Дело №

Решение

Именем Российской Федерации

18 сентября 2017 года г.Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Ковригиной М.В.,

при секретаре Пинчук Н.В.,

с участием представителя истца, ответчика,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банк к К. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску К. к Банк о расторжении кредитного договора,

установил:

Банк-2 -кредитор и К.- заемщик заключили кредитный договор №, по условиям которого кредитор предоставляет заемщику кредит в размере 2369210 рублей сроком на 324 месяца. Кредит предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения части жилого дома, кадастровый номер № с земельным участком, кадастровый номер №, находящийся адресу: 

<

адрес>. 

В обеспечение исполнения обязательств заемщика предоставлена ипотека в силу закона части жилого дома с земельным участком путем оформления закладной.

Заемщик обязался произвести возврат суммы кредита и уплатить проценты ежемесячными аннуитетными платежами по 28316 рублей 85 коп. в соответствии с графиком платежей.

Банк исполнил взятые на себя обязательства, перечислив на счет К. 2369210 рублей. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение заемщиком взятых на себя обязательств, Банк обратилось в суд с иском к К., в котором просило взыскать задолженность в сумме 2366687 рублей 19 коп., из которых 2251260,98 рублей- остаток ссудной задолженности по кредиту; 87751,84 рублей- задолженность по процентам за пользование кредитом; 27674,37 рублей- пени; обратить взыскание на часть жилого дома (кадастровый номер №, имеющую один этаж, состоящую из четырех комнат, общей площадью 78,1 кв.м, в том числе жилой площадью 42,0 кв.м и земельный участок кадастровый номер № для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 340 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в сумме 2999000,00 рублей, в том числе 2459000 рублей- жилой дом, 540000 рублей- земельный участок; взыскать 26033 рублей 44 коп.- в возврат уплаченной государственной пошлины. 

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Ответчик не возражал против удовлетворения заявленных банком требований, не оспаривал размер заявленных ко взысканию сумм основного долга, процентов, просил применить положения ст. 333 ГК РФ к размеру заявленной ко взысканию неустойки, определить начальную продажную стоимость в соответствии с заключением эксперта, предъявил встречный иск, в котором просил расторгнуть кредитный договор 

<

***>, поддержав встречный иск в судебном заседании.

Исследовав доказательства, представленные в судебном заседании, суд приходит к следующему выводу.

Частью 2 ст. 819 ГК РФ установлено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.

Обязанность заемщика возвратить займодавцу полученную сумму займа и уплатить проценты в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа установлена ст. ст. 809, 810 ГК РФ.

Обеспечение обязательств пеней, залогом согласуется с положениями ст. 329 ГК РФ.

Условия заключенных между сторонами договоров не противоречат действующему законодательству. Договора заключены в установленной законом форме и между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

В соответствии со ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Расчет суммы основного долга, процентов представленный кредитором ответчиком не оспорен также как и сам факт наличия просрочек в уплате ежемесячных платежей по возврату суммы в рамках заключенного кредитного договора. 

Ответчик не оспорил в судебном заседании размер задолженности, расчет истца, не представили контррасчет, в связи с чем, судом принимается расчет, представленный истцом.

При этом суд считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ к размеру заявленной ко взысканию пени по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 333ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

В п.69, п.70, п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" даны разъяснения о том, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

По смыслу статей 332, 333 ГК РФ, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Суд приходит к выводу о том, что размер заявленной ко взысканию неустойки подлежит снижению до 15000 рублей с учетом размера задолженности истца и периода просрочки исполнения обязательств.

В соответствии со ст. 334ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Договор залога недвижимого имущества заключен 07.02.2008 года. 

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Норма о преимущественном праве удовлетворения требований залогового кредитора перед остальными кредиторами содержится в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пунктом 1 статьи 1 которого предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.( ст. 50, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 54.1 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в судебном заседании не установлено.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов. (ст. 56, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 

Согласно договора о залоге стоимость предмета залога составила 3319000 рублей, из которых 2459000 рублей- стоимость жилого дома, 860000 рублей- стоимость земельного участка. 

5% от стоимость заложенного имущества составляет 165950 рублей. 

Сумма неисполненного обязательства составляет сумму более 5% от размера стоимости заложенного имущества по договору на момента рассмотрения требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество. 

Согласно расчета задолженности по состоянию на день рассмотрения спора судом ответчиком допущено более трех месяцев просрочка исполнения обязательств.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в законе требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.54.1 названного Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Учитывая, что недвижимое имущество являлось предметом залога, задолженность составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца, требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество являются обоснованными. 

В соответствии с ч.2 ст.54 названного Федерального закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр оценки и экспертиз» рыночная стоимость права собственности домовладения составляет 2813000 рублей, на земельный участок- 210000 рублей.

В соответствии со ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Суд приходит к выводу, что досрочное взыскание задолженности по кредитному договору в полном объеме является существенным изменением обстоятельств, которое является основанием для расторжения договора.

Руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Банк к К. о взыскании задолженности по кредитному договору удовлетворить в части.

Взыскать с К. в пользу Банк задолженность по кредитному договору №, заключенному 07 февраля 2008 года между Банк-2 и К., образовавшуюся по состоянию на 29.11.2016 года включительно, в размере 2251260,98 рублей- сумма основного долга, 87751,84 рублей- проценты, 15000 рублей- пени, 26033,44 рублей- в возврат уплаченной государственной пошлины, 10000 рублей- расходы по оплате услуг эксперта.

Обратить взыскание на часть жилого дома кадастровый номер №, имеющую один этаж, состоящую из четырех комнат, общей площадью 78,1 кв.м, в том числе жилой площадью 42,0 кв.м путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 2250440 рублей.

Обратить взыскание на земельный участок кадастровый номер № для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 340 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 168000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Встречный иск К. к Банк о расторжении кредитного договора удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договора №, заключенный 07 февраля 2008 года между Банк-2 и К.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья подпись М.В. Ковригина

Мотивированное решение суда изготовлено 25 сентября 2017 года.

Копия верна:

Судья М.В. Ковригина