Дело № 2-602/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

05 декабря 2017 года п. Новоорск 

Новоорский районный суд Оренбургской области в составе: 

председательствующего судьи Квиринг О.Б., 

при секретаре Егоровой Л.А., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчик ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Жилсервис о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, 

установил:

ФИО1 обратилось в суд с иском к ООО Жилсервис о признании недействительным договора управления многоквартирным домом № по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований, указывая, что является собственником помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ из содержания квитанции по оплате коммунальных услуг ей стало известно, что увеличился размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. При обращении по телефону в управляющую компанию ООО Жилсервис, ей было разъяснено, что собственники МКД заключили договор управления с ООО Жилсервис в новой редакции, поэтому увеличен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. В ДД.ММ.ГГГГ на сайте «Реформа ЖКХ» была размещена копия договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО Жилсервис и собственниками помещений многоквартирного 

<

адрес>. Согласно п.1.1 копии договора, договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещении оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ. О проходившем ДД.ММ.ГГГГ общем собрании собственников по заключению договора в новой редакции истцу ничего не известно. уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме она не получала. В очном или заочном голосовании не участвовала, договор № от ДД.ММ.ГГГГ не подписывала. Опрос собственников квартир дома показал, что никто из них не подписывал договор управления в новой редакции. Считает договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО Жилсервис и собственниками помещений многоквартирного 

<

адрес>, недействительным по следующим основаниям. В копии договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ, размещенной на сайте «Реформа ЖКХ» отсутствуют подписи собственников. Установить достоверность того, что собственники помещений в МКД № 

<

адрес>, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступали в качестве одной стороны заключаемого договора, не представляется возможным. В нарушение требований ст. 422 ГК РФ, п. 1 ст. 423 ГК РФ, п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ и п. 5.4.1 договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не установлен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном 

<

адрес>. Как следует из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений многоквартирного 

<

адрес>, вопросы об утверждении условий договора управления в новой редакции и об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения повестку дня не включались, на общем собрании не обсуждались, решения об утверждении условий договора и об установлении размера платы не принимались.

Просит суд признать недействительным договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО Жилсервис и собственниками помещений многоквартирного 

<

адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования, просила их удовлетворить. Пояснила, что о проходившем ДД.ММ.ГГГГ общем собрании собственников по заключению договора в новой редакции ей не известно, уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме она не получала. В очном или заочном голосовании не участвовала, договор № от ДД.ММ.ГГГГ не подписывала. Опрос собственников квартир дома показал, что никто из них не подписывал договор управления в новой редакции. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не установлен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном 

<

адрес>.

Представитель истца ФИО2, допущенный к участию в деле по устному ходатайству истца, в судебном заседании иск поддержал. 

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании иск не признала и пояснила, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание собственников помещений жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> по заключению договора управления с ООО Жилсервис с ДД.ММ.ГГГГ в новой редакции. По результатам проведенного собрания ДД.ММ.ГГГГ оформлен протокол № внеочередного общего собрания собственников помещений МКД №, большинством голосов принято решение о заключении договора управления с ООО Жилсервис с ДД.ММ.ГГГГ в новой редакции. Договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ подписан собственниками помещений, обладающими 50% от общего числа голосов всех собственников помещений, содержит все существенные условия для договора такого вида и в силу требований ч. 1 ст. 162 ЖК РФ является действующим. Принимая решение о заключении договора в новой редакции, собственники утвердили все условия в т.ч. условия о размере платы за содержание жилого помещения. Проект договора управления выносился на обсуждение ОССП. Решение общего собрания, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении заключения договора управления в установленном порядке не оспорено и недействительным не признано. Сторонами договора управления МКД № от ДД.ММ.ГГГГ являются ООО Жилсервис и собственники помещений в указанном многоквартирном доме, следовательно, этот договор может быть признан недействительным по требованию всех собственников либо уполномоченного ими лица. ФИО1 не наделена собственниками помещений МКД № соответствующим полномочиями, по требованию одного собственника сделка не может быть признана недействительной. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В соответствии с ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Договор управления многоквартирным домом является разновидностью договора об оказании услуг (ст. 779 ГК РФ), основанием для заключения которого является решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно протоколу № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ очная часть собрания состоялась ДД.ММ.ГГГГ в 17 час. 30 мин. на детской площадке около 

<

адрес>, заочная часть решения состоялась в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ до 20.00 час. 

Повестка дня общего собрания собственников:

Избрание председателя и секретаря (предложение инициатора): ФИО6 (председатель), ФИО7 (секретарь).

Наделение председателя и секретаря собрания правом подсчета голосов общего собрания.

Заключение договора управления многоквартирным домом с ООО Жилсервис с ДД.ММ.ГГГГ в новой редакции.

Приняты решения:

Избрать председателем и секретарем собрания: ФИО6 (председатель), ФИО7 (секретарь).

Наделить председателя и секретаря собрания правом подсчета голосов общего собрания.

Заключить договор управления многоквартирным домом с ООО Жилсервис с ДД.ММ.ГГГГ в новой редакции.

Из информационного сообщения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ в 17 час. 30 мин. на детской площадке около 

<

адрес> по инициативе Управляющей компании ООО Жилсервис будет проводиться общее собрание собственников помещений многоквартирного 

<

адрес>. 

Повестка дня общего собрания:

Избрание председателя и секретаря (предложение инициатора): ФИО6 (председатель), ФИО7 (секретарь).

Наделение председателя и секретаря собрания правом подсчета голосов общего собрания.

Заключение договора управления многоквартирным домом с ООО Жилсервис с ДД.ММ.ГГГГ в новой редакции.

Указано, что при недостаточной явке собственников на очное собрание голосование будет продолжено в заочной форме. Дата начала заочного голосования ДД.ММ.ГГГГ; дата окончания заочного голосования ДД.ММ.ГГГГ в 20.00 час. 

Из реестра собственников следует, что в МКД № имеется 119 квартир, в которых проживает 186 собственников.

Договор управления подписан собственниками помещений, в приложении № имеется 87 подписей.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Жилсервис и собственниками помещений многоквартирного 

<

адрес> был заключен договор управления многоквартирным домом. 

Согласно п. 1.1 договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Из п. 1.3 следует, что договор является многосторонним договором смешанного типа. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 

В соответствии с п. 1.4 управляющая организация по заданию собственников в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в этом доме в границах эксплуатационной ответственности, в порядке, установленном договором, от имени и за счет собственников предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в этом доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 

Согласно п. 1.6 управление многоквартирным домом в рамках договора осуществляется в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. 

Из п. 1.7 следует, что перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по управлению многоквартирным домом, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, периодичность и сроки их выполнения приведены в приложении № 3, № 4 к договору и содержат: перечень работ, услуг по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе услуги и работы, необходимые для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме; перечень работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с п. 1.9 управляющая организация обеспечивает предоставление собственникам следующие виды коммунальных услуг: теплоснабжение, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение. На отношения с собственниками помещений, связанными с обеспечением предоставления коммунальных ресурсов распространяются условия агентского договора, согласно ст. 1005 и 1006 ГК РФ. Агентское вознаграждение управляющей организации по обеспечению коммунальными услугами собственников помещений, регламентировано приложением № 2 к договору и прописано в статье «Услуги управления по предоставлению коммунальных ресурсов, съем показаний, обработка данных, начисление, сбор платежей.

Согласно п. 2.1 управление осуществляется в отношении многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из перечня. 

Из п. 2.5 следует, что управляющая организация приступает к выполнению работ, оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также к осуществлению иной деятельности – с даты начала управления многоквартирным домом. 

В соответствии с п. 5.1 ценя договора определяется ежегодно и устанавливается в размере стоимости выполненных работ, оказанных услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, стоимости предоставленных коммунальных услуг, а также стоимости иных работ, услуг, которые составляют предмет договора и которые предоставляет управляющая организация по договору.

Согласно п. 5.4 размер платы за содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, каждого собственника помещения в многоквартирном доме определяется как произведение общей площади помещения, принадлежащего данному собственнику, на стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в расчете на 1 кв.м. общей площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и на момент заключения договора составляет 13,64 рублей в месяц за один кв.м. общей площади собственник в том числе:

- стоимость услуг, работ по управлению – 2,11 руб./ кв.м. 

- стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества – 10,53 руб./кв.м.

- стоимость работ по текущему ремонту – 1,00 руб. /кв.м.

Из п. 5.4.1 следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения устанавливается ежегодно решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме исходя из указанного в таком решении Перечня с учетом предложений управляющей организации. 

В соответствии с п. 10.1 договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

Договор управления подписан директором ООО Жилсервис, собственниками помещений.

Договор содержит следующие приложения:

Приложение 1 – реестр собственников помещений многоквартирного 

<

адрес>,

приложение 2 – состав и состояние общего имущества многоквартирного дома,

приложение 3 – перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

приложение 4 – предельные сроки устранения недостатков содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,

приложение 5 – действующие тарифы на коммунальные услуги и нормативы предоставления коммунальных услуг (на момент заключения договора),

приложение 6 – перечень услуг (работ) по управлению многоквартирным домом,

приложение 7 – сведения о максимально допустимой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель для удовлетворения собственных бытовых нужд,

приложение 8 – перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (форма). 

До ДД.ММ.ГГГГ действовал договор управления МКД № 

<

адрес> в старой редакции от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от ДД.ММ.ГГГГ). 

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ по первому вопросу повестки дня общего собрания: Избрание председателя и секретаря (предложение инициатора): ФИО6 (председатель), ФИО7 (секретарь) проголосовало: «за» - 2 701,29 (90,54 %); «против» - 134,87 (4,52 %), «воздержались» - 147,25 (4,94 %);

по второму вопросу: Наделение председателя и секретаря собрания правом подсчета голосов общего собрания, проголосовало: «за» 2743,84 (91,97 %), «против» - 104,42 (3,50 %), «воздержались» - 135,15 (4,53 %);

по третьему вопросу: Заключение договора управления многоквартирным домом с ООО Жилсервис с ДД.ММ.ГГГГ в новой редакции, проголосовало: «за» - 2681,94 (89,89 %), «против» - 155,92 (5,23 %), «воздержались» - 145,55 (4,88 %)

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Истец просит признать договор недействительным, в связи с тем, что не согласована цена договора, а также договор не подписан всеми собственниками. Представителем истца представлен расчет, из которого следует, что договор пописан 37,15% собственников помещений, так как из кворума следует, исключить подписи собственников квартир: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №. 

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ судопроизводство в Российской Федерации осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон; при этом, в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Исходя из ст. 46 Конституции РФ и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения права, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

При этом бремя доказывания нарушения прав лежит на самом истце, который при обращении в суд должен доказать какие права и охраняемые интересы будут восстановлены в случае удовлетворения его искового заявления.

Конституционный Суд РФ в своих судебных постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции РФ вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (определения от 17 июля 2007 года N 566-О-О, от 18 декабря 2007 года N 888-О-О, от 15 июля 2008 года N 465-О-О и др.).

Разрешая требования истца относительно недействительности договора управления многоквартирным домом, а также относительно последствий заключения договора управления, которое как настаивает истец повлекло незаконное взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги и повышение тарифов, суд исходил из того, что оснований для признания недействительным договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, поскольку оспариваемый договор заключен со стороны собственников помещений указанного многоквартирного дома на основании принятого на общем собрании решения от ДД.ММ.ГГГГ, которое согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений многоквартирного дома и кем-либо не оспаривалось, недействительным не признавалось, при этом договор управления сторонами исполнялся с момента его заключения, в связи с чем, пришел к выводу о том, что оснований для квалификации оспариваемого договора в качестве ничтожного не имеется.

Отклоняя доводы истца о том, что при заключении собственниками многоквартирного дома договора управления нарушены положения ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, ввиду отсутствия кворума, суд исходил из того, что оспариваемый договор заключен сторонами после принятия общим собранием собственников помещений в доме решения о выборе способа управления домом и управляющей компании, которое является обязательным для исполнения. Данное решение собрания не оспорено и недействительным не признано. 

Что касается отсутствия в самом тексте договора подписей собственников помещений в доме, обладающих более чем 50% голосов, суд с учетом установленных обстоятельств, считает, что данное обстоятельство не может рассматриваться в качестве основания недействительности сделки, поскольку в предмет иска не было включено требование об оспаривании решения общего собрания, суд не рассматривал вопросы наличия (отсутствия) на данном собрания необходимого кворума голосов.

Из информации Государственной жилищной инспекции по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по сведениям, содержащимся в реестре лицензий Оренбургской области на ДД.ММ.ГГГГ, деятельность по управлению в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, осуществляет ООО Жилсервис. В настоящее время в соответствии с действующим законодательством в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства обществом размещены сведения о договоре управления, заключенного ООО Жилсервис с собственниками помещений многоквартирного 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № на основании протокола общего собрания собственников помещений данного дома от ДД.ММ.ГГГГ с указанием периода осуществления обязанностей по управлению – с. ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Заявления о внесении изменений в реестр лицензий Оренбургской области, в связи с расторжением, прекращением действия указанного договора управления в инспекцию от ООО Жилсервис не поступало.

Однако, суд полагает, что наличие или отсутствие на сайте сведений о регистрации договора не имеет значения для рассматриваемого спора. При этом, истец не лишен возможности защиты своих прав иным предусмотренным законом способом. Факт нарушения ответчиком прав истца как потребителей при исполнении договора управления, не доказан.

Руководствуясь ст. ст. 194 и 198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Жилсервис о признании недействительным договора управления многоквартирным домом – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Новоорский районный суд.

Судья: 

Мотивированное решение изготовлено 10.12.2017 г. 

Судья: