Дело № 3а-388/2020

42OS0000-01-2020-000378-41

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Кемеровский областной суд

в составе судьи Михеевой С.Н., 

при секретаре Юргель Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

«08» октября 2020 года

дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (далее - КУМИ Мысковского городского округа) обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра (далее – Комиссия) от 10 июня 2020 года № 10-13 в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 460 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> об исключении из ЕГРН сведений об установленной решением Комиссии кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере рыночной стоимости равной 2 034 000 рублей.

Требования, мотивированы тем, что КУМИ Мысковского городского округа осуществляет полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером №. Является арендодателем при заключении договора аренды указанного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. 

Считает, что на заседание Комиссии предоставлен отчет об оценке земельного участка № 42/63-2020 от 8 мая 2020 года не соответствующий требованиям Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным Стандартам Оценки.

В нарушение требований п. 10 ФСО №1 оценщиком для сравнения с земельным участком избраны объекты-аналоги не подходящие по своим характеристикам, а именно избраны объекты-аналоги с наименьшей площадью; вид разрешенного использования объектов - аналогов также отличается, для сравнения применялись объекты с видом разрешенного использования - под складские объекты, пилораму и производственную базу, тогда как оцениваемый объект предназначен под насосную станцию, считает, что указанные нарушения могли привести к неправильному определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Административные ответчики: Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, заинтересованные лица: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии; КУГИ Кемеровской области в судебное заседание не явились, своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области представили письменные возражения, в которых указывают на то, что Комиссией не допущено каких-либо нарушений действующего законодательства при принятии оспариваемого решения, заявили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области представили возражения на административное исковое заявление.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области представили возражения на административное исковое заявление.

Представитель ООО «Коммунэнерго» ФИО1, действующий на основании доверенности, представивший диплом о высшем юридическом образовании, в судебном заседании просил в удовлетворении требований отказать. 

Выслушав представителя заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 8 статьи 226 КАС РФ при проверке законности решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет обстоятельства, установленные в частях 9 и 10 указанной статьи в полном объеме, в том числе - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих порядок принятия решения, основания для принятия решения, соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости (статьи 65, 66 ЗК РФ).

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок создания и работы комиссии).

Согласно пункту 16 Порядка создания и работы комиссии секретарь комиссии в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Пунктом 18 Порядка создания и работы комиссии предусмотрено, что на заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол, в котором указываются, в том числе пояснения лиц, представленные к заседанию комиссии в письменном виде, решения, принятые членами комиссии, и обоснования этих решений.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 20 февраля 2012 года N П/72 (с учетом внесенных изменений) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области и утвержден ее состав согласно приложению к приказу.

Как следует из материалов дела 18 мая 2020 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, арендатор земельного участка, ООО «Коммунэнерго» обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 460 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

При обращении в Комиссию был представлен отчета № 42/63-2020 от 8 мая 2020 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ФИО5. согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01.08.2014 года определена в размере 2 034 000 рублей.

По результатам рассмотрения поступившего заявления, комиссия приняла оспариваемое решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, на основании предоставленного отчета.

Из материалов дела следует, что оспариваемое решение от 10 июня 2020 года № 10-13 принято на заседании Комиссии при участии 50% ее членов, что подтверждается протоколом №10 от 10 июня 2020 года (л.д.146-179). 

Процедура проведения заседания комиссии была соблюдена, что подтверждается представленными в дело доказательствами и не оспаривалось участниками процесса.

Согласно пункту 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением документов, перечень которых не является закрытым.

Согласно пункту 20 Порядка, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

При обращении в комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, Общество приложило перечень документов, предусмотренный действующим законодательством.

При рассмотрении поступившего на рассмотрении комиссии заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере рыночной стоимости комиссией обсуждался, в том числе, представленный заявителем отчет об определении рыночной стоимости.

При принятии оспариваемого решения № 10-13 от 10 июня 2020 года комиссией установлено, что разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка составляет более 30 %, что оформление и содержание отчета об оценке № 42/63-2020 от 08.05.2020 соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998г № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Проверив содержание и оформление отчета, суд приходит к следующему.

Оценщиком в целях определения рыночной стоимости указанного земельного участка применен сравнительный метод оценки, при этом объекты-аналоги приведены без учета вида разрешенного использования исследуемого земельного участка ( под насосную станцию водозабора), по площади объекты-аналоги значительно отличаются от исследуемого, в связи с чем оценщиком не применены в полном обьеме положения ФСО 7, позволяющие расширить поиск объектов- аналогов при указанном методе оценки с целью подробного и полного исследования рынка сделок и предложений, и подбора объектов-аналогов, наиболее соответствующих качественным и количественным характеристикам по отношению к исследуемому объектам оценки.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица пояснил, что оценщик привел объекты-аналоги соответствующие сегменту рынка, к которому относится указанный земельный участок, в связи с чем, по его мнению, указанное обстоятельство не повлияло на итоговую рыночную стоимость.

Суд не может согласиться с приведенными доводами ввиду следующего.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002г 3 568-р, рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату. Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов.

При применении метода сравнения продаж наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно положений пункта 10 ФСО №7 Приказа Министерства экономического развития российской Федерации от 25 сентября 2014г № 611 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает в том числе, следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразующие по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из отчета оценщика следует, что вид разрешенного использования объектов-аналогов иной, чем у исследуемого, при этом каких-либо обоснований о наличии либо отсутствии земельных участков с видом использования: под насосную станцию водозабора, отчет не содержит. Из пояснений представителя заинтересованного лица следует, что оценщик учитывала в данном случае только сегмент рынка к которому отнесен исследуемый земельный участок, что является безусловным нарушением требований указанного выше федерального законодательства. Также оценщиком приведены объекты-аналоги значительно отличающиеся по площади, тогда как указанный фактор влияет на рыночную стоимость объекта оценки.

Подпунктом «б» пункта 11 названного ФСО предусмотрено определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Из исследованного в судебном заседании отчета оценщика следует, что ею осуществлен поиск объектов-аналогов в г.Мыски, Междуреченске, Осинники, Новокузнецком районе, однако непонятно по какой причине не исследован рынок недвижимости в г. Белово, который приближен по экономическим характеристикам, местоположению и иным схожим факторам с рынком указанных выше городов.

Ввиду указанных обстоятельств отчет об определении рыночной стоимости не может являться достоверным доказательством, итоговая рыночная стоимость по исследуемому земельному участку вызывает сомнение.

С учетом изложенного, суд находит обоснованными доводы административного истца в части того, что при принятии оспариваемого решения, комиссией не учтены положения действующего федерального законодательства.

Таким образом, административные исковые требования подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь статьей 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу от 10 июня 2020 года № 10-13 в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 460 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под насосную станцию водозабора, в размере его рыночной стоимости равной 2 034 000 рублей,. расположенного по адресу: 

<

адрес>

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу повторно рассмотреть заявление ООО «Коммунэнерго» от 18.05.2010 года.

Исключить из ЕГРН сведения, внесенные на основании решения комиссии №10-13 от 10 июня 2020 года. 

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд, принявший решение.

Судья Михеева С.Н. 

Решение в окончательной форме изготовлено 16.10. 2020года.