Дело № 3а-55/2023 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гор. Тверь 5 сентября 2023 года 

Тверской областной суд в составе:

председательствующего Кустова А.В.,

при ведении протокола помощником судьи Коклюшкиной Н.А., 

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителей ГБУ Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» ФИО2, ФИО3,

представителя Администрации города Твери ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Бобачевская Роща» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Санаторий «Бобачевская роща» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании решения ГБУ Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 26 апреля 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200056:4542, расположенного по адресу: город Тверь, тер. Бобачевская роща, равной его рыночной стоимости. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного земельного участка.

Согласно результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена в размере 100219179,6 руб.

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 февраля 2023 года составила 57614000 руб. согласно отчету независимого оценщика от 30 марта 2023 года.

05 апреля 2023 года административным истцом в ГБУ Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» направлено заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в удовлетворении которого 26 апреля 2023 года было отказано Учреждением.

Указанное решение административный истец полагает незаконным, просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости земельного участка на основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования по доводам, приведенным в административном исковом заявлении, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2023 года в размере, определенном оценщиком ФИО5

Представители ГБУ Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения требования административного истца о признании незаконным решения Учреждения от 26 апреля 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, поскольку представленный отчет не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. 

Представитель Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО6 в представленном суду отзыве указал на законность оспариваемого решения бюджетного учреждения, полагал, что основания для удовлетворения требований административного истца отсутствуют.

Представитель администрации города Твери ФИО4 в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку достоверность отчета об оценке подтверждена заключением судебной экспертизы.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Заслушав пояснения представителей сторон и заинтересованного лица, допросив эксперта ФИО7, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200056:4542, относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома 4-12 этажей, расположенный по адресу: город Тверь, тер. Бобачевская Роща, находится в собственности ООО «Санаторий «Бобачевская Роща» с 28 декабря 2022 года.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка выписке из ЕГРН составляет 100219179,6 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в бюджетное учреждение в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

При этом заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная стоимость объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение данного учреждения по заявлению об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной стоимости может быть оспорено в судебном порядке.

Постановлением Правительства Тверской области от 18 апреля 2022 года № 258-пп установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - 01 июля 2022 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.

В Тверской области таким учреждением является ГБУ Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации».

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в порядке административного судопроизводства решения бюджетного учреждения по заявлению об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной стоимости. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно материалам дела, 05 апреля 2023 года ООО «Санаторий «Бобачевская Роща» подано заявление в ГБУ Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200056:4542 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 февраля 2023 года в размере 57614000 рублей, в подтверждение данной рыночной стоимости представлен отчет ООО «Оценочно-экспертная компания Аналитик Бизнес Групп» от 30 марта 2023 года.

Решением ГБУ Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 26 апреля 2023 года отказано в удовлетворении заявления Общества в связи с допущенными нарушениями федеральных стандартов оценки в отчете (п.п. 9, 13 ФСО II).

Таким образом, Обществом соблюден установленный Законом внесудебный порядок установления кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной стоимости.

В оспариваемом решении бюджетного учреждения причинами послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости приведены нарушения стандартов оценки в связи с использованием в целях оценки в отчете при сравнительном подходе аналогов № 1 и № 3.

В судебном разбирательстве в связи с критическими замечаниями к отчету проведена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № 23-276э от 14 июля 2023 года эксперт пришел к выводу, что отчет № 11С/2023 от 30 марта 2023 года не содержит нарушений требований Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, повлиявших на величину рыночной стоимости объекта оценки. Определение иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200056:4542 экспертом не проводилось.

В заключении эксперт привел развернутый анализ проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности по результатам которого пришел к выводу об обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках использованного подхода к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам (л. 11-20 Заключения).

При допросе в судебном заседании эксперт ФИО7 подтвердил выводы заключения, дал пояснения по критическим замечаниям к отчету.

Так, эксперт указал на допустимость использования оценщиком объекта аналога № 1, поскольку объявление о продаже было размещено 23 сентября 2022 года, учитывая срок экспозиции при сопоставлении с датой оценки (1 февраля 2023 года) являлось актуальным. Само по себе последующее снятие с кадастрового учета земельных участков не препятствовало использованию их в качестве аналога.

Суд соглашается с таким доводом эксперта. То обстоятельство, что в период с 28-29 декабря 2022 года земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0200056:4390; 69:40:0200056:4389; 69:40:0200056:3003 сняты с учета, не препятствовало их использования в качестве аналога в рамках сравнительного подхода с использованием цен предложений исходя из периода экспозиции аналога на рынке (п.п. 3 п. 5, п.п. 2 п. 7 ФСО V).

Довод административного ответчика о том, что сделка с объектом-аналогом на дату оценки не могла быть совершена на дату оценки, в связи с чем он не мог использоваться, судом отклоняется, поскольку оценщик использовал при сравнительном подходе не цены сделок, а цены предложений, соответственно значение имел период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период (при наличии информации), соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения (п.п. 2,3 п. 7 ФСО V).

Отчет оценщика содержит информацию о прекращении статуса земельных участков, входящих в состав землепользования по тексту объявления о продаже аналога № 1 (л. 33 отчета), поэтому требование достоверности содержащейся в отчете информации соблюдено (п.п. 2 п. 2, п. 10 ФСО VI), отчет не вводит в заблуждение заказчика.

Относительно применения оценщиком аналога № 3 с учетом содержащегося в объявлении о продаже информации о срочности предложения, эксперт пришел к выводу, что указание на срочность продажи не повлекло снижения стоимости объекта продажи, что усматривается при сопоставлении цены предложения каждого участка из аналогов в пересчете стоимости на квадратный метр (л. 35 отчета).

Соглашаясь с выводом эксперта, суд исходит из того, что совокупности факторов, указывающих на вынужденную продажу (п. 9 ФСО II) предложение о продаже земельного участка – аналога 3 не содержит (л. 33, 62 Отчета).

В судебном заседании эксперт пояснил, что анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, не отраженный в заключении, в отчете оценщика имеется в разделе 8 на стр. 27.

На критические замечания административного ответчика к экспертному заключению в связи со ссылками на недействующие ФСО № 1 и ФСО № 3 в пунктах 8, 26 таблицы анализа эксперт пояснил о наличии опечатки, не повлиявшей на существо заключения, поскольку текстовое содержание требований, на соблюдение которых проверен отчет, соответствует п. 3 ФСО IV (задание на оценку), п. 3, п.п. 5 п. 9 ФСО V (согласование результатов оценки).

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым доказательством, соглашаясь с выводом эксперта, полагает достоверной рыночную стоимость объекта недвижимости на дату оценки, указанную в отчете, которая подлежит установлению в качестве кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку причины, предусмотренные п. 2 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», являющиеся основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке в ходе судебного разбирательства не подтвердились, оспариваемое решение бюджетного учреждения следует признать незаконным.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере рыночной по состоянию на 1 февраля 2023 года согласно отчету об оценке № 11С/23 от 30 марта 2023 года.

В соответствии с п. 16 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда бюджетное учреждение должно принять решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Бобачевская Роща» удовлетворить.

Признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 26 апреля 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200056:4542 в размере его рыночной стоимости, содержащейся в отчете об оценке.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:40:0200056:4542 расположенного по адресу: город Тверь, тер. Бобачевская Роща, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 февраля 2023 года в сумме 57614 000 рублей.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Санаторий «Бобачевская Роща» заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере рыночной стоимости считать 05 апреля 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тверской областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Кустов

Решение в окончательной форме принято 14 сентября 2023 года

Председательствующий А.В. Кустов