№ 2-126/2025

УИД 04RS0008-01-2024-002304-66

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

18 марта 2025 г. п. Заиграево 

Заиграевский районный суд Республики Бурятия в составе судьи Зарбаевой В.А., 

при секретаре Добрыниной И.С., 

с участием помощника прокурора Шахбазян К.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя прокурора Заиграевского района Республики Бурятия к администрации МО ГП «Поселок Заиграево», МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации МО «Заиграевский район» о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Заиграевского района Республики Бурятия, обращаясь в суд, к администрации МО ГП «Поселок Заиграево», МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации МО «Заиграевский район», с учетом уточнения исковых требований, просит расторгнуть договор купли-продажи муниципального имущества, заключенный между муниципальным образованием «Заиграевский район» в лице МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Заиграевский район» и Х.Х.Х., возвратив нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> собственность муниципального образования «Заиграевский район». 

Исковые требования мотивированы тем, что 18.12.2017г. между муниципальным образованием «Заиграевский район» в лице МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» и Х.Х.Х. был заключен договор купли-продажи муниципального имущества, а именно: здания детского сада № с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Согласно акту приема-передачи здание и земельный участок были переданы Х.Х.Х. и за Х.Х.Х. зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество. В связи с неисполнением Х.Х.Х. обязанности по оплате по указанному договору, МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» обратилось в суд о взыскании суммы задолженности по заключенному договору купли-продажи муниципального имущества. Определением Заиграевского районного суда РБ от 12.04.2022г. производство по делу прекращено в связи с утверждением мирового соглашения. В связи с неисполнением мирового соглашения был выдан исполнительный лист и Заиграевским РОСП УФССП по РБ в отношении Х.Х.Х. было возбуждено исполнительное производство. До настоящего времени условия по оплате по договору купли-продажи не исполнены. Установлено, что Х.Х.Х. умер в ДД.ММ.ГГГГ. После его смерти в права наследования никто не вступал. В связи с тем, что условия договора купли-продажи по оплате не исполнены, прокурор полагает, что имеются основания для расторжения договора. Нежилое здание и земельный участок находятся в ненадлежащем состоянии, здание имеет разрушения, доступ в здание не ограничен, территория помещения не огорожена, в том числе, для граждан, не достигших 18 лет, таким образом, данный объект является потенциально опасным с точки зрения общественной безопасности, что требует надлежащего его содержания. 

Определением суда от 30.01.2025г. в качестве соответчика привлечено муниципальное образование городского поселения «Поселок Заиграево», в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ФИО1, МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия. 

Определением от 06.03.2025г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены взыскатели по исполнительным производствам в отношении Х.Х.Х. – ООО «Юнона», ООО КПК «Центр Финанс». 

В судебном заседании помощник прокурора Шахбазян К.А. исковые требования поддержала.

Администрация МО ГП «Поселок Заиграево», МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации МО «Заиграевский район», извещенные надлежащим образом, своих представителей не направили, об уважительности причин неявки суду не сообщили, не ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. 

От представителя третьего лица Управления Росреестра по РБ ФИО2 поступил письменный отзыв на исковое заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие. 

МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия, извещенное надлежащим образом, своего представителя в суд не направило.

Третье лицо ФИО1, извещенный судом по месту пребывания, в судебное заседание не явился.

Суд, с учетом мнения представителя истца, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков и третьих лиц в порядке заочного производства. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что 18.12.2017г. между муниципальным образованием «Заиграевский район» в лице председателя МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» и Х.Х.Х. был заключен договор купли-продажи муниципального имущества.

Предметом договора являются: 

- здание детского сада №4 (нежилое здание) – 2 этажное, подвал, кадастровый №, общая площадь 1073,20 кв.м., адрес: 

<

адрес>;

- земельный участок площадью 2672 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения детского сада, местоположение: 

<

адрес>. 

Согласно п. 2.1 договора продажная цена имущества составляет 1 730 400 руб.

Согласно п. 2.2 в счет оплаты засчитывается сумма внесенного покупателем задатка в размере 329 600 руб. 

Согласно п. 2.3 покупатель перечисляет в рассрочку в течение 6 месяцев оставшуюся сумму 1 400 800 руб. в безналичной форме на расчетный счет

Согласно п. 5.2 договора продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае неисполнения в установленный срок покупателем обязанности по оплате суммы, составляющей цену имущества, а также в случае неисполнения покупателем обязанности государственной регистрации договора купли-продажи в установленный срок (не позднее 1 месяца с момента подписания акта приема-передачи имущества). 

18.12.2017г. между сторонами договора подписан акт передачи муниципального имущества. 

Как следует из выписки ЕГРН право на здание и земельный участок зарегистрированы за Х.Х.Х. 28.12.2018г., также 28.02.2018г. внесена запись об ипотеке в силу закона в пользу МО «Заиграевский район». 

В связи с неисполнением Х.Х.Х. обязанности по оплате по договору купли-продажи МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации МО «Заиграевский район» обратилось с иском в суд.

Определением Заиграевского районного суда Республики Бурятия от 12.04.2022г. производство по иску МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации МО «Заиграевский район к Х.Х.Х. о взыскании задолженности и расторжении договора купли-продажи муниципального имущества прекращено в связи с утверждением мирового соглашения. 

Мировое соглашение заключено на следующим условиях: 

Ответчик обязуется в срок до 1 ноября 2022г. погасить задолженность по договору купли-продажи муниципального имущества от 18.12.2017г. в размере 1 370 800 руб. в следующем порядке согласно графику платежей: 

№ п/п 

Дата внесения платежа 

Сумма платежа (руб.) 

1 

26.04.2022г. 

50 000 

2 

26.05.2022г. 

50 000 

3 

27.06.2022г. 

50 000 

4 

26.07.2022г. 

305 200 

5 

26.08.2022г. 

305 200 

6 

26.09.2022г. 

305 200 

7 

26.10.2022г. 

305 200 

В случае просрочки платежа ответчику начисляются пени за каждый день просрочки, в размере 0,03% ставки рефинансирования Центрального Банк России с просроченной суммы за каждый день просрочки, которые он обязан уплатить в тчение 7 дней с даты установленного платежа. 

В случае просрочки платежа на срок более 7 дней, Договор купли-продажи муниципального имущества от 18.12.2017г., заключенный между истцом и ответчиком расторгается. Ответчик обязуется вернуть истцу недвижимое имущество, переданное по Акту передачи муниципального имущества от 18.12.2017г., в состоянии, в котором имущество было передано покупателю, тем самым прекратить право собственности ответчика на данное недвижимое имущество. 

В случае неисполнения настоящего мирового соглашения в срок до 1 ноября 2022г., то есть неисполнения ответчиком обязательства по оплате суммы основного долга, Договор купли-продажи муниципального имущества от 18.12.2017г., заключенный между истцом и ответчиком расторгается. Ответчик обязуется вернуть истцу недвижимое имущество, переданное по Акту передачи муниципального имущества от 18.12.2017г., в состоянии, в котором имущество было передано покупателю, тем самым прекратить право собственности ответчика на данное недвижимое имущество. 

В связи с неисполнением условий мирового соглашения по заявлению МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» судом был выдан исполнительный лист №.

08.08.2022г. судебным приставом-исполнителем Заиграевского РОСП УФСПП по РБ в отношении Х.Х.Х. возбуждено исполнительное производство №-ИП, предметом которого является задолженность по договору купли-продажи муниципального имущества на сумму 1 370 800 руб. 

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. Х.Х.Х. умер. 

Как следует из реестра наследственных дел, наследственное дело к имуществу Х.Х.Х. не открывалось. 

Из выписок ЕГРН, а также сведений УФНС России по 

<

адрес>, следует, что на момент смерти за Х.Х.Х. зарегистрировано недвижимое имущество в виде спорного нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №. Также имеются сведения о регистрации за Х.Х.Х. на момент смерти права на автомобиль ВАЗ21043 с государственным регистрационным знаком №, однако указанный автомобиль снят с регистрационного учета в связи со смертью собственника. Сведения об административных правонарушениях, совершенных на указанном автомобиле, отсутствуют, регистрационные действия с декабря 2022г. по настоящее время с указанным транспортным средством не осуществлялись. 

По сведениям Управления ЗАГС Республики Бурятия, сведения о рождении детей, установлении отцовства, заключении/расторжении брака, перемены имени в отношении Х.Х.Х. отсутствуют. 

Как следует из записи акта о смерти с заявлением о регистрации смерти в ЗАГС обращался ФИО1, который привлечен судом в качестве третьего лица. 

В отношении ФИО1 в Управлении ЗАГС Республики Бурятия сведения об актах гражданского состояния отсутствуют. 

Судом также установлено, что наследники, фактически принявшие наследство, отсутствуют. 

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст. 1110 Гражданского кодекса РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное. 

Согласно статье 1151 Гражданского кодекса РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.

Поскольку в ходе рассмотрения дела не установлено наличие наследников у Х.Х.Х., связи с чем принадлежащие на день смерти спорное недвижимое имущество, является выморочным, в связи с чем право на оспаривание заключенного договора купли-продажи муниципального имущества перешло к муниципальному образованию городского поселения «Поселок Заиграево» в лице МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации МО «Заиграевский район», действующего на основании распоряжения администрации МО «Заиграевский район» от 25.04.2019г. №-р, согласно которому осуществлениее полномочий администрации городского поселения «Поселок Заиграево» по владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, возлагается на МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации МО «Заиграевский район». 

По общему правилу, предусмотренному пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В соответствии с п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N№10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировали переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации 

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. 

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. 

В ходе рассмотрения дела установлено, что денежные средства в размере 1 370 800 руб. Х.Х.Х. не выплачены, таким образом, оплата стоимости спорного имущества произведена не в полном объеме. 

Как следует из материалов исполнительного производства в отношении Х.Х.Х., судебным приставом в ходе исполнительных производств наложены запреты на совершение регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества. 

Взыскателями по исполнительным производствам являются МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» (№- ИП на сумму 1 370 800 руб.), ООО «Юнона» (№-ИП на сумму 20 249,04 руб.), ООО КПК «Центр Финанс» (№-ИП на сумму 120 527,60 руб.). Общая сумма задолженности по исполнительным производствам составляет 1 511 576,64 руб.

В ходе рассмотрения дела от взыскателей ООО «Юнона», ООО КПК «Центр Финанс» возражений по заявленным требованиям не поступило. 

Суд полагает, что наличие записей о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества не может являться основанием для отказа в расторжении договора купли-продажи, учитывая, что МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» как собственник выморочного имущества, является взыскателем по исполнительному производству №-ИП. 

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в п. 52 Постановления от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества от 18 декабря 2017 года №, заключенного между муниципальным образованием «Заиграевский район» в лице МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Заиграевский район» и Х.Х.Х. по причине существенного нарушения условий договора, выразившегося в неуплате стоимости муниципального имущества. 

При таких обстоятельствах зарегистрированное право собственности Х.Х.Х. подлежит прекращению, с признанием данного имущества выморочным возвращением имущества в муниципальную собственность. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-237 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования заместителя прокурора Заиграевского района Республики Бурятия к администрации МО ГП «Поселок Заиграево», МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации МО «Заиграевский район» о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи муниципального имущества от 18 декабря 2017 года №, заключенный между муниципальным образованием «Заиграевский район» в лице МКУ «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Заиграевский район» и Х.Х.Х.. 

Возвратить в собственность муниципального образования «Заиграевский район» нежилое здание детского сада № с кадастровым номером № общей площадью 1073,20 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Возвратить в собственность муниципального образования «

<

адрес>» земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 2672 +/-18 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения детского сада, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Зарбаева В.А. 

Заочное решение в окончательной форме принято 31 марта 2025г. 

Судья Зарбаева В.А.