Дело № 3а-120/2026 (3а-734/2025)

УИД 26OS0000-04-2025-000688-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 февраля 2026 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

при участии представителя административного истца ФИО1– ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО3, действующей на основании доверенности,

представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» - ФИО4, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

административный истец ФИО1, действуя через полномочного представителя по доверенности ФИО2, обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является собственником здания с кадастровым номером …, общей площадью 311,1 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: примерно в 40.0 м по направлению на север от ориентира «жилой дом», адрес ориентира: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 10 807 536,23 руб.

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 1 745 000 рублей, определенном в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» от 31.10.2025 №93/2025 (л.д. 5-9).

В дальнейшем представитель административного истца ФИО2 уточнил требования административного иска и просил установить кадастровую стоимость спорных объектов в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы (л.д. 207-209).

В судебное заседание административный истец, представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Андроповского муниципального округа не явились, извещены о дате предварительного слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Представителем административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО5 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, признать надлежащими ответчиками по делу Министерство имущественных отношений Ставропольского края (как орган, утвердивший результаты оценки), ГБУ СК «Ставкрайимущество» (как орган, осуществивший определение кадастровой стоимости), рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (л.д. 101-104).

Представителем заинтересованного лица администрации Андроповского муниципального округа Ставропольского края ФИО6 представлено заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации. Возражают против заявленных требований, поскольку получателем налога на имущество является Андроповский муниципальный округ Ставропольского кого края. Его бюджетом будут не дополучены платежи налога на указанное недвижимое имущество (л.д. 194)

Иные неявившиеся лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало.

В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал уточненные административные исковые требования с учетом выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы и просил их удовлетворить, исходя из рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, установленной в заключении эксперта.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО3 возражала против удовлетворения требований ФИО1, поддержав доводы представленных ГБУ СК «Ставкрайимущество» возражений на заключение эксперта по настоящему административному делу, просила в иске отказать в полном объеме.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО4 возражал против удовлетворения требований ФИО1, поддержав доводы представленного письменного возражения на заключение эксперта по настоящему административному делу, в котором указано следующее:

Экспертом при расчете рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного и доходного подходов ко всем объектам-аналогам применялась поправка на торг в размере -15% и -14% соответственно в связи с отнесением объектов недвижимости к «Объектам свободного назначения», чем нарушил пп. «б» п. 22 Федерального стандарта оценки № 7, согласно которому в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Все остальные корректировки применялись исходя из отнесения объекта оценки и объектов-аналогов к торговым. Следовательно, поправка должна быть -13% в сравнительном подходе и -12,5% в доходном подходе.

2. В рамках доходного подхода объект-аналог № 2 расположен на второй линии согласно представленного скриншота места его расположения. Между тем, экспертом данный аналог рассмотрен как расположенный на «красной линии». Соответственно к объекту-аналогу № 2 в рамках доходного подхода должна быть применена корректировка в размере +11,11% (1/0,90)-1). Просят отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме (л.д. 211-215).

Выслушав представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО3, представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» - ФИО4, допросив по поступившим возражениям эксперта ФИО7, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных уточненных административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (здесь и далее в редакции на момент подачи настоящего административного иска) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 с 16.04.2019 является собственником объекта недвижимого имущества - здания с кадастровым номером …, общей площадью 311,1 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: примерно в 40.0 м по направлению на север от ориентира «жилой дом», адрес ориентира: …, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 15.10.2025 (л.д. 12-14).

Административный истец, являясь собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, вправе оспорить его кадастровую стоимость.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2023 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости – Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1263 от 13.11.2023 кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером … определена в размере 10 807 536,23 руб. (дата внесения сведений в ЕГРН – 24.12.2023, дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2024), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15.10.2025 (л.д. 11).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» от 31.10.2025 № 93/2025, в котором рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … определена по состоянию на 01.01.2023 в размере 1 745 000 рублей (л.д. 15-89).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 27 ноября 2025 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Аналитик менеджмент групп»» (далее – ООО «Аманейдж») № 081-25-ОК от 29 января 2026 года ФИО7 итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … определена в размере 4 158 000 руб. (л.д. 118-191)

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аманейдж» № 081-25-ОК от 29 января 2026 года ФИО7 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Обследование объекта экспертизы проведено экспертом лично 16.01.2025.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, схемы, скриншоты.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 действующего на день принятия настоящего определения Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Согласно пунктам 4, 6 ФСО N V, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – коммерческой (торговой), доходной, широко распространенной недвижимости, расположенной на застроенном земельном участке из земель населенных пунктов с ВРИ объекта – для строительства магазина, неактивного рынка недвижимости.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом из 79 уникальных предложений среди 98 опубликованных объявлений в сегменте за период с 01.01.2022 по 01.01.2023 по категории: коммерческая недвижимость в с Курсавка, г. Изобильный, г. Ипатово, с. Дивное, с. Александровское, назначение: нежилые здания и помещения торгово-офисного назначения, площадью от 100 кв.м. по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости нежилых помещений сравнительным – 50% и доходным – 50% подходами. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки экспертом описаны примененные корректировки при применении каждого из подходов. При расчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимости сравнительным подходом к объектам-аналогам, расположенным в г. Изобильный и с. Дивное, экспертом применены корректировки на уторговывание, на местоположение, на общую площадь, на функциональность (тип объекта отдельно стоящее/встроенное (пристроенное), на уровень отделки, на этажность, на наличие коммуникаций.

В соответствии с п. 23.в ФСО N 7 метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода эксперт исходил из принципа наиболее эффективного использования объекта экспертизы, обоснованно выполнил ее методом прямой капитализации с расчетом рыночной арендной ставки, обусловленное наличием информации, необходимой и достаточной для расчета арендной ставки. При расчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимости доходным подходом к объектам-аналогам, расположенным в г. Изобильный и г. Ипатово экспертом в расчете ставок арендной платы за 1 кв.м. экспертом применены обоснованные корректировки: на уторговывание, на местоположение и локальное местоположение, на общую площадь, на этажность, на тип объекта, на физическое состояние, на материал стен, на состояние отделки, на коммуникации. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.

В соответствии с п. 3 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200 экспертом использована процедура согласования результатов применения сравнительного и доходного походов.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Вопреки доводам возражения представителей заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» в письменных пояснениях на них и при допросе в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил следующее.

1. Довод возражения о том, что при определении корректирующей поправки на «торг» эксперт неверно применил поправку для объектов свободного назначения, является субъективным мнением. Для определения стоимости недвижимости эксперт исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. При выборе класса сегмента объектов торгово-офисного назначения, к которому относится объект исследования и объекты аналоги №№1-3, были использованы данные Справочника оценщика недвижимости – 2021. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. Лейфера. В Справочнике чётко указана классификация сегмента торгово-офисной недвижимости, согласно которой к «объектам свободного назначения относятся помещения, изначально спроектированные под различные цели, без какой лицо специализации. Под ним обычно понимают отдельно стоящие небольшие здания (или же их части), которые можно использовать в иных целях. Для примера под склад, офис, кафе или магазин. В каждом отдельном случае к помещениям свободного назначения будут предъявляться индивидуальные требования».

Принимая во внимание объемно-планировочные решения, площадь, фактическое использование зданий объекта исследования и аналогов, которые спроектированы под различные цели и не имеют единой концепции и нужного масштаба, в то время как класс «Торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них» предполагает наличие в здании предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и находящихся в профессиональном управлении, и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы, была применена поправка на торг для «Объекты свободного назначения» (-15%) в рамках сравнительного подхода и поправка на торг для «Объекты свободного назначения» (-14%) в рамках доходного подхода. Таким образом, скидка на торг применена верно в соответствии с классификацией справочника недвижимости, довод представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» некорректный и является его субъективным мнением.

2. Относительно не применения экспертом в рамках доходного подхода корректировки на расположение относительно «красной линии» к объекту-аналогу №2, может пояснить, что идентификация объекта-аналога №2 была произведена согласно данным, указанным в объявлении о фактическом местоположении, фотографиям, публичной кадастровой карты: https://pkk.rosreestr.ru/, Яндекс карт: https:// www.yandex.com/maps /. Данные представлены на стр. 104-107 заключения. Также им в возражении представлен скриншот с Публичной кадастровой карты: https://pkk.rosreestr.ru/, с указанием местоположения объекта-аналога №2 и скриншот с Яндекс карт: https:// www.yandex.com/maps/, на котором видно, что здание располагается на красной линии, а также имеет прямой доступ с ул. Гагарина, позволяющий беспрепятственно попасть к зданию. В связи с этим считает, что довод возражения в данной части ошибочный и недостоверный (л.д. 221-222).

Относительно довода о нарушении им единообразия ценообразования по каждому из учтенных факторов, дополнительно пояснил, что скидка на торг по справочнику Лейфера имеет более широкую градацию оцениваемых объектов недвижимости, чем иные корректировки. Поэтому отнесение одного и того же оцениваемого объекта к разным сегментам объектов торгово-офисного назначения при расчете разных поправок не нарушает принцип единообразия ценообразующих факторов, а учитывает широту градации таких факторов в каждом из применяемых корректировок.

Просил также учесть, что кадастровая стоимость объекта оценки определена как законченного строительством и готового к эксплуатации объекта недвижимости коммерческого назначения. Между тем в заключении на фотофиксации осмотра им оцениваемого объекта видно, что здание в настоящее время находится без внешней и внутренней отделки, без дверей и требует ещё значительных вложений до начала его эксплуатации по назначению, поэтому не может оцениваться наравне со сходными готовыми объектами.

Суд приходит к выводу, что вопреки необоснованным и неподтвержденным объективными доказательствами доводам представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Определение рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства с использованием сравнительного подхода методом среднеарифметических значений скорректированных цен сопоставимых продаж, а также с использование доходного подхода методом прямой капитализации является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Экспертом описаны доступные рыночные данные об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов в полном объеме, приведено обоснование использования в расчетах лишь части доступных эксперту объектов-аналогов в части выбора торгово-офисных объектов коммерческого назначения, расположенных в сходных населенных пунктах, схожих по транспортной доступности, назначению объекта, имущественным правам, материалу стен, физическому состоянию, этажности, площади, дате продажи. Подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, обладают одинаковой ликвидностью и инвестиционной привлекательностью, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов объектов торгово-офисного назначения, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого объекта и сглаживающие их отличия. Выводы эксперта не противоречат принципу наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

При выборе конкретных значений корректирующих коэффициентов с учетом результатов анализа рынка, фактических предложений ОКС с аналогичным назначением, эксперт пришел к обоснованному выводу о сопоставимости объекта оценки с объектами-аналогами по ценообразующим факторам и об отсутствии оснований для внесения иных поправок. Использованные экспертом методики при определении поправок не противоречат требованиям законодательства об оценочной деятельности и пункту 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7).

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

С учетом дополнительных пояснений эксперта ФИО7, относительно замечания об отнесении объектов оценки и объектов аналогов при расчете поправки на торг к «объектам свободного назначения», а в остальных случаях просто к торговым объектам, суд учитывает, что объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; для недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (пункт 10 стандарта ФСО N 1, подпункт "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611). Чем ближе аналоги к объекту оценки по существенным характеристикам, тем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов и тем выше значимость сравнительного подхода.

В процессе исследования эксперт обоснованно провел корректировки на торг (-15% при сравнительном подходе и -14% при доходном, приняв таким образом среднее значение скидки на торг на объекты свободного назначения в условиях неактивного рынка согласно Справочнику оценщика недвижимости-2021 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. ФИО8) с расчетом корректирующего коэффициента согласно названному Справочнику, предусматривающему указанную градацию для объектов торгового назначения, к которым экспертом обоснованно отнесены и объект оценки, и объекты-аналоги.

Как следует из экспертного заключения, при проведении оценки в рамках сравнительного и доходного подходов отобрано по три объекта-аналога офисно-торгового и торгового назначения, с учетом которого и производилось их сравнение с аналогичным по назначению объектом оценки. Отнесение при расчете скидки на торг объекта оценки и объектов аналогов согласно приведенной на стр. 76 и стр. 112 заключения к иным классам объектов (к высококлассным офисам, офисным объектам класса С и ниже, торговым центрам и помещениям в них, стрит-ретейлам, недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса, а не к объектам свободного назначения – в данном случае является необоснованным и представителем ГБУ СК «Ставкрайимущество» в возражении немотивированно. Утверждения в возражении о том, что объекты-аналоги имеют иное назначение, не связанное со свободным использованием, опровергнуты текстами объявлений о продаже данных объектов как торговых.

Возражение заинтересованного лица о необоснованном отнесении объекта аналога № 2 в рамках доходного подхода к расположению на «красной линии», в то время как он расположен на второй линии, подтвержденное в возражении скриншотом карты без указания источника и привязки объекта налога № 2 к конкретным объектам конкретного населенного пункта, является недостоверно подтвержденным и опровергается не только приведенными экспертом в письменных пояснениях скриншотами Яндекс-Карты и публичной кадастровой карты, но и широко представленным в заключении фотоматериалом на стр. 104-107 заключения, согласно которого объект-аналог имеет специфику расположения по ул. Гагарина, 84, с выходом фасада на первую линию и в непосредственной близости к улице с высоким трафиком, что согласуется также и с текстом объявления об аренде аналога № 2, в котором указано на наличие «очень большого пешеходного и транспортного потока, красной линии, хорошей просматриваемости с дороги, близости остановок общественного транспорта».

Оснований для введения иных корректировок, а также поправок в ином размере, в том числе, на торг и локальное расположение, не имеется.

В исследовании экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка подобных зданий и земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков под коммерческую застройку, к которому относится земельный участок под объектом оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Выводы исследования содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

На представленные заинтересованным лицом возражения эксперт дал развернутые и полные пояснения, с которыми суд соглашается по причинам, изложенным выше, что полностью опровергает доводы заинтересованного лица о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям законодательства.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Таким образом, доводы представителя заинтересованного лица о допущенных, по его мнению, нарушениях, (неверное использованию корректировок и критериев оценки объектов недвижимост), экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено. Само по себе несогласие представителя заинтересованного лица с введенными экспертом корректировками, а также определенной рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости основанием для сомнений в достоверности заключения эксперта не является. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы, в т.ч. по доводам представленного возражения, в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» от 31.10.2025 № 93/2025, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО7 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО9 об уголовной ответственности не предупреждался, исследование проведено им по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Определенная экспертом рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену, по которой данные объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Аманейдж» № 081-25-ОК от 29 января 2026 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – 1 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд 10 ноября 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером …, общей площадью 311,1 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: примерно в 40.0 м по направлению на север от ориентира «жилой дом», адрес ориентира: …., в размере равном его рыночной стоимости 4 158 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года, подлежащей применению с 1 января 2024 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 10 ноября 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 февраля 2026 года.

Судья И.А. Черниговская