Дело № 3а–153/2018

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 21 мая 2018 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г.,

с участием представителей:

административного истца ФИО1 – ФИО2,

административного ответчика - Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО3,

заинтересованного лица - комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил :

Административный истец ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 19 544 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для продолжения строительства объектов производственного назначения, адрес (местоположение) : 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости – 17110000 рублей по состоянию на 13 сентября 2017 года. 

В обоснование заявленных исковых требований истец ФИО1 указал, что является арендатором указанного земельного участка на основании соглашения от 20 ноября 2017 года о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды указанного земельного участка от 24 июня 2016 года № 5878, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 29 ноября 2017 года. Договор аренды заключен сроком до 23 июня 2019 года. На государственный кадастровый учет земельный участок поставлен 24 июля 2007 года. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года. Актом об утверждении кадастровой стоимости от 13 сентября 2017 года № б/н кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере - 42241424,40 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчета об оценке № 00710 от 4 декабря 2017 года, подготовленного ООО «Деловой Партнер», рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере – 17110000 рублей по состоянию на 13 сентября 2017 года. 

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из их кадастровой стоимости объекта оценки. 

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические и юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 и заинтересованного лица – ФИО5 – ФИО2 исковые требования административного иска поддержала, уточнила их с учетом выводов судебной оценочной экспертизы. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 27494 000 рублей по состоянию на 13 сентября 2017 года, как определено в заключении эксперта.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО3 просила суд вынести законное и обоснованное решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель заинтересованного лица - комитета по управления муниципальным имуществом города Ставрополя – ФИО4 просила в удовлетворении административного иска отказать в полном объеме, полагала, что оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельного участка, указанных в административном иске, не имеется. Снижение кадастровой стоимости заявленного объекта недвижимости повлечет уменьшение арендных платежей в бюджет муниципального образования города. 

В судебное заседание не явились : административный истец ФИО1, представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания. 

От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайства о рассмотрении данного административного дела в отсутствие их представителей.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения лиц участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц, в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Заслушав объяснения представителя административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, допросив эксперта ФИО6, проводившего судебную оценочную экспертизу по настоящему административному делу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд находит заявленные в иске требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 февраля 2007 года № 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11 января 2011 года № 3). 

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено и следует из материалов административного дела, что 24 июня 2016 года между администрацией города Ставрополя и ФИО7 был заключен договор № 5878 аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя с кадастровым номером № для продолжения строительства объектов производственного назначения. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 июля 2016 года (том 1 л.д. 14-17).

Соглашением от 20 ноября 2017 года о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка от 24 июня 2016 года № 5878 ФИО7 передала ФИО1 и ФИО5 все права и обязанности арендатора. Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 29 ноября 2017 года (том 1 л.д. 26).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости. 

Таким образом, ФИО1 является надлежащим административным истцом по данному делу, поскольку расчет арендной платы за использование им заявленного в иске земельного участка производится из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером № (пункт 4.1 договора). 

Привлеченный к участию в деле в качестве заинтересованного лица соарендатор ФИО5 с заявленными административными требованиями согласен (том 1 л.д. 27). 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года. Актом об утверждении кадастровой стоимости от 13 сентября 2017 года № б/н кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере - 42241424,40 рублей (том 1 л.д. 13).

Согласно отчета об оценке № 00710 от 4 декабря 2017 года, подготовленного ООО «Деловой Партнер», рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере – 17110 000 рублей по состоянию на 13 сентября 2017 года (том 1 л.д. 30-139).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 25 января 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» (л.д. 161-163).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 026/18-Э от 3 апреля 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19544 кв.м., категория земель : 

<

адрес> 

<

...>, в квартале 605, по состоянию на 13 сентября 2017 года составила – 27494 000 рублей (том 2 л.д. 4-31).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ). 

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Объект оценки расположен в 

<

...> площадью 19544 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для продолжения строительства объектов производственного назначения. Транспортная доступность к земельному участку отличная (всесезонный доступ, красная линия), участок ровный, объекты капитального строительства на участке отсутствуют, характер окружающей застройки – коммерческая недвижимость. 

Экспертом в заключении проанализирован рынок недвижимости на 2014 год, произведен анализ рынка объекта оценки, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект – «для ведения коммерческой деятельности», определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом относительного сравнительного анализа. В качестве объектов-аналогов для оценки выбраны 3 объекта-аналога сопоставимые с объектом оценки, находящиеся в собственности, с видом использованием – для коммерческого назначения. При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, относительно крупной автомагистрали, физические характеристики, наличие коммуникаций, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Экспертом подробно изложен в заключении расчет стоимости объекта оценки методом относительного сравнительного анализа, стоимость 1 кв.м. выведена в размере – 1406,75 рублей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 подтвердил данное им заключение по настоящему административному делу, пояснил примененные им корректировки к подобранным объектам-аналогам, порядок учета коммуникаций, расположенных на оцениваемом земельном участке при определении его рыночной стоимости. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется. Выводы, содержащиеся в отчете № 00710 от 4 декабря 2017 года опровергается заключением судебной оценочной экспертизы.

Содержание заключения эксперта свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости данного земельного участка не является произвольным; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных сведениях об объекте оценки; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной кадастровой карты, публичных данных ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации и картографии» по Ставропольскому краю, произведенные на основе сравнительного подхода, объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 13 сентября 2017 года; оценка произведена на основе анализа рынка земельных участков, с учетом ценообразующих факторов с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец представил надлежащие доказательства в обоснование своих исковых требований. 

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010201:102 в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы. 

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В краевой суд одновременно с экспертным заключением поступило ходатайство генерального директора ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» о взыскании расходов по оплате проведенной по делу оценочной экспертизы, которое суд считает подлежащими удовлетворению, поскольку в соответствии с положениями части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лежит на административном ситце, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил :

административные исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19 544 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для продолжения строительства объектов производственного назначения, адрес (местоположение) : 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости – 27494 000 рублей по состоянию на 13 сентября 2017 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Административное исковое заявление ФИО1 поступило в Ставропольский краевой суд – 29 декабря 2017 года.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № применяется с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ПРОФЭКСПЕРТ» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 32695 рублей 60 копеек путем перечисления на банковские реквизиты : 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья краевого суда Задорнева Н.П.