Судья ФИО6 УИД 57RS0№-63

Дело №

№

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 декабря 2025 года г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Раковой Н.Н.,

судей Ноздриной О.О., Щербиной И.С.,

с участием прокурора Мартыновой В.П.,

при секретаре Орловой А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 ФИО21, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей к ФИО4 ФИО22, Заяц ФИО23 о признании сделки недействительной,

по апелляционной жалобе ФИО5 (ФИО14) ФИО24 на решение Орловского районного суда Орловской области от 15 мая 2025г., которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Раковой Н.Н., выслушав лиц, участвующих в деле, заслушав заключение прокурора, изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО7, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей, обратилась в суд с иском к ФИО8, ФИО9 о признании сделки недействительной.

Заявленные требования обоснованы тем, что с 17 ноября 2012г. по 1 октября 2020г. ФИО7 и ФИО8 состояли в браке, от которого родилось 3 детей: ФИО11, ФИО11, ФИО12 В период брака с использованием средств материнского (семейного) капитала на имя ФИО2 приобретена 

<

адрес> д. 

<

адрес>). Помимо средств материнского капитала использовался кредит, предоставленный ПАО «Сбербанк» на основании договора № от 

<

дата>г. В свою очередь квартира передана в залог ФИО16, в счет исполнения обязательств по кредитному договору. На основании определения Орловского районного суда Орловской области от 26 мая 2021г. указанная квартира передана в общую долевую собственность членов семьи П-вых, а именно: по 21/50 доле ФИО7 и ФИО8, по 1/25 доле ФИО10, ФИО10, ФИО13 и ФИО14

Вместе с тем, весной 2024 года истцу стало известно о том, что ответчик ФИО8 прекратил исполнение обязательств по кредитному договору, а также исполнение иных обязательств, что привело к введению в отношении него процедуры банкротства, в рамках которой спорная квартира была реализована с торгов в пользу ФИО9

По мнению истца, торги, а также сделка купли-продажи являются недействительными, поскольку при осуществлении сделки не учитывались права истцов, а также в порядке статьи 21 Федерального закона от 24 апреля 2008г. №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» не получено разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних.

По указанным основаниям ФИО7, с учетом уточнения иска, просила суд признать недействительным торги, проведенные 31 августа 2024г., заключенный по результатам торгов договор купли-продажи квартиры от 9 сентября 2024г., применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности ФИО9 на квартиру и восстановления на нее права собственности ФИО7, ФИО8, ФИО10, ФИО10, ФИО13, ФИО14

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе на решение Орловского районного суда Орловской области третье лицо ФИО15 ставит вопрос об отмене судебного решения, как незаконного и необоснованного.

Приводит доводы о том, что суд первой инстанции незаконно проигнорировал вступившее в законную силу определение Орловского районного суда Орловской области от 26 мая 2021г., чем нарушил право собственности несовершеннолетних детей на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала.

Обращает внимание, что на дату заключения договора купли – продажи с ФИО9, ФИО8 не являлся единоличным собственником квартиры. В связи с чем, финансовый управляющий имел право выставить на торги лишь долю квартиры, принадлежавшую должнику на праве общей долевой собственности.

Ссылается, что суд не оценил тот факт, что она наравне с другими собственниками (ФИО7) обращалась в Управление Росреестра по Орловской области и устанавливала документальный запрет на перерегистрацию принадлежащей им собственности.

Полагает, что объект был поставлен на реализацию с электронных торгов с существенным нарушением со стороны финансового управляющего и не являлся предметом оценки.

Приводит довод о том, что спорная квартира реализована на торгах по цене, которая меньше рыночной стоимости такого имущества, что является несправедливым.

Ссылается на то, что спорная квартира является единственным жильем несовершеннолетних детей, принимая решение, суд фактически ухудшил жилищное и имущественное положение детей истца и незаконно не принял во внимание заключение органа опеки.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу положений пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 

<

дата>г. на имя ФИО2 приобретена 

<

адрес> д. Жилина Орловского муниципального округа 

<

адрес>.

Согласно пункту 5 договора стоимость квартиры составила 2 667 330 рублей, оплаченных за счет кредита, полученного в ПАО «Сбербанк» по договору № от 

<

дата>г.

В свою очередь по условиям названного кредитного договора ФИО8 и ФИО7 (созаемщики) получили кредит на приобретение строящегося жилья в сумме 2 667 330 рублей на срок 240 месяцев под 10% годовых.

В пункте 20 договора предусмотрено обеспечение приобретаемой квартиры ипотекой в пользу ФИО16.

Определением Орловского районного суда 

<

адрес> от 

<

дата>г. по спору между ФИО7 и ФИО8 о разделе совместного имущества утверждено мировое соглашение, по которому право собственности на спорную квартиру определено следующим образом: по 21/50 за ФИО7 и ФИО8, по 1/25 доле за ФИО14, ФИО10, ФИО10 и ФИО13

6 июля 2021г. за указанными лицами зарегистрировано право общей долевой собственности на квартиру в соответствии с долями, определенными мировым соглашением.

Вместе с тем, определением Арбитражного суда Орловской области от 28 июня 2023г. принято к производству заявление ФИО8 о признании его банкротом.

Определением от 14 августа 2023г. в отношении должника ФИО8 введена процедура реструктуризации долгов.

Решением от 12 марта 2024г. ФИО8 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 31 октября 2023г. требования ПАО «Сбербанк» включены в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО2 в размере 2154107 рублей 56 копеек, из которых 2 068 921 рубль 68 копеек - основной долг, 84279 рублей 62 копейки - проценты, 906 рублей 26 копеек - государственная пошлина в составе основной задолженности, из них требования в размере 2099135 рублей 06 копеек, как обеспеченные залогом имущества должника. ����������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�T�???????????????????e�?????????J?J??�?????????J?J???H?H?H???????????�??????????????�?????????J?J?J????????????????�?????????J?J?J????????????J?J?J??????????

Залоговым кредитором разработано и утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника.

Продажа имущества должника осуществлялась на электронных торгах в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене, что подтверждено протоколами об определении участников и победителя торгов.

В соответствии с протоколом о результатах проведения торгов № от 

<

дата>г. по лоту № победителем торгов признан ФИО1, предложивший наибольшую цену.

По результатам торгов вышеуказанная квартира была реализована по цене в размере 3 555 555 рублей ответчику ФИО1

<

дата>г. между ФИО8 в лице финансового управляющего ФИО17 и ФИО9 заключен договор купли-продажи указанной квартиры.

Согласно представленным из дела о банкротстве электронным копиям процессуальных документов, процедура проведения торгов фактически являлась предметом судебной оценки.

В доводах апелляционной жалобы ФИО15 ссылалась на то обстоятельство, что ФИО8 не являлся единоличным собственником спорной квартиры, которая на дату продажи находилась в общей долевой собственности шестерых человек, в том числе несовершеннолетних детей и квартира реализована по цене, значительно ниже ее рыночной стоимости.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что реализация квартиры произведена в рамках процедуры банкротства ФИО8

При введении в отношении должника процедуры банкротства залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований.

При этом предметом реализации является предмет залога вне зависимости от объема прав, зарегистрированных в отношении него.

Соответственно, само по себе, обращение взыскания на спорную квартиру и ее последующая реализация прав третьего лица нарушать не может, поскольку обременение (залог) перед ПАО «Сбербанк» распространялось в отношении всей квартиры, а не только доли ФИО8

Указанное правило является специальным, на основании чего общие правила совершения сделок, включая согласие сособственников квартиры, предоставлением им преимущественного права покупки, а также получение согласие органа опеки на отчуждение доли в имуществе несовершеннолетних детей в рассматриваемом случае не применяется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

настоящей статьи.

Из конкурсной массы финансовым управляющим исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Согласно пункту 3 статьи 213.26 ФЗ о банкротстве имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 4 этой же статьи продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Как указано в пункте 2 статьи 138 ФЗ о банкротстве в случае, если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов.

Как указано в пункте 1 статьи 50 Федерального закона от 

<

дата>г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

В данном случае в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 

<

дата>г. №, при приобретении строящегося жилья в залог ПАО «Сбербанк России» была предоставлена спорная квартира в целом, созаемщиками и созалогодателями являлись ФИО2 и ФИО3

Наличие долей детей в праве собственности на спорный объект недвижимости, без выдела этих долей в натуре, не препятствует реализации находящейся в залоге квартиры как единого объекта с целью погашения требования залогового кредитора и может быть учтено при распределении вырученных от реализации залогового имущества денежных средств, оставшихся после погашения требования залогового кредитора.

Доводы жалобы о цене реализации спорной квартиры являются несостоятельными ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве утверждаемое судом положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112 и 139 Закона о банкротстве. Из данных статей следует, что продажа имущества должника, как правило, осуществляется путем последовательного проведения первоначальных и повторных открытых торгов в форме аукциона и торгов посредством публичного предложения до выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Экспертная оценка рыночной стоимости продаваемого имущества учитывается при определении начальной цены продажи. Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены решения, поскольку не содержат фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, являлись предметом судебной проверки, и, по - сути, направлены на иную правовую оценку правоотношений сторон и толкование норм права, подлежащих применению к правоотношениям сторон, являются субъективным мнением заявителя, а потому не являются основаниями к отмене судебного постановления.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орловского районного суда 

<

адрес> от 

<

дата>г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО5 (ПироговойФИО25 - без удовлетворения.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 

<

дата>г.

Председательствующий

Судьи