К делу №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<

адрес> 05 декабря 2017 года

Лазаревский районный суд 

<

адрес> края в составе:

председательствующего А.П. Мороза,

секретаря ФИО2,

с участием:

истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО3,

действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ года

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации 

<

адрес> о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании денежных средств, уплаченных по договору,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с требованием к администрации 

<

адрес> с требованием об обязании расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и вернуть арендную плату, уплаченную по данному договору в сумме 140 287,00 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного по результатам аукциона между ним и администрацией 

<

адрес> ему на праве аренды предоставлен земельный участок площадью 700 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0124003:97, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с заключенным договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ им произведена уплата арендной платы за пользование выше указанным земельным участком в размере 140 287,00 рублей.

При освоении данного земельного участка истцом установлено отсутствие подъезда к данному земельному участку, сервитут для подъезда к данному участку отсутствует. Что препятствует использованию данного участка по назначению.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования по указанным основаниям, просил удовлетворить в полном объеме.

Пояснив при этом, что отсутствие прямого доступа к арендуемому у ответчика земельному участку, а также отсутствие сервитута, препятствует его использованию. 

При этом данное обстоятельство, при описании земельного участка, как лота № открытого аукциона, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ в информационном сообщении о данном аукционе, указано не было. 

Представитель администрации 

<

адрес> – ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве на иск, приобщенном к материалам дела.

Выслушав участников процесса, обсудив доводы искового заявления, изучив материалы дела, а также представленные сторонами письменные доказательства, суд находит исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со ст. 56 ГК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Частью 2 ст. 195 ГПК РФ установлено, что суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие причинения вреда другому лицу.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Согласно ч.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ №, между администрацией 

<

адрес>, в качестве Арендодателя и ФИО1, в качестве Арендатора заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства № (далее по тексту – Договор аренды).

Согласно п. 1.1Договора аренды Арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принимает на условиях настоящего Договора земельный участок из земель (категория земель) земли населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0124003:97, площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п. 2.2 Договора аренды, договор действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Годовой размер арендной платы, определенный по результатам аукциона, согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ № в сумме 140 287,00 рублей устанавливается на 12 месяцев со дня государственной регистрации настоящего Договора (п. 3.1 Договора аренды).

При этом, согласно п. 1.5. Договора аренды фактическое состояние Участка соответствует условиям настоящего Договора, целевому назначению Участка и известно Арендатору.

Из пояснений искового заявления следует, что при осуществлении кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0124003:97 истцом было установлено, что подъезд и иной свободный доступ к данному участку отсутствует, в связи с чем он обратился в администрацию 

<

адрес> с заявлением о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и возврате денежных средств. Уплаченных им по данному договору.

Из представленного суду письменного ответа директора департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства 

<

адрес> ФИО4 за №.01-18/15405 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что, проанализировав документы, определявшие местоположение границ земельного участка при его образовании (Описание земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №-ЮЛ), нарушений требований законодательства выявлено не было. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0124003:97 на момент формирования имел доступ к не разграниченным землям, находящимся в государственной собственности.

Ввиду того, что на данный момент земельный участок с кадастровым номером 23:49:0124003:97 не имеет фактического доступа к землям общего пользования, в связи с постановкой на кадастровый учет соседних земельных участков без учета доступа к землям общего пользования ранее сформированного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0124003:97, в соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута), в том числе для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок.

Также отмечено, что в соответствии с пунктом 3 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Учитывая вышеизложенное, с целью обеспечения доступа к землям общего пользования предложен вариант установления сервитута через соседний земельный участок с кадастровым номером 23:49:0124003:1008.

Отсутствие положительного ответа на заявление истца о расторжении договора аренды и возврате уплаченных средств послужило основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Суд считает несостоятельными доводы ответчика о том, что осмотр земельного участка на местности производится заявителями самостоятельно, для чего им предоставляются сведения о земельных участках, с которыми можно ознакомиться в любое время в течение срока приема заявок.

Поданное ФИО1 заявление на участие в торгах в отношении спорного земельного участка выразило его волеизъявление на приобретение прав именно на спорный земельный участок на условиях, предусмотренных опубликованным информационным сообщением о проведении торгов, в том числе проектом договора аренды земельного участка.

Так же не могут быть приняты судом во внимание и доводы представителя ответчика о том, что в соответствии с информационным сообщением заявитель вправе ознакомится со всей аукционной документацией по интересующему земельному участку, а также самостоятельно произвести осмотр земельного участка на местности в любое время в течение срока приема заявок.

Договор аренды земельного участка был подписан ФИО1 в установленные законодательством сроки, после чего была произведена государственная регистрация указанного договора аренды.

Подписав договор аренды, истец согласился со всеми положениями и условиями данного договора.

В соответствии с абз. 1 ч.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Изучением информационного сообщения, являющегося Приложением № к Техническому заданию документации об аукционе судом установлено, что предметом аукциона коммерческого назначения (срок аренды 20 лет) лот № являлся земельный участок площадью 700 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0124003:97, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование–для ИЖС, расположенный в территориальной зоне «Ж-2» по адресу: 

<

адрес>. В сведениях о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения указано, о наличии точки подключения водоснабжения: водопроводная сеть Ду 150, пролегающая по 

<

адрес> с максимальной нагрузкой 1м3/сут., а также о наличии точки подключения водоотведения: коллекторе Ду300, идущем от зданий санатория «Семашко», при условии письменного согласия ответственного за эксплуатацию сети с максимальной нагрузкой 1м3/сут. Срок действия технических условий 3 года.

Также указаны сведения об обременениях: особый режим использования земли - вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта. «ОГП-О» - зона оползневых процессов. Территория исторического поселения регионального значения (граница территории установлена 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-КЗ).

В соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, градостроительным регламентом, строительными нормами и правилами.

Иных сведений о технических характеристиках и обременениях, препятствующих использованию данного земельного участка по его целевому назначению в данном извещении, не содержится.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом установлено, что земельный участок, приобретенный ФИО1 в пользование на условиях аренды, обладает качеством, препятствующим использованию данного участка по назначению, к данному участку отсутствует свободный доступ, а также сервитут, обеспечивающий свободный доступ.

Доводы представителя ответчика о том, что информация о проведении торгов размещается на официальном сайте администрации 

<

адрес> и в газете «Новости Сочи», в котором указаны все необходимые характеристики предмета аукциона для индивидуального жилищного строительства, в данном случае не соответствует действительности, поскольку данная информация не содержит сведений об отсутствии к данному участку свободного доступа.

Суду также не представлено доказательств того, что на момент публикации сообщения о проведении торгов характеристики земельного участка, в том числе его вида разрешенного использования, соответствовали требованиям земельного и градостроительного законодательства. Как на то указывает представитель ответчика в своем отзыве.

Согласно п.2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено доказательств, что переданный ФИО1 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок не имеет обременений и условий, препятствующих его использованию в соответствии с разрешенным использованием.

Вместе с тем, в силу ч.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В судебном заседании установлено, что на момент заключения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель не сообщил, а Арендатор не мог предвидеть отсутствие прямого доступа к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0124003:97, данное обстоятельство суд полагает существенным и в силу приведенных норм закона влечет за собой расторжение договора аренды. Заключенного между сторонами. 

Удовлетворяя исковые требования суд также учитывает, что в силу ч.1 ст. 274 ГК РФ право предоставления ограниченного пользования соседним участком (сервитут) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости).

Следовательно, ФИО1 владеющим земельным участком с кадастровым номером 23:49:0124003:97 на праве аренды не обладает правом требования обеспечения доступа к землям общего пользования через земельный участок с кадастровым номером 23:49:0124003:1008, как на то указывает начальник департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации 

<

адрес> ФИО4 в своем ответе на обращение истца.

С учетом приведенных норм закона, а также фактических обстоятельств дела, учитывая отсутствие доказательств, свидетельствующих о наличии у ФИО1 прямого доступа к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0124003:97, а также об информировании его об этом обстоятельстве администрацией 

<

адрес> в ходе проведения аукциона, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований, которые подлежат полному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к администрации 

<

адрес> о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании денежных средств, уплаченных по договору– удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0124003:97.

Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Сочи в пользу ФИО1 денежные средства в размере 140 287 (сто сорок тысяч двести восемьдесят семь) рублей 00 копеек, оплаченные им качестве арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в 

<

адрес>вой суд через Лазаревский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Лазаревского 

районного суда 

<

адрес> Мороз А.П.