УИД 16RS0048-01-2024-007872-51

Дело №2-257/2025

Р Е Ш Е Н И Е

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2025 года

Московский районный суд г.Казани в составе:

председательствующего судьи А.Р.Исаевой,

с участием представителей сторон – адвокатов по ордерам ФИО1, ФИО2,

при секретаре Е.К.Хуртиной, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании доверенности и договора купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 (в настоящее время Эльшаркави), ФИО5 о признании доверенности и договора купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделки, указав, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 проживала в Израиле. По возвращению в 

<

адрес> в сентябре 2024 года истец узнала о том, что ее единственное жилье – квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №, продана по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Сторонами по указанной сделке является дочь истца ФИО4 и ФИО5. Продавец действовал от имени истца на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре за № и удостоверенной нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан ФИО6. Данная доверенность оформлена путем передоверия полномочий на 5 дней до истечения срока действия доверенности бланк 16АА № от ДД.ММ.ГГГГ, которую истец оформила на свою дочь ФИО4. В соответствии с пунктом 2 договора квартира продана за цену 1 000 000 рублей. Денежные средства истцу никто не передавал. Доверенность бланк 16АА № от ДД.ММ.ГГГГ нарушает законные права и интересы истца как собственника квартиры, фактически полномочия по продаже спорной квартиры истцом не передавались. Кроме того, по тексту оспариваемой доверенности от ДД.ММ.ГГГГ допущены следующие ошибки: неверно указана одна цифра в бланке доверенности 16АА № вместо цифры 8 прописана цифра 9; неверно указана фамилия нотариуса 

<

адрес> Республики Татарстан вместо фамилии ФИО9, указано – Попова. Недействительная доверенность не может повлечь правовые последствия, в виду чего заключенная на ее основании сделка является недействительной. Следовательно, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на основании доверенности, выданной в порядке передоверия первоначальным представителем ФИО4 и ей самой в собственных интересах, что прямо запрещено положениями пункта 3 статьи 182 ГК РФ. До ДД.ММ.ГГГГ квартира принадлежала истцу. В 2018 году нотариальная доверенность была оформлена на дочь истца на всякий случай, поскольку истец часто уезжала за пределы Российской Федерации в Израиль. Однако, истцу стало известно в октябре текущего года за 5 дней до истечения срока действия доверенности от ДД.ММ.ГГГГ дочь истца передоверяет полномочия ФИО5, которого истец не знает. Видимо, это сделано для того, чтобы на следующий день ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи квартиры истца и сторонами по сделке купли-продажи на бумаге были разные люди, хотя фактически получается, что дочь истца сама себе продала квартиру истца, что прямо противоречит действующему законодательству Российской Федерации, причем по заниженной цене в 1 000 000 рублей, тогда как согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость квартиры составляет 4 779 921 рубль 01 копейка. На основании изложенного, истец просила признать недействительной доверенность 16АА № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенную нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан ФИО6, зарегистрированную в реестре за №; признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о зарегистрированном праве собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

В ходе рассмотрения дела представитель истца уточнила исковые требования, просила признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №; в порядке применения последствий недействительности сделки квартиру, площадью 43,80 кв.м с кадастровым номером № возвратить в собственность ФИО3. Указав, что решение суда будет являться основанием внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ФИО3 на квартиру, площадью 43,80 кв.м с кадастровым номером №, и прекращения права собственности Л.И.Эльшаркави (ранее по договору купли-продажи ФИО7) на данную квартиру.

Определением Московского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принят заявленный представителем истца ФИО3 – ФИО8 отказ от искового требования к Л.Ф.Эльшаркави, ФИО5 о признании недействительной доверенности 

<

адрес>6 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан ФИО6, зарегистрированной в реестре за №, дальнейшее производство по делу в данной части искового требования прекращено.

Истец, представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали.

Ответчик Л.И.Эльшаркави в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, в ходе рассмотрения дела представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что с исковыми требованиями не согласна, считает их необоснованными и незаконными. Также указала, что является дочерью истца. На протяжении последних 20 лет ФИО3 проживает в Израиле. На основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ ей на праве единоличной собственности принадлежала двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. В связи с тем, что у них с матерью всегда были исключительно добрые, доверительные отношения, ДД.ММ.ГГГГ она подарила указанную квартиру матери. Поскольку истец постоянно проживала в Израиле, она выдала ей доверенность 

<

адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 5 лет с правом передоверия полномочий другим лицам. Реализуя указанные полномочия, ответчик выдала на имя ФИО5 доверенность 

<

адрес>6 сроком до ДД.ММ.ГГГГ без права передоверия полномочий другим лицам с аналогичными, что и в основной доверенности полномочиями. В связи с длительным отсутствием истца на территории Российской Федерации, было согласовано с ней необходимость переоформления квартиры, титульным собственником которой значилась ФИО3, на Л.И.Эльшаркави. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 в лице представителя ФИО5 был подписан договор купли-продажи квартиры. Истец знала о совершенной сделке, более того, именно она выступала ее инициатором. В результате этой сделки, квартиры была возвращена в собственность Л.И.Эльшаркави. 

Представитель ответчика Л.И.Эльшаркави в судебном заседании уточненные исковые требования не признала. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, в письменных пояснениях указали, что квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, согласно актуальным сведениям Единого государственного реестра недвижимости, находится в собственности у ФИО4 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за №. ДД.ММ.ГГГГ представителем по доверенности ФИО5 и ФИО4 представлены заявление и документы на государственную регистрацию перехода права и регистрацию право собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры с кадастровым номером №. Указанное лицо действовало по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ФИО6 нотариусом Казанского нотариального округа реестровый №. Поскольку оснований для приостановления и отказа в регистрации не было выявлено, государственным регистратором проведена регистрация перехода права и регистрация право собственности.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из материалов дела усматривается, что по договору на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ в собственность ФИО4 передана 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Право собственности ФИО4 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за №.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ за № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ФИО3 на вышеуказанную квартиру за №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на имя ФИО4 была выдана доверенность 

<

адрес>5, удостоверенная нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан ФИО9, зарегистрированная в реестре за №, в соответствии с которой последняя была наделена правом управлять и распоряжаться всем имуществом ФИО3, в чем бы оно не заключалось и где бы ни находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению; заключать и подписывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы; производить расчеты по заключенным сделкам; принимать наследства или отказываться от них, с правом заполнять, подписывать и подавать в органы государственной регистрации декларации об объектах недвижимого имущества, регистрировать в органах государственной регистрации договоры, свидетельства о праве на наследство и другие необходимые документы, прекращении и возобновлении государственной регистрации, получения уведомления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, с правом подачи дополнительных документов, внесения изменений в записи ЕГРН, внесении изменений в документы, с правом оплаты тарифов, сборов, пошлин, с правом получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости всех необходимых зарегистрированных документов; получать в органах государственной регистрации зарегистрированные экземпляры договоров, свидетельств о праве на наследство и других необходимых документов с правом получения выписок из ЕГРН, в том числе о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества. Указанная доверенность была выдана сроком на 5 лет, с правом передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам.

Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (Эльшаркави после заключения брака) по праву передоверия выдала на имя ФИО5 доверенность 16 АА № сроком по ДД.ММ.ГГГГ, с запретом на передоверие полномочий по настоящей доверенности другим лицам, удостоверенную нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан ФИО6, зарегистрированную в реестре за №, с аналогичными полномочиями, содержащимися в первоначальной доверенности. 

На основании указанной доверенности ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5, действующим от имени ФИО3, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого ФИО4 приобрела указанную квартиру у ФИО5, действующего от имени ФИО3.

Согласно пункту 2 договора указанная квартира продана за цену 1 000 000 рублей.

Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договору (пункт 3 договора).

Право собственности ФИО4 на вышеуказанную квартиру зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №.

На основании пункта 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Анализ указанных норм позволяет сделать вывод о том, что представитель по доверенности должен действовать перед третьими лицами в интересах представляемого, а не в своих интересах и не в отношении самого себя.

В силу пунктов 1, 2 статьи 187 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.

Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные.

По смыслу вышеназванных положений закона, передоверие является односторонней сделкой добровольного представителя, посредством которой он наделяет третье лицо полномочием на совершение для представляемого тех действий, которые были доверены ему самому. Передоверие не влечет перехода полномочия от представителя к указанному лицу. Оно вызывает установление для данного лица полномочия на совершение от имени представляемого тех действий, которые были доверены передоверяющему. При этом, действие первоначальной доверенности не прекращается, и за первоначальным представителем сохраняется его статус, он не расстается с возложенным на него полномочием и продолжает выступать в качестве уполномоченного лица.

Таким образом, передоверие ФИО5 полномочий по доверенности выданной ФИО3 ФИО4 не повлекло перехода полномочий от ФИО4 к ФИО5 и ФИО4 продолжала выступать в качестве уполномоченного лица от имени ФИО3, в связи с чем была не вправе совершать сделку в отношении себя лично.

ФИО4, выдав доверенность в порядке передоверия ФИО5 и заключив с последним договор купли-продажи, в котором выступила уже в роли покупателя, ФИО4 фактически действовала в собственных интересах, что противоречит самому смыслу представительства.

Ответчиками не представлено доказательств того, что собственник недвижимого имущества ФИО3 была уведомлена о намерении совершить указанную сделку, равно как и доказательств согласия последней на его отчуждение, и передачи денежных средств по договору истцу. Сама истица и ее представитель отрицали указанные обстоятельства.

Таким образом, факт отсутствия волеизъявления истца на отчуждение спорного недвижимого имущества также не оспаривалось ответчиками, в связи с чем суд приходит к выводу о признании недействительным договора купли-продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, действующим от имени ФИО3 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ФИО6 нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан, и ФИО4.

На основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, суд считает возможным применить двустороннюю реституцию, вернув стороны в первоначальное положение.

Таким образом, названные положения закона устанавливают обязанность суда применить последствия недействительности сделки, путем прекращения зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ за № за ФИО4 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Поскольку пункт договора о передаче денежных средств за квартиру продавцу до его подписания не может рассматриваться как надлежащее доказательство передачи денег, а других бесспорных доказательств тому не представлено, оснований для возложения обязанности по возврату ответчику ФИО4 уплаченной по договору суммы суд не усматривает.

В силу подпункта 5 пункта 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, признание судом недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков подлежит взысканию в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации государственная пошлина в размере 25000 рублей, по 12500 рублей с каждого ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 (

<

данные изъяты>) удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, (кадастровый №), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (

<

данные изъяты>) и ФИО10 (№), зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> за №.

Применить последствия недействительности сделки.

Прекратить зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ за № за ФИО10 (

<

данные изъяты>) право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, (кадастровый №). 

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 (

<

данные изъяты> на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, (кадастровый №).

Данное решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО11 (

<

данные изъяты>) государственную пошлину в размере 12 500 рублей в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Взыскать с ФИО5 (

<

данные изъяты>) государственную пошлину в размере 12500 рублей в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца через суд, постановивший его.

Судья Московского

районного суда г.Казани А.Р.Исаева

Мотивированное решение составлено 24 марта 2025 года.

Судья Московского

районного суда г.Казани А.Р.Исаева