Дело 2-247/2021 (2-4851/2020;) 

08 июня 2021 года 78RS0014-01-2020-003339-64 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Лифановой О.Н.,

при секретаре Лифановой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, об истребовании имущества из незаконного владения, об обязании привести его в первоначальном положение, о признании незаконной государственной регистрации права собственности, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд иском к ФИО2, Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу неоднократно изменяя исковые требования в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса РФ, в окончательной редакции иска от 03.06.2021 просила суд:

признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу; 

<

адрес> ранее учтенное с кадастровым номером № (еще ранее учтенное в 1956 году в качестве помещение 2 подвала площадью 39,05м2 как часть помещения б/н 5), входящее в состав нежилого помещения № площадью 470,5м2 с кадастровым номером №;

прекратить право собственности ФИО2 в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>

истребовать указанное общее имущество многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> из владения ФИО2;

обязать ФИО2 привести нежилое помещение № (подвал) площадью 38,1 кв.м, ранее учтенное с кадастровым номером № (еще ранее учтенное в 1956 году в качестве помещения 2 подвала площадью 39,05 кв.м как часть помещения б/н 5) в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> соответствие с техническими характеристиками проектной документации на строительство и первичной документации инвентаризационного учета на 1956 год;

признать незаконным и недействительным проведение 20.04.2017 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу государственной регистрации права собственности ФИО2 в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес> общего имущества дома - нежилого помещения № (подвал) площадью 38,1 кв.м, ранее учтенное с кадастровым номером №;

истребовать из незаконного владения ответчика ФИО2 помещение лестничной клетки Л8 площадью 4,2 кв.м, ранее учтенное в качестве части помещения № с кадастровым номером № площадью 42,0 кв.м /л.д.54-62 т.3/.

В обоснование иска указано, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, однако как полагает истец, в результате незаконной перепланировки помещений подвала многоквартирного дома, помещение № было присоединено ответчиком к ранее принадлежащим ему другим нежилым помещениям, самовольно оборудован отдельный вход в данное нежилое помещение путем демонтажа части кирпичной кладки торцевой стены дома, что привело к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, захвату придомовой территории для устройства отдельного входа без согласия собственников. Кроме того, в спорном нежилом помещении находятся инженерные коммуникации, доступ к которым ограничен и влечёт невозможность обследования, а также производство ремонтных работ. 

Поскольку до 20.04.2017 право собственности ответчика на спорное помещение не было зарегистрировано в установленном законом порядке, а дата приватизации первой квартиры в многоквартирном доме приходится на март 1993 года, то истец полагает, что нежилое помещение № относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома и должно быть изъято из незаконного владения ФИО2, поскольку его незаконное присоединение к остальным нежилым помещениям, использование земельного участка для входа в данное помещение и расположение на нём оборудования магазина, которому в аренду сданы нежилые помещения ответчика, нарушают права не только истца, являющегося председателем совета дома, но и остальных собственников помещений многоквартирного 

<

адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1, а также её представитель ФИО3 настаивали на удовлетворении иска в его измененной редакции по изложенным в нём, а также дополнениям к иску, основаниям, возражали против применения последствий пропуска срока исковой давности, о котором заявлено ответчиком, а также против использования в качестве надлежащего доказательства заключения эксперта ФИО4, заявив о его подложности в порядке ст.186 ГПК РФ, а также о подложности протокола общего собрания собственников многоквартирного дома от 22.12.2015, которым, якобы, ответчику было предоставлено согласие всех собственников на присоединение нежилого помещения 5-Н к помещению 3-Н, утверждая, что такое собрание собственников не проводилось, просили принять во внимание выводы, изложенные в судебных актах арбитражного суда, в который неоднократно обращался ответчик с целью признания права собственности на спорное нежилое помещение, в чем ему было отказано. 

Представитель ответчика адвокат Лебедева М.Е. в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, по изложенным в отзыве основаниям, заявила также о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку фактическое владение ответчиком спорным нежилым помещением началось не позднее 2001 года, об организации отдельного входа истцу должно быть известно ранее /л.д.206 т.1/; просила учесть, что спорное помещение было передано в аренду для использования под пункт приёма стеклотары в магазине до даты первой приватизации квартиры в доме, то есть использовалось как самостоятельный объект, затем данное помещение ответчик приобрел в результате возмездной сделки и отсутствие в реестре недвижимости сведений о регистрации права собственности на него до 2017 года не является доказательством отнесения спорного объекта к общему имуществу дома, в котором общедомовое имущество отсутствует, что подтверждается заключением эксперта /л.д.9-11 т.24 л.д.158-160 т.3/.

Надлежащим образом извещенные ответчик ФИО2, ответчик Управление Росреестра Санкт-Петербурга, третьи лица кадастровый инженер ФИО5, ООО «Жилкомсервис № 3 Московского района», Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, в судебное заседание не явились, своих представителей для участия в деле не направили, об отложении разбирательства по делу не просили.

Ответчик ФИО2, представитель Управления Росреестра Санкт-Петербурга заявили ходатайство о рассмотрении дела в своё отсутствие /л.д.12,147т.2/, последнее указало на необходимость отказа в удовлетворении иска, в том числе и потому, что иск о признании права собственности не может быть предъявлен к регистрирующему органу, который на спорный объект недвижимости не претендует /л.д.194-197 т.1/ 

Иные лица, участвующие в деле, правом участия в судебном заседании не воспользовались, надлежащим образом уведомлены о принятии иска к производству суда, измененная редакция которого также направлена в их адрес истцом /л.д.117-121 т.3/ и о назначении судебного заседания, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с частью 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса РФ /л.д.33-34,100-101,120-130,л.д.1 т.3/. 

Выслушав доводы истца, его представителя, возражения представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив показания эксперта относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, полагая возможным на основании ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся, но извещённых надлежащим образом лиц, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что спорное нежилое помещение площадью 38,1 кв.м расположено в подвале многоквартирного дома по адресу 

<

адрес>, в котором также расположена 

<

адрес>, 1/3 доля в праве на которую с 2005 года принадлежит истцу ФИО1, одновременно являющейся председателем Совета указанного многоквартирного дома /л.д.52-54 т.1/.

Данное спорное нежилое помещение №, площадью 38,1 кв.м, ранее учтенное с кадастровым номером №, в результате проведения кадастровых работ было объединено с нежилым помещением № с кадастровым номером №, вновь образованному помещению площадью 470,5 кв.м был присвоен №, а право собственности на данное нежилое помещение согласно выписке из ЕГРН было зарегистрировано за ответчиком 20.04.2017 /л.д.70 т.1/.

Поскольку первая приватизации жилого помещения – 

<

адрес> многоквартирном доме, в подвале которого расположено вышеуказанное спорное нежилое помещение, согласно справке начальника жилищного отдела Администрации Московского района Санкт-Петербурга была произведена 09.03.1993 /л.д.55 т.1/, а до передачи нежилого помещения № с кадастровым номером № в 2017 году в собственность истца, сведения о зарегистрированных правах на указанный объект в ЕГРН отсутствовали /л.д.66-82,103 т.1/, истец полагает, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома. 

Вместе с тем, судом установлено и материалами дела подтверждается, что согласно договору на аренду нежилых помещений от 26.11.1986 Ленинград-Витебская дистанция гражданских сооружений Октябрьской железной дороги передала нежилое помещение площадью 38,43 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, в аренду магазину № Московского райпищеторга для использования по хозяйственные нужды магазина в постоянное пользование, начиная с 01.12.1986 /л.д.14-17 т.2/.

Согласно сообщению филиала ГУП «ГУИОН» - проектно-инвентаризационное бюро Московского района от 27.02.2014, помещение площадью 42 кв.м указанное в данном договоре соответствует помещению № общей площадью 38,1 кв.м, учтенному по данным технической инвентаризации 09.09.2013 /л.д.13 т.2/.

21.11.1986 директор указанного магазина № и управляющий ДУ-51 составили акт о том, что в целях производственной необходимости с разрешения балансодержателя магазин № оборудовал дополнительный проход с установкой несущих закладных балок в помещение подвальное, расположенное под квартирой № /л.д.163 т.3/.

На основании договора купли-продажи, заключенного 19.09.1993 между Д/У № 51 Санкт-Петербург-Витебская дистанция гражданских сооружений Октябрьской железной дороги и ТОО «Криолит» в пользу последнего перешло право собственности на нежилое помещение площадью 42 кв.м, расположенное в подвале 

<

адрес> под квартирой №.

Переход права собственности на момент заключения указанного договора регулировался общими правилами пункта 2 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР", в соответствии с которым право собственности у приобретателя имущества возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи с чем переход права собственности на спорное нежилое помещение к ТОО «Криолит», а затем к его правопреемнику ООО «Криолит» не регистрировался.

Согласно протоколу № от 04.11.1997 и по акту от 30.10.1997 в связи с выходом из состава участников ООО «Криолит» ответчику ФИО2 было передано вышеуказанное нежилое помещение № площадью 42 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного 

<

адрес> под квартирой № и прилегающие к торцу дома в счёт стоимости его доли в обществе /л.д.164 т.3/.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления данного Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Однако, как указывает Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 27 сентября 2016 г. N 1748-О, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производимая соответствующим учреждением, будучи юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права.

Право собственности ответчика на переданное ему ООО «Криолит» в 1997 году спорное помещение также зарегистрировано не было. 

Вышеуказанные обстоятельства перехода права собственности на спорное помещение, в том числе установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2013 и постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2013 по делу № А56-16688/2013, которым также установлено, что с ноября 1986 года подвальное помещение под квартирой 88 использовалось для нужд магазина – пункт приёма стеклотары, то есть имело самостоятельное функциональное использование. Сведения о проведении технической инвентаризации подвального помещения под квартирой 88 в период с 1956 года по 2002 год в архиве ПИБ отсутствуют /л.д.115,106-117 т.1/.

Согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серия ЮИ № от 22.01.1998, ответчику ФИО2 также принадлежали нежилые помещения № общей площадью 439,4 кв.м с кадастровым номером № расположенные в подвале и на первом этаже вышеуказанного многоквартирного дома, переданные на основании протокола от 30.10.1997 № собрания участников ООО «Криолит» и акта от 30.10.1997 /л.д.64,66,182 т.1/, в свою очередь у ООО «Криолит» право собственности на указанные нежилые помещения возникло на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда №, заключенного 28.06.1996 с Фондом имущества Санкт-Петербурга, что также установлено вышеуказанным решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2013 /л.д.107,183 т.1/, в силу ст.61 ГПК РФ имеющим преюдициальное значение по делу.

Кроме того, с 22.01.1998 ответчику принадлежит право собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный 

<

адрес>, размер его доли составляет 118/2063 в праве общей долевой собственности /л.д.65 т.1/.

Согласно техническому заключению ГУП «Городское Управление инвентаризации и оценки недвижимости» от 06.10.2012, основанному на архивных материалах Проектно-инвентаризационное бюро по состоянию на май 1992 года в вышеуказанном строении были учтены помещение № площадью 330,9 кв.м, расположенное на первом этаже - использование под магазин №, помещение № площадью 74,6 кв.м, расположенное в подвале - использование под склад магазина №, а также помещение № площадью 33,9 кв.м, расположено в подвале, использование под склад магазина №.

В марте 1997 года помещения № были учтены в качестве вторичного объекта недвижимости суммарной площадью 439,4 кв.м, занимаемые подвал многоквартирного дома.

В мае 2002 года помещение № общей площадью 42 кв.м прошло процедуру кадастрового учёта и в его состав были включены часть помещения площадью 37,8 кв.м и часть лестничной клетки площадью 4,2 кв.м.

В июне 2005 года при проведении технической инвентаризации помещений помещения № были объединены в единое помещение № общей площадью 483,8 кв.м, в результате технической инвентаризации данного нежилого помещения в августе 2009 года его площадь составила 471,9 кв.м.

Таким образом, ГУП ГУИОН - ПИБ Московского района был сделан вывод, что помещение № площадью 471,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное в подвале многоквартирного 

<

адрес> было образовано в 2005 году в результате перепланировки и объединения ранее учтенных:

помещения № площадью 42 кв.м с кадастровым номером №;

группы помещений № площадью 439,4 кв.м с кадастровым номером № и учтено в качестве объекта недвижимости с самостоятельным функциональным использованием, в своем составе технологических помещений, предназначенных для обслуживания многоквартирного дома, не имеет /л.д.18-26 т.2/.

Согласно плану и ведомости помещений и площадей подвала многоквартирного 

<

адрес> по состоянию на 1956 год, предоставленного Филиалом ГУП «Городское Управление инвентаризации и оценки недвижимости» Проектно-инвентаризационное бюро Московского и Кировского районов 01.10.2014, площадь нежилого помещения №-Н составляла 433,8 кв.м, № – 38,1 кв.м, № – 36,6 кв.м, а общая площадь подвала составляет 700,1 кв.м /л.д.56-59т.1/.

Поскольку в государственной регистрации права собственности на помещение № с кадастровым номером №5, образованного в результате объединения в 2009 году помещений № в 2010 году ответчику было отказано по причине невозможности идентифицировать вошедшее в его состав помещение № с объектом указанным в вышеназванном договоре купли-продажи недвижимости от 19.09.1993 /л.д.128 т.1/, ФИО2 обратился с иском о признании права собственности на указанное помещение в силу приобретательской давности в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Решением от 25.07.2013 по делу № №, вступившим в законную силу после апелляционного обжалования 06.11.2013, в признании права собственности на указанное нежилое помещение ответчику было отказано в связи с тем, что с момента формирования в 2002 году нежилого помещения № площадью 42 кв.м с кадастровым номером № не прошёл пятнадцатилетний срок приобретательской давности на момент обращения в суд /л.д.106-117 т.1/.

Арбитражным судом также было указано, что помещения № площадью 42 кв.м и № площадью 483,8 кв.м, относительно которых ответчиком были заявлены исковые требования, на момент рассмотрения спора как самостоятельные объекты недвижимости не существовали, поскольку вошли в состав сформированного ответчиком в 2009 году объекта недвижимости № площадью 471,9 кв.м с кадастровым номером №5 /л.д.110 т.1/. 

В постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2013, согласившегося с вышеуказанным решением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, было также отмечено, что право собственности на помещение № площадью 42 кв.м не может быть признано за ответчиком, поскольку в его состав входит часть лестничной клетки площадью 4,2 кв.м предназначенной для доступа в иные помещения дома, согласно данным технической инвентаризации проведенной в мае 2002 года /л.д.115 т.1/.

С учётом изложенного, как следует из кадастрового паспорта помещения № общей площадью 433,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного в подвале и на первом этаже многоквартирного 

<

адрес>, 31.10.2013 по заказу ответчика был произведен кадастровый учёт помещения, образованного в результате раздела помещения с кадастровым номером №, вновь образованным помещениям присвоены номера № общей площадью 433,8 кв.м, кадастровый № и № общей площадью 38,1 кв.м, кадастровый №, при этом совокупные границы вновь образованных помещений к границам ранее учтённого помещения площадью 471,9 кв.м с кадастровым номером № не изменились /л.д.67 т.1, л.д.32 т.3/.

Ссылаясь на данное разделение помещения с целью выделения помещения № площадью 42 кв.м, ответчик вновь обратился в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об установлении факта непрерывного открытого и добросовестного владения данным нежилым помещением, которое определением от 15.06.2016 по делу № А56-23415/2016 было оставлено без рассмотрения в связи с наличием спора о праве, который подлежал рассмотрению в порядке искового производства /л.д.119-129 т.1/.

В результате проведения ремонтно-строительных работ в период с 05.12.2014 по 15.01.2015 путем объединения вышеуказанных помещений № с кадастровым номером № и № с кадастровым номером № было образовано нежилое помещение № общей площадью 470,5 кв.м, в границах ранее учтенных помещений № /л.д.39-42 т.3/.

Как следует из сообщения ООО «СПб-Строй» от 31.05.2021 на запрос суда /л.д.17т.3, на основании договора №, заключенного 09.03.2017 между данной организацией и ФИО2, в апреле 2017 года был проведен комплекс работ по технической инвентаризации ранее учтенных нежилых помещений № (ранее кадастровый №, площадью 433,8 кв.м, этаж расположения - подвал, 1) и № (ранее кадастровый №, площадью 38,1 кв.м, этаж расположения - подвал) по адресу: 

<

адрес>

В состав данных работ входили: получение сведений из ЕГРН; проведение технической инвентаризации; подготовка поэтажных планов, ведомости помещений и их площадей; изготовление технического плана помещения для проведения государственного кадастрового учета.

По результату проведения обследования вышеуказанных помещений, установлено, что после выполненных перепланировок ранее учтенные помещения № (ранее кадастровый №) и № (ранее кадастровый №) объединены и по принципу изолированности и обособленности подлежат учету как единое нежилое помещение.

Вновь образованному помещению присвоен номер нежилого помещения №. Согласно данным обмерных работ по состоянию на апрель 2017 года помещение № учтено с общей площадью 470,5 кв.м, этаж расположения - подвал,1.

В результате проведения кадастровых работ ДД.ММ.ГГГГ. кадастровым инженером ФИО6 был подготовлен технический план на основании Декларации об объекте недвижимости, составленной и подписанной представителем правообладателя объекта недвижимости ФИО7, в связи с образованием помещения 3-Н, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Кузнецовская улица, 

<

адрес>, литера А, в результате объединения ранее учтенных помещений с кадастровыми номерами №, № /л.д.17-51 т.3/.

18.04.2017 произведена государственная регистрация прекращения права собственности ФИО2 на объект недвижимости с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> /л.д.193 т.1/.

Государственная регистрация права собственности ответчика на вновь сформированный объект недвижимости – нежилое помещение № общей площадью 470,5 кв.м по адресу: 

<

адрес>, расположенное в подвале и на первом этаже указанного дома, произведена 20.04.2017 с присвоением нового кадастрового номера № /л.д.177-181 т.1, л.д.161-162 т.3/.

С этой же даты на срок до 24.10.2031 в отношении данного объекта недвижимости зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу АО «Тандер», фактически помещение используется под магазин «Магнит» /л.д.78 т.1/. 

Представителем ответчика в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности, в обоснование заявления о применении последствий пропуска срока ответчик указал, что о нарушенном праве истец должен был узнать с момента фактического, добросовестного, открытого и непрерывного владения ответчиком спорным имуществом, против применения последствия пропуска срока исковой давности возражал истец, ссылаясь на государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение №, вошедшего в состав вышеуказанного помещения № только в апреле 2017 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 года N 64, согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). 

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса РФ).

С настоящим иском ФИО1 обратилась в суд согласно штемпелю на почтовом конверте 18.04.2020 /л.д.143 т.1/, то есть до истечения трёхлетнего срока с даты государственной регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение № общей площадью 470,5 кв.м с кадастровым номером № – 20.04.2017, в состав которого вошло спорное помещение № площадью 38,1 кв.м, в связи с чем основания для отказа в удовлетворении иска только по мотиву пропуска истцом срока исковой давности отсутствуют.

В силу п.1 ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту а пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

В ходе разбирательства по делу установлено, что спорное помещение с 1986 года было сдано в аренду магазину № и использовалось как пункт приёма стеклотары, то есть на дату первой приватизации квартиры в 

<

адрес> в 1993 году уже имело самостоятельное назначение и к общему имуществу дома не относилось.

Помимо вышеприведенных обстоятельств, заключением эксперта ООО «СИНЕО» № от 22.03.2021 составленным на основании экспертного исследования с осмотром спорного нежилого помещения на основании определения суда от 23.12.2020 /л.д.60-62 т.2/ установлено, что бывшее помещение № расположенное в подвале многоквартирного жилого 

<

адрес> не является техническим помещением, функционально предназначенным для обслуживания дома, то есть не относится к общему имуществу дома.

С 1956 года, согласно «Ведомости помещений подвала» 

<

адрес>, помещение № являлось помещением, то есть имело самостоятельное функциональное использование. 

С ноября 1986 года использовалось для нужд магазина - пункта сдачи стеклотары, то есть имело самостоятельное функциональное использование.

Таким образом, бывшее помещение №, расположенное в подвале жилого 

<

адрес>, с начала эксплуатации дома с 1956 года имело самостоятельное функциональное назначение, фактически не использовалось в качестве общего имущества домовладельцев, в том числе на дату приватизации первой квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Наличие в рассматриваемом помещении инженерных коммуникаций не имеет значения, так как бывшее помещение № изначально было выделено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

Эксперт также установил, что инженерные сети, проходящие через бывшее помещение № и не требующие постоянного обслуживания, не влияют на статус помещения. Для них достаточно обеспечение периодического доступа для осмотра или ремонта в случае необходимости, что может быть обеспечено путем установления сервитута /л.д.69-97 т.2/.

По смыслу положений статьи 86 ГПК РФ, экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Однако это не означает право суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.

Таким образом, экспертные заключения оцениваются судом, по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

При таких обстоятельствах, оценивая добытое в ходе разбирательства по делу заключение эксперта ООО «СИНЕО» ФИО4, предупрежденной в соответствии с требованиями ст.80 ГПК РФ об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений, в совокупности с его показаниями, данными в судебном заседании, в порядке положений ст.ст.67, 86 ГПК РФ, принимая во внимание, что заключение эксперта для суда необязательно, однако, несогласие суда с заключением должно быть мотивировано, суд исходит из того, что экспертное заключение содержит подробное описание проведенных исследований, выводы, к которым пришёл в результате исследований эксперт и ответы на поставленные судом вопросы, сомнения в правильности и обоснованности которых у суда не возникли, недостатков и неясностей представленное в материалы дела заключение, по мнению суда, не содержит, иные достоверные и объективные доказательства, опровергающие выводы эксперта, суду сторонами по делу не представлены, а приведенные истцом возражения связаны исключительно с несогласием с выводами эксперта.

Поскольку выводы эксперта основаны на визуальном осмотре спорного помещения, произведенных замерах, сопоставленных с планами помещений многоквартирного 

<

адрес>, а также подтверждаются установленными в ходе разбирательства по делу обстоятельствами и основаны на материалах дела в целом, с учётом подробных показаний, данных экспертом ФИО4 в судебном заседании, оснований сомневаться в данном по делу экспертом заключении у суда не имеется. 

Заявление истца о подложности заключения эксперта в порядке ст.186 ГПК РФ /л.д.123-136 т.3/ основано на неверном толковании выводов эксперта, который дал исчерпывающие ответы на все поставленные истцом и его представителем вопросы, связано исключительно с несогласием истца с выводами эксперта, не доверять которому, с учётом заведомого его предупреждения об уголовной ответственности, у суда нет никаких оснований.

При таком положении добытое в ходе разбирательства по делу заключение эксперта может быть положено в основу решения по делу.

Таким образом, судом установлено, что спорное нежилое помещение было предназначено, учтено и сформировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества собственниками помещений, а наличие коммуникаций и оборудования в нём не дает оснований считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании ст. 36 ЖК РФ. Следовательно, право общей долевой собственности у собственников квартир указанного жилого дома на это помещение не возникло.

Указанный вывод также согласуется с разъяснениями, изложенными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, согласно которым к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Следует учесть, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме и не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.

Спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, в нём, как установлено экспертом, не располагается инженерное технологическое оборудование для эксплуатации и обслуживания которого требуется специально предназначенное помещение, с момента ввода дома в эксплуатацию в 1956 году в помещении № располагалось помещение, состоящее из комнаты и туалетов и оно никогда не значилось как техническое помещение, предназначенное для функционального обслуживания дома /л.д.81-82 т.2/, в настоящий момент нежилое помещение также не используется в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме.

Таким образом, в ходе разбирательства по делу установлено, что спорное нежилое помещение № с кадастровым номером № площадью 38,1 кв.м согласно инвентаризационным данным по состоянию на 1956 год, в соответствии с договором купли-продажи от 19.09.1993 было продано ТОО «Криолит» площадью 42 кв.м, а последнее на основании протокола участников общества от 04.11.1997 передало указанное помещение ответчику в счёт его доли в связи с выходом из состава участников общества, при этом государственная регистрация права собственности на данное помещение ответчиком не была произведена по вышеизложенным обстоятельствам, однако фактически спорное нежилое помещение вошло в состав вновь образованного объекта недвижимости общей площадью 470,5 кв.м, право собственности на который ответчик зарегистрировал 20.04.2017.

При таком положении заявление истца в порядке ст.186 ГПК РФ о подложности доказательства в виде протокола № 4-р от 22.12.2015 /л.д.187 т.1, л.д.4-7,35-38 т.2, л.д.38 т.3/, которым оформлено решение внеочередного общего собрания собственников многоквартирного 

<

адрес> о предоставлении ответчику права на присоединение к принадлежащему ему помещению № спорного помещения № с последующей его регистрацией правового значения для настоящего спора не имеет, как и само решение, оформленное данным протоколом, поскольку в ходе разбирательства по делу установлено, что данное помещение площадью 42 кв.м находилось в фактическом пользовании ответчика с 1997 года, согласно данным технической инвентаризации на 09.09.2013 соответствует помещению № общей площадью 38,1 кв.м, расположенному под квартирой 88 указанного дома, в подвале и прилегает к торцу дома, которое с 1986 года, то есть до приватизации 09.03.1993 первой 

<

адрес>, использовалось под хозяйственные нужды магазина.

Данное обстоятельство также подтверждается заключением эксперта, установившим, что спорное нежилое помещение не является техническим помещением, функционально предназначенным для обслуживания дома, то есть не относится к общему имуществу дома, поэтому получение согласия собственников помещений дома на его использование не требовалось. 

Учитывая, что право собственности ФИО2 на помещения № общей площадью 439,4 кв.м было зарегистрировано в 1998 году, в 2002 году произведен кадастровый учёт спорного помещения №, в 2005 году помещения 3№ были объединены в одно помещение 3-Н общей площадью 483,8 кв.м, в 2009 году на основании выполненной перепланировки общая площадь данного помещения составила 471,9 кв.м, в 2013 году вновь разделено на два помещения спорное из которых № общей площадью 38,1 кв.м, кадастровый №, являлось самостоятельным объектом недвижимости до объединения в 2015 году снова в единое помещение №, общая площадь которого составляет 470,5 кв.м, то площадь помещений принадлежащих ответчику в настоящее время не превышает общую площадь помещений приобретенных им в 1997-1998 годах /439,4 кв.м + 42 кв.м = 481,4 кв.м/.

Учитывая, что истец не доказал функциональное назначение спорного помещения на момент приватизации первой квартиры (1993 год) согласно пункту 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, отсутствуют основания для удовлетворения иска в этой части, а также производных от него, в частности о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома и прекращении права собственности ответчика на спорное нежилое помещение с возложением на ответчика обязанности привести его в первоначальное проектное состояние на 1956 год.

При таком положении, суд также не находит оснований для признания незаконным и недействительным проведение 20.04.2017 Управлением Росреестра Санкт-Петербурга государственной регистрации права собственности ответчика в отношении помещения №, поскольку с учётом установленных по делу обстоятельств, оснований для отказа ответчику в регистрации права собственности на вновь сформированный и прошедший кадастровый учёт объект недвижимости - помещение №, общей площадью 470,5 кв.м с кадастровым номером № у данного регистрирующего органа не имелось, кроме того, государственная регистрация права собственности непосредственно на спорный объект - помещение № 20.04.2017 Управлением Росреестра Санкт-Петербурга не осуществлялась.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В п. 3 данного Постановления указано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Учитывая, что лестницы и коридоры по своему функциональному назначению не могут участвовать самостоятельно в гражданском обороте, являются частью (здания, помещения), а в состав спорного нежилого помещения № входит ч.п.2 площадью 4,2 кв.м, являющаяся частью лестничной клетки, предназначенной для доступа в иные помещения дома, которая относится к общему имуществу дома и не может быть передана в собственность ответчика, на что, кроме того, указано в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2013 /л.д.115,117 т.1/, имеющем преюдициальное значение по данному делу, суд находит в этой части требования истца об истребовании из незаконного владения ответчика помещения лестничной клетки Л8 площадью 4,2 кв.м, ранее учтенного в составе нежилого помещения № площадью 42 кв.м с кадастровым номером №, подлежащими удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 56, 57, 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 –– удовлетворить частично.

Истребовать из незаконного владения ФИО2 помещение лестничной клетки Л8 площадью 4,2 кв.м, ранее учтенное в составе нежилого помещения № площадью 42 кв.м с кадастровым номером №.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья