Дело № 2-312/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

08 мая 2019 года г. Троицк

Троицкий городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего: Лавровой Н.А.,

при секретаре: Ахмадуллиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области к ФИО1 о возврате земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств по договору, по встречному иску ФИО1 к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности администрации г.Троицка Челябинской области (УМС администрации г.Троицка Челябинской области) обратилось в суд с иском, к ФИО1 о возложении обязанности по возврату в Управление муниципальной собственности Администрации города Троицка по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером № площадью 958 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в надлежащем состоянии, о взыскании с ФИО1 в пользу Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка задолженности по договору аренды земли г. Троицка № от 11.05.2004 года, образованной за период с 01.01.2006 г. по 31.12.2017 г. в размере 8251,32 рубля, задолженности по договору аренды земли г.Троицка № от 11.05.2004года, образованной за период с 31.05.2006 г. по 18.04.2018 г. в сумме 13 628,77 рублей.

В обоснование иска указали, что 11.05.2004 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Троицка (далее - Управление) и ФИО1 был заключен договор аренды земли г. Троицка № (далее - договор).

Согласно п.п. 1.1., 1.2., 5.1. договора аренды земли № от 11.05.2004 г., акта приема - передачи Арендатор (ответчик) принял в аренду земельный участок с кадастровым №, площадью 958 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, целевое назначение земельного участка: строительство индивидуального жилого дома.

Срок действия договора аренды определен на 3 года, с момента подписания договора сторонами и регистрации в установленном законе порядке.

Согласно п. 2 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.3. договора аренды, ответчик обязался уплачивать за пользование земельным участком арендную плату один раз в год, не позднее 30 мая.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 Гражданского кодекса РФ). Статья 310 Гражданского кодекса РФ не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из квартала земельного участка № удельный показатель кадастровой стоимости арендуемого участка составляет 110,11 руб. за 1 кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка за 2006-2011 год составила 105 485,38 рублей в год, следовательно, арендная плата в год - 316,46 руб. (105 485,38* 0,3%).

Согласно Постановления Правительства Челябинской области от 17.08.2011 г. № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» ответчику была начислена арендная плата на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области.

Исходя из квартала земельного участка № удельный показатель кадастровой стоимости арендуемого участка составляет 311,02 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка за 2012-2015 год составила 297 957,16 рублей в год, следовательно, арендная плата в год - 893,87 руб. (297 957,16 *0,3%).

На территории муниципального образования «город Троицк» размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 г. № 257-30 «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», и решения Собрания депутатов города Троицка «Об установлении арендной платы за земельные участки на территории города Троицка» от 26.12.2013 г. № 220.

Согласно п. 6 решения Собрания депутатов города Троицка «Об установлении арендной платы за земельные участки на территории города Троицка» от 26.12.2013 № решение вступило в законную силу с 01.01.2014

года.

В соответствии с указанными нормативными правовыми актами плата за аренду земли рассчитывается по формуле: Ап=Скад. * Сап /100% X К1 X К2 X КЗ, то есть кадастровая стоимость земельного участка * ставка арендной платы / 100% ХК1 ХК2ХКЗ.

Ставка арендной платы равна 0,3%, согласно п.п. 2. п. 3 приложения № 1 решения собрания депутатов города Троицка Челябинской области, от 26.12.2013 г. № 220 «Об установлении арендной платы за земельные участки на территории города Троицка».

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.07.2018 г. №, кадастровая стоимость земельного участка за 2016-2017 год составила 462 848,12 рублей в год, следовательно, арендная плата в год - 1 388,54 руб. (462 848,12 * 0,3%).

В нарушение указанных норм и условий договора ответчик не производит оплату за пользование земельным участком. Сумма задолженности по договору аренды земли г. Троицка № от 11.05.2004 г. по арендной плате за период с 01.01.2006 г. по 31.12.2017 г. составляет 8 251,32 рублей.

В соответствии с п. 6.2 договора аренды № от 11.05.2004 г., арендатор за каждый день просрочки платежа арендной платы выплачивает штраф в размере 0,1% от суммы недоимки. На основании данного пункта договора ответчику был начислен штраф за период с 31.05.2006 г. по 18.04.2018 г. в сумме 13 628,77 руб., который подлежит взысканию в соответствии со ст.ст. 330, 331 Гражданского кодекса РФ.

15.03.2018 года специалистами Управления был произведен выезд, о чем составлен акт осмотра. При осмотре было установлено, что на земельном участке расположен жилой дом и гараж. Территория земельного участка огорожена забором из металлического профлиста с элементами кирпичной кладки. Вход на территорию осуществляется через калитку и распашные ворота.

Ответчику ФИО1 была направлена претензия от 24.04.2018 г. исх. № № о необходимости погашения образовавшейся задолженности, возврате земельного участка по акту приема-передачи (возврата). К претензии прилагался расчет иска по состоянию на 18.04.2018 г. и три экземпляра акта приема-передачи (возврата) земельного участка.

Конверт с почтовым отправлением исх. № от 24.04.2018 г. возвратился в Управление 28.05.2018 года с пометкой Почта России «Истек срок хранения».

Указанная задолженность до настоящего время не оплачена, земельный участок по акту приема-передачи (возврата) Управлению не возвращен.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 обратился со встречным иском к УМС Администрации г.Троицка Челябинской области (с учетом уточнения), просит обязать УМС Администрации г.Троицка Челябинской области заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 958 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> сроком на два года.

В обоснование исковых требований указал, что 11 мая 2004 года между Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области и Истцом был заключен договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> разрешенным использованием - для строительства индивидуального жилого дома. Истец просил установить ему максимальный срок аренды, но земельный участок ему был предоставлен в аренду только на 3 года. Длительный период ушел у ФИО1 на документальное оформление земельного участка, проектную документацию. Затем он приступил к строительству дома. Так как у него невысокий материальный достаток, строительство заняло продолжительный период. Пока шло строительства дома, все документы на земельный участок и на строительство дома хранились у его отца в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, где 12.07.2005 года там произошел пожар, уничтоживший все имущество, в том числе и документы Истца. После пожара Истец обратился в администрацию города Троицка Челябинской области с целью получения дубликатов документов, но ему посоветовали приходить после окончания строительства дома. Достроив дом в 2017 году, Истец вновь обратился в администрацию города Троицка Челябинской области с целью получения архивной выписки договора аренды и разрешения на строительство дома по указанному адресу. 29.12.2017 года им был получен ответ № от администрации города Троицка Челябинской области, в соответствии с которым ему пояснили, что запрашиваемые документы в администрации города Троицка Челябинской области отсутствуют, и посоветовали обратиться в архив города Троицка Челябинской области. Обратившись в МБУ «Архив города Троицка Челябинской области», 16.01.2018 года им был получен аналогичный ответ об отсутствие запрашиваемых документов. Истец вновь обратился в Управление муниципальной собственности Администрации г.Троицка Челябинской области, пытаясь урегулировать возникшую ситуацию, но ему даже отказались выдавать расчет арендной платы, пока он не предоставит им документы на землю. 

В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Каких-либо возражений со стороны Арендодателя никогда не поступало, в связи с чем Истец считал указанный договор пролонгированным на неопределенный срок.

Законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, допускающем строительство жилого дома по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 г., т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на таком земельном участке. Таким образом, ФИО1 считает, что с Истцом должен быть заключен новый договор аренды на вышеуказанный земельный участок.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному исковому заявлении) УМС администрации г. Троицка Челябинской области ФИО2 участвовала, исковые требования поддержала в части возложения обязанности на ФИО1 вернуть в Управление муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 958 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> в надлежащем состоянии, поскольку ФИО1 задолженность по арендной плате была полностью погашена.

Ответчик (истец по встречному исковому заявлению) ФИО1 в судебном заседании не участвовал, о дне и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом.

Представитель Ответчика (истца по встречному исковому заявлению) ФИО1 ФИО5 в судебном заседании участвовала, против удовлетворения исковых требований УМС администрации г. Троицка Челябинской области возражала, исковые требования ФИО1 по встречному исковому заявлению просила удовлетворить. 

Третье лицо - администрация г. Троицка Челябинской области - представитель в судебное заседания не явился, о дне и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представили заявление с просьбой рассмотреть дело без участия представителя. 

Согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие ФИО1, представителя Администрации города Троицка.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителя УМС администрации г. Троицка Челябинской области ФИО2, представителя ответчика (истца по встречному исковому заявлению) ФИО1 ФИО5, суд приходит к следующему.

На основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Как предусмотрено ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. 

В силу положений п. 2 ст. 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

На основании ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В соответствии со ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации(ЗК РФ) (в редакции, действующей с 01 марта 2015 года) условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно ст. 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу ЗК РФ (в редакции, действующей с 01 марта 2015 года) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Размер арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена определяется на основании Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 года № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» и решениями Собрания депутатов г.Троицка «Об установлении арендной платы за земельные участки на территории города Троицка» от 26 декабря 2013г. № 220. 

Согласно п. 6 решения Собрания депутатов города Троицка «Об установлении арендной платы за земельные участки на территории города Троицка» от 26.12.2013 № 220 решение вступило в законную силу с 01.01.2014 года.

В судебном заседании достоверно установлено, что 11.05.2004 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Троицка (далее - Управление) и ФИО1 был заключен договор аренды земли г. Троицка № (т.1 л.д. 5-6).

Согласно п.п. 1.1., 1.2., 5.1. договора аренды земли № от 11.05.2004 г., акта приема - передачи Арендатор (ответчик) принял в аренду земельный участок с кадастровым №, площадью 958 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, целевое назначение земельного участка: строительство индивидуального жилого дома.(т.1 л.д. 8-9). 

15.03.2018 года специалистами Управления был произведен выезд, о чем составлен акт осмотра. При осмотре было установлено, что на земельном участке расположен жилой дом и гараж. Территория земельного участка огорожена забором из металлического профлиста с элементами кирпичной кладки. Вход на территорию осуществляется через калитку и распашные ворота.(т.1 л.д.34-37).

Ответчику ФИО1 была направлена претензия от 24.04.2018 г. исх. №, о необходимости погашения образовавшейся задолженности, возврате земельного участка по акту приема-передачи (возврата). К претензии прилагался расчет иска по состоянию на 18.04.2018 г. и три экземпляра акта приема-передачи (возврата) земельного участка.(т.1 л.д.30-32). 

Конверт с почтовым отправлением исх. № от 24.04.2018 г. возвратился в Управление 28.05.2018 года с пометкой Почта России «Истек срок хранения». (т.1 л.д.33). 

Однако земельный участок по акту приема-передачи до настоящего времени Управлению не возвращен.

В ходе рассмотрения дела задолженность по арендной плате ФИО1 полностью погашена.

В связи с этим истец (ответчик по встречному исковому заявлению) в данной части исковые требования не поддерживает, просит исковые требования удовлетворить только в части возложения обязанности на ФИО1 вернуть в Управление муниципальной собственности Администрации города Троицка по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 958 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в надлежащем состоянии.

С учетом вышеизложенного исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 г. по 31.12.2017 г. в сумме 8 251,32 рублей, удовлетворению не подлежат.

Также не подлежат удовлетворению и требования Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка в части возложения обязанности на ФИО1 вернуть в Управление муниципальной собственности Администрации города Троицка по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером № площадью 958 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в надлежащем состоянии на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что 21.09.1999 года гр.ФИО3 обратился к председателю по архитектуре и градостроительству с просьбой выдать разрешение на строительство жилого дома по индивидуальному проекту на предоставленном земельном участке по 

<

адрес> (т.1 л.д.212).

13.10.1999 года Троицким городским Советом депутатов Челябинской области № п.5 было принято решение о предоставлении гр.ФИО3 в аренду сроком на три года земельного участка площадью 980 кв.м. по 

<

адрес> для строительства жилого дома по индивидуальному проекту (т.1 л.д.208).

14.10.1999 года с гр.ФИО3 был заключен договор аренды земли г.Троицка №, и ему был выдан генплан на участок городской земли по 

<

адрес>., в ноябре 1999 года разработан строительный паспорт жилого дома по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.151-157, 209-211, 219).

18.11.1999 года был заключен договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке (т.1 л.д.206-207).

10.12.1999 года был составлен акт об отводе земельного участка в натуре (на местности) под строительство индивидуального жилого дома, была составлена смета на общестроительные работы по индивидуальному жилому дому (т.1 л.д.213-217).

21.10.2003 года ФИО3 обратился к заместителю главы города по экономике - председателю комитета по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустройству администрации г.Троицк ФИО8 с заявлением о расторжении договора аренды (т.1 л.д.197).

22.10.2003 года договор аренды земли г.Троицка № от 14.10.1999 года был расторгнут на основании соглашения о расторжении договора аренды земли г.Троицка (т.1 л.д.198).

В ноябре 2003 года ФИО1 согласована схема генплана участка со всеми службами.

26.02.2004 года Троицким городским Советом депутатов Челябинской области вынесено решение «О предварительном согласовании и предоставлении гр.ФИО1 в аренду земельного участка по 

<

адрес> для строительства индивидуального жилого дома» № 19.п.3 (т.1 л.д.201). 

11.05.2004 года с гр.ФИО4 был заключен договор аренды земли г.Троицка №. для строительства индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.5-9).

Из пояснений представителя ФИО1 им также был оформлен договор на возведение индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке. Однако этот документ находился в доме отца, расположенном по адресу: 

<

адрес>, в котором 12.07.2005 года произошел пожар, в результате которого были уничтожены данные документы, что подтверждается справкой ОГПН (л.д.116).

Оформив документы для строительства жилого дома, после заключения договора аренды земли г. Троицка № от 11.05.2004 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 958 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> ФИО1 был возведен индивидуальный жилой дом, что подтверждается копией технического паспорта на жилой дом - объект индивидуального жилищного строительства, заключением кадастрового инженера от 04 марта 2019 года (т.1 л.д.229, т.2 л.д.33-40). 

Также установлено, что данный объект в целом конструктивно безопасен, работоспособность и несущая способность строительных конструкций обеспечивается, опасность внезапного разрушения и потери устойчивости объекта отсутствует, угроза причинения вреда жизни и здоровью людей и имуществу отсутствует, соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригодно для дальнейшей эксплуатации, что подтверждается заключением по результатам обследования технического состояния индивидуального дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>; соответствует установленным требованиям пожарной безопасности, санитарно эпидемиологическим требованиям (т.1 л.д.220-228, т.2 л.д.1-32).

После возведения жилого дома в 2017 году ФИО1 были предприняты попытки восстановить утраченные документы, однако получить архивные выписки из договора аренды и разрешения на строительство ФИО1 не удалось, поскольку из ответов Администрации города Троицка Челябинской области и МБУ «Архив города Троицка Челябинской области следовало, что таких документов ни администрации, ни в архиве не обнаружены (т.1 л.д.100-103, 204).

Таким образом, с учетом установленных выше обстоятельств, суд приходит к выводу, что ФИО1 на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке был возведен объект недвижимости, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью независимо от государственной регистрации прав нее.

Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится объект недвижимости статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ФИО1 обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Поэтому требования УМС об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение ФИО1 права осуществить государственную регистрацию права собственности на жилой дом в соответствии с пунктом 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При таких обстоятельствах, снос данного объекта строительства и возврат земельного участка влечет нарушение прав и законных интересов ФИО1, что является недопустимым.

Поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим ФИО1, исковые требования об обязании вернуть спорный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 958 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в надлежащем состоянии в Управление муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области удовлетворению не подлежат.

ФИО1 обратился к ответчику (истцу по первоначальному иску) с требованиями заключить договор аренды земельного участка сроком на 2 года для завершения строительства жилого дома.

В соответствии с пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп.1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии с пп.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Согласно п.21 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14-39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, п.21 ст.З ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем, при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, допускающем строительство жилого дома по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 г., т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на таком земельном участке.

С учетом вышеизложенного, наличием на земельном участке с кадастровым номером № площадью 958 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1 суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о возложении на Управление муниципальной собственности Администрации города Троицка обязанности заключить с ФИО1 договор аренды на данный земельный участок сроком на два года.

В соответствии со ст.196 ГПК РФ суд принимает решение в пределах исковых требований. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Управления муниципальной собственности администрации г.Троицка Челябинской области к ФИО1 о возврате земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств по договору отказать.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Возложить обязанность на Управление муниципальной собственности Администрации города Троицка заключить с ФИО1 договор аренды на земельный участок с кадастровым номером № площадью 958 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> сроком на два года. 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Троицкий городской суд, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: