2-61\25

61 RS0022-01-2024-005404-45

РЕШЕНИЕ

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 января 2025г. г.Таганрог

Таганрогский городской суд в составе председательствующего Сенковенко Е.В., при секретаре Приходько В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.Таганрога, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, Комитет по охране объектов культурного наследия, о признании права собственности на объект незавершенного строительства, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просит признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства площадью 105,6 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование требований истец указала, что ее отцу Г.А.А. по договору аренды от 07.03.2013г., заключенному с КУИ г.Таганрога, был предоставлен земельный участок с кадастровым номером № для строительства магазина. Ее отцом было получено разрешение на строительство двухэтажного торгово-офисного здания общей площадью 225,28 кв.м. 

При этом Министерство культуры Ростовской области согласовало проект «Реконструкция здания под торгово-офисные помещения по 

<

адрес>». Поскольку Г.А.А. возвел строение площадью 105, 6 кв.м, но не успел закончить строительство в указанные в разрешении сроки, то в 2014г. вновь обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство. В письме от 30.12.2014г. ему было разъяснено, что необходимо согласовывать проект на строительство «торгово-офисного здания» с разработкой раздела об обеспечении сохранности объекта культурного наследия «мемориальное здание (жилой дом)». 

После смерти 

<

дата>. Г.А.А. она получила свидетельство о праве на наследство, в том числе по договору аренды земельного участка площадью 125 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, предоставленного для строиельства магазина. На основании данного свидетельства о праве на наследство по закону УФРС (Таганрогский отдел) произвело смену арендатора по договору аренды от 07.03.2012г. В настоящее время она является арендатором данного земельного участка, что подтверждается письмом председателя КУИ г.Таганрога.

В судебном заседании представитель истца Л.Р.И. указал, что наследодателем Г.А.А. на основании выданного разрешения начато строительство и был возведен объект незавершенного строительства, а истец, являясь наследником Г.А.А., приняла обязанности арендатора земельного участка. 

Представитель Администрации г.Таганрога Ш.С.С. указал, что не представлено доказательств тому, соответствует ли объект выданному разрешению и расположен ли он в границах земельного участка.

Истец в судебное заседание не явилась.

Представитель Комитета по охране объектов культурного наследия в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным о времени и месте слушания дела.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).

Как следует из представленных суду доказательств, Постановлением Администрации г.Таганрога №4759 от 29.12.2012г., с учетом разрешения на строительство от 07.1.22011г. № RU61311000-360, Г.А.А. предоставлен в аренду земельный участок площадью 125 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, для строительства магазина. 

Согласно разрешению № RU61311000-360, Администрацией г.Таганрога 07.12.2011г. Г.А.А. разрешено строительство двухэтажного торгово-офисного здания общей площадью 312,6 кв.м., на земельных участках площадью 125 и 105 кв.м., расположенных по адресам: 

<

адрес>

В соответствии с договором аренды №13 от 07.03.2013г., заключенным между КУИ г.Таганрога и Г.А.А., земельный участок по адресу: 

<

адрес>, предоставлен Г.А.А. для строительства магазина сроком до 28.12.2014г. 

12.12.2014г. Г.А.А. подано заявление главному архитектору, председателю Комитета по архитектуре и градостроительству г.Таганрога о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства- двухэтажного торгово-офисного здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На заявление Г.А.А. дан ответ, согласно которому, в соответствии с письмом Министерства культуры РО от 20.11.2006г., в зону влияния строящегося объекта подпадает объект культурного наследия регионального значения «Мемориальное здание (жилой дом 

<

адрес>)» и ему необходимо согласовать проект на строительство «торгово-офисного здания» с разработкой раздела об обеспечении сохранности указанного выше объекта культурного наследия в Министерстве культуры РО. Также указано, что в соответствии с решением Таганрогского суда от 24.06.2008г., договор аренды №81 от 09.02.2007г., по которому г передан в аренду Г.А.А. земельный участок площадью 125 кв.м. по 

<

адрес> для строительства магазина, сблокированного с жилым домом–признан частично недействительным, исключены слова «Сблокированного с жилым домом» 

Как следует из пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

При проведении исследования экспертом сделан вывод о соответствии построенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. объекта незавершенного строительства строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным и другим нормам и правилам, предъявляемым к такой категории зданий, и о том, что конструкции данных объектов не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права и интересы других лиц. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент создания спорной постройки) строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 8 указанного кодекса к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства капитальных объектов.

Разрешение на строительство капитальных объектов выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Разъяснения о том, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, содержатся и в пункте 25 действующего в настоящее время постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке".

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. (Данная позиция отражена в Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2024 N 18-КГ24-87-К4).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, имеет вид разрешенного использования: «для строительства магазина». Сведений о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, не имеется. (л.д.7-9).

Также в материалах дела имеется разрешение на строительство № RU 61311000-360 от 07.1.2011г., согласно которому Администрация муниципального образования г.Таганрога разрешает строительство двухэтажного торгово-офисного здания общей площадью 312,6 кв.м. на земельных участках площадью 125 и 105 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>

Как следует из технической документации и выводов эксперта, проводившего исследование на основании определения суда, спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, а, следовательно, возведен на участке, имеющем вид разрешенного использования: «для строительства магазина», при этом наследодатель Г.А.А. строительство осуществил на сновании полученного разрешения № RU 61311000-360 от 07.1.2011г.

Исходя из изложенного, строительство спорного объекта недвижимости было начато с учетом целевого использования земельного участка и при наличии действующего разрешения на строительство.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной (пункт 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44).

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября2018г. (Данная позиция отражена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.07.2024 N 18-КГ24-65-К4) Как следует из материалов дела, земельный участок был первоначально предоставлен в аренду 09.02.2007г., что следует из ответа председателя Комитета по архитектуре и градостроительству от 30.12.2014г. Участок был предоставлен для строительства магазина и разрешение выдано в 2011г. на строительство двухэтажного торгово-офисного здания. 

Таким образом, бесспорно установлен тот факт, что наследователь Г.А.А. начал строительство на основании разрешительной документации на строительство объекта коммерческого назначения и на участке предназначенном для этой цели.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44, отмена разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию объекта, уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке или уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности в порядке самоконтроля органом, уполномоченным на их выдачу, либо судом не свидетельствует о том, что такой объект является самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (как в редакции, действовавшей на момент государственной регистрации права собственности на спорное здание, так и на момент рассмотрения спора по существу) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось ответчиком, земельный участок, предоставлялся администрацией наследодателю Г.А.А. для строительства магазина. Тот факт, что впоследствии ответчиком изменены требования к выдаче разрешения, а именно после 2014г., не свидетельствует о том, что объект, возведенный Г.А.А. в период действия разрешения на строительство, является самовольной постройкой.

Истцом, являющимся наследником по закону после смерти Г.А.А., принято наследство. Ей выдано свидетельство о праве на наследство по закону, наследство состоит в том числе из права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 125 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, на землях населенных пунктов, предоставленных для строительства магазина. (л.д.25).

Судом установлено, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком. Доказательства направления арендодателем уведомления об отказе от исполнения договора аренды в адрес арендодателя, подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды или акта приема-передачи, свидетельствующего о возврате земельного участка собственнику, в материалах дела отсутствуют.

В связи с чем наследник ФИО1 является стороной договора на тех же условиях, что и ее наследодатель по ранее заключенному договору аренды земельного участка, что также следует из ответа председателя Комитета по управлению имуществом. В связи с чем, требования истца законны и обоснованны. Условия договора аренды земельного участка, как наследник Г.А.А., истец продолжала выполнять, а именно, вносила арендную плату по указанному договору, и от арендодателя возражений не направлялось.

Доводы представителя ответчика о том, что не имеется доказательств соответствия объекта выданному разрешению, судом не принимаются. В данном споре юридически значимым обстоятельством является правомерность действий наследодателя и отсутствие нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта. 

Суду представлены доказательства законности возведения объекта на предоставляемом участке, а также что объект незавершенного строительства соответствует строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным и другим нормам и правилам, предъявляемым к такой категории зданий. Спорный объект возведен в пределах земельного участка. Соответствие объекта незавершенного строительства, выданному разрешению в данном случае не подлежит исследованию, поскольку строительство не окончено. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства площадью 105,6 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:58:000115:54 по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке через Таганрогский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий 

Решение в окончательной форме изготовлено 31 января 2025