КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-82/2020

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

25 мая 2020 года г. Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Корнюшенкова Г.В., 

при секретаре - Горенко Т.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Никинвест» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Никинвест» (далее также - административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованное лицо - администрация городского округа «Город Калининград», об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» в отношении указанного земельного участка утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2019 года в размере 17454245 рублей 31 копейка.

Согласно составленному по заказу административного истца ООО «НЦ «Балтэкспертиза» отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 01 января 2019 года составляет 6970000 рублей.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка многократно превышает его рыночную стоимость и, следовательно является недостоверной, чем нарушаются права и затрагиваются интересы административного истца. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, в частности, влечет за собой нарушение прав ООО «Никинвест», как собственника построенного здания на данном земельном участке при реализации своего права на приобретение этого земельного участка в собственность без проведения торгов, ввиду того, что кадастровая стоимость влияет на выкупную стоимость земельного участка. Кроме того, недостоверная и необоснованная кадастровая стоимость земельного участка приведет к необоснованно завышенным налоговым отчислениям.

Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец в уточненном административном исковом заявлении просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости на 01 января 2019 года в размере 6970000 рублей.

Определением Калининградского областного суда от 3 марта 2020 года по ходатайству администрации городского округа «Город Калининград» по делу назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Производство по административному делу приостановлено.

Определением Калининградского областного суда от 27 апреля 2020 года производство по административному делу возобновлено. 

В судебном заседании 25 мая 2020 года по результатам судебной экспертизы представитель ООО «Никинвест» - ФИО3 ранее заявленные административным истцом исковые требования поддержала в полном объеме, указала на нарушение прав административного истца завышением размера кадастровой стоимости, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Просила суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года в размере рыночной стоимости - 6970000 рублей. Возражала против удовлетворения заявления администрации городского округа «Город Калининград» о взыскании в пользу администрации городского округа «Город Калининград» судебных расходов по проведению судебной экспертизы по административному делу.

Административные ответчики - Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованное лицо - администрация городского округа «Город Калининград», в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили. 

С учетом мнения представителя административного истца и положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца - ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и никем не оспаривается, что ООО «Никинвест» является арендатором на срок до 01 октября 2023 года земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., имеющего адрес (местоположение): «

<

адрес>, вид разрешенного использования: под строительство гостиницы, что подтверждается копией договора № аренды земельного участка от 09 июня 2018 года (л.д. 28-37), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27 декабря 2019 года № № (л.д. 10-27).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Принятым в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 01 января 2019 года (дата определения кадастровой стоимости) установлена в размере 17454245 рублей 31 копейка. Указанные сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 31 января 2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 4 февраля 2020 года № (л.д.127).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с договором № 132/2018-А аренды земельного участка от 09 июня 2018 года (л.д. 28-37), расчет арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером № осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (пункты 4.6, 4.11 договора).

Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, 

несоответствие кадастровой стоимости указанного земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца при уплате арендной платы. Таким образом, ООО «Никинвест» вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

Следовательно, при разрешении данного административного дела на административном истце лежит обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года, а на административных ответчиках - обязанность доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости данного земельного участка, представленных ООО «Никинвест».

Административным истцом суду представлен отчет № от 20 декабря 2019 года, выполненный по его заказу ООО «НЦ «Балтэкспертиза» (оценщик - ФИО4), в соответствии с которым (л.д. 38-77) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 6970000 рублей.

По результатам назначенной определением Калининградского областного суда от 3 марта 2020 года по ходатайству администрации городского округа «Город Калининград» судебной оценочной экспертизы экспертом ООО «Партнер – Контракт» ФИО1 суду представлено экспертное заключение от 13 апреля 2020 года №, в соответствии с которым (л.д. 189-208) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 7107645 рублей.

В соответствии с частью 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 настоящего Кодекса.

Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В данном деле определяя рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года суд принимает за основу экспертное заключение эксперта ООО «Партнер – Контракт» ФИО2 от 13 апреля 2020 года №.

Эксперт ФИО5, обладающий правом на проведение подобного рода исследования, имеющий необходимое образование, стаж работы в оценочной деятельности - 14 лет, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», являющийся членом саморегулируемой организации оценщиков, будучи предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в представленном суду экспертном заключении, использовал сравнительный подход к оценке.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Из представленного суду экспертного заключения от 13 апреля 2020 года № следует, что экспертом применен метод сравнения продаж, для проведения расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка подобраны 4 объекта-аналога, наиболее сопоставимые с исследуемым участком по элементам сравнения. Применены необходимые корректировки, а именно были сделаны корректировки на условия продажи, местоположение, масштаб объекта, его использование.

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, как наиболее полно учитывающего цели оценки, сложившуюся на рынке земли ситуацию и имеющуюся информацию об объектах, является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. 

По своему содержанию экспертное заключение от 13 апреля 2020 года № соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 КАС РФ.

Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны. Противоречие в выводах эксперта отсутствует.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено. 

С учетом изложенного, положений статьи 84 КАС РФ, проанализировав полученное судом экспертное заключение в совокупности с другими представленными административным истцом в материалы дела доказательствами, суд приходит к выводу, что оснований для признания экспертного заключения от 13 апреля 2020 года № недостоверным доказательством, а указанной в экспертном заключении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости - недостоверной, не имеется.

При вышеприведенных обстоятельствах суд считает доказанным, что по состоянию на 01 января 2019 года рыночная объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № составляет 7107645 рублей. 

В связи с изложенным заявленные административным истцом исковые требования об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, подлежат частичному удовлетворению - путем установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № на дату 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости - 7107645 рублей 00 копеек.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Поскольку в данном случае ООО «Никинвест» не обращалось с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области, и в силу вышеприведенных положений части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предварительное обращение в комиссию не является обязательным, датой подачи ООО «Никинвест» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № является дата обращения ООО «Никинвест» с административным исковым заявлением в Калининградский областной суд - 15 января 2020 года.

Разрешая заявление заинтересованного лица - администрации городского округа «Город Калининград» о взыскании в пользу администрации городского округа «Город Калининград» судебных расходов по проведению судебной экспертизы по административному делу (л.д. 141), суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1). 

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

В данном случае решение по административному делу принято судом в пользу административного истца. Как следует из материалов административного дела, расхождение между оспариваемой административным истцом кадастровой стоимостью земельного участка (17454245 рублей 31 копейка) и его рыночной стоимостью, установленной судом (7107645 рублей) составляет 59,3 %, что не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, и может свидетельствовать об ошибке, допущенной при проведении массовой кадастровой оценки, повлекшей нарушение прав и свобод административного истца.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П по делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО6 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

При таких обстоятельствах, правовых оснований для взысканий судебных расходов по проведению судебной экспертизы в пользу администрации городского округа «Город Калининград» с административного истца ООО «Никинвест» - не имеется, в удовлетворении заявления администрации городского округа «Город Калининград» о взыскании судебных расходов надлежит отказать. При этом судом в установленном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации порядке на основании заявления заинтересованного лица может быть разрешен вопрос о взыскании данных судебных расходов с административного ответчика (органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости). 

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Никинвест» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство гостиницы, имеющего адрес (местоположение): 

<

адрес>, на дату 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости - 7107645 (Семь миллионов сто семь тысяч шестьсот сорок пять) рублей 00 копеек. 

Датой подачи ООО «Никинвест» заявления об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является дата обращения ООО «Никинвест» с административным исковым заявлением в Калининградский областной суд - 15 января 2020 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, после его вступления в законную силу, является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении заявления заинтересованного лица администрации городского округа «Город Калининград» о взыскании в пользу администрации городского округа «Город Калининград» судебных расходов по проведению судебной экспертизы по административному делу с административного истца ООО «Никинвест» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 01 июня 2020 года.

Судья Калининградского

областного суда Г.В. Корнюшенков