Гражданское дело № 2-2191/2018

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

12 июля 2018 года г. Ногинск

Ногинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Загузова С.А.,

при секретаре Шапкине К.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности и просила суд:

-произвести государственную регистрацию перехода права собственности ФИО1 на земельный участок с КН 50:16:0502010:94, площадью 1 400 кв.м, жилого дома, площадью 361,3 кв.м с КН 

<

данные изъяты> двухэтажной бани, площадью 70 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 ссылалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН 

<

данные изъяты> площадью 1 400 кв.м, жилого дома площадью 361,3 кв.м, КН 

<

данные изъяты>, 2-х этажной бани, площадью 70 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, Ногинский p-он, д. Пушкино, массив 1, участок 14-П. В соответствии с пп. 2.1, 2.2 договора стоимость всего недвижимого имущества составила 18 000 000 рублей, из них земельный участок 2 000 000 рублей, жилой дом - 15 000 000 рублей, баня 1 000 000 рублей. В соответствии с п. 2.2 (второй абзац) расчет между сторонами произведен полностью в день подписания указанного договора (т.е. ДД.ММ.ГГГГ) В соответствии с п. 5.2 договора продавец передал, а покупатель принял указанное в договоре недвижимое имущество (земельный участок, дом и баню), по качеству стороны претензий не имеют. Кроме того ДД.ММ.ГГГГ стороны так же подписали передаточный акт, которым так же подтвердили передачу недвижимого имущества и то обстоятельство, что расчет между сторонами произведен полностью, стороны претензий не имеют, (п. 2, 3-ий абзац передаточного акта). После передачи недвижимого имущества истец пользовалась им. Все это время стороны не сдавали договор купли-продажи в регистрирующий орган, так как ответчик обязался подготовить нотариальное согласие супруги на продажу земельного участка и дома, а так же снять обременения с участка (ипотека). При подписании договора купли-продажи и передачи денежных средств ФИО2 уверял истца, что ипотека уже выплачена, при этом показывал документы об оплате, но так как ОАО «Банк Балтийское Финансовое Агентство» в настоящее время «поглощается» ОАО «Банк Уралсиб» и необходимо немного подождать. Истец также указывает, что примерно в сентябре или в октябре 2017 года ФИО2 под предлогом того, что ему необходимо вывести из дома мебель, бытовую технику, личные вещи попросил у истца ключи от дома. Так как в этот период (осенне-зимний) истец не пользовалась домом и участком, она – ФИО1 временно разрешила ФИО2 пользоваться домом для вывоза его личных вещей и отдала ему ключи. С этого времени ФИО2 начал всячески уклоняться от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности. В декабре 2017 года ФИО2 прислал согласие супруги на продажу участка и дома и сказал, что к новому году сдадим договор купли-продажи в регистрационную палату. Однако до конца 2017 года договор так и не был сдан, более того ФИО2 отказался возвращать ключи от дома и участка. Истец ФИО1 неоднократно обращалась к ответчику с просьбой явиться в регистрирующий орган, посылала требование заказным письмом и телеграммой. Поскольку до настоящего времени обязательства ФИО2 не исполнил, истец обратился в суд с данным иском. 

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, приведя суду доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о явке в суд извещен надлежащим образом. 

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании иск не признала, ссылаясь на доводы, изложенные в письменных возражениях. 

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала в полном объеме ссылаясь на то, что в настоящее время согласия супруги на отчуждение спорной недвижимости не имеется. Против регистрации указанной сделки возражает. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о явке в суд извещен надлежащим образом. 

Суд, с учетом мнения сторон, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников судебного процесса. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", 

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с домом (л.д. 10). 

Согласно п. 1.1 указанного договора, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 1 400 кв.м, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: 

<

адрес> с расположенным на нем домом, назначение: жилое, площадь. 361,3 кв.м, количество этажей: 3, инв. №Д, лит. А, А1, и баней, назначение: нежилое, площадь 70 кв.м, 2-х этажная, инв. № нет, расположенные по адресу: 

<

адрес> 

Согласно п. 2.1 договора, стороны оценивают указанный земельный участок, дом и баню в 18 000 000,00 рублей. 

Согласно п. 2.2 договора, покупатель купил и продавца указанные земельный участок, дом и баню за 18 000 000,00 рублей, из них земельный участок за 2 000 000,00 рублей, дом за 15 000 000,00 рублей, баня 1 000 000,00 рублей. 

Согласно п. 3.1 продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора, земельный участок, дом и баня никому другому не отчуждены, не заложены, не сданы в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременены иными гражданско-правовыми сделками, а также в споре и под арестом (запрещением) не состоят. Ограничений в пользовании земельным участком и домом, а также задолженностей по налогооблажению и иным сборам не имеется. 

Указанный договор подписан обеими сторонами, что подтверждается как истцом, так и ответчиком. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 подписан передаточный акт. 

В соответствии с п. 1 передаточного акта, продавец, в соответствии с договором купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, составленном в простой письменной форме, продал покупателю земельный участок с кадастровым номером 50:16:0502010:0094, площадью 1 400 кв.м, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: 

<

адрес> с расположенным на нем домом, назначение: жилое, площадь. 361,3 кв.м, количество этажей: 3, инв. №Д, лит. А, А1, и баней, назначение: нежилое, площадь 70 кв.м, 2-х этажная, инв. № нет, расположенные по адресу: 

<

адрес> 

Согласно п. 2 передаточного акта, продавец передал в собственность покупателю земельный участок, жилой дом и баню полностью в таком виде, в каком они были на момент подписания договора (л.д. 11). 

Также согласно содержанию указанного передаточного акта, каждая из сторон подтверждает, что обязательства выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора. 

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ, указано, что стороны подписывают указанный передаточный акт во исполнение договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ. 

Между тем, ДД.ММ.ГГГГ заключена иная сделка в отношении спорного недвижимого имущества – между ФИО4 и ФИО2 (л.д. 40-41).. 

Судом также установлено, что ФИО5 состоит в браке с ФИО6 с ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 дала согласие ФИО2 на продажу, за цену и на условиях по его усмотрению следующего недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером 50:16:0502010:0094, площадью 1 400 кв.м, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: 

<

адрес> жилого дома, назначение: жилое, площадь. 361,3 кв.м, количество этажей: 3, инв. №Д, лит. А, А1, бани, назначение: нежилое, площадь 70 кв.м, 2-х этажная, инв. № нет, расположенные по адресу: 

<

адрес>, с/

<

адрес>, уч. 14п (л.д. 90). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 отменила свое согласие на продажу, залог и возможное последующее отчуждение в пользу любого банка, в любой форме, ее супругом ФИО2, за цену и на условиях по его усмотрению следующего недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1 400 кв.м, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: 

<

адрес>, ФИО7 с.о., 

<

адрес>, уч. 14п жилого дома, назначение: жилое, площадь. 361,3 кв.м, количество этажей: 3, инв. №Д, лит. А, А1, бани, назначение: нежилое, площадь 70 кв.м, 2-х этажная, инв. № нет, расположенные по адресу: 

<

адрес>, с/

<

адрес>, уч. 14п (л.д. 91). 

Согласно ст. 35 СК РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. 

Истцом ФИО1 в материалы дела представлена выписка по счету №, согласно данным которой, ДД.ММ.ГГГГ произведена выдача с банковских счетов физических лиц суммы в размере 160 000,00 евро, ДД.ММ.ГГГГ выдача с ТС ФИО1 суммы в размере 314 735,00. 

Исходя из правового анализа содержания ст. 161 - 162 Гражданского кодекса РФ, изложенной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 245пв-01пр правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ по их толкованию и применению в отношении вопроса о допустимых доказательствах, подтверждающих факт передачи денег покупателем продавцу по сделкам купли-продажи недвижимого имущества - необходимо представлять письменные доказательства в подтверждение передачи денег за приобретаемую недвижимость (платежные документы: банковское поручение, расписку и т.п.).

Между тем, снятие денежных средств ФИО1 со своего счета, безусловно не свидетельствуют об исполнении договора купли-продажи спорной недвижимости. 

Согласно сведениям, предоставленным из ПАО «Бинбанк», банковского сопровождения со стороны банка (ПАО «Бинбанк»), по указанной в запросе сделке, заключенной между ФИО2 и ФИО1, не производилось (л.д. 131, 133). 

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор займа (л.д. 69-73). 

Согласно условиям заключенного договора займа, займодавец (ФИО1) передает в собственность заемщику (ФИО2) денежные средства, а заемщик обязуется вернуть займодавцу сумму займа и начисленные на нее проценты в порядке и в срок, предусмотренный договором. Сумма займа – 200 000 евро, что на дату подписания договора составляет 12 118 000 рублей. 

Согласно условиям указанного договора займа, на дату подписания договора, на Недвижимость 2 (земельный участок, дом и баня по адресу: 

<

адрес>, с/

<

адрес>, уч. 14п) наложено обременение в виде ипотеки по договору №-ДЗ/16 от ДД.ММ.ГГГГ в пользу БФА Банка. Оставшаяся сумма задолженности по кредитному договору составляет 5 450 000 рублей на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 70). 

Также согласно условиям указанного договора займа (п. 2.2), обязательства заемщика по возврату суммы займа обеспечиваются солидарным поручительством (ФИО8 и ФИО4) на срок до полного исполнения обязательств по договору, недвижимостью, указанной в п. 1.3 договора (Недвижимость 2). 

В ходе рассмотрения дела, судом был допрошен свидетель. 

Так свидетель ФИО9 показал суду, что ФИО1 знает с января 2017 года. Она – ФИО1, говорила что планирует купить дом, где и какой, свидетель пояснить не смог. Свидетель также пояснил, что по его убеждению, ФИО1 могла себе позволить купить недвижимость в виде дома. 

Показания указанного свидетеля логичны и последовательны, однако не могут повлиять на существо принятого решения. 

Также в материалы дела представлены нотариальные заявления ФИО10 и ФИО11 об известных им обстоятельствах. 

Указанные письменные пояснения не могут быть приняты во внимание судом, поскольку указанные лица не предупреждались судом об ответственности за дачу заведомо ложных показаний. 

При таких обстоятельствах, с учетом того, что в передаточном акте указан иной договор купли-продажи спорной недвижимости, отсутствует согласие супруги ФИО2 – ФИО4, суд не находит оснований к удовлетворению иска о государственной регистрации перехода права собственности. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд, в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, через Ногинский городской суд.

Мотивированное решение составлено 18 июля 2018 года.

Судья