2-32/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 февраля 2018 г. с. Кармаскалы

Кармаскалинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Давыдова С.А.,

при секретаре Машницкой О.В.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Рассвет-недвижимость» к ФИО1 о расторжении договора цессии по договору участия в долевом строительстве, взыскании неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Рассвет-недвижимость» обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора цессии по договору участия в долевом строительстве, взыскании неустойки. В обоснование иска указано, что 16.10.2015 г. между ООО «Базис» и ООО «Рассвет-недвижимость» был заключен договор участия в долевом строительстве № 20-4СЧ, в соответствии с которым застройщик ООО «Базис» обязался в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц создать многоквартирный дом со строительным номером 4, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику трехкомнатную квартиру со строительным номером 34, расположенную на 2 этаже объекта, общей проектной площадью 72,8 кв.м, в том числе жилой площадью 45,7 кв.м, а дольщик обязуется уплатить застройщику, обусловленную договором цену и принять указанную квартиру в собственность. Срок передачи квартиры по договору № 20-4СЧ участия в долевом строительстве от 16.10.2015 в соответствии с п. 3.3. не позднее 28.02.2016 г. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № было выдано 09.11.2015 г. Администрацией муниципального района Кармаскалинский район Республики Башкортостан. Согласно п. 2.1 договора, дольщик обязался уплатить в счет возмещения затрат на строительство объекта и оплаты услуг застройщика денежные средства в сумме 3 007 520 руб. в течении 2 рабочих дней со дня государственной регистрации договора. Регистрация договора произошла 17.12.2015 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РБ. Согласно п. 5.1. договора № 20-4СЧ участия в долевом строительстве от 16.10.2015 г., дольщик вправе уступить свое право требования по договору третьему лицу после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном ГК РФ и при условии принятия последним обязательств дольщика. 24.12.2015 г. между ООО «Рассвет-недвижимость» и ФИО1 был заключен договор цессии № 01 по договору участия в долевом строительстве № 20-4СЧ от 16.10.2015 г. трехкомнатной квартиры со строительным номером 34, расположенной на 2 этаже, общей проектной площадью 72,8 кв.м, в том числе жилой площадью 47,5 кв.м, в многоквартирном жилом доме со строительным номером № 4,3 квартала с. Суук-Чишма Кармаскалинского района РБ. Подписав и зарегистрировав данный договор, ФИО1 выразила свое согласие с его условиями. Свои обязательства по внесению денежных средств, как участник долевого строительства, ФИО1, не исполнила своевременно и в полном объеме. ООО «Рассвет-недвижимость» 11.08.2017 г. направило письмо (уведомление), напомнив об оплате задолженности и сумме неустойки, а также в случае отсутствия оплаты предложило расторгнуть договор в добровольном порядке. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификационным №, ФИО1 отказалась получать данное письмо, в связи с чем, оно вернулось адресату. По настоящее время оплата по договору произведена не была, равно как и неустойка. ФИО1 отказалась расторгнуть договор в добровольном порядке. ООО «Рассвет-недвижимость» просит расторгнуть договор цессии № 01 от 24.12.2015 г. по договору участия в долевом строительстве № 20-4СЧ от 16.10.2015 г. между истцом ООО «Рассвет-недвижимость» и ФИО1 Взыскать с ФИО1 в пользу истца договорную неустойку за нарушение сроков внесения платежей по договору цессии № 01 от 24.12.2015 по договору участия в долевом строительстве № 20-4СЧ от 16.10.2015 по состоянию на 25.08.2017 г. в размере 1 807 500 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 23 238 руб.

Представитель истца – ФИО2, действующая на основании доверенности № 4 от 09.01.2018 г. в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что погашать задолженность не будет, поскольку не имеет такой возможности, квартира была передана ей в пользование ООО «Базис» в марте 2016 г., без передачи в собственность, неустойку просила снизить.

Представители третьих лиц ООО «Базис» УПФ РФ в Миякинском районе РБ в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Выслушав объяснения представителя истца, ответчика, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). 

В соответствии со ст. 384 Гражданского кодекса РФ, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. 

Судом установлено, материалами дела подтверждено, что 16.10.2015 г. между ООО «Базис» и ООО «Рассвет-недвижимость» был заключен договор участия в долевом строительстве № 20-4СЧ, в соответствии с которым застройщик ООО «Базис» обязался в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц создать многоквартирный дом со строительным номером 4, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику трехкомнатную квартиру со строительным номером 34, расположенную на 2 этаже объекта, общей проектной площадью 72,8 кв.м, в том числе жилой площадью 45,7 кв.м, а дольщик обязуется уплатить застройщику, обусловленную договором цену и принять указанную квартиру в собственность. 

Срок передачи квартиры по договору № 20-4СЧ участия в долевом строительстве от 16.10.2015 в соответствии с п. 3.3. не позднее 28.02.2016 г. 

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № было выдано 09.11.2015 г. Администрацией муниципального района Кармаскалинский район Республики Башкортостан. 

Согласно п. 2.1 договора, дольщик обязался уплатить в счет возмещения затрат на строительство объекта и оплаты услуг застройщика денежные средства в сумме 3 007 520 руб. в течении 2 рабочих дней со дня государственной регистрации договора. 

Регистрация договора произошла 17.12.2015 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РБ. 

Согласно п. 5.1. договора № 20-4СЧ участия в долевом строительстве от 16.10.2015 г., дольщик вправе уступить свое право требования по договору третьему лицу после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном ГК РФ и при условии принятия последним обязательств дольщика. 

24.12.2015 г. между ООО «Рассвет-недвижимость» и ФИО1 был заключен договор цессии № 01 по договору участия в долевом строительстве № 20-4СЧ от 16.10.2015 г. трехкомнатной квартиры со строительным номером 34, расположенной на 2 этаже, общей проектной площадью 72,8 кв.м, в том числе жилой площадью 47,5 кв.м, в многоквартирном жилом доме со строительным номером № 4,3 квартала с. Суук-Чишма Кармаскалинского района РБ.

В судебном заседании установлено, что квартира в собственность ответчику не передана, передана только в пользование, право собственности ответчика на квартиру с обременением в пользу ООО «Рассвет-недвижимость» не зарегистрировано, однако у ответчика по условиям договора долевого участия в строительстве пока имеется такое право требования к третьему лицу ООО «Базис» о передаче квартиры в собственность.

Между тем, судом установлено, и не оспаривалось сторонами что во исполнение договора цессии ответчиком по состоянию на 02.02.2018 г. внесено 525 600 руб., из них: 453 026 руб. – первоначальный взнос, январь 2016 г. – 42 574 руб., декабрь 2016 г. – 20 000 руб., март 2017 г. – 10 000 руб.

Таким образом, из общей стоимости цессии 3 007 520 руб, ответчиком уплачено 525 600 руб. или только приблизительно 1/6 от стоимости квартиры.

Просроченный долг по периодическим платежам ответчика составил с января 2016 г. по январь 2018 г. 25 мес. х 42 574 (ежемесячный платеж) – (20 000 руб. + 10 000 руб. ) = 1 034 350 рублей. 

Учитывая отсутствие Акта приема-передачи квартиры, а так же наличие систематического неисполнения ответчиком своих обязательств по оплате уступленного права требования передачи квартиры, предусмотренных разделом 3 договора цессии, требования истца о расторжении договора цессии являются обоснованными.

В соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

ООО «Рассвет-недвижимость» 11.08.2017 г. направило письмо (уведомление), напомнив об оплате задолженности и сумме неустойки, а также в случае отсутствия оплаты предложило расторгнуть договор в добровольном порядке. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификационным № 45007712073769, ФИО1 отказалась получать данное письмо, в связи с чем, оно вернулось адресату.

До настоящего времени задолженность не погашена и как следует из пояснений ответчика, данных в судебном заседании, ФИО1 погашать просроченную задолженность не будет, из-за отсутствия такой возможности.

Согласно положениям п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения, допущенного ответчиком, суд исход из установленного обстоятельства о том, что истец не получил в течение установленного договором срока и порядка оплаты в 25 месяцев (те есть более двух лет) периодических платежей на сумму 1 034 350 рублей. К тому же исходя из позиции ответчика имеются достаточные основания полагать, что как эта просроченная задолженность так и оставшаяся часть платежей с февраля 2018 по ноябрь 2020 года на сумму 1447516 рублей не будет оплачена ответчиком, а потому истец с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Не смотря на то, что оплата цессии была установлена сторонами в рассрочку периодическими платежами сроком до ноября 2020 года, и этот срок не наступил, суд при установленных обстоятельствах существенного нарушения со стороны ответчика своих обязательств внесению очередных платежей, то есть их не оплаты в течении 25 месяцев, приходит к выводу о наличии оснований расторжения договора до наступления ноября 2020 года. ибо в любом случае по состоянию на момент рассмотрения у ответчика уже имеется существенная задолженность по оплате цессии на сумму 1 034 350 рублей. 

Пункт п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривает, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста данной правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

По смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из его сторон является существенное нарушение договора другой стороной. Применительно к соглашениям купли-продажи – неоплата покупателем цены договора в согласованный сторонами срок свидетельствует о таком существенном нарушении, поскольку без оплаты товара соответствующие отношения по купле-продаже теряют для продавца смысл, в связи с чем он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. При этом тот факт, что продавец может защитить свои права путем взыскания долга, сам по себе не препятствует предъявлению требования о расторжении договора как альтернативного способа защиты. Выбор конкретного способа защиты находится в воле продавца. 

Соответствующий подход в толкование норм права и их применение в соответствии пунктом 4 статьи 454 ГК РФ подлежит применению и к соглашениям, на основании которых происходит уступка права требования. 

Согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса, так и продавца имеется обязанность возвратить покупателю частично произведенную оплату за товар.

На основании изложенного, суд удовлетворяет исковые требования истца к ответчику в части расторжения договора и расторгает договор уступки прав ( цессии ) № 01 от 24.12.2015 г. по договору участия в долевом строительстве № 20-4СЧ от 16.10.2015 г. заключенный между ООО «Рассвет-недвижимость» и ФИО1.

В соответствии с п. 5.3 договора цессии № 01 от 24.12.2015 г. по договору участия в долевом строительстве № 20-4СЧ от 16.10.2015 г. «в случае нарушения срока оплаты ФИО1 обязана уплатить ООО «Рассвет-недвижимость» неустойку (пени) в размере 1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки. За повторное нарушение срока оплаты размер неустойки будет составлять 0,1% от цены договора за каждый день просрочки».

За первое нарушение срока оплаты, неустойка 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки: 42 574,90 х 1% х 25 дней = 10 643 руб. 73 коп.

За повторное нарушение срока оплаты, неустойка 0,1% от суммы договора за каждый день просрочки: 3 007 520 руб. (сумма договора) х 0,1% = 3 007 руб. 52 коп. за 1 день просрочки; 

Истец просит взыскать неустойку по состоянию на 25.08.2017 г. 

3 007 руб. 52 коп. х 609 (дней) = 1 831 579 руб. 68 коп.

10 643 руб. 73 коп. + 1 831 579 руб. 68 коп. = 1 842 223 руб. 41 коп.

Расчет, представленный истцом, судом проверен и признан верным.

Таким образом, размер договорной неустойки по состоянию на 25.08.2017 г. составляет 1 842 223 руб. 41 коп. 

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как следует из правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении Конституционного суда РФ от 21 декабря 2000 года №263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому, в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35Конституции Российской Федерации.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушенного обязательства. Снижение неустойки является в каждом конкретном случае одним из предусмотренных законом способов, которым законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства.

В силу диспозиции статьи 333 ГК РФ для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. В качестве критериев для установления несоразмерности, подлежащей уплате неустойки, последствиям нарушения обязательств, учитываются конкретные обстоятельства дела, в том числе цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств ответчиком, нахождение на иждивении у ответчика двух несовершеннолетних детей, отсутствие неблагоприятных последствий для истца вследствие нарушения ответчиком сроков внесения денежных средств по договору, суд с учетом вышеприведенных норм закона и ходатайства о снижении неустойки, считает возможным применить статью 333 ГК РФ снизить размер начисленной неустойки до 50 000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Учитывая, что исковые требования удовлетворены на сумму 50 000 руб., а также нематериальные требования госпошлина на данную сумму составляет (1700 руб. + 6 000 руб). Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в сумме 7 700 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 194,198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Рассвет-недвижимость» к ФИО1 о расторжении договора цессии по договору участия в долевом строительстве, взыскании неустойки – удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор цессии № 01 от 24.12.2015 по договору участия в долевом строительстве № 20-4СЧ от 16.10.2015 между ООО «Рассвет-недвижимость» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Рассвет-недвижимость» договорную неустойку за нарушение сроков внесения платежей по договору цессии № 01 от 24.12.2015 по договору участия в долевом строительстве № 20-4СЧ от 16.10.2015 по состоянию на 25.08.2017 г. в размере 50 000 руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 7700 рублей.

Данное решение является основанием для внесения соответствующей записи о расторжении договора цессии по договору участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ, путем подачи апелляционной жалобы в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Кармаскалинский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Судья С.А. Давыдов