Дело № 2-1698/2025 

<

данные изъяты>

УИД 33RS0002-01-2025-001465-58 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Владимир «25» июня 2025 года

Октябрьский районный суд г.Владимира в составе 

председательствующего судьи Селяниной Ю.Н.

при секретаре Шармановой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Мегаполис» к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, 

установил:

ООО «Мегаполис» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома.

В обоснование указано, что в период с 08.12.2024 по 29.12.2024 по инициативе собственника 

<

...> ФИО1 было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений 

<

...> (оформленное протоколом №1 от 31.12.2024).

На указанном собрании, решением собственников помещений многоквартирного жилого дома пунктом 2 внесены изменения в договор управления в части утверждения существенных условий договора с ООО «Мегаполис», а именно: порядка изменения платы за содержание жилого помещения. Решено прекратить применять решение из общего собрания собственников от 27 сентября 2019 г. по вопросу №4 в части «размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на календарных год, в последующие годы стоимость ежегодно индексируется на индекс потребительских цен, рассчитываемый Госкомстатом РФ за каждый предыдущий год в целом по стране. При этом дополнительное голосование не проводится»; исключить из условий договора с ООО «Мегаполис», индексацию размера платы за содержание жилого помещения и текущий ремонт жилого (нежилого) помещения. Утвердить и внести в условия договора с ООО «Мегаполис», следующий порядок увеличения размера платы за содержание и текущий ремонт жилого (нежилого) помещения: увеличение размера платы за содержание и текущий ремонт жилого (нежилого) помещения утверждать на ОСС помещений МКД. Предложение об увеличении готовить согласно ГОСТ Р 70773-2023 «Услуги управления многоквартирными домами. Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества». Утвержденный размер платы за содержание жилого помещения и текущий ремонт жилого (нежилого) помещения, применять с 1 января года, следующего за годом утверждения.

Согласно протоколу №1 от 31.12.2024 отсутствует информация о приглашении Управляющей компании ООО «Мегаполис» на очную часть собрания. Уведомление в адрес истца о проведении собрания направлено не было.

С принятым решением ООО «Мегаполис» не согласно, считает его незаконным и необоснованным.

В сентябре 2019 года (с 02.09.2019 по 27.09.2019) собственниками помещений многоквартирного 

<

...> было проведено общее собрание собственников (Протокол № 1 от 27.09.2019), на котором собственники помещений МКД приняли следующие решения:

- выбор Управляющей компании;

утверждение существенных условий Договора с Управляющей компанией (в том числе, размер платы за содержание жилого помещения);

утверждение предмета Договора, Тарифа, порядок оплаты, прав, обязанностей и ответственность сторон, перечня выполняемых работ и их периодичность (пункт 4 протокола).

Согласно принятому решению размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на календарный год, в последующие годы стоимость ежегодно индексируется на индекс потребительских цен, рассчитываемый Госкомстатом РФ за каждый предыдущий год в целом по стране. При этом дополнительное голосование не производится. Этот порядок закреплен в п. 4.1. Договора управления.

Управляющая организация проводит индексацию размера платы за содержание жилого помещения в разумных пределах, только в целях выполнения своих обязательств перед собственниками МКД. В настоящее время индексация тарифа является неотъемлемой частью экономического процесса. Цены на строительные материалы, инструменты, оборудование, стоимость работ подрядчиков, которые выполняют техническое обслуживание лифтового хозяйства, оборудования котельной, оборудования пожарной сигнализации и прочие расходы растут ежедневно. В этих условиях для того, чтобы управляющая организация могла исполнять свои обязанности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД, индексация тарифа просто необходима. Источником финансирования работ и услуг управляющей организации, на которые последняя выполняет свои обязанности, является плата за содержание жилого помещения, другого источника нет.

Согласно требованиям действующего законодательства бремя расходов по содержанию общего имущества МКД несут собственники помещений.

Вопрос, который был поставлен на голосование в декабре 2024 года, является существенным изменением условий Договора управления. Ни одна из сторон не может изменить условия договора без согласования с другой стороной.

Пунктом 9.2 договора, изменение Договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.

Исходя из свободы договора и недопустимости понуждения в одностороннем порядке к изменению условий договора, само по себе решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в части изменения условий договора не порождает обязанности организации исполнять указанное решение, поскольку иное противоречило бы положениям ст. 421 ГК РФ.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО «Мегаполис» просит признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого 

<

...>, проведенного с 08.12.2024 по 29.12.2024, оформленное протоколом №1 от 31.12.2024.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании требование поддержала по доводам иска. Пояснила, что плата за содержание общего имущества МКД индексировалась в период с 2019 по 2024 год. Индексация в год составляла от 40 коп. до 1,11 руб. за 1 кв.м. площади помещений.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании пояснил, что жители желают изменить редакцию пункта договора. Цель – добиться паритета и добросовестного исполнения управляющей компанией своих обязанностей.

Представитель третьего лица Инспекции государственного жилищного надзора Владимирской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из части 1 статьи 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда от 27 июня 2017 г. N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" разъяснено, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 ГК РФ).

Поскольку порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, являются условиями договора управления (статья 162 ЖК РФ), при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества возможно исключительно по решению общего собрания собственников помещений дома, то условие договора управления о размере платы за содержание общего имущества должно соответствовать решению, принятому на собрании собственников дома. В ином случае оно может быть оспорено по правилам недействительности сделок (статья 168, пункт 1 статьи 181.3, статья 181.5 ГК РФ).

На основании п.8 ст.162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 

В соответствии с ч.1 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Перечень вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, определен в ч.2 ст.44 ЖК РФ. 

Согласно части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с пунктом 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 (далее - Правила), расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении на общем собрании таких собственников размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя, в том числе, плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, следует, в первую очередь, учитывать, что размер платы за содержание жилого помещения, а именно обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 №5-П).

Судом установлено, что ООО «Мегаполис» является управляющей организацией многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается протоколом №1 внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, от 27.09.2019. 

27.09.2019 между ООО «Мегаполис» (ранее - ООО «УК «Уют») и собственниками многоквартирного 

<

...> заключен Договор на оказание услуг по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и агентирования в части оплаты коммунальных и прочих услуг. Вопрос об утверждении существенных условий Договора рассматривался на общем собрании собственников МКД 27.09.2019 (п.4 Протокола №1). 

На основании решения собственников МКД утверждена редакция пункта 4.1 договора управления о том, что размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на календарных год, в последующие годы стоимость ежегодно индексируется на индекс потребительских цен, рассчитываемый Госкомстатом РФ за каждый предыдущий год в целом по стране. При этом дополнительное голосование не проводится.

Также судом установлено и подтверждается материалами дела, что по адресу: 

<

...> состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в форме очно-заочного голосования, решения которого оформлены Протоколом №1 от 31.12.2024. 

Инициатором собрания явился ответчик ФИО1 (собственник 

<

...>). 

Согласно протоколу №1 от 31.12.2024 в общем собрании приняли участие собственники и их представители, владеющие 5085,78 кв.м. помещений в доме, что составляет 57,46% голосов. 

В повестку дня включены 2 вопроса: 

- вопрос №1 о выборе председателя и секретаря общего собрания собственников с наделением его полномочиями по подсчету итогу голосования. По данному вопросу решено избрать председателем и секретарем собрания ФИО1, наделить его полномочиями по подсчету итогу голосования;

- вопрос №2 об утверждении существенных условий договора с ООО «Мегаполис», а именно порядка изменения платы за содержание жилого помещения. Решено прекратить применять решение из общего собрания собственников от 27.09.2019 по вопросу №4 в части «размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на календарный год, в последующие годы стоимость ежегодно индексируется на индекс потребительских цен, рассчитываемый Госкомстатом РФ за каждый предыдущий год в целом по стране. При этом дополнительное голосование не производится»; решили исключить из условий договора с ООО «Мегаполис» индексацию размера платы за содержание жилого помещения и текущий ремонт жилого (нежилого) помещения; решили внести в условия договора с ООО «Мегаполис» следующий порядок увеличения размера платы за содержание и текущий ремонт жилого (нежилого) помещения: увеличение размера платы за содержание и текущий ремонт жилого (нежилого) помещения утверждать на общем собрании собственников помещений МКД. Предложение об увеличении готовить согласно ГОСТ Р 70773-2023 «Услуги управления многоквартирными домами. Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества; решили утвержденный размер платы (тариф) за содержание жилого помещения и текущий ремонт жилого (нежилого) помещения, применять с 1 января года, следующего за годом утверждения. Результаты голосования: «за» - 95,24% доли голосов присутствующих, «против» - 0, «воздержался» - 4,76% голосов присутствующих.

Управляющая организации на собрание не приглашалась, о проведении собрания не извещалась.

ФИО1 в ООО «Мегаполис» были направлены оригиналы протокола общего собрания собственников МКД с приложениями. 

20.01.2025 в адрес собственника 

<

...> ФИО1 был направлен ответ за подписью директора УК, в котором УК сообщала о своем несогласии с принятым на собрании решением, т.к. оно в одностороннем порядке изменяет условия договора управления многоквартирным домом, которые были утверждены на общем собрании 27.09.2019. 

В ответе от 20.01.2025 УК сообщала о своем намерении обратиться в суд о признании недействительными решения, оформленного протоколом №1 от 31.12.2024.

Суд, проанализировав представленные по делу доказательства, оценив их с позиции ст.67 ГПК РФ, полагает заявленное требование обоснованным в связи со следующим. 

В соответствии сп.1 ст.432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены условия для изменения и расторжения договора. В частности, п.1 ст.450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором – п.2 ст.450 ГК РФ.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 9.2. договора управления МКД установлено, что изменение Договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

На основании пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления относится порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ. 

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрен пунктом 1 статьи 310, пунктом 1 статьи 432, статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, в силу части 6 статьи 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.

Пунктом 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным данным кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно статье 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Утверждение истца о том, что о предстоящем собрании управляющая компания как сторона договора управления не извещалась, на очную часть собрания представители управляющей компании не приглашались, т.е. утверждение о нарушении процедуры созыва общего собрания собственников помещений, ответчиком в ходе рассмотрения дела не опровергнуто. 

Предложений управляющей организации об изменении размера платы в нарушение положений ст.156 ЖК РФ инициатором собрания ФИО1 не получено. 

Размер платы за содержание жилого помещения для собственников вышеуказанного МКД ниже размера, установленного постановлением администрации города Владимира от 06.12.2024 №2774 "Об установлении платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения".

В пункте 3.6 Приказа Минстроя России от 06.04.2018 N 213/пр "Об утверждении Методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы" рекомендовано плату за содержание жилого помещения в многоквартирном доме рекомендуется устанавливать на срок не более трех лет с возможностью проведения ее ежегодной индексации с учетом индекса потребительских цен на текущий год, установленного действующим Прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации (далее - индекс потребительских цен). Размер платы рекомендуется определять в рублях на 1 квадратный метр помещения (жилого, нежилого) в многоквартирном доме в месяц. Предельный индекс изменения размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, рекомендуется определять равным индексу потребительских цен (п.4.1 Приказа).

Таким образом, принятое на общем собрании решение, оформленное протоколом №1 от 31.12.2024, ведет к одностороннему изменению условий Договора управления многоквартирным домом от 27.09.2019. (п.4.1), что является нарушением требований жилищного и гражданского законодательства. В связи с чем, данное решение является недействительным. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (ИНН 

<

***>) к ФИО1 (

<

данные изъяты>) - удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого 

<

...>, проведенного в период с 08.12.2024 по 29.12.2024, оформленное протоколом №1 от 31.12.2024.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г.Владимира в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья подпись Ю.Н. Селянина

Мотивированное решение изготовлено 09.07.2025 

Председательствующий судья подпись Ю.Н. Селянина