Дело № 3а-4/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

18 января 2024 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при помощнике судьи Соколовской А.А.,

с участием представителя административного истца - ООО «Траст-Контракт» ФИО1,

представителя административного ответчика - ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2,

представителя заинтересованного лица - Администрации города Твери ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Траст-Контракт» об оспаривании решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости от 31 августа 2023 года № ОРС-69/2023/000931, установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Траст-Контракт» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (ГБУ «Центр кадастровой оценки») от 31 августа 2023 года № ОРС-69/2023/000931 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 28 июля 2023 года. 

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость земельного участка, что нарушает право административного истца, являющегося арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, расчет которой производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 

С целью установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости административный истец обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением, по результатам рассмотрения которого Учреждением принято оспариваемое решение со ссылкой на несоответствие представленного им отчета об оценке от 28 июля 2023 года № №, составленного оценщиком ООО «Центр оценки и экспертизы «НЭКС» ФИО4, требованиям законодательства об оценочной деятельности, наличие ошибок, повлиявших на итоговый результат расчета.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 требование об оспаривании решения Учреждения поддержала, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном в заключении судебной экспертизы – 23 569 000 руб. 

Представитель административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2 в судебном заседании с требованием административного истца о признании решения Учреждения незаконным не согласился, против выводов судебной экспертизы и установления рыночной стоимости в уточненном размере не возражал.

Представитель Администрации города Твери ФИО3 просила отказать в удовлетворении административных исковых требований в полном объеме.

Представители административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, публично-правовой компании «Роскадастр», государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № (единое землепользование), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «склады», площадью 28 582 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, находится в неразграниченной государственной собственности, предоставлен Обществу на праве аренды на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенного им с Администрацией города Твери, зарегистрированного в ЕГРН 18 апреля 2016 года. На данном земельном участке находится принадлежащий административному истцу на праве собственности имущественный комплекс – нефтебаза, в том числе объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 

№, №, №, №, №, № – емкости,

№ - сливной фронт с эстакадой,

№ - раздаточный фронт, 

№ - трансформаторная подстанция, 

№ – сарай,

№ – навес, 

№, № - очистные сооружения,

№ - пожарный водоем,

№ - нефтебаза.

Из приложения № 2 к указанному договору аренды - расчета арендной платы следует, что размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, являясь арендатором земельного участка, обязанным вносить арендную плату, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28 ноября 2022 года № 9-нп по состоянию на 01 января 2022 года. 

Согласно выписке из ЕГРН от 26 апреля 2003 года и акту ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 17 марта 2023 года № АОКС-69/2023/000035 кадастровая стоимость арендуемого административным истцом земельного участка определена Учреждением в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в размере 33340331,36 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного по состоянию на указанную дату. Данная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2023 года.

Вопросы оспаривания кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной стоимости регулирует статья 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения которой применяются для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в отношении всех объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации, учтенных в ЕГРН, с даты, указанной в соответствующем решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Пунктом 1 постановления Правительства Тверской области от 18 апреля 2022 года № 258-пп установлена дата перехода к применению на территории Тверской области положений статьи 22.1 названного Федерального закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 июля 2022 года.

На основании пункта 2 статьи 6, пункта 5.1 статьи 7 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним относится к полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки, которыми данные учреждения наделяются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

На территории Тверской области таким учреждением является ГБУ «Центр кадастровой оценки», созданное на основании распоряжения Правительства Тверской области от 07 декабря 2017 года № 407-рп «О реорганизации государственного унитарного предприятия Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации».

01 августа 2023 года ООО «Траст-Контракт» обратилось в данное бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной в размере 15676340 руб. по состоянию на 28 июля 2023 года, в подтверждение которой представило отчет об оценке от 28 июля 2023 года № №, составленный оценщиком ООО «Центр оценки и экспертизы «НЭКС» ФИО4

31 августа 2023 года ГБУ «Центр кадастровой оценки» принято решение № ОРС-69/2023/000931 об отказе в удовлетворении данного заявления с указанием на допущенные оценщиком нарушения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

В части наличия у административного ответчика полномочий на принятие данного решения и соблюдения процедуры его принятия требования действующего законодательства ГБУ «Центр кадастровой оценки» не нарушены. Данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства участвующими в деле лицами не оспаривалось.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке от 28 июля 2023 года № № требованиям законодательства об оценочной деятельности по ходатайству административного истца определением суда от 19 декабря 2023 года назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту – оценщику ООО «Актуальность» ФИО5

Согласно заключению эксперта от 12 января 2024 года № № при составлении отчета об оценке оценщиком допущены нарушения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, а также ошибки, связанные с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекты недвижимого имущества, в том числе те, которые указаны в решении ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 31 августа 2023 года № ОРС-69/2023/000931.

В нарушение пункта 11 ФСО № 7 оценщиком не проведено надлежащее исследование рынка земельных участков под индустриальную застройку, к классу которых относится объект оценки.

Вопреки подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7, пункту 10 ФСО V два выбранных для проведения оценки объекта-аналога: аналог № 2, имеющий вид разрешенного использования «для строительства комплекса зданий инфраструктуры придорожного сервиса», и аналог № 3, имеющий вид разрешенного использования «для придорожного сервиса», относятся к сегменту рынка земельных участков «земельные участки под придорожный сервис», отличному от сегмента рынка объекта оценки. 

Также при составлении отчета об оценке не соблюдено требование пунктов 2, 3, 8 ФСО VI, корректирующие коэффициенты на страницах 67 - 72 отчета приведены без обоснования, что не позволяет понять логику применения корректировок, а в отношении корректировки на обременение прав, кроме того, не указан источник информации, применявшийся для ее расчета.

Не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» применение корректировки стоимости объектов-аналогов на наличие коммуникаций без учета обеспеченности ими объекта оценки, на котором имеется электроснабжение, водоснабжение, канализация, центральное отопление, а также применение одинаковой корректировки на расположение относительно автомагистралей «-20%» для различающихся по данному критерию между собой объектов № 2 и № 3, находящихся на второй и первой линии автодороги. 

Также при составлении отчета допущены ошибки в расчетах. В частности, оценщиком использованы сведения о площади аналога № 5, указанные в объявлении о продаже – 5000 кв.м, в то время как на странице 66 отчета указана его площадь 4766 кв.м, соответствующая данным публичной кадастровой карты. Следовательно, цена за квадратный метр должна составлять 419,64 руб./кв.м, а не 400 руб./кв.м, как указал оценщик, а итоговый результат рыночной стоимости рассчитан неверно.

В таблице по расчету рыночной стоимости на страницах 72-75 отчета практически все относительные корректировки рассчитаны от цен предложений, а не общепринятым в сфере оценочной деятельности путем - от цен сделок (цена после применения скидки на торг), при этом корректировку на наличие железнодорожной ветки для аналогов № 2, 4, 5 оценщик рассчитал от цены предложения о продаже, в то время как для аналогов № 1 и 3 от цены сделки. 

В связи с приведенными нарушениями эксперт произвел новый расчет рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода (метода корректировок).

В процессе оценки эксперт из приведенного в заключении объема имеющихся данных о предложениях в сегменте рынка земельных участков под индустриальную застройку, расположенных в городе Твери и Тверской области, отобрал три аналога в городе Твери и два аналога в деревне Никулино Никулинского сельского поселения и деревне Кольцово Бурашевского сельского поселения Тверской области, сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым земельным участком, и, согласовав полученные результаты, определил итоговую величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 28 июля 2023 года в размере 23569000 руб. 

Оценив экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие об обстоятельствах, которые могли явиться основанием для отвода эксперта, отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

Лица, участвующие в деле, выводы судебной экспертизы не оспорили, правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы не воспользовались. 

Установленные экспертом нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, были указаны в оспариваемом решении Учреждения в качестве основания его принятия.

При таких обстоятельствах у ГБУ «Центр кадастровой оценки» при рассмотрении заявления административного истца имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости. 

Решение Учреждения от 31 августа 2023 года № ОРС-69/2023/000931 требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, соответствует, в связи с чем административные исковые требования о признании его незаконным удовлетворению не подлежат. При этом кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 28 июля 2023 года в размере 23569000 руб. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Траст-Контракт» удовлетворить частично.

В удовлетворении требования ООО «Траст-Контракт» о признании незаконным решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 31 августа 2023 года № ОРС-69/2023/000931 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость данного земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 28 июля 2023 года в размере 23569000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 22 января 2024 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова