Дело № 3а-361/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 октября 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего Ишимова И.А., 

при секретаре Агатаевой А.С.,

с участием представителя ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 – ФИО7, представителя Управления Росреестра по Челябинской области – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 через представителя ФИО7 обратились в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Росреестра по Челябинской области, в котором с учетом уточнений просили установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под иными объектами специального назначения (под эксплуатацию нежилого здания – магазина Альфа), расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 717 801 руб. по состоянию на 01 января 2020 года;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства остановочного комплекса с магазином, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 863 630 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что административным истцам на праве долевой собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на вышеуказанных земельным участках. Кроме того, данные земельные участки находятся в пользовании ФИО2 на основании договоров аренды. Кадастровая стоимость земельных участков, отраженная в выписках из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете ООО «ДЮАТ», что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку исходя из ее размера рассчитывается арендная плата в завышенном размере.

Определением судьи Челябинского областного суда от 04 октября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области». Протокольным определением Челябинского областного суда от 19 октября 2021 года Управление Росреестра по Челябинской области исключено из числа административных ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель административных истцов ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 – ФИО7, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании настаивала на удовлетворении административного искового заявления.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области – ФИО8 в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления при наличии в деле необходимых и допустимых доказательств.

Административные истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, администрации Сосновского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании постановления главы Администрации Долгодеревенского сельсовета Сосновского района Челябинской области от 12 января 2000 года №

<

данные изъяты>, договора аренды земельного участка от 12 января 2000 года № 

<

данные изъяты>, дополнительного соглашения от 17 октября 2007 года к договору аренды земельного участка от 12 января 2000 года № 

<

данные изъяты> (л.д. 111-113, 117). Указанные обстоятельства также подтверждены выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 15-17).

Кроме того, ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании постановления главы Долгодеревенского сельсовета Сосновского района Челябинской области от 17 декабря 2003 года №

<

данные изъяты>, договора аренды земельного участка от 17 декабря 2003 года № 

<

данные изъяты>, договора об уступке права аренды земельного участка от 13 ноября 2012 года (л.д. 136, 137-141, 142). Указанные обстоятельства также подтверждены выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 12-14).

Исходя из упомянутых выше договоров аренды, арендная плата уплачивается из расчета 50-кратной ставки земельного налога соответствующей категории земель, установленной Законом РФ «О плате за землю», за один гектар в год (п. 4.1). 

Согласно копии решения Сосновского районного суда Челябинской области от 28 февраля 2011 года, копий свидетельств о государственной регистрации права от 06 июня 2014 года № 

<

данные изъяты>, № 

<

данные изъяты>, копии свидетельства о государственной регистрации права от 07 июня 2014 года № 

<

данные изъяты>, копий свидетельств о государственной регистрации права от 13 апреля 2011 года № 

<

данные изъяты>, № 

<

данные изъяты>, № 

<

данные изъяты>, копии свидетельства о государственной регистрации права от 23 июня 2015 года № 

<

данные изъяты>, выписок из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16 сентября 2019 года, от 05 февраля 2020 года на земельных участках с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> расположены объекты недвижимости – нежилые здания, принадлежащие ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 (л.д. 118-120, 121, 122, 123, 124-125, 126, 127-128, 129, 130-132, 133, 134-135, 143-144, 149).

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04 сентября 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 2 204 112,66 руб. по состоянию на 01 января 2020 года на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П (л.д. 11).

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04 сентября 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 1 830 020,15 руб. по состоянию на 01 января 2020 года на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П (л.д. 10).

Вместе с тем в отчете № 

<

данные изъяты> об оценке объектов оценки, составленном ООО «ДЮАТ» 27 июля 2021 года, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 863 630 руб. и 717 801 руб. соответственно (л.д. 22-162). 

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 26 августа 2021 года № 

<

данные изъяты>, № 

<

данные изъяты> были отклонены заявления ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, поданные на основании установления в отношения них рыночной стоимости в связи с тем, что в отчете об оценке № 

<

данные изъяты> оценщиком не в полном объеме приведено описание объекта оценки, а именно отсутствуют фотографии объекта оценки – нарушение п. 8 ФСО № 3. При определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги несопоставимые с объектом оценки по местоположению, не приведены правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов – нарушение п. 22 ФСО № 7. При определении рыночной стоимости оценщиком не необоснованно применена корректировка к ценам объектов-аналогов на местоположение исходя из среднемесячной заработной платы по крупным и средним организациям – нарушение п. 22 ФСО № 7 (л.д. 18-19, 20-21).

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), чч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц. 

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В связи с тем, что завышенные, по утверждению административных истцов, результаты определения кадастровой стоимости находящихся в аренде земельных участков, затрагивают их права и обязанности, поскольку на основании кадастровой стоимости производится начисление арендной платы, административное исковое заявление подано в суд в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемого результата определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленных административными истцами требований.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленного требования административными истцами представлен отчет № 

<

данные изъяты> об оценке объекта оценки от 27 июля 2021 года, выполненный оценщиком ООО «ДЮАТ» – ФИО1., которая является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», застраховавшая ответственность в АО «АльфаСтрахование» по полису № 

<

данные изъяты>, со стажем работы в оценочной деятельности с 2004 года.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, выбор наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельных участков.

Из указанного выше отчета от 27 июля 2021 года следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Оценщиком были проанализированы 18 предложений о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 4 объекта. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены на 35-37 листах отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования. 

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел по 19 элементам характеристик, из которых по 5 элементам применил корректировку, а именно: имеющиеся права, дата предложения, местоположение, масштабность, условия рынка. По остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты-аналоги по ним являются сопоставимыми с объектом оценки. 

Само по себе отсутствие фотографии объекта оценки, а также, что не все объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по местоположению не свидетельствует о недостоверности отчета об оценке. Исходя из отчета об оценке, оценщик полно установил необходимые сведения об объекте-оценке, объекты-аналоги подобрал с категорией земель – земли населенных пунктов и видом разрешенного использования – офисно-торгового назначения, аналогичными объекту оценки, но находящимися в разных населенных пунктах Челябинской области, обоснованно применив при этом корректировку на местоположение. 

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка. 

При этом со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено. 

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости. 

Размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке ст. 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили. 

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельных участков, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорных земельных участков превышает их рыночную стоимость на ту же дату, требования административных истцов, обратившихся в защиту охраняемых законом интересов и, представивших в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков следует установить в размере их рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28 июля 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом в абз. 2 п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Установленная в настоящем деле кадастровая стоимость архивной не является, необходимость указания периода ее действия отсутствует.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 931 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 717 801 руб. по состоянию на 01 января 2020 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1 289 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 863 630 руб. по состоянию на 01 января 2020 года. 

Датой подачи заявления считать 28 июля 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий И.А. Ишимов