к делу ........а-429/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«21» июня 2024 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Гаспарове Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ИП ...........1, ИП ...........2, ИП ...........4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ИП ...........1, ИП ...........2, ИП ...........4 обратились в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просят установить кадастровую стоимость принадлежащего им на праве аренды земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 19880 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, ............, земельный участок 20/21, в размере его рыночной стоимости 51 113 667 рублей по состоянию на 01.01.2022г.; установить, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 51 113 667 рублей по состоянию на 01.01.2022г. применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ с 01.01.2023г.; обязать Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость в размере 51 113 667 рублей, определенную по состоянию на 01.01.2022г.

В обоснование заявленных требований ссылаются на то, что в соответствии с отчетом об оценке № 108/23 от 19 декабря 2023 года, подготовленным ООО Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс», выводы которого подтверждены положительным экспертным заключением № 23/191223/91 саморегулируемой организацией «Региональная ассоциация оценщиков» от 21 декабря 2023 г., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 51 113 667 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 71 407 966 рублей.

Административные истцы указывают, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают их права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

В судебном заседании представитель административных истцов по доверенности ФИО1 поддержала доводы административного искового заявления, настаивала на удовлетворении заявленных требований. Указала на наличие в заключении эксперта нарушений законодательства РФ об оценочной деятельности.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 полагал, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями действующего законодательства, просил суд вынести законное и обоснованное решение.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 указывает, что нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не допущено, просит вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО5 указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:42:0801002:31 определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки. Просит рассмотреть дело в отсутствие учреждения. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из материалов административного дела, предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 19880 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, ............, земельный участок 20/21.

Административные истцы являются арендаторами вышеуказанного земельного участка с разрешенным видом использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора, заключаемого без проведения торгов от 9 июня 2023 года № 4200011902 и дополнительного соглашения от 9 октября 2023 года.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 года № 2449 кадастровая стоимости земельного участка, используемая для расчета арендной платы, установлена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 71 407 966 рублей и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1), в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности). 

Обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности). 

При этом, суд на основании имеющихся в деле доказательств, к числу которых относится и заключение эксперта, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административным истцом в подтверждение его рыночной стоимости в сумме 51 113 667 рублей, представлен отчет № № 108/23 от 19 декабря 2023 года, составленный ООО Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс».

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, в целях проверки отчета об оценке объекта недвижимости законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), установления действительной рыночной стоимости земельного участка определением суда от 1 апреля 2024 года назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 13.05.2024г., выполненному ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» отчет об оценке № 108/23 от 19 декабря 2023 года, подготовленный ООО Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 64 593 000 рублей.

Однако, представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, обоснованное анализом заключения судебной оценочной экспертизы, выполненным оценщиком ООО Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс» ФИО7, в котором указано, что признать выводы эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 объективными, всесторонними, полными, научно обоснованными, достоверными невозможно, нарушены требования ст. 11 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также п. 2 ФСО VI.

Вместе с тем, вышеизложенные доводы анализа на заключение судебной оценочной экспертизы не могут быть признаны обоснованными и объективными, поскольку не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, выполнивший заключение судебной экспертизы, предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, опроверг вышеуказанные доводы анализа и пояснил, что в представленном административными истцами отчете ООО Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс», из всего анализа рынка приведен только один земельный участок который относится к землям населенных пунктов - под коммерцию. Далее в отчете приведено 414 объявлений, которые взяты с сайта Авито, где указаны все объявления на продажу, не только земельные участки, а весь сегмент рынка, то есть там не 414 земельных участков, в отчете приводится один земельный участок – объявление аналог, соответственно при таком ограниченном количестве предложений, земельный участок не может находиться в активном рынке. Относительно доводов возражений о том, что разница даты оценки между 01.01.2022г. и июнем 2021г. нулевая, эксперт пояснил, что данное утверждение неверно, поскольку рынок меняется, цены растут, инфляция отражается на стоимости предложений. Несмотря на короткий период, за два месяца цены могут подняться на 20/30/40 %. Что касается сборника по масштабу, то дата оценки объекта недвижимости - 2022г., в отчете взята информация сайта «СтатРиелт» по состоянию на 01.01.2020г., то есть с разницей два года. При этом, информация сайта «СтатРиелт» обновляется ежеквартально, информация в справочнике официально по состоянию на 01.01.2022г. имеется.

Относительно замечаний о проведённой оценке земельного участка, а именно о том, что в объявлении № 1 указано 8,2 соток, а по тексту объявления указано 8,15 соток, эксперт пояснил, что в объявлении указано 8,15 соток, то есть 815 кв.м, при этом экспертом используется более точная не округлённая площадь, поскольку если участок 816 кв.м, то продавец не будет писать 816, он укажет 8 соток, а по тексту объявления более конкретную площадь.

Кроме того, в материалы дела экспертом ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 в опровержение доводов анализа оценщика ООО Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс» ФИО7 представлены подробные письменные пояснения.

Исследовав в судебном заседании заключение эксперта от 13 мая 2024 года, письменные пояснения эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, в том числе по обстоятельствам, изложенным в анализе оценщика ООО Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс» ФИО7, а также оценив их по правилам статьи 84 КАС РФ в совокупности с показаниями, данными экспертом в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. В связи с чем, ходатайство представителя административного истца о назначении повторной судебной экспертизы не подлежит удовлетворению.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

В соответствии с требованиями пунктами 11, 20 ФСО № 7 с учетом целевого использования оцениваемого земельного участка в соответствии с договором аренды и классификацией сегментов рынка на основании видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренной Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, эксперт отнес оцениваемый объект к сегменту земельных участков «под офисно-торговую (коммерческую) застройку».

При этом, в полном соответствии с приведенными выше требованиями ФСО № 7 и Методическими рекомендациями, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р, а также избранной методологией эксперт учел предусмотренные Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО8 для аналогичных объектов рыночные корректировки, в том числе, на местоположение (расположение в пределах населенного пункта, в зоне автомагистралей). 

В подпункте 1 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, указано, что при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период.

Поскольку рыночных данных об изменении цены предложения о продаже аналогов в течение срока экспозиции экспертом не выявлено, она была скорректирована на дату оценки, исходя из уровня инфляции. Расчет корректировки произведен с использованием математической модели и является проверяемым. 

Расчет корректировок соответствует избранной экспертом методике, не противоречит приведенным в заключении рыночным данным.

В соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7, с учетом вида разрешенного использования оцениваемого объекта, развитости инфраструктуры местоположения объекта оценки и аналогов, эксперт исходил из допущения об их равнозначности по фактору наличия коммуникаций по меже либо возможности их подключения.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, в деле не имеется. 

Представленный представителем административных истцов анализ оценщика ООО Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс» ФИО7 не содержит сведений, которые опровергали бы выводы эксперта. Предусмотренных статьей 61 КАС РФ оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством у суда не имеется. 

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, рыночная стоимость земельного участка установлена судом на основании имеющихся в деле доказательств.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из представленных материалов дела судом усматривается, что административные истцы обратились в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края 22 декабря 2023 года. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 22 декабря 2023 года.

Суд также приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований об установлении периода действия кадастровой стоимости равной рыночной с 01.01.2023г. ввиду следующего. 

Так, в соответствии с положениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ), а также дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости и применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей.

Указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости в силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, предусмотрено только в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной.

В данном случае, кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная по состоянию на 01.01.2022г., является действующей.

Порядок применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе, установленной в результате разрешения спора о результатах определения кадастровой стоимости, урегулирован нормами федерального законодательства и ввиду их обязательности в силу закона подлежит соблюдению без какого-либо указания на это в судебном акте.

Таким образом, ввиду прямого указания закона, при наличии в решении суда даты подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости, какая-либо правовая неопределенность в отношении даты начала применения установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости отсутствует.

При таких обстоятельствах, административный иск ИП ...........1, ИП ...........2, ИП ...........4 подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ИП ...........1, ИП ...........2, ИП ...........4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично. 

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 19880 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, ............, земельный участок 20/21 кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в размере 64 593 000 рублей.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 22 декабря 2023 года.

Взыскать с ИП ...........1, ИП ...........2, ИП ...........4 в пользу ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26 июня 2024 года.

Судья В.В. Сидоров