Дело № 2-159/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 июня 2018 года с. Еткуль Челябинской области 

Еткульский районный суд Челябинской области в составе: председательствующего судьи В. Д. Кинзина,

при секретаре Г. В. Якуниной,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца (ответчика) ФИО1, ответчика (истца) ФИО2 и её представителя ФИО3, представителя третьего лица ФИО4 гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района Челябинской области к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по договору аренды, по встречному иску ФИО2 к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района Челябинской области, администрации Еткульского сельского поселения Еткульского муниципального района Челябинской области о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и взыскании убытков,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района обратился в суд с иском (с учетом уточненных исковых требований) к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> взыскании с ФИО2 арендной платы по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 274363,84 рубля, взыскании неустойки по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 13109,07 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что по результатам аукциона, проведенного ДД.ММ.ГГГГ (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) между администрацией Еткульского сельского поселения и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> категория земель- земли населенных пунктов, для использования в целях строительства здания магазина, сроком аренды 

<

данные изъяты>. Вышеуказанный договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Согласно условий вышеуказанного договора аренды, арендатор обязан вносить арендную плату ежегодно до ДД.ММ.ГГГГ текущего года, путем перечисления на реквизиты указанные в договорах (пункты 3.1,3.2). Однако данные обязательства арендатором не выполнялись. В связи с этим у ответчика образовалась задолженность по арендной плате: по договору № в сумме 274363 руб. 84 коп.. Пунктом 5.2 договора предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки. Согласно прилагаемому расчету размер подлежащей уплате неустойки составляет 13 109 руб. 07 коп.. Ответчику ФИО2 было направлено письменное предупреждение (претензии) о необходимости устранения нарушения исполнения обязательств, оплаты задолженности по арендной плате в добровольном порядке. Ответчик оставил данные претензии без ответа и без удовлетворения. В связи с этим истец вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

В ходе судебного разбирательства ответчик по первоначальному иску ФИО2 подала встречное исковое заявление к КУИЗО администрации Еткульского муниципального района, администрации Еткульского сельского поселения о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> категория земель -земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- магазины, заключенного сроком на 

<

данные изъяты> между администрацией Еткульского сельского поселения и ФИО2 с момента его заключения; взыскании ( с учетом уточненных исковых требований-л.д.125) с КУИЗО администрации Еткульского муниципального района в её пользу убытков, связанных с оплатой арендной платы в сумме 92746 рублей. В обосновании встречного иска указав следующие обстоятельства: по результатам аукциона, проведенного ДД.ММ.ГГГГ (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) между администрацией Еткульского сельского поселения и ей ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> категория земель- земли населенных пунктов, для использования в целях строительства здания магазина, сроком аренды 

<

данные изъяты>. Согласно пункту 3.1 договора аренды № ФИО2 обязана вносить арендную плату в сумме 224026,00 рублей ежегодно не позднее ДД.ММ.ГГГГ текущего года путем перечисления на реквизиты, указанные в договоре, ФИО2 была произведена оплата арендной платы частями на общую сумму 92746 рублей. На сегодняшний день образовалась задолженность по арендной плате в сумме 327761 рубль 82 копейки. Обязанность по оплате арендной платы арендатором не выполнялась в связи с тем, что спорный земельный участок обременен правами третьих лиц, что делает невозможным целевое использование земельного участка. Земельный участок приобретался ей с целью строительства магазина и занятия предпринимательской деятельностью. В настоящее время строительство исключено в связи с тем, что имеется обременение, о котором ей не было известно на момент заключения договора аренды, а именно под участком проходят теплосети АО «Челябоблкоммунэнерго». ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в администрацию Еткульского муниципального района с заявлением о расторжении договора аренды с момента его заключения, но получила отказ. Считает, что при проведении аукциона арендодатель не опубликовал в объявлении о проведении аукциона сведения о технологическом присоединении, также в указанном объявлении отсутствуют сведения об обременениях, арендодатель не поставил в известность о факте обременения земельного участка, чем не исполнил свою обязанность и ввел в заблуждение арендатора. В связи с этим просит расторгнуть договор аренды с момента его заключения и взыскать убытки в сумме 92746 рублей.

Представитель истца по первоначальному иску - КУИЗО администрации Еткульского муниципального района - ФИО1, действующая по доверенности, в судебном заседании заявленные первоначальные исковые требования КУИЗО о взыскании арендной платы, неустойки поддержала, исковые требования ФИО2 в части расторжения договора аренды с момента его заключения, с требованиями ФИО2 о взыскании убытков не согласна, считает их незаконными и необоснованными. В обоснование иска указала те же обстоятельства. Дополнительно пояснив, что подготовкой спорного земельного участка на аукцион, в том числе и утверждением схемы расположения земельного участка, занималась администрация Еткульского сельского поселения. Согласно сведениям, представленным Управлением Росреестра, на дату сдачи в аренду земельного участка его обременения не зарегистрированы. О фактическом существовании централизованных сетей теплоснабжения на спорном земельном участке организатору аукциона известно не было, так как уполномоченный орган (администрация поселения) на распоряжение земельным участком указанные сведения не предоставил. Указанные обстоятельства стали известны ФИО5 при получении градостроительного плана земельного участка, а именно ДД.ММ.ГГГГ, до указанного момента земельный участок использовался (или мог использоваться) ФИО2 по назначению. Ни в момент подписания договора аренды, ни при передаче земельного участка ответчик не заявлял о недостатках переданного ему в аренду земельного участка. Не использование участка арендатором не является основанием для невнесения арендной платы. ФИО2, приняв участие в аукционе по продаже права аренды на спорный земельный участок и заключив по итогам аукциона договор, была обязана производить оплату в размере и в срок, установленный договором аренды. Согласно выписки из ЕГРН на указанном земельном участке на момент проведения аукциона охранных зон тепловых сетей не установлено, обременений не зарегистрировано, участок не относится к землям общего пользования, предназначенным, в том числе, для прокладки линейных объектов. О факте нахождения на спорном земельном участке тепловых сетей КУИЗО узнало при рассмотрении дела в суде. Согласно, представленного стороной ответчика по первоначальному иску, градостроительного плана по участку проходят тепловые сети. При этом в пункте 5 градостроительного плана указано, что ограничений в использовании земельного участка нет.

Ответчик ФИО2 и её представитель ФИО3 в судебном заседании пояснили, что с заявленными исковыми требованиями КУИЗО не согласны в полном объеме. Свои встречные исковые требования поддерживают, считают их законными и обоснованными, в обоснование иска указали те же обстоятельства. Дополнительно пояснив, что они длительное время пытались урегулировать спор мирным путем, обращались сначала устно, затем в письменной форме в администрацию Еткульского муниципального района, затем в АО «Челябоблкоммунжнерго». Предлагали сделать общий доступ к тепловым сетям через подвальное помещение построенного магазина, но сделать это невозможно, если отмежевать спорный земельный участок, где не проходят коммуникации, то он будет составлять примерно 20 кв.м., что недостаточно для возведения полноценного здания магазина и осуществления предпринимательской деятельности в полном объеме и в соответствии с действующими нормами санитарных и иных требований.

Представитель ответчика администрации Еткульского сельского поселения Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен, представили в суд письменный отзыв, в котором указали, что с заявленными исковыми требованиями КУИЗО администрации Еткульского муниципального района согласны, со встречными исковыми требованиями ФИО2 ознакомлены, с требованиями о взыскании убытков, связанных с оплатой арендной платы, согласны, просят дело рассмотреть без их участия (л.д.49-50, 87-89, 132, 138).

Представитель третьего лица акционерного общества «ЧЕЛЯБОБЛКОММУНЭНЕРГО» ФИО4 в судебном заседании поддержал мнение третьего лица, указанное в отзыве (л.д.116-117), дополнительно пояснив, что АО «ЧЕЛЯБОБЛКОММУНЭНЕРГО» на праве собственности, принадлежит сооружение -теплотрасса, протяженностью 6800,0 метров, расположенная в с. Еткуль, ДД.ММ.ГГГГ от ФИО5 поступило заявление о согласовании взаимоприемлемого варианта решения и проектирования строительства здания магазина без выноса тепловых сетей за границы арендуемого земельного участка. В пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие ремонту. В пределах территории охранных зон тепловых сетей без письменного согласия предприятия, в ведении которых находятся эти сети, запрещается производить строительство любых зданий и сооружений. Исходя из вышеизложенного, производственно-техническим отделом были составлены и направлены ФИО2 технические условия № от ДД.ММ.ГГГГ на вынос участка сетей, попадающих в границы строящегося объекта по улице Первомайская, так как возможность согласования технических условий без переноса тепловых сетей в целях дальнейшего строительства на указанном участке не представляется возможным. Для того, чтобы перенести тепловые сети за границы земельного участка нужны значительные денежные затраты, какую сумму сейчас сказать сложно, необходимо составлять смету, под зданием магазина пустить тепловые сети не представляется возможным, в связи с тем, что в случае износа части трубы, проходящей непосредственно под зданием, или иной аварии произвести замену трубы не представится возможным, что будет нарушать права неопределенного круга физических лиц на доступ и подачу тепловой энергии. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска КУИЗО и для удовлетворения в полном объеме встречных исковых требований ФИО2.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п. 1, п. п. 1 и абз. 1 п. п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением администрации Еткульского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков» (л.д.20) был предоставлен земельный участок из состава земель населенных пунктов, площадью 

<

данные изъяты>.с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>, категория земель -земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- магазины, для аукциона. По итогам проведенного аукциона ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Еткульского сельского поселения Еткульского муниципального района (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16-17). Согласно договору аренды, арендодатель передал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> (п. 1.1.). Участок предоставлен под строительство и размещение магазина.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора аренды арендодатель обязан (п.4.2.1 договора) выполнять в полном объеме все условия договора, а арендатор в свою очередь использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п. 4.4.2).

По акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок передан ФИО2 (л.д.18).

Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в администрацию Еткульского муниципального района с требованием о расторжении договора аренды земельного участка и возмещении убытков в виде уплаченной арендной платы, указав на невозможность использования земельного участка (л.д.70).

Неисполнение указанного требования послужило основанием для обращения ФИО2 в суд с настоящим встречным иском.

Разрешая спор по существу, суд, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из требований вышеуказанного законодательства, установив, что арендованный истцом по встречному исковому заявлению у ответчика земельный участок невозможно использовать по его целевому назначению (под строительство магазина), в связи с наличием подземных тепловых сетей на момент заключения договора аренды, при этом указанный недостаток не был оговорен в договоре аренды и не мог быть обнаружен арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

В связи с этим суд приходит к обоснованному выводу об ответственности арендодателя - ответчика по встречному иску - за недостаток арендованного имущества, и как следствие к обоснованности требования о расторжении заключенного договора аренды с момента его заключения.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Суд считает, что ФИО2 представлены доказательства того, что на арендованном ей земельном участке строительство здания магазина без выноса тепловых сетей невозможно, о чем в известность при предоставлении земельного участка в аренду арендодатель её в известность не поставил, хотя о наличии тепловых сетей на данном земельном участке арендодателю было известно исходя вынесенного им же Постановления о присвоении теплотрассе адресов местонахождения (л.д.142,143).

Данные обстоятельства подтверждены в судебном заседании и представителем третьего лица - АО «ЧЕЛЯБОБЛКОММУНЭНЕРГО», который пояснил, что по земельному участку, предоставленному в аренду ФИО5, действительно проходят тепловые сети, поэтому участок мог быть предоставлен в аренду только при условии выноса тепловых сетей за пределы участка, что не опровергнуто представителем КУИЗО администрации Еткульского муниципального района.

При таких обстоятельствах суд приходит к твердому убеждению, что основания для удовлетворения первоначального иска КУИЗО администрации Еткульского муниципального района отсутствуют.

Принимая во внимание, что денежные средства в размере 92746 рублей (л.д. 145) были перечислены ФИО2 в счет арендной платы на счет КУИЗО, однако возможность использовать земельный участок в соответствии с условиями заключенного договора по назначению у ФИО2 отсутствовала по независящим от неё причинам с момента заключения договора, с учетом приведенных выше норм материального права суд считает необходимым взыскать с ответчика КУИЗО в качестве неосновательного обогащения в пользу ФИО2 уплаченную сумму арендной платы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с КУИЗО администрации Еткульского муниципального района в пользу ФИО2 в счет возмещения судебных расходов подлежит взысканию 2982 рубля 38 копеек, с администрации Еткульского сельского поселения в пользу ФИО2 судебные расходы, связанные с уплатой последней государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначального искаКомитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района Челябинской области к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ и взыскании задолженности по договору аренды полностью отказать.

Встречный иск ФИО2 к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района Челябинской области, администрации Еткульского сельского поселения Еткульского муниципального района Челябинской области о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и взыскании убытков полностью удовлетворить. 

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный сроком на 

<

данные изъяты> между администрацией Еткульского сельского поселения Еткульского муниципального района Челябинской области и ФИО2 с момента его заключения.

Взыскать садминистрации Еткульского сельского поселения Еткульского муниципального района Челябинской области в пользу ФИО2 в счет возмещения судебных расходов 300 рублей.

Взыскать сКомитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района 

<

адрес> в пользу ФИО2 в счет возмещения убытков 92 746 рублей, в счет возмещения судебных расходов 2 982 рубля 38 копеек, а всего взыскать 95 728 рублей 38 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Еткульский районный суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий В. Д. Кинзин