Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 сентября 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1457/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ремсервис» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Ремсервис» по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Ремсервис» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, распложенных по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником вышеуказанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, затрагивая его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержал требования в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске. 

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрация г.о. Тольятти, министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения, администрация г.о. Тольятти – письменный отзыв.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные обществом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «Ремсервис» на основании договора купли-продажи от 25 февраля 2013 года №б/н принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 940,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 473,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 25 июня 2018 года, а также свидетельствами о государственной регистрации права, выданными 1 марта 2013 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость указанных нежилых помещений определена по состоянию на 17 августа 2013 года и составляет: с кадастровым номером № в размере 8 032 346,16 рублей, с кадастровым номером № - 15 945 996,04 рублей.

В силу статьи 1.1 Закона Самарской области «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» от 25 ноября 2013 года № 98-ГД налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Спорные нежилые помещения включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения на 2018 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 18 октября 2017 года № 1647 под пунктами № и №, кадастровая стоимость данных нежилых помещений затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество. 

Не согласившись с кадастровой стоимостью объектов капитального строительства и считая свои права нарушенными, общество 31 июля 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением комиссии от 15 августа 2018 года № заявление общества было отклонено, после чего, 31 августа 2018 года общество с пропуском срока, о восстановлении которого заявлено, обратилось в суд с административным иском, рассматриваемым в рамках настоящего административного дела.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объектов недвижимости, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 2 июля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью Агентство Независимой оценки и экспертизы «АВАНТИ» ФИО1, являющейся членом НП «Деловой союз оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 17 августа 2013 года и составила в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 7 129 700,88 рублей без учета НДС, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 568 996,63 рублей без учета НДС.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 17 августа 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений.

При проведении оценки были использованы сведения об объектах, предоставленные заказчиком оценки, а также по данным осмотра 13 июня 2018 года.

Объекты оценки представляют собой нежилые встроенные помещения в здании станции технического обслуживания, ближайшим окружением являются производственно-складская застройка, многоквартирные жилые дома.

Оцениваемые объекты принадлежат к сегменту коммерческой недвижимости г. Тольятти, а именно, к недвижимости сервисно-производственного назначения – производственных и складских помещений станций технического обслуживания.

При проведении исследования оценщик руководствовался методом сравнения продаж в рамках сравнительного похода, методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода. От применения затратного подхода оценщик отказался.

В рамках сравнительного подхода оценщиком произведён сбор информации для оценки объектов недвижимости из данных информационной базы «Волга-Инфо» на дату оценки 17 августа 2013 года.

При определении рыночной стоимости объектов оценки в качестве объектов-аналогов выбрано 3 объекта-аналога производственные помещения, расположенный в Центральном районе г. Тольятти, площадью от 700 кв.м. до 1 410 кв.м., расположенные на 1 этаже, а также 3 объекта-аналога складские помещения, расположенные в Комсомольском и Центральном районе г. Тольятти, площадью от 60 кв.м. до 757 кв.м., расположенные на 1 этаже, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам. 

Для сглаживания различий между объектами оценки и объектами-аналогами оценщиком введены корректировки в отношении объектов - аналогов и рассчитана рыночная стоимость спорных помещений, которая составила в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 5 948 393,03 рубля, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 985 452,69 рубля.

В рамках доходного подхода определен потенциальный валовый доход, потери от недозагрузки и неплатежей, рассчитан действительный валовый доход, операционные расходы, определен чистый операционный доход, рассчитана ставка капитализации и определена рыночная стоимость объектов оценки: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 8 311 008,74 руб., в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – в размере 4 152 540,56 руб.. 

Согласовав результаты, полученные в результате применения двух подходов, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, равную в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 7 129 700,88 рублей без учета НДС, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 568 996,63 рублей без учета НДС.

В соответствии с требованиями закона к отчету приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилых помещений на основе качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализа рынка недвижимости. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений о их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилых помещений является достоверной. 

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 31 июля 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Ремсервис» удовлетворить.

Восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Ремсервис» пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером с кадастровым номером №, площадью 940,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 7 129 700,88 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 473,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 3 568 996,63 рублей. 

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Ремсервис» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 31 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина