Дело № 2-5996/2017

Решение

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«14» августа 2017 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Васиной Д.К.

при секретаре Кулевой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Финансово-строительная корпорация «ЛИДЕР» о признании договора недействительным в части, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная корпорация «ЛИДЕР», в котором просил признать недействительными: абзац 3 пункта 2.3., пункт 3.2.2., пункт 3.2.4.1, пункт 3.2.9., подпункт а) и подпункт б) и последний абзац пункта 4.1.2., упоминания подпункта «а», «б» пункта 4.1.2 в пункте 4.2, абзац 9 с упоминанием подпункта «б» пункта 4.1.2 пункта 4.6, второго предложения абзаца 1 пункта 5.2, пункта 7.1.1, пункта 8.4, пункта 8.6, пункта 8.7.2 Договора № участия в долевом строительстве от 16.03.2016 года. 

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, представил для приобщения к материалам дела дополнительные документы.

Представитель ответчика с требованиями не согласился по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Изучив материалы дела, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между ФИО2 (участник) и ООО «ФСК «ЛИДЕР» 16.03.2016 года заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств Участника долевого строительства построить (создать) многоквартирный жилой дом корпус № по строительному адресу:АДРЕС, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства – квартиру в нем, со следующими проектными характеристиками: секция №, этаж №, № на площадке № проектный №, общая площадь № участник, в свою очередь, обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и сроки определенные договором (л.д. 21-34).

Истцом надлежащим образом исполнены договорные обязательства в части оплаты цены квартиры в размере 3 635005,00 рублей, что подтверждается мемориальным ордером № от 28.03.2016 года (л.д. 34). 

24.04.2017 ФИО2 в адрес ответчика направлено предложение о подписании дополнительного соглашения к договору с целью исключения или изменения пунктов, противоречащих нормам действующего законодательства. Поскольку ООО «ФСК «ЛИДЕР» оставило без ответа и удовлетворения названное предложение, истец обратился в Одинцовский городской суд Московской области с настоящими требованиями о признании договора недействительным в части, об обязании.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела документальные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении и отзыве, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как следует из пункта 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года № 395-1 "О банках и банковской деятельности").

Согласно абзацу 3 пункта 2.3. договора участия в долевом строительстве № от 16.03.2016 года, стороны пришли к соглашению, что в случае не подписания Участником Дополнительного соглашения к Договору в течение тридцати календарных дней с даты отправки Застройщиком предложения в адрес Участника, изменение Застройщиком срока передачи Объекта Участнику считается согласованным Сторонами.

Вместе с тем в соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

ФИО2 пояснил, что при подписании договора он была лишен возможности внести в него изменения.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Порядок изменения и расторжения договора установлен статьей 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных, правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). 

Из вышеуказанных норм права следует, что соглашение об изменении срока передачи застройщиком объекта долевого строительства по соглашению сторон должно заключаться в письменном виде, и такое соглашение подлежит государственной регистрации.

Таким образом, установление в абзаце 3 пункта 2.3 договора обязательного согласия истца с изменением срока передачи квартиры нарушает установленный статьи 421 ГК РФ принцип свободы договора и запрет на понуждение к заключению договора. Также данное условие противоречит пункту 3 статьи 6 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что условие договора, содержащееся в абзаце 3 пункта 2.3. Договора, подлежит признанию недействительным.

Согласно пункту 3.2.2 Договора участник обязуется не проводить самостоятельно или с помощью третьих лиц работы, затрагивающие несущие конструкции Объекта и Многоквартирного дома и приводящие к их деформации, разрушению, снижениюнесущей способности и устойчивости, а также не проводить работы, затрагивающие фасад Многоквартирного дома и его элементы (включая установку снаружи здания любых устройств, кондиционеров, сооружений и т.д.).

В противном случае Участник несет все затраты по приведению Объекта в прежний вид, а также возмещает в полном объеме убытки, возникшие по этой причине у Застройщика. В любом случае затраты по производству таких работ несет Участник.

В соответствии с частями 1, 4 статьи 30 Жилищного кодекса российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим кодексом.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 1 статьи 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о техническом регулировании) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Согласно пункту 41 указанных Правил, собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Принимая во внимание, что согласно Договору (абз. 5 п. 2.3, п. 3.1.3.) и ФЗ-214 (п. 6 ст. 8, п. 6 ст. 4, п. 2 ст. 12) обязательства Участника перед Застройщиком прекращаются с момента оплаты цены Договора, а обязательства Застройщика перед Участником прекращаются с момента передачи объекта Участнику, и риск случайной гибели Объекта переходит от Застройщика к Участнику с момента подписания акта приема-передачи Объекта, положения о том, что Застройщик запрещает Участнику проводить любые работы, в том числе, затрагивающие фасад многоквартирного дома, в том числе, установку кондиционеров, а также положения о возмещении потенциальных убытков Застройщику, то пункт 3.2.2 Договора, противоречащий другим его условиям и нормам действующего законодательства Российской Федерации, также подлежит признанию недействительным.

В силу пункта 3.2.4.1. Договора Участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию Многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой Застройщиком при вводе Многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведённого органом местного самоуправления или определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления Многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Участник заключает договор управления многоквартирным домом с указанной Застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием Акта приема-передачи Объекта и перечисляет на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за два месяца вперед на дату расходов по техническому обслуживанию Многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.

Согласно подпункту «а», «б» пункта 4.1.2. и последнему абзацу пункта 4.1.2. Договора Участник оплачивает услуги Застройщика, связанные с передачей Объекта долевого строительства, исключая, но не ограничиваясь, привлечением кадастровых инженеров, осуществляющих техническую инвентаризацию Многоквартирного дома в целом, установку Многоквартирного дома и Объекта на кадастровый учет, извещение частника долевого строительства о завершении строительства и готовности Объекта, передаче, фактической и юридической передачей Объекта, предоставлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов Застройщика, размер которых составит не более 300,00 (триста) рублей за кв.м., НДС не облагается. Сумма, указанная в подпункте «а» используется Застройщиком в т.ч. на подготовку документации по планировке территории земельного участка, отведенного под строительство Многоквартирного дома и выполнение работ по строительству необходимых для его жизнеобеспечения инженерной инфраструктуры, транспортных объектов. Сумма, рассчитанная в соответствии с подпунктом «б», подлежит оплате Участником до подписания Акта приема-передачи объекта. Таким образом, застройщик включил в Договор пункт, который возлагает на Участника обязанность компенсировать его затраты, связанные с оплатой содержания и обслуживания Многоквартирного дома до момента передачи Объекта, т.е. до момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, что ущемляет установленные законом права потребителя.

Исходя из изложенного, суд признает, что вышеназванные и оспариваемые истцом положения Договора противоречат подпунктам 5 и 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, согласно которым, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 2 статьи 154 ЖК РФ) возникает: у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Судом также учитывает, что согласно части 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).

Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 18 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", в случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Также, согласно пунктам 1, 2, 4-6, 10, 13 части 1 статьи 18 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только в следующих целях: строительство (создание) одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание); строительство (создание) нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание) при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории; возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами; строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к таким сетям инженерно- технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство, реконструкцию таких сетей инженерно-технического обеспечения; внесение платы за подключение (технологическое присоединение) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения или возмещение затрат в связи с внесением указанной платы; возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории, на строительство и (или) реконструкцию в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, если строительство (создание) указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в иных случаях, не указанных в пунктах 7 - 9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом указанное возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в границах такой территории; возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве.

Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, на цели, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, не допускается (часть 1.1).

В соответствии с пунктом 3.2.9 Договора Участник вправе после передачи ему Объекта по Акту приема-передачи осуществлять строительно-ремонтные работы на Объекте только в соответствии с требованиями законодательства РФ (включая переустройство и перепланировку помещения) и при условии согласования данных работ, в т.ч. с эксплуатирующей Многоквартирный дом организацией.

В случае нарушения вышеуказанного обязательства, Застройщик вправе потребовать от Участника уплаты штрафа в размере 20% (двадцати процентов) от стоимости Объекта, а также приведения Объекта в состояние, в котором он находился до проведения Участником работ. В любом случае затраты по производству таких работ в полном объеме несет Участник. Кроме того, Застройщик вправе потребовать возместить причиненные ему такими изменениями убытки. 

Убытки, штрафы, пени возмещаются Участником в полном объеме в сроки, указанные Застройщиком в соответствующей претензии.

Однако названный пункт Договора противоречит положениям статей 26, 161 ЖК РФ, в связи с чем подлежит признанию недействительным.

При этом, необходимо обратить внимание на то, что Участник и Застройщик считаются выполнившими свои обязательства по Договору после оплаты цены Объекта Застройщику и передачи его Участнику. Соответственно, после этого момента никакие штрафные санкции в части пользования Объектом со стороны Застройщика к Участнику не могут быть применены.

В связи с удовлетворением заявленных требований в части признания пунктов 3.2.4.1 и 3.2.4.2 Договора противоречащими нормам действующего законодательства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что пункт 4.1.2. Договора, предусматривающий, что Цена Договора состоит, в том числе, из суммы денежных средств на оплату услуг Застройщика, которая в свою очередь состоит из: а)173 095,00 (Сто семьдесят три тысячи девяносто пять) рублей 00 копеек, НДС не облагается, которая используется Застройщиком в т.ч. на подготовку документации по планировке территории земельного участка, отведенного под строительство Многоквартирного дома и выполнение работ по строительству необходимых для его жизнеобеспечения инженерной инфраструктуры, транспортных объектов (дорог, стоянок и т.д.) и др.; б) услуг Застройщика, указанных в п. 3.2.4.2. настоящего Договора, стоимость или компенсация стоимости которых будет определена, исходя из тарифов по техническому и коммунальному обслуживанию Объекта долевого строительства и доли в праве общей собственности Участника на общее имущество в Многоквартирном доме, начиная с даты Разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию и до даты передачи Объекта, Участнику по Акту приема-передачи, в т.ч. НДС. Сумма, рассчитанная в соответствии с подпунктом "б", подлежит оплате Участником (п. 3.2.4.2.Договора) до подписания Акта приема-передачи Объекта, также является недействительным.

Пункт 5.2 договора долевого участия предусматривает, что гарантийный срок на Объект, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта, составляет 5 (Пять) лет. Указанный гарантийный срок исчисляется с даты разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома.

Однако, в соответствии с частью б статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд. Так согласно части 5 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Из чего следует, что содержание пункта ДДУ 5.2, а именно: "указанный гарантийный срок исчисляется с даты разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома" не соответствует закону и фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого Истец имеет право предъявлять Ответчику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительства до дня передачи объекта долевого строительства и ущемляет права Истца установленные частью 2 и частью 3 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", статьи 29 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Пунктом 7.1.1 договора долевого участия установлено, что в случае расторжения Договора по соглашению Сторон, но по инициативе Участника долевого строительства и в отсутствие вины Застройщика, Застройщик вправе начислить, а Участник долевого строительства, в указанном случае, обязан оплатить штраф в размере 10 (десяти) процентов от Цены Договора, указанной в п. 4.2. Договора (в сумму штрафа включается стоимость услуг Застройщика, оказанных за период с даты заключения настоящего Договора до даты его расторжения). При этом Застройщик вправе при возврате денежных средств Участнику долевого строительства удержать сумму штрафных санкций.

Между тем, пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, неурегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств поданному договору.

Других дополнительных условий прекращения обязательств в одностороннем порядке по инициативе Истца законодательство о защите прав потребителей не предусматривает.

Следовательно, данный пункт договора не соответствует вышеприведенным нормам закона, нарушает права Истца и в силу пункта 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» является незаконным.

Пунктом 8.4. Договора предусмотрено, что в случае нарушения Участником обязательств, предусмотренных пп. 3.2.2, 3.2.9. настоящего Договора последний несет все затраты по приведению Объекта долевого строительства в прежний вид (оплачивает стоимость восстановительных работ), а также Застройщик (при нарушении обязательств, предусмотренных пп. 3.2.9.Договора) вправе потребовать от Участника уплаты штрафа в размере двадцати процентов от цены Договора.Поскольку при рассмотрении настоящего спора удовлетворено требование о признании недействительными пунктов3.2.2 и 3.2.9 Договора, то суд признает противоречащим действующему законодательству Российской Федерации, также оспариваемый истцом пункт 8.4. Договора.

В соответствии с пунктом 8.6 Договора в случае, если Объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий настоящего договора, приведшими к существенному ухудшению его качества, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков. Сроки работ по устранению недостатков согласовываются Сторонами, указываются в подписываемом двустороннем акте с описанием недостатков Объекта, но не могут быть менее чем 30 (тридцать) календарных дней с даты подписания Сторонами двустороннего акта с описанием недостатков Объекта.

Вместе с тем названное условие договора противоречит положениям части 3 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, предусматривающим для участника долевого строительства право самостоятельно устанавливать срок устранения недостатков объекта долевого строительства и право в определенных случаях отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Также в соответствии с пунктом 8.6 Договора обязанность доказывания фактов отступления качества Объекта от условий настоящего Договора и существенного ухудшения ее качества, а также наличия причинно-следственной связи между данными фактами и действиями (бездействием) застройщика возлагается на участника долевого строительства.

Однако указанное условие договора противоречит части 7 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, которая возлагает бремя доказывания отсутствия вины в возникновении недостатка на застройщика.

Кроме того, в соответствии с пунктом 8.6 Договора существенным признается такое нарушение требований к качеству Объекта, при котором невозможность использования Объекта очевидна (т.е. может быть установлена без применения специальных познаний и средств), либо использование Объекта с неизбежностью повлечет возникновение угрозы жизни и здоровью Участнику долевого строительства.

Названное условие противоречит преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей», устанавливающей, что существенным недостатком товара (работы, услуги) является неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Доводы ответчика, изложенные в письменном отзыве и дополнительных пояснениях не принимаются судом, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права. Так, положения статьи 421 ГК РФ, которой предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон – в рассматриваемом случае неприменимы, поскольку оспариваемые истцом пункты заключенного договора прямо противоречат нормам действующего законодательства и нарушают права истца.

Пункт 8.7.2 договора регламентирует, что если многоквартирный дом передан в управление управляющей/эксплуатирующей организации, то при обнаружении Участником долевого строительства отступлений качества Объекта от условий настоящего Договора и/или существенного ухудшения его качества, указанные обстоятельства и причины их возникновения должна также письменно подтвердить Застройщику и управляющая/ эксплуатирующая Многоквартирный дом организация.

Однако, в части 1 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" указано, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Согласно части 3 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно части 5 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно- технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7).

Согласно пункта б статьи 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», в отношении товара, на который установлен гарантийный срок, продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после передачи товара потребителю вследствие нарушения потребителем правил использования, хранения или транспортировки товара, действий третьих лиц или непреодолимой силы. В отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы (пункт б статья 29).

В силу пункта 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Следовательно, данный пункт договора не соответствует вышеприведенным нормам закона, нарушают права Истца.

Суд, по смыслу статей ГПК РФ, не собирает доказательства, а лишь исследует и оценивает доказательства, представленные сторонами, либо истребует доказательства по ходатайству сторон.

На основании статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Разрешая заявленный спор с учетом установленных фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований о признании недействительными оспариваемых им пунктов договора заключенного с ООО «ФСК «ЛИДЕР». 

Принимая во внимание изложенное и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ООО «Финансово-строительная корпорация «ЛИДЕР» о признании договора недействительным в части, - удовлетворить.

Признать недействительными абзац 3 пункта 2.3., пункт 3.2.2, пункт 3.2.4.1, пункт 3.2.9,, подпункт а), б) пункта 4.1.2, последний абзац пункта 4.1.2, упоминание подпункта а), б) пункта 4.1.2 в пункте 4.2, абзац 9 с упоминанием подпункта б) пункта 4.1.2 пункт 4.6, второе предложение абзаца 1 пункта 5.2, пункт 7.1.1, пункт 8.4, пункт 8.6, пункт 8.7.2 Договора № участия в долевом строительстве от 16.03.2016г.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Д.К. Васина

Мотивированное решение изготовлено 18.08.2017г.