлетворены, судом признаны обоснованными требования истца о соразмерном уменьшением цены договора, суд приходит к выводу о том, что обязательство истца перед ООО СЗ «ЖСК» прекращено его исполнением (пункт 1 статья 408 ГК РФ), что в силу закона влечет за собой прекращение обеспечения в виде залога, ограничение прав и обременение объекта недвижимости в пользу ООО СЗ «ЖСК» № государственной регистрации №) следует признать отсутствующим. Решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи номер государственной регистрации: 14:36:105004:5109-14/115/2023-3 о государственной регистрации ограничения прав и обременения вышеуказанного объекта недвижимости в пользу ООО СЗ «ЖСК».

Согласно статье 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд полагает подлежащими взысканию в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах в размере 35000 руб., соотнося размер взысканных расходов с объектом судебной защиты, объемом защищаемого права, конкретными обстоятельствами дела, его продолжительностью, степенью участия представителя истца в судебном процессе, объемом выполненной работы, находит данную сумму разумной, позволяющей соблюсти баланс прав и обязанностей сторон.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда РФ N 1 от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Также подлежат взысканию с ответчика судебные расходы истцов на нотариальное оформление доверенности, так как она выдана для участия представителя ФИО21 конкретно по настоящему делу.

Согласно статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере 13 787,50рублей.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать погашенным денежное требование ответчика к ФИО1 (кв. 71) на сумму 69 300 рублей (с учетом погашения части долгана сумму 47250 рублей), зачетом взаимных денежных требований соистца по настоящему иску, путем вычитания из общей суммы исковых требований 520 800 рублей;

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 451 500 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

Прекратить обременение в виде ипотеки в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в отношении квартиры с кадастровым номером № по адресу: 

<

...>, принадлежащей на праве собственности ФИО1.

Решение суда является основанием для погашения регистрационной записи № в Едином государственном реестре прав на недвижимость об обременении в виде ипотеки в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» квартиры с кадастровым номером № по адресу: 

<

...>, принадлежащей на праве собственности ФИО1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания», в пользу ФИО1: расходы на представителя в размере 35 000 рублей, а также расходы на нотариальное заверение доверенности в размере 3700 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно - строительная компания» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 13 787 рублей 50 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в апелляционном порядке через Якутский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.П. Цыкунова